TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. promosso da.

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1 Piazza San Francesco, n. 7, Bologna Tel P. IVA C.F. VNOFNC72M15H501C TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA N. 862/14 GIUDICE DELL ESECUZIONE: DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G. ESEC. Udienza Ore 11:40 LOTTO UNICO promosso da PROCEDENTE Contro ESECUTATO * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento contro ESECUTATO, trascritto a Bologna il ai nn /30516 del , è stato pignorato a favore di PROCEDENTE i seguenti beni immobili: 1. Piena proprietà di abitazione di tipo popolare nel Comune di Monghidoro, via Santuario n.1, costituita da due appartamenti distinti in una villetta su due piani con giardino pertinenziale; tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: - Monghidoro (BO) - Foglio 8 - particella 242 sub. 2 - cat. A/4 - consistenza 4,5 vani via Santuario n. 1; - Monghidoro (BO) - Foglio 8 - particella 242 sub. 3 - cat. A/4 - consistenza 4,5 vani via Santuario n. 1 - Monghidoro (BO) - Foglio 8 - particella 242 Ente Urbano sup. are 15,39 via Santuario n Piena proprietà di terreno nel Comune di Monghidoro, via Santuario, costituita da un bosco identificato nella predetta Nota di trascrizione come segue: - Monghidoro (BO) - Foglio 8 - particella 87 consistenza are 00,60 terreno Bosco Ceduo classe 2 via Santuario n. 1; 1

2 Si dispone la vendita in un lotto unico. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Villetta costituita da due piani fuori terra con giardino pertinenziale situata nel comune di Monghidoro (Bo), via Santuario n. 1. E composta al piano terra da un appartamento costituita da un portico lastricato con un soggiorno, cucina, due camere e bagno. Al piano primo accessibile da un terrazzo con scala esterna con soggiorno, cucina, due camere una camera-studio e bagno. Oltre alla villetta è presente nella proprietà un piccolo fabbricato destinato a cantina. La superficie lorda complessiva consiste di circa mq 135,00 per i due piani fuori terra, e di circa mq 1570,00 per le pertinenze esterne (portico, terrazzo e giardino) e di circa mq 10,50 per il fabbricato cantina. Di proprietà risulta anche un piccolo terreno a bosco ceduo di circa mq 60 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente stima risultano allibrati al Catasto Fabbricati del comune di Monghidoro, intestati a ESECUTATO proprietà per 1000/1000, come segue: Foglio Part Sub Indirizzo Z.C. Cat. Cl Cons. R.C Via Provinciale Via Madonna dei Boschi 1 1 A/4 5 4,5 vani 213, Via Madonna dei Boschi 1 1 A/4 5 4,5 vani 213,81 Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto comune al Foglio 8 particella 242 Ente urbano e promiscui di superficie mq Inoltre risulta al Catasto Terreni del comune di Monghidoro, intestato a ESECUTATO proprietà per 1000/1000, come segue: Foglio Part Sub Qualità Classe Sup. mq Deduz Reddito Dominic. Reddito Agrario BOSCO CEDUO 2 60 BA2A 0,05 0,02 La planimetria catastale risulta conforme allo stato rilevato. La base imponibile a fini I.M.U. risulta di ,08 per l appartamento al piano Terra, di ,08 per l appartamento al piano Primo. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbali di pignoramento concordano. 2

3 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITÙ Il bene pignorato costituito dal fabbricato composto da due appartamenti, da un piccolo fabbricato annesso comprese le aree cortilive pertinenziali come anche il piccolo terreno a bosco ceduo risultano in proprietà esclusiva. Non si sono riscontrate servitù apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI L immobile confina con bene altri; il terreno confina con beni di altre proprietà, salvo altri. PROPRIETA L Immobile in parola appartiene all ESECUTATO PROVENIENZA DEL BENE L esecutato ha acquisito la piena proprietà dell immobile e del terreno con atto a ministero Notaio di Bologna Rep. N del 02/09/2008 trascritto a Bologna il 09/09/2008 ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell atto di provenienza l ESECUTATO ha dichiarato di essere libero da vincoli matrimoniali. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili gravano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti, redatta dal Notaio Dott. Enrico Siracusano in data 03/02/2015, e che di seguito si sintetizzano: Iscrizione: N /10664 del 09/09/2008 nascente da atto di mutuo fondiario del 02/09/2009 in notaio Ferrandino Raffaele. A favore: Cassa di Risparmio in Bologna S.p.A. sede di Bologna codice fiscale (domicilio eletto in Bologna, via Farini, 22). Contro ESECUTATO. Mutuo di Euro ,00 durata anni 20 Ipoteca di Euro ,00 su immobili in oggetto. Trascrizione: N /30516 del 27/11/2014 nascente da pignoramento n del 12/11/2014 Tribunale di Bologna. A favore di Cassa di Risparmio in Bologna S.p.A. sede di Bologna codice fiscale (domicilio eletto non citato, richiedente avv. Mauro Chiesi, via S. Stefano n.30 Bologna). Contro ESECUTATO su immobili in oggetto. 3

4 REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso il Settore Urbanistica ed Edilizia del Comune di Monghidoro e dal Sistema informativo territoriale del comune stesso risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Strutturale Comunale vigente, l area in oggetto ricade in Ambito Urbano Consolidato CON2, e tale area è normata dall art. 12 delle norme P.S.C. e dall art. 17 del R.U.E. Inoltre l area ricade in una zona sottoposta a vincolo idrogeologico. Il terreno invece ricade in Ambito agricolo di rilevo paesaggistico, e nello specifico sia nel PSC che nel RUE l area è descritta come Area a valore naturale e ambientale. La normativa citata non contiene particolari vincoli influenti sul valore dei beni. REGOLARITA EDILIZIA L edificio di cui fanno parte gli immobili in oggetto è stato edificato in forza dei seguenti atti autorizzativi del Comune di Monghidoro: Licenza di Costruzione n.207 rilasciata in data Prot. n.969; Abitabilità Prot. n rilasciata in data ; Concessione edilizia in sanatoria in data n. 176/C/85 (domanda di condono edilizio in data P.G. n. 1359/86). Denuncia inizio attività n. 237/00 Prot. Gen. N. 1188/00 del 09/03/2000 per opere di Manutenzione straordinaria CERTIFICAZIONE ENERGETICA - L appartamento al piano terra (sub. 2) è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 25/01/2017, codice identificativo n , a firma dell ing. D Errico Mariopaolo, numero di accreditamento 05342, valevole sino al 25/01/2027. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G (EPtot = 552,65 kwh/mq anno). - L appartamento al piano primo (sub. 3) è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data 25/01/2017, codice identificativo n , a firma dell ing. D Errico Mariopaolo, numero di accreditamento 05342, valevole sino al 25/01/2027. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G (EPtot = 639,68 kwh/mq anno). STATO DI OCCUPAZIONE Allo stato attuale l immobile risulta occupato dall esecutato. 4

5 DESCRIZIONE DEL BENE L immobile oggetto di stima è situato zona extraurbana del comune di Monghidoro (Bo), in via Santuario n. 1, che dista circa 3 km dal centro cittadino. L immobile inoltre è posizionato a ridosso della via Provinciale 65 (Futa), arteria statale che collega la città di Bologna con quella di Firenze. Il lotto, ad uso esclusivo della proprietà, è circa di forma rettangolare, è destinato a giardino con annesso un piccolo fabbricato destinato a cantina, è recintato da una rete metallica su un basso muretto, inoltre è dotato di un cancello per l accesso carrabile. Il fabbricato si sviluppa su 2 piani fuori terra, con tetto a due falde inclinate, dotato di un lastrico perimetrale e una zona porticata; le due unità abitative sono dislocate una al piano terra e l altra al piano primo e sono collegate tra loro tramite una scala esterna. Le pareti del fabbricato sono rivestite con intonaco tinteggiato e l appartamento al piano primo è dotato di un terrazzo che funge da portico per l appartamento posto al piano terra. La struttura del fabbricato è in muratura continua al piano terra e in pannelli prefabbricati al piano primo e i solai in latero-cemento il tetto a due falde inclinate con manto in tegole, e le tramezzature interne in muratura di laterizio. L appartamento al piano terra è composto da: ingresso- soggiorno, cucina, bagno e due camere. La superficie lorda complessiva dell appartamento è di circa mq 67,00, oltre ad un portico lastricato di circa mq 15,00 accessibile dal soggiorno. L altezza interna è di 2,40 m. e la distribuzione dei locali interni è funzionale all uso giorno e all uso notte. L appartamento al piano primo è composto invece da: ingresso- soggiorno, cucina, bagno due camere e uno studio. La superficie lorda complessiva dell appartamento è di circa mq 67,00, oltre ad un terrazzo coperto di circa mq 15,00. L altezza interna è di 2,80 m. e la distribuzione dei locali interni è funzionale all uso giorno e all uso notte. Le pareti perimetrali sono state rivestite da pannelli isolanti termici. Finiture. Entrambi gli appartamenti si presentano in sufficienti condizioni di manutenzione. Le finiture non sono di buona qualità, i pavimenti sono in piastrelle di ceramica quelli del piano terra e in piastrelle di linoleum quelli del piano primo di gres porcellanato. Le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore chiaro, quelle del bagno e della cucina sono dotate di rivestimento in piastrelle di ceramica e si presentano in condizioni scadenti. Le porte interne sono in legno impiallacciato in essenza naturale. I serramenti sono in legno con doppio vetro quelli del piano primo e vetro singolo quelli del piano terra, e sono privi di alcun sistema di oscuramento. Impianti. L appartamento al piano terra è privo di impianto di riscaldamento mentre quello al piano primo è dotato di un unica stufa a pellet per tutta l unità ed è posizionata nella zona giorno. Nella proprietà, esattamente nel giardino è presente un serbatoio per l impianto GPL utile per riscaldare l acqua sanitaria e alimentare i piani cottura. 5

6 L impianto elettrico si sviluppa sottotraccia nell appartamento al piano terra. Mentre quello al piano primo in parte si sviluppa con canaline esterne. CONFORMITA IMPIANTI L aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti privi di certificazione o comunque non a norma, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e accessori diretti e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari; la superficie dei locali accessori indiretti collegati direttamente ai locali principali è computata al 50%, mentre quella di quelli non collegati direttamente al 25%; la superficie del terrazzo è computata al 30%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Descrizione Sup. mq Coeff. Sup. comm. 242 / 2 Appartamento p. T 67,00 1,00 67, / 3 Appartamento p. 1 67,00 1,00 67, / 2 Cantina p. T 10,50 0,25 2, / 2 Portico p. T 15,10 0,35 5, / 3 Terrazzo p. 1 15,10 0,30 4, Area cortiliva - giardino 1.530,00 0,10 32,00 TOTALE SUPERFICIE mq 1704,70 178,00 6

7 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità alla scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Bisogna inoltre considerare che nelle vendite forzate non ha luogo la garanzia per vizi della cosa (art.2922 c.c.). Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo sintetico comparativo, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, sovente permangono differenze significative nelle caratteristiche fisiche ed economiche di riferimento che è necessario considerare nel processo di calcolo. Si è effettuato, quindi, un ulteriore processo di aggiustamento, per ridurre ulteriormente le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. I valori unitari adottati costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata attraverso colloqui con operatori del settore e accedendo ad altre fonti informative indirette di cui, peraltro, si conoscono sia le modalità di misura della consistenza, i criteri di zonizzazione adottati, la scansione cronologica impiegata e il tipo di fonti impiegato per realizzare la banca dati stessa. Nella fattispecie sono stati esaminati e confrontati i dati rilevati in: 7

8 Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate, prezzi riferiti al primo semestre del Extraurbana / Zona agricola est con case sparse: Abitazioni di tipo economico in condizioni normali: minimo /mq 700, massimo /mq 800; Abitazioni di tipo economico in condizioni scadente: minimo /mq 400, massimo /mq 500; Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP-2016, prezzi riferiti al semestre ottobre 2015 marzo Monghidoro: Abitazioni buono stato: minimo /mq 700, massimo /mq 800; Abitazioni da ristrutturare: minimo /mq 400, massimo /mq 500; Valori Agricoli Medi della provincia di Bologna Agenzia delle Entrate (Annualità 2015) Regione agraria n.2 Alto Reno (Monghidoro) Bosco ceduo degradati: Valore Agricolo /Ha 1.500,00 Bosco ceduo governati: Valore Agricolo /Ha 4.800,00 La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE Con riferimento all art. 568 c.p.c. si precisa quanto segue. L immobile si colloca nel segmento di mercato degli immobili in condizioni di manutenzione normali di cui le fonti informative indirette sopra citate forniscono elementi di riferimento; il valore unitario sotto indicato incorpora l incidenza dello stato d uso e di manutenzione dell immobile. L immobile è venduto libero al decreto di trasferimento e i vincoli e oneri giuridici non eliminabili influiscono sul valore del bene solo per il costo dell eventuale cancellazione. Per le eventuali spese condominiali insolute, fermo restando quanto già esposto al paragrafo parti comuni, la prassi del Tribunale di Bologna è di accollare alla procedura quelle relative ai due anni antecedenti la data del decreto di trasferimento o la data dell immissione nel possesso, se anteriore; pertanto, eventuali spese condominiali insolute sono ininfluenti al fine della stima del bene. Della spesa straordinaria già deliberata si è tenuto conto nella determinazione del valore unitario. Non vi sono oneri di regolarizzazione urbanistica e catastale. In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare i valori unitari che seguono. 8

9 Villetta mq 178 /mq 600,00 = ,00 Terreno mp 60 /Ha 4.500,00 = 30,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro settantacinquemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna, lì 06 febbraio 2017 IL C.T.U. Arch. Francesco Vona 9