TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: ****************************************************************** contro

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: ESEC. R.G. N. 49/14 Udienza ****************************************************************** contro ******************************************************************* * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 21/01/2014 repertorio numero 376/2014, è stata pignorata l intera proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto Fabbricati del Comune di Galliera: 1) Foglio 44, mapp. 161, sub. 1, natura C1 negozi e botteghe; 2) Foglio 44, mapp. 161, sub. 3, natura C1 negozi e botteghe; 3) Foglio 44, mapp. 161, sub. 5, natura A3 abitazione di tipo economico; 4) Foglio 44, mapp. 161, sub. 6, natura A3 abitazione di tipo economico. Considerando che il compendio immobiliare pignorato è costituito da immobili di diversa natura in completa autonomia, il CTU ritiene di redigere la relazione peritale dei beni suddividendoli in quattro lotti separati. * * * PER 49/14 LOTTO QUATTRO

2 2 di 15 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO QUATTRO Piena proprietà di una unità immobiliare, ad uso abitazione posta al primo piano per una superficie calpestabile di circa 190 mq, oltre a piano sottotetto di circa 215 mq, sita in una piccola palazzina costituita da due appartamenti e due negozi. In particolare l appartamento è costituito da ingresso al piano terra, scala che conduce sia al piano primo che al sottotetto, disimpegno, ampia cucina dotata di grande camino in muratura, soggiorno doppio suddiviso in zona pranzo e zona sala dotato anch esso di grande camino in muratura, ampia camera matrimoniale con vano guardaroba e bagno esclusivo. Oltre la sala pranzo, attraverso un corridoio si raggiungono un ripostiglio, due camere da letto ed un bagno. completano la proprietà un sottotetto non abitabile collegato all abitazione tramite la medesima scala che collega il piano terra con il piano primo. Il tutto posto nel Comune di Galliera, alla via Della Pace n 14. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Argelato: Foglio 44, mapp. 161, sub. 6, natura A3 abitazione di tipo

3 3 di 15 economico, classe 2, consistenza 11,5 vani, rendita 831,50, Via della Pace n. 14 piano T-1-2; CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti ai fini della valutazione del bene. CONFINI Via della Pace, beni stessa proprietà, beni comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Esecutata proprietaria al 100%.

4 4 di 15 PROVENIENZA DEL BENE Alla data del 1 giugno 1994, la consistenza immobiliare attualmente identificata al foglio 44 con il mappale 161 sub. 6 era di proprietà dell esecutata in forza di atto di vendita a rogito notaio Sandro Serra in data 21 maggio 1990 rep , trascritto a Bologna il 04 giugno 1990 al n part. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: Trascrizioni: Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il 3 agosto 2007 al n part. e n gen., fino alla concorrenza di ,00; Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna il 20 marzo 2009 al n part. e n gen., fino alla concorrenza di ,00 in forza di decreto ingiuntivo del tribunale di Bologna in data 3 marzo 2009 rep. 1615; Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 7 luglio 2010 al n part. e n gen.; Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 20 febbraio 2014 al n part. e n gen.. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale

5 5 di 15 dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile ante 1967 immobile irregolare Indagine URBANISTICA L immobile è classificato, secondo il Regolamento Urbano Edilizio del Comune di Galliera, approvato con delibera c.c. n. 36 del 27/06/2011, e successiva variante approvata con delibera c.c. n. 21 del 10/04/2014 nel sistema insediativo degli ambiti in ambiti urbani consolidati di maggiore qualità insediativa AUC_A (art.23 RUE). Inoltre, in base al Piano Strutturale Comunale del Comune di Galliera approvato con delibera c.c. n. 35 del 27/06/2011, nel Sistema della Pericolosità Sismica l area è individuata come Aree che richiedono analisi approfondite di terzo livello ; nel sistema delle risorse storiche e archeologiche è collocata presso arteria di Viabilità storica (art 18c). Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Autorizzazione Edilizia n. 7/96 del 1996 prot. 3965; Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia non risultano importanti difformità interne. Si chiarisce che non risulta mai depositato e rilasciato il certificato di agibilità. Le modeste difformità presenti sono sanabili predisponendo una pratica edilizia in sanatoria con il

6 6 di 15 pagamento delle relative sanzioni ed oneri Comunali oltre alle spese tecniche. Salvo il diritto del ripristino dello status quo ante. Pertanto sarà onere a carico dell aggiudicatario il deposito della sopracitata sanatoria, oltre alla verifica impiantistica e relativa messa a norma oltre al reperimento delle certificazioni di conformità e al deposito della domanda di agibilità. Si fa inoltre presente che tale alloggio, essendo utilizzato dalla medesima proprietà unitamente all appartamento del piano terra, pur essendo totalmente autonomo, non è dotato di muro divisorio in corrispondenza dell accesso al pino terra. Pertanto sarà onore e cura dell aggiudicatario la costruzione di tale divisorio oltre alla fornitura e posa della relativa porta d accesso all unità immobiliare oggetto di compravendita. Tale opera richiede la presentazione di pratica edilizia con il pagamento dei relativi bolli e diritti di segreteria, oltre alle spese tecniche. Solo dopo il completamento dei lavori e la chiusura della pratica edilizia si potrà procedere all aggiornamento della planimetria catastale, nonché alla domanda di agibilità. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 25/02/2016 valevole fino al 25/02/2026 codice identificativo n redatto dall arch. Daniela Giannini, numero di accreditamento Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica F

7 7 di 15 CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata dall esecutata e dalla sua famiglia. DESCRIZIONE DEL BENE Il lotto oggetto di esecuzione immobiliare sito alla via della Pace n 14 nel Comune di Galliera è costituito da una unità immobiliare ad uso abitazione oltre al sottotetto situati in un piccolo fabbricato di sole quattro unità immobiliari ad uso misto commerciale e residenziale. Il fabbricato, di forma rettangolare, ha sviluppo su due piani fuori terra oltre al piano sottotetto ed è costituito da due negozi al piano terra con accesso indipendente dalle vetrine fronte-strada, una unità ad uso residenziale al piano terra con accesso da atrio comune e un ulteriore unità ad uso residenziale che si sviluppa al piano primo e sottotetto.

8 8 di 15 L edificio, poco distante dal centro di San Venanzio di Galliera, in zona ben servita da infrastrutture viarie e commerciali, ha struttura in muratura portante solai in laterocemento, copertura a falde inclinate con finitura in coppi, facciate tinteggiate di giallo. Sul retro del fabbricato è presente una corte condominiale esclusiva accessibile attraverso le porte finestre dell appartamento sito al piano terra. Le due unità ad uso residenziale, hanno accesso dall ingresso condominiale, oltre il quale una grande porta in legno con inserti in vetro immette in un disimpegno di distribuzione: di fronte, attraverso due aperture simmetriche e speculari ricavate nel muro, si accede all appartamento del piano terra, sulla sinistra attraverso la scala si accede all alloggio del piano superiore. Si fa presente che i due alloggi, pur essendo identificati con due subalterni differenti, e pur essendo indipendenti dal punto di vista impiantistico, essendo utilizzati dalla medesima proprietà, non presentano partizioni murarie che li dividano, sarà dunque a cura e onere degli aggiudicatari realizzare le modeste opere murarie necessarie a rendere le due unità immobiliari separate e indipendenti l una dall altra. L appartamento del piano primo ha accesso attraverso scala in muratura che conduce ad un pianerottolo che disimpegna le diverse zone dell alloggio: sulla destra si entra in

9 9 di 15 una ampia cucina di circa 31 mq dotata di grande camino in muratura, di fronte si apre un grande soggiorno doppio di circa 61 mq suddiviso in zona pranzo e zona sala dotato anch esso di grande camino in muratura, sulla sinistra del pianerottolo è posizionata la suite padronale formata da ampia e luminosa camera matrimoniale di circa 28 mq, dotata di vano guardaroba di circa 7 mq oltre a bagno esclusivo di 11 mq; la zona notte prosegue, oltre la sala pranzo, attraverso un corridoio di circa 8 mq che disimpegna un ripostiglio di circa 3 mq, due camere da letto rispettivamente di 10 mq e 12 mq ed un bagno di 6,5 mq. La distribuzione interna risulta funzionale essendo l appartamento efficacemente suddiviso tra zona giorno e due zone notte indipendenti; lo stato conservativo dell alloggio, completamente ristrutturato nel 1996, è buono, abitato e mantenuto con grande cura. Finiture. La pavimentazione in alcuni ambienti è in piastrelle di cotto, in altri in legno, le pareti sono intonacate e tinteggiate di giallo paglierino, le porte interne sono in legno con modanature, i serramenti anch essi in legno con vetrocamera, sull esterno sono montati scuri in legno di colore verde. Il servizio igienico della suite, è dotato di sanitari in ceramica bianca e miscelatori cromati, doccia in muratura, vasca idromassaggio e lavabo a incasso su top in marmo, il secondo bagno è dotato di sanitari in ceramica bianca e

10 10 di 15 miscelatori cromati e vasca in ceramica bianca; cucina e bagni presentano un rivestimento in piastrelle di ceramica. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori a piastra e caldaia stagna installata nel ripostiglio. L acqua calda sanitaria è fornita dalla stessa caldaia che produce il riscaldamento. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia e non è stato possibile reperirne le certificazioni. Pertinenze. Salendo, attraverso due rampe di scale, al piano sottotetto, si arriva al pianerottolo su cui si aprono due porte, quella frontale permette l accesso ad un ampio ambiente con copertura a falde inclinate con altezza massima nel colmo di circa 3,40m e minima di circa 1,20m, utilizzato come magazzino, lasciato al grezzo, dunque privo di massetto, pavimenti rivestimenti e finiture in generale; la porta sulla sinistra del pianerottolo invece accede ad un ambiente completato, al contrario di quello adiacente, con realizzazione di massetto e pavimentazione, pareti intonacate e tinteggiate. L intero piano sottotetto pari ad una superficie di circa 215mq. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della

11 11 di 15 superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, integrato con le indicazione della UNI 10750, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente; - Patii o porticati o balconi nella misura del 35%; - Le soffitte sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio solamente se collegate ai vani principali anche attraverso una botola a soffitto. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DELL ABITAZIONE E CORTE: Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha:

12 12 di 15 Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. T-1 abitazione 230 1, sottotetto 230 0,25 57 Totale commerciale circa mq 287 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa.

13 13 di 15 Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su

14 14 di 15 strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2015: Comune Galliera, abitazione in buono stato, valori medi /mq , ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche

15 15 di 15 e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Abitazione e sottotetto p.t-1-2 m² 287 x /m² 1.000,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene PREZZO BASE D ASTA: ,00 (euro duecentomila/00) * * * Con Osservanza Bologna 1 marzo 2016 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)