TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 V I A N A Z A R I O S A U R O, B O L O G N A T E L. E F A X : dom enic o.da ne se@ gmail.com TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da n.484/12 R.G.Es. CREDITORE PROCEDENTE LOTTO UNICO contro Udienza: ESECUTATA ore 12:00 * * * PREMESSA Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune di Galliera dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento immobili in data rep.4436/2012 trascritto a Bologna il reg. part. n e reg. gen. n a favore di CREDITORE PROCEDENTE è stato pignorato il seguente bene immobile. Piena proprietà del terreno edificabile sito nel Comune di Galliera (BO) alla via XXIV maggio 1915 della superficie di mq Tale immobile è identificato nella Nota di trascrizione allegata alla relazione notarile come segue: Catasto Fabbricati - Comune di Galliera - Foglio 44 - particella 484 Natura : Terreno - Consistenza 5170 metri quadri Via XXIV Pag.1 di 12

2 Maggio Per la complementarietà dei beni pignorati, si ritiene opportuno disporre la vendita in un LOTTO UNICO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Piena proprietà di un terreno edificabile sito nel Comune di Galliera (BO) Loc. San Venanzio avente accesso dalla via XXIV maggio 1915 sull' angolo sudovest e confinante a nord con la sponda destra del Canale della Botte, della superficie di mq IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il terreno edificabile oggetto della presente stima risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Galliera intestato a (PIENA PROPRIETÀ) -come segue: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. Rendita VIA XXIV MAGGIO 1915 Area 5170 mq. urbana Il terreno risulta censito anche al Catasto Terreni con lo stesso Foglio 44 e la stessa particella 484 Classe: Ente Urbano di are 51 e centiare 70. Ai fini dell'imposta municipale sugli immobili (I.M.U.), con riferimento all'intera area fabbricabile, il valore venale in comune commercio e quindi la base imponibile risulta pari a ,00. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura concordano con quelli riportati nella Nota di Pag.2 di 12

3 trascrizione ipotecaria allegata alla relazione notarile. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU L atto di provenienza autenticato nelle firme dal Dott , Notaio in Bologna, dell' rep riporta che la (venditrice) alienava gli immobili edificati sulla particella 211 (la cui soppressione creava la particella 484) alla con sede in Galliera. In particolare la società acquirente dichiara di essere a conoscenza che con atto a rogito Notaio in data 14 maggio 1997 rep /3416 é stata costituita dalla società venditrice, a favore dei beni identificati con le particelle 3 et 108 del foglio 44 del Catasto di Galliera, già di proprietà delle , servitù di passaggio per pedoni e veicoli sull'area cortiliva, di proprietà della società suddetta, identificata con i subalterni 10 et 14 della particella 211 del foglio 44 di Galliera. Detta servitù é stata costituita ai soli fini di consentire l'esecuzione di opere di manutenzione ordinaria e straordinaria sui beni ricompresi nel fondo dominante, ovvero per consentire l'esecuzione di operazioni di trasloco e facchinaggio in genere, escludendosi quindi qualsiasi diversa utilizzazione in via continuativa. Non vi é obbligo per la società costituente e suoi aventi causa di consegnare le chiavi del cancello di accesso alla sua proprietà, restando obbligata la stessa società a metterle a disposizione, a semplice richiesta dei proprietari del fondo dominante, quando vi sia la necessità di utilizzare la servitù per i motivi come sopra precisati. Con il citato atto per Notaio in data 14 maggio 1997, i cui patti speciali si vogliono in questa scrittura privata integralmente riportati e trascritti, è stata altresì costituita servitù di veduta a favore delle porzioni del fabbricato insistenti Pag.3 di 12

4 sulla particella 3 e che si trovano in prossimità del confine con la proprietà della società stessa. Non si sono riscontrate ulteriori servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell' immobile. CONFINI Il terreno edificabile confina con la sponda destra del Canale della Botte, via XXIV Maggio 1915, beni , salvo se altri. PROPRIETÀ La piena proprietà del terreno in argomento appartiene alla PROVENIENZA DEL BENE Il bene pignorato è pervenuto alla Società esecutata in forza di atto autenticato nelle firme dal Dott , Notaio in Bologna, dell' rep trascritto a Bologna il part ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: nessuno Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data al part , a favore ipoteca trascritta in data art part. a favore Gli immobili gravati facevano parte del fabbricato edificato sulla particella 211, fabbricato poi demolito. Si ritiene detta iscrizione perenta in forza dell'art del codice civile comma 4. Pag.4 di 12

5 REGIME FISCALE La vendita degli immobili è soggetta ad IVA, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Galliera risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Strutturale Comunale approvato con Delibera di C.C. n. 35 del , nella classificazione del territorio, il terreno edificabile in argomento ricade in AUC Ambito urbano consolidato ed è normata dall' art. n.23 del quadro normativo. Secondo il Regolamento Urbanistico, approvato con Delibera di C.C. n.36 del , tale area classificata AUC-A2 è normata dall' art.23 delle norme R.U.E. In particolare l'art. 32 del RUE, nell'ambito delle modalità attuative, contiene le seguenti Prescrizioni specifiche : Per quanto riguarda l Area AUC-A2, posta in Via XXIV Maggio e perimetrata con linea continua marrone, sono ammessi i seguenti interventi nel rispetto dell indice: capacità edificatoria max = mq di SU USI: Usi: UA1, UA2, UC1, UC3, UC12/A, UC14, UC18, UC19, UC22 Interventi: -NC, DR, CD, AM con convenzionamento -altezza: m. 10,50 Pag.5 di 12

6 -verde permeabile : 40% Sf Condizioni specifiche: -Realizzazione di area a parcheggio pubblico a sud del comparto; -Eventuale compensazione con monetizzazione di aree P1 e V1 -E inoltre a carico del soggetto attuatore la realizzazione di un manufatto edilizio di circa mq.100 di superficie complessiva da destinare ad attrezzature collettive; le caratteristiche strutturali del manufatto saranno definite in sede di convenzionamento, compresa la realizzazione dell area di pertinenza da destinare a verde pubblico; -In alternativa, con scelta da definire sempre in sede di convenzionamento, il costo di tale opera potrà essere monetizzato (sulla base di un costo unitario pari a 1.200,00 euro/mq), destinando tale onere ad interventi di riqualificazione del tratto urbano delle sponde del Canale Riolo, che il Comune attuerà in accordo con il Consorzio della Bonifca Renana, o ad eventuale altra opera pubblica. La normativa sopracitata contiene quindi particolari vincoli che possono influire sulla determinazione del valore del bene. REGOLARITÀ EDILIZIA Alla richiesta di accesso agli atti presentata dallo scrivente, il SUE del Comune di Galliera ha comunicato che l'archivio comunale è inaccessibile in quanto si trova all'interno della sede municipale dichiarata inagibile con il terremoto A riguardo la Società esecutata ha consegnato allo scrivente: -estratto del vigente RUE; -estratto variante specifica n.1/2007 al PRG/V; -estratto variante 2005 al PRG/V; Pag.6 di 12

7 -estratto mappa catastale; -notifica preliminare per le attività di demolizione e rimozione eternit in data ; -richiesta di approvazione di piano unitario in data riferito al lotto di terreno; -detrminazione del Comune di Galliera -Commissione per la Qualità Architettonica e il Paesaggio ; -comunicazione del Comune di Galliera in merito alla domanda di Permesso di costruire in data ; -comunicazione del Comune di Galliera in merito alla domanda di Permesso di costruire in data Sotto il profilo della regolarizzazione catastale esiste corrispondenza tra lo stato di fatto e quanto risulta agli atti dell'agenzia delle Entrate. A riguardo la Società esecutata ha consegnato allo scrivente: -elaborato planimetrico in data ; -ricevuta tipo mappale n.25347/2012 presentata a seguito della demolizione totale degli edifici esistenti sull'area attestante la soppressione della particella 211 e la creazione della particella 484, area urbana di are STATO DI OCCUPAZIONE L'area edificabile risulta libera a seguito della demolizione ed allontanamento dei rifiuti, nel 2005, di edifici preesistenti. Non ha quindi funzioni di residenza. DESCRIZIONE DELL'AREA L'area edificabile si trova all'interno del centro abitato della frazione di San Venanzio di Galliera, a pochi metri dalla sede municipale. E' di forma rettangolare con il lato più lungo che si sviluppa da nord a sud. Pag.7 di 12

8 E' prospiciente la via XXIV Maggio 1915 soltanto in corrispondenza dell'angolo a sud-ovest dove è ubicato l'unico accesso. Il lato nord confina con la sponda destra del Canale della Botte Il lato ovest è in posizione arretrata rispetto alla via Della Pace. Ha giacitura pianeggiante e non presenta particolari problemi di preparazione del terreno in caso di nuova costruzione al suo interno. CONFORMITÀ IMPIANTI Sull'area non insiste alcuna costruzione. CONSISTENZA COMMERCIALE CONSISTENZA DEL BENE Il lotto di terreno ha una superficie di mq ed una capacità edificatoria di mq di superficie utile ma a riguardo si deve precisare che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette Pag.8 di 12

9 contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 6,5 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. La valutazione viene altresì effettuata con il metodo detto per Pag.9 di 12

10 trasformazione, consistente nella valutazione commerciale degli immobili che si possono costruire sul lotto e detraendo tutte le spese che occorre sostenere per giungere al risultato sperato: -costo di costruzione, oneri di urbanizzazione, spese tecniche per progettazione, direzione lavori e collaudo, oneri di mediazione, oneri finanziari, ecc.. La differenza costituisce il più probabile valore di mercato del lotto di terreno. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, della conformazione dell'area vincolata su tre lati, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, della forte contrazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Si assume come valore dell'immobile ,00 Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa si ottiene che l'immobile potrebbe essere offerto in vendita ad un prezzo base di : VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro trecentoventimila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Pag.10 di 12

11 Con osservanza. Bologna, lì 14 maggio 2014 IL C.T.U. Ing. Domenico Danese ELENCO ALLEGATI 1. Visura per soggetto 2. Visura storica per immobile-catasto terreni 3. Visura storica per immobile-catasto fabbricati 4. Estratto di mappa 5. Elaborato planimetrico 6. Comunicazione del Comune sulla richiesta accesso atti 7. Estratto RUE con elaborato grafico 8. Documentazione sulla conformità urbaistica e catastale con elaborati grafici consegnata dalla Società esecutata 9. Rogito rep Atto di vendita Inquadramento territoriale 12. Stampa file PIANTA 484/12 L_UNICO 13. Documentazione fotografica 14. Dichiarazione Imposta di Trasferimento 15. Visura Camerale Consegnati a parte 1. Allegato A (tecnico) Pag.11 di 12

12 2. Allegato A (tecnico) senza nomi 3. Allegato G (commerciale) 4. n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), allegato G con i nomi (word). Pag.12 di 12