TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT.PASQUALE LICCARDO * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore procedente n.534/13 R.G.Es. Udienza: ore 13:20 contro Esecutati * * * PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede a Roma, trascritto a Bologna il al Reg.Part. n e Reg.Gen. n n.108, sono stati pignorati i seguenti beni immobili. 1. Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano posto in Comune di Monteveglio ( Bo ), via Carlo Alberto Dalla Chiesa n. 43, costituita da un appartamento al piano primo con annessa cantina al piano seminterrato; tale immobile è identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue: Monteveglio ( Bo ) - Foglio 26 particella 614 sub 12 cat. A3 Pag.1 di 14

2 abitazione di tipo economico Consistenza vani 4 Piano 1-S1 Via Carlo Alberto Dalla Chiesa n. 43 ; Trattandosi di unità immobiliare ad uso abitativo con relative pertinenze e accessori, si dispone la vendita in un LOTTO UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Appartamento posto al piano primo di fabbricato urbano in Monteveglio ( Bo ), via Carlo Alberto Dalla Chiesa n.43 e annesso vano ad uso cantina al piano seminterrato il tutto di ca. mq 76,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto della presente stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Monteveglio intestati a ESECUTATI come segue: Fogl. Part. Sub P Indirizzo Cat. Classe Cons. Rendita S1 Via Carlo Alberto A/3 2 vani 4 289,22 Dalla Chiesa n.43 Con riferimento all art.49 della Legge n.122/2010 (di conversione del D.L. n.78/2010), si rileva che lo stato legittimato con particolare riferimento alla cantina non è corrispondente allo stato di fatto, così come si preciserà nel capitolo relativo alla conformità edilizia. La regolarizzazione edilizia dei beni pignorati sarà a carico dell aggiudicatario dell immobile. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui Pag.2 di 14

3 all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile risulta pari a ,96. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU I beni in oggetto costituiscono una porzione di un fabbricato condominiale ad uso abitativo; è compresa nella comproprietà parti comuni del fabbricato tali a norma di legge e di regolamento di condominio. I beni pignorati sono compresi nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale così come riferito dall Amministratrice del Condominio --- di via Carlo Alberto Dalla Chiesa n. 43 Sig. ra --- dello Studio --- di Vignola ( Mo ).. Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI In data la Sig.ra --- dello Studio --- amministratrice del Condominio --- con sede in via Carlo Alberto Dalla Chiesa n. 43, ha comunicato alla scrivente via la situazione contabile ; dal Rendiconto Consuntivo dal al risulta uno scoperto di 926,24 che è riportato nel Rendiconto a Preventivo dal al per un totale di 1.931,06. L unità abitativa confina con muro esterno su più lati, parti comuni salvo altri ; la cantina confina con muro esterno, parti comuni salvo altri. Pag.3 di 14

4 CONFINI L appartamento, confina su tutti i lati con parti comuni; verso nord-ovest confina con il Sub 11, salvo altri. La cantina confina verso Sud-Ovest con parti comuni, verso nord-ovest con il Sub 23, verso Nord con il Sub 17 e verso Sud-Est con il Sub 20, salvo altri. PROPRIETÀ Gli immobili appartengono agli esecutati proprietari per ½ ciascuno. PROVENIENZA DEL BENE Gli immobili pignorati sono pervenuti agli esecutati con atto di compravendita in data a ministero notaio --- di Bologna, Rep. n Racc. n , trascritto a Bologna il all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietari sono --- in ragione di1/2 che al momento dell acquisto dichiaravano di essere coniugati in regime di separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo ai beni in oggetto, gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti relativa a: ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data al n particolare e generale n a favore di --- con sede a Milano ( domicilio ipotecario eletto in Milano via Tortona 33 ) a carico di entrambi gli esecutati; ipoteca legale iscritta a Bologna il al n. particolare 7789 e generale a favore di --- con sede a Napoli (domicilio ipotecario eletto a Casalecchio di Reno via Del Lavoro, --- ) a carico di --- per la quota di ½ della proprietà a garanzia dell originario debito derivante da Pag.4 di 14

5 atto amministrativo di --- in data n /20; pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il all art in favore di --- con sede in Roma a carico di entrambi gli esecutati in forza di atto esecutivo del Tribunale di Bologna notificato il n REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà soggetta ad imposta di registro. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Monteveglio ( ora Comune di Valsamoggia ) risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il R.U.E. adottato con D.C.C. N 18 il e approvato con D.C.C. N 70 il , la zona in cui ricadono i beni oggetto di pignoramento è sita all interno degli Ambiti per nuovi insediamenti urbani ( ANe ) di cui all Art delle Norme del Regolamento ; a titolo informativo in tali zone gli interventi edilizi ammessi sono Manutenzione ordinaria, Manutenzione straordinaria, Risanamento Conservativo e Ristrutturazione Edilizia senza aumento di carico urbanistico e, interventi di demolizione se l intervento non ostacola l attuazione complessiva dell ambito. Sono ammessi, inoltre, gli interventi con cambio d uso esclusivamente per gli usi previsti nel piano attuativo o nel progetto unitario approvato. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato ad uso abitativo di cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento è stato costruito in forza dei seguenti atti amministrativi rilasciati dal Comune di Monteveglio: Pag.5 di 14

6 Concessione Edilizia del /2002 n Prot. n ; D.I.A. per Varianti in Corso d Opera del Prot. n. 3273: STATO LEGITTIMO Richiesta di Rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità del Prot. n ; in merito a quanto indicato nell atto di provenienza la conformità al progetto (sempre indicata in data e quindi contestualmente alla D.I.A. di cui sopra ) non è mai stata dichiarata, tanto che la richiesta è successiva. A questo proposito il Responsabile dello Sportello Unico per l Edilizia del Comune di Valsamoggia ha specificato alla scrivente, in occasione dell accesso agli atti amministrativi su menzionati che, pur essendo presente la Richiesta di Conformità Edilizia non è ancora presente la definizione del silenzio-assenso; l amministrazione può eventualmente richiedere integrazioni alla pratica presentata. In occasione del sopralluogo del è stata rilevata una difformità rispetto allo stato legittimo relativo al vano cantina al piano seminterrato; la finestra che risulta sia dallo stato legittimo che dalla planimetria catastale, di fatto, non è esistente. Da informazioni assunte presso l Ufficio Tecnico Comunale, tale difformità è sanabile attraverso la presentazione di una C.I.L. per manutenzione straordinaria ed è soggetta a sanzione di 258,00. STATO DI OCCUPAZIONE I beni in oggetto sono occupati dall esecutata e dai figli ; gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Pag.6 di 14

7 Il fabbricato con tipologia condominiale di cui fanno parte i beni pignorati è sito in Monteveglio, in zona di recente realizzazione ( lottizzazione edilizia Monzale ) a meno di un km dal centro del paese e nell estremità nordovest del territorio urbano; è una zona prettamente residenziale raggiungibile direttamente da ogni settore della località ed è posta rispetto, al centro, tra i due rami del Torrente Samoggia. Il lotto di terreno sul quale sorge il fabbricato è occupato da spazi condominiali comuni e da aree di pertinenza esclusiva delle unità abitative al piano terra rialzato. Le facciate dell edificio sono in mattoni faccia vista. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante mista in c.a. e muratura; i solai sono in latero-cemento; la copertura è a più falde visto che l intero fabbricato è composto da 3 blocchi che si sviluppano per n. 4, 3 e 2 piani fuori terra; il manto di copertura è in tegole di cotto. L appartamento in questione ha accesso dal vano scala condominiale al 1 piano ed è orientato prevalentemente verso sud-ovest; l ingresso è direttamente sul vano pluriuso destinato a soggiorno con angolo cottura e, lo stesso, gode di accesso diretto a un balcone; dal disimpegno zona notte si distribuiscono 2 camere da letto e un bagno direttamente illuminato e ventilato. L altezza dei vani è di circa 2,70 ml. Finiture. L appartamento presenta una pavimentazione in ceramica, materiale che si presenta anche per il rivestimento dell angolo cottura e del bagno; gli infissi interni sono in legno mordenzato con vetro termophane ; le porte sono in legno tamburato; le chiusure esterne sono tapparelle in Pag.7 di 14

8 plastica. Impianti. L appartamento ha gli impianti sottotraccia; è presente l impianto di riscaldamento realizzato con radiatori in ghisa ; la caldaia è murale a gas ed è posta all esterno nel terrazzo della cucina. La cantina è posta al piano seminterrato ed è raggiungibile dal vano scala condominiale; le pareti sono intonacate e tinteggiate; il pavimento è in gres; l impianto elettrico è sottotraccia; l altezza è di circa ml 2,60; la porta è REI. In estrema sintesi, i beni oggetto di stima si presentano in condizioni di manutenzione ottime; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: ottima; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: ottima; appetibilità complessiva degli immobili: ottima. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante Pag.8 di 14

9 norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 30% la superficie del balcone; per il 25% la superficie della cantina essendo non comunicante con i vani principali. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Appartamento p. 1 72,36 1,00 72, Balcone p. 1 5,52 0,30 1, Cantina S1 9,18 0,25 2,29 La superficie commerciale complessiva dei beni oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 76,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Pag.9 di 14

10 Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato Pag.10 di 14

11 d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: appartamento di mq 100 in Monteveglio via Carlo Alberto Dalla Chiesa ( stesso fabbricato ), con garage, stato buono abitabile, signorile, libero al trasferimento, offerto a ,00 (circa /mq 1.880,00); appartamento di mq 80 in Monteveglio via Carlo Alberto Dalla Chiesa (stesso fabbricato ), stato buono abitabile, di lusso, libero, offerto a ,00 (circa /mq 1.730,00); appartamento di mq 80 in Monteveglio, con garage, stato nuovo in costruzione, signorile, offerto a ,00 (circa /mq 1.750,00); appartamento di mq 80 in Monteveglio via Nicolò Copernico ( centro ), con garage stato buono abitabile, libero, offerto a ,00 (circa /mq 1.600,00). Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. Infatti lo sconto praticato all atto dell acquisto si attesta mediamente per abitazioni usate al 17% ( Nomisma Rapporto del mercato immobiliare Anno 2014 ). I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica Pag.11 di 14

12 dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2014: Località Monteveglio Comune Valsamoggia Capoluogo, abitazioni in stato nuovi o completamente ristrutturati, valore minimo 1.800/mq valore massimo /mq 2.000,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2013, Monteveglio Zona Centrale/Capoluogo Abitazioni di tipo civile con stato normale, valori medi /mq 1.650, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento con relative pertinenze e accessori mq. 76,00 x /mq 1.700,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore complessivo del lotto ,00 Detraendo il 30% circa ( ,00 ) per tenere conto della vendita Pag.12 di 14

13 forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euronovantamila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento, 27 novembre 2014 IL C.T.U. Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto Mappa Catastale 2. Visura Catasto Fabbricati Part. 614 Sub Planimetria Catastale Part.614 Sub Elaborato Planimetrico Foglio 26 Part Elenco dei Subalterni Assegnati Foglio 26 Part Atto Notaio --- del Rep. n Racc. n Inquadramento Territoriale 8. Estratto Cartografia R.U.E. 9. Estratto Normativa R.U.E. 10. Estratto Concessione Edilizia n. 13/2002 del Prot. n Pag.13 di 14

14 11. Estratto D.I.A. per Varianti in Corso d Opera del Prot. n. 3273; STATO LEGITTIMO 12. Richiesta di Rilascio del Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità del Prot. n Confronto tra stato attuale e stato legittimo 14. Documentazione fotografica 15. Certificato di residenza e contestuale stato di famiglia di ---- e --- Consegnati a parte Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi) Allegato G (commerciale) n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word). Pag.14 di 14