TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. PASQUALE LICCARDO * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore procedente contro LOTTO 1 n.529/13 R.G.Es. Udienza: ore 13:00 Esecutati * * * PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore del Creditore Procedente con sede a Roma, trascritto a Bologna il al Reg.Part. n e Reg.Gen. n.32054, sono stati pignorati i seguenti beni immobili: 1. Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano posto in Comune di Porretta Terme (BO), via Prà Preti n.69, costituita da un appartamento al piano terra con annessa corte di pertinenza e legnaia; 2. Piena Proprietà di Terreno Agricolo posto in Comune di Porretta Terme (BO), via Prà Preti. Si dispone la vendita in n. 2 LOTTI in quanto l immobile ad uso Pag.1 di 14

2 abitativo con relative pertinenze ed accessori distinto al Catasto Fabbricati è totalmente indipendente dal terreno agricolo distinto al Catasto Terreni. * * * LOTTO 1 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato residenziale posta al piano terra con annessa corte e legnaia in Porretta Terme (BO), via Prà Preti n.69 di complessivi ca. mq 150,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto della presente stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Porretta Terme, intestati a Esecutati proprietari per1/2 ciascuno e coniugi in separazione dei beni come segue: Catasto Fabbricati Foglio Part. Sub Indirizzo Cat. Classe Cons. Rendita Via Prà Preti 69 A/3 3 vani 6,5 587, Via Prà Preti 69 E.U. mq 88 - La planimetria dell immobile è corrispondente allo stato di fatto; è da segnalare una modifica di finitura riguardante la facciata del corpo accessorio destinato a legnaia, così come si preciserà nel capitolo relativo alla conformità edilizia. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile per l appartamento risulta pari a ,96. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE Pag.2 di 14

3 ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento non concordano; nella visura catastale è errata l intestazione di proprietà di ½ ciascuno in comunione dei beni anziché in separazione dei beni. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU I beni in oggetto costituiscono una porzione di un fabbricato ad uso abitativo; con Atto del Notaio --- del Rep. n Racc. n sulla corte di cui al Foglio 17 Particella 140 Sub 3 dove è posto l accesso al fabbricato è stata costituita una servitù di passaggio pedonale a favore dell appartamento posto al piano terra e primo di cui al Foglio 17 Particella 140 Sub 2 ed a carico dell appartamento in questione. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI L unità abitativa confina con Part.140 Sub 2 e 4, Part. 143, parti comuni e strada pubblica, salvo altri. PROPRIETÀ Gli immobili appartengono agli esecutati per la quota di proprietà di ½ ciascuno. PROVENIENZA DEL BENE Gli immobili pignorati sono pervenuti agli esecutati con atto di compravendita in data a ministero Notaio --- di Bologna, Repertorio n Raccolta n.9819, trascritto a Bologna il Reg. Generale n Reg. Part. n Pag.3 di 14

4 STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietari sono --- e --- in ragione di1/2 ciascuno coniugati in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo ai beni in oggetto, gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti relativa a: ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data all art. n a favore di --- con sede a Milano ( domicilio ipotecario eletto in Milano via Tortona 33 a carico di entrambi gli esecutati ); ipoteca legale iscritta a Bologna in data all art. n a favore di --- con sede a Palermo richiedente --- con sede a Palermo a carico di --- per la quota di ½; Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il all art a favore di ---- con sede a Roma; in forza di Atto Esecutivo del Tribunale di Bologna notificato il n 484. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà soggetta ad imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Porretta Terme risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il R.U.E. Variante 3N adottata con D.C.C. N 47 il e approvata con D.C.C. N 19 il , la zona in cui ricadono i beni oggetto di pignoramento è classificata quale parte dei Centri e Nuclei Storici di cui al Capo 4.1 e regolata dalle Pag.4 di 14

5 Norme del Regolamento di cui al Capo 2.3. REGOLARITÀ EDILIZIA. Per il fabbricato ad uso abitativo e accessorio da una verifica agli atti depositati presso il Comune di Porretta Terme risultano le seguenti pratiche edilizie: Licenza Edilizia N 1785 del Prot. N 1971; Rilascio Certificato di Agibilità del N 3451; Concessione Edilizia in Sanatoria N 53 del Prot. N 1491/86; STATO LEGITTIMO ; Concessione Edilizia in Sanatoria N 2260 del ( pratica edilizia riportata nell atto di trasferimento ma non riguardante la porzione in oggetto ) ; Autorizzazione Edilizia rilasciata il Prot. N 3747 ; D.I.A. del Prot. N 7040 ( pratica edilizia riportata nell atto di trasferimento ma non riguardante la porzione in oggetto ) ; Autorizzazione Edilizia in Sanatoria del Prot. N 4122/00 (pratica edilizia riportata nell atto di trasferimento ma non riguardante la porzione in oggetto ) ; D.I.A. del Prot. N 7832; diniego all esecuzione di lavori al muro di recinzione. STATO LEGITTIMO DELLA PORZIONE ACCESSORIA In occasione del sopralluogo si è verificato che la per la porzione destinata a legnaia presenta una difformità riguardante la finitura della facciata; la documentazione fotografica allegata alla pratica edilizia di cui alla Concessione Edilizia in Sanatoria N 53 del Prot. N 1491/86 (STATO LEGITTIMO ), mostra il paramento murario definito da una Pag.5 di 14

6 muratura grezza anziché quella in essere che è costituita da lastre di pietra squadrata tipo Pietra Serena; anche la successiva pratica riguardante il rifacimento della copertura di cui all Autorizzazione Edilizia rilasciata il Prot. N 3747 non fornisce dati in merito alla facciata. Da informazioni presso l Ufficio Tecnico, vista la normativa RUE inerente i Centri Storici tale difformità rientra fra gli interventi soggetti a presentazione di S.C.I.A. in Sanatoria in base all Art. 13 della L.R. 15/2013. STATO DI OCCUPAZIONE I beni in oggetto non sono occupati; gli arredi non sono presenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato con relativo accessorio è una porzione di un fabbricato residenziale costituito da altre 2 unità abitative con relativi servizi e accessori, ciascuna con corti di pertinenza; per quella in oggetto sulla corte di accesso posta verso la pubblica via è stata costituita una servitù di passaggio pedonale a favore dell unità abitativa confinante distribuita al 1 e 2 piano. La via pubblica o meglio denominata località Prà Preti è distante dal capoluogo circa 4/5 Km; è posta fra le frazioni di Capugnano e Castelluccio ed è direttamente raggiungibile dalla strada che da Porretta Terme porta alle località citate. L accesso è tipico della zona, attraverso una stretta strada asfaltata con accentuata pendenza, caratteristica del territorio extraurbano dell appennino tosco-emiliano. L insediamento è costituito da un gruppo di tre fabbricati principali ed è distante dalla strada principale circa 200 ml; la corte del bene in oggetto è delimitata da una recinzione, costituita da un muretto con sovrastante Pag.6 di 14

7 barriera in ferro verniciato. Il fabbricato abitativo si eleva di due piani fuori terra e la porzione in oggetto è distribuita solo al piano terra con accesso e orientamento principale a Nord-Ovest ; l altro affaccio principale è verso Sud-Ovest ; la legnaia quale accessorio ad un piano è una porzione collegata al resto del fabbricato, è accessibile dalla corte di pertinenza e ha orientamento principale verso Nord-Ovest. Le facciate dell edificio principale sono intonacate e tinteggiate ; la facciata della legnaia è rivestita con elementi lapidei squadrati tipo pietra serena. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in muratura e c.a.; i solai sono in latero-cemento; la copertura in generale è a più falde con manto di copertura in laterizio ( coppi portoghesi ). Finiture. L appartamento è distribuito solo al piano terra; i vani hanno un altezza di circa 2,70 ml ed è costituito da ingresso, soggiorno, cucina, un bagno e tre camere da letto; è pavimentato in piastrelle di ceramica ; le pareti sono intonacate e tinteggiate; quelle del bagno sono rivestite in piastrelle di ceramica per quasi tutta l altezza disponibile; anche il vano ad uso cucina è rivestito in parte da piastrelle di ceramica; gli infissi interni sono in legno mordenzato con vetro semplice ; le porte interne sono in legno tamburato ; le chiusure esterne sono scuretti in legno mordenzato e la porta d ingresso è a vetrata con telaio in ferro verniciato. La legnaia ha un altezza minima di circa 2,20 ml e massima di circa 2,70 ml è pavimentata in ceramica, le pareti sono intonacate e tinteggiate ; il portone di accesso è a vetrata in ferro verniciato e gli infissi delle finestre sono in legno verniciato di scarso stato di manutenzione con telai in Pag.7 di 14

8 alluminio verniciato. Impianti. L abitazione ha impianto elettrico sottotraccia ; è presente l impianto di riscaldamento realizzato con caldaia murale a gas ( GPL installata nella legnaia ) e i corpi scaldanti sono termosifoni in ghisa. Nella legnaia non è presente l impianto di riscaldamento. Area esterna di pertinenza. È recintata con muretto in c.a. rivestito da lastre squadrate tipo pietra serena e sovrastante barriera in ferro verniciato. In estrema sintesi, il complesso immobiliare oggetto di stima si presenta in condizioni di manutenzione buone, con altrettanta buona dotazione di spazi ; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: buona; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: buona anche se la posizione è di difficile raggiungimento; appetibilità complessiva degli immobili: scarsa per la posizione di difficile raggiungimento. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Pag.8 di 14

9 Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 25% la superficie della legnaia essendo non comunicante con i vani principali. per il 10% la superficie della corte di pertinenza; con particolare attenzione all esclusione della superficie dei locali principali e accessori aventi altezza utile inferiore a 1,50 ml. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm App. p. T 136,00 1,00 136, Legnaia 20,00 0,25 5, Corte 88,00 0,10 8,80 La superficie commerciale complessiva dei beni oggetto di stima si assume Pag.9 di 14

10 in cifra tonda pari a mq 150,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 40%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO Pag.10 di 14

11 La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: casa indipendente di mq 160 con garage Località Castelluccio, in buone condizioni di manutenzione, libera al trasferimento, offerto a ,00 (circa /mq 780,00); casa indipendente di mq 180 senza garage a circa 4 km da Porretta Terme, in buone condizioni di manutenzione, libera al trasferimento, offerto a ,00 (circa /mq 695,00); Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. Infatti lo sconto praticato all atto dell acquisto si attesta mediamente per abitazioni usate al 17% ( Nomisma Rapporto del mercato immobiliare Anno 2014 ). I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Pag.11 di 14

12 Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2014: Porretta Terme capoluogo, abitazioni in stato da ristrutturare, valore minimo 900/mq valore massimo /mq 1.300,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2013, Porretta Terme Zona periferica Frazione di Castelluccio e Zone Agricole Montane, abitazioni civili con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 1.000, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento e pertinenze mq. 150,00 x /mq 800,00 = ,00 Detraendo il 40% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (eurosettantaduemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di Pag.12 di 14

13 avere così assolto il mandato affidatogli la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento, 27 novembre 2014 IL C.T.U. Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale 2. Visura Catasto Fabbricati Part. 140 Sub 1 e 3 3. Planimetria catastale Part. 140 Sub 1 4. Elaborato Planimetrico 5. Elenco dei Subalterni 6. Inquadramento Territoriale 7. Estratto Cartografia R.U.E. 8. Estratto Normativa RUE 9. Atto Notaio --- del , Rep. n Racc. n Atto Notaio --- del , Rep. n Racc. n Licenza Edilizia N 1785 del Prot. N Autorizzazione Edilizia del Prot. N Autorizzazione di Agibilità del N Concessione Edilizia in Sanatoria N 53 del Prot. N Pag.13 di 14

14 1491/86; STATO LEGITTIMO 15. Autorizzazione Edilizia rilasciata il Prot. N 3747/ Documentazione fotografica 17. Certificato di residenza e stato di famiglia di --- e --- Consegnati a parte Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi) Allegato G (commerciale) n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word). Pag.14 di 14