TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

Transcript

1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente contro LOTTO UNICO n. 765/14 R.G.Es. Udienza: ore 10:00 Esecutata ******* PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede legale a Bologna ( c.f ), trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n contro --- per la piena proprietà di 1/1 sono stati pignorati i seguenti beni immobili: 1. Villetta a schiera ad uso abitativo distribuita ali piani interrato, terra e primo con annessa area cortiliva pertinenziale ; 2. Vano ad uso autorimessa distribuita al piano interrato. Nella predetta Nota di Trascrizione i beni in oggetto sono rispettivamente identificati: Pag.1 di 19

2 1. Comune di Pianoro ( Bo ) - Catasto Fabbricati - Foglio 44 Particella 1465 Sub 1 Natura A3 Abitazione di tipo economico - Consistenza vani 8,5 viale della Resistenza n. civico 245 Piano T-1; 2. Comune di Pianoro ( Bo ) - Catasto Fabbricati - Foglio 44 Particella 1445 Sub 4 Natura C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse- Consistenza mq 15 viale della Resistenza n. civico 233 B Piano S1; Trattandosi di una unità immobiliare ad uso abitativo con corte di pertinenza e annessa autorimessa, si dispone la vendita in un unico LOTTO. * * * LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Villetta a schiera ad uso abitativo distribuita ai piani interrato, terra e primo con annessa area cortiliva pertinenziale e autorimessa al piano interrato in Comune di Pianoro (Bo), viale della Resistenza n. 245 e 233/b di complessivi ca. mq 186,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario ( si rimanda per maggiori specifiche al capitolo riguardante la REGOLARITA EDILIZIA ). IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto della presente stima, risultano allibrati al Catasto Fabbricati del Comune di Pianoro ( Bo ), intestati a Esecutata - per il diritto di piena proprietà per la quota di 1/1,come segue: CATASTO FABBRICATI F. Part. Sub ZC P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita Pag.2 di 19

3 S1-T-1 Viale della Resistenza n. 245 A/3 4 vani 8,5 193 mq 899,93 Totale escluse aree scoperte: 169 mq S1 Viale della Resistenza n. 233b C/ mq 16 mq 61,97 La planimetria catastale dell immobile ad uso abitativo non è corrispondente allo stato di fatto. La planimetria catastale dell immobile ad uso autorimessa è corrispondente allo stato di fatto. La scrivente precisa che non è stata eseguita alcuna verifica strumentale dei confini ( anche in funzione di una verifica della consistenza), ma solo una identificazione visiva dello stato dei luoghi ). Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile per l immobile ad uso abitativo risulta pari a ,80, mentre per l immobile ad uso autorimessa è pari a ,20. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione. I beni pignorati sono compresi nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale del Condominio Residenze Martino 4 di Pianoro ( Bo ) (c.f ). Pag.3 di 19

4 Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore degli immobili. Da segnalare la costituzione di servitù pubblica sulle aree adibite a pedonali e a parcheggi pubblici; tale servitù rientra fra i patti speciali stipulati e riguardanti tutto il Comparto di edificazione. VINCOLI E ONERI I beni in oggetto sono stati assegnati in forza di Dichiarazione di Assegnazione del Prot. n. 23/09 avvenuta con Delibera del Consiglio di Amministrazione della ---, in favore dei Sig.ri --- e --- ; allo stato attuale i beni in questione non sono occupati dai soci assegnatari, ma dal Sig. --- la cui famiglia anagrafica è costituita, tra gli altri, dalla Sig.ra --- figlia della Sig.ra ---, in forza di Contratto d Affitto del registrato all Ufficio delle Entrate di Bologna 3 il al n In data l amministratore del Condominio Residenze Martino 4 di Pianoro ( Bo ) --- di Sasso Marconi ha comunicato alla scrivente via e- mail l ammontare delle Spese Condominiali relative al Rendiconto Preventivo dal al per un ammontare di 436,00 debitamente anticipate dalla ---. CONFINI Le unità immobiliari in oggetto confinano con parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ I beni oggetto di stima appartengono a --- piena proprietà per la quota di 1/1. PROVENIENZA DEI BENI Pag.4 di 19

5 Gli immobili pignorati sono pervenuti alla --- esecutata con: Atto Notaio --- di acquisto del diritto di superficie dal Comune di Pianoro del Rep. n trascritto il al Reg. Part. n ; Atto Notaio --- di acquisto dell area dal Comune di Pianoro del Rep. n trascritto il al Reg. Part. n STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietaria degli immobili è una Società Cooperativa. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo ai beni in oggetto risultano le formalità indicate nella relazione notarile agli atti relative a: Ipoteca volontaria iscritta a Bologna il al n. part e n. gen a garanzia del mutuo concesso ai Sig.ri --- e --- di cui al rogito del Rep. n. 4986/3359 del Notaio --- a favore di --- con sede in Bologna via Mazzini n. 152, a carico della --- ; pignoramento immobiliare trascritto il al n. part e n. gen a favore di --- con sede in Bologna, con domicilio eletto in Bologna, via Barberia n. 30, presso lo studio dell avv. ---, a carico della ---. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alla relazione notarile agli atti. REGIME FISCALE Proprietaria degli immobili è una Società pertanto la vendita dei beni la vendita dei beni sarà soggetta ad IVA o a imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Pianoro Pag.5 di 19

6 risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il R.U.E. approvato con Delibera di C.C. n. 31 del e successiva variante ( 5^ ) approvata con Delibera di C.C. N 17 il la zona in cui ricadono i beni oggetto di pignoramento è classificata quale AC_0* Aree di interesse ambientale in ambiti residenziali ad assetto urbanistico consolidato di cui all art. 37 della normativa; tali zone identificate sono costituite da quelle porzioni di tessuto urbano collocate in contesti residenziali per le quali si ritiene opportuno ammettere esclusivamente modesti interventi di adeguamento funzionale... A titolo informativo gli usi non previsti riguardano: Usi principali ( non inferiori al 70% della Su dell unità edilizia ): U.1 Residenza U.3 Residenza collettiva Usi secondari ( non superiori al 30% della Su dell unità edilizia ): U.2 Attività ricettive U.4 Esercizi commerciali di vicinato U.5.1a Medio-piccole strutture di vendita alimentari U.5.1b Medio-piccole strutture di vendita non alimentari U.5.2b Medio-piccole strutture di vendita non alimentari ( solo tramite POC ) U.7 Pubblici esercizi U.11 Piccoli uffici e studi professionali U.12 Attività terziarie e direzionali U.13a Artigianato di servizio non produttivo U.20 Servizi e attrezzature di interesse comune U.23 Attrezzature per l istruzione superiore U.24 Attrezzature politico-amministrative e sedi istituzionali U.28 Attrezzature socio-sanitarie U.29 Attrezzature culturali ect. ect.. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N Pag.6 di 19

7 dall Ing. Antoni Stefano numero di accreditamento N valevole sino al giorno Classe Energetica G. REGOLARITÀ EDILIZIA. Dalla ricerca delle pratiche edilizie agli atti presso l Archivio del Comune di Pianoro, fra gli altri, sono emersi i seguenti provvedimenti : - Licenza di Costruzione n.182 del P.U.T. n ; - Licenza di Costruzione n.181 del P.U.T. n ; - Concessione Edilizia n. 31 del Prot. n. 58; - Autorizzazione di Abitabilità n.60/81 del ; - Concessione Edilizia gratuita n. 310 del Prot. n ; per installazione di una veranda sul lato pedonale, dei doppi infissi alle finestre di tutte le camere e chiusura del cavedio sul lato giardino; - Concessione Edilizia gratuita n. 314 del Prot. n ; per scavo della scarpata e relativa pavimentazione, allargamento delle scale di accesso al piano interrato e inversione del cancello; - S.C.I.A. n. 119 del Prot. n ; riguarda le autorimesse collettive ( in particolare la M dove è ubicato il posto macchina in oggetto ), ma è relativa a difformità dei 2 locali di deposito aperti. A seguito dei sopralluoghi avvenuti il e il , la scrivente ha provveduto a confrontare lo stato di fatto con le planimetrie catastali e gli stati legittimi; le difformità riscontrate, si riassumono in: PIANO INTERRATO Per quanto riguarda la dimensione della scala esterna sul fronte si rileva che non è sto eseguito l allargamento della rampa previsto nella C.E. n. 314/1990, così come è invece documentato anche nella planimetria Pag.7 di 19

8 catastale. PIANO TERRA La suddivisione fra la zona pranzo e il soggiorno è stata realizzata con un muretto basso, anziché una tramezzatura a tutta altezza così come previsto nella C.E. n. 31/1980; tale soluzione è stata realizzata anche per una porzione di muro fra la rampa di scala per il piano interrato e la zona soggiorno; allo stato attuale la veranda sul fronte e i doppi infissi sulle aperture del fronte sul retro non risultano realizzati così come da C.E. n. 310/1990. Nella C.E. n. 31/80 sul fronte era previsto un pergolato che è stato realizzato ma demolito dopo il 1990 ( così come attesta la documentazione fotografica allegata alla C.E. n. 310/1990 ). PIANO PRIMO Sul balcone era prevista, così come da C.E. n. 31/1980 una fioriera in muratura che non risulta essere stata realizzata. Da informazioni presso l Ufficio Tecnico del Comune di Pianoro, le difformità per le opere legittimate e non realizzate debbono necessariamente essere sanate attraverso Accertamento di conformità e quindi sono soggette a presentazione di S.C.I.A. in base all Art. 13 della L.R. 15/2013 con pagamento di una sanzione determinata da un minimo di 500,00 a un massimo di 5.000,00 come stabilito all Art. 17 della L.R. 23/2004, variabile in riferimento ai diversi tipi di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. La suddivisione fra la zona pranzo e la zona soggiorno rientra nell Art. 102 del RUE, ovvero nelle difformità edilizie minori. Pag.8 di 19

9 Tali indicazioni deve intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE I beni in oggetto sono occupati dal Sig. --- la cui famiglia anagrafica è costituita, tra gli altri, dalla Sig.ra --- figlia dei Soci Assegnatari; l occupazione è in forza di Contratto d Affitto in data registrato all Ufficio delle Entrate di Bologna 3 il al n Il citato contratto d affitto ha per oggetto solo una porzione dell unità immobiliare costituita da 4 vani ( tre camere da letto e cucina abitabile ), servizi piano 1, con diritto d uso della zona giorno congiuntamente alla proprietaria stessa dell immobile di cui al Foglio 44 Part sub 1; la durata del contratto è dal al con rinnovo per un altro biennio, e così di seguito, salvo disdetta di una delle due parti. L importo del canone complessivo annuo è stato convenuto in 3.540,00 da aggiornarsi nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell indice dei prezzi al consumo accertato dall ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati. Considerato che la superficie commerciale soggetta a canone d affitto risulta pari a circa 64,00 mq, non avendo avuto riscontro circa l applicazione dell aggiornamento ISTAT ( importo aggiornato a settembre 2016 pari a 3.765,68 ), si ritiene comunque di verificare la congruità dell importo del canone rispetto al valore iniziale stabilito pari a 3.540,00 annui. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata accedendo alle seguenti fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2016: Pianoro Capoluogo, Pag.9 di 19

10 Locazioni, abitazioni con 3-4 vani, valore minimo /mese 450,00 valore massimo /mese 600,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 1 semestre 2016, Comune di Pianoro Zona Centrale/Capoluogo, abitazioni di tipo civile con stato di manutenzione normale, valori medi /mq/mese 4,00 4,50. A parere della sottoscritta si ritiene che l importo congruo del canone d affitto sia pari a 400,00/mese ovvero pari a 4.800,00/anno. Gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato di cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento è una costruzione con tipologia a schiera, inserita in un complesso denominato Villaggio Martino edificato negli anni 70 nella cosiddetta Pianoro Nuova. La zona, pedecollinare, è facilmente raggiungibile dalla Strada Provinciale 65 della Futa che collega Bologna con Firenze ; la zona è residenziale ed è caratterizzata da costruzioni uguali che si ripetono per diversi lotti; ogni coppia di stecche di villette a schiera ha a disposizione posti macchina siti al piano interrato raggiungibile direttamente dal piano stradale. L impianto urbanistico originale ha determinato caratteristiche tipologiche uguali di livello e qualità di tipo civile. L abitazione in questione ha orientamento da Sud-Est verso Nord-Ovest in senso orario; l accesso principale è posto a Sud-Est; il primo orizzontamento è interrato con possibilità di raggiungere il piano terra anche attraverso scale esterne poste su entrambi i fronti ; il piano terra rappresenta Pag.10 di 19

11 di fatto la zona giorno, mentre il primo piano rappresenta la zona notte. All interrato sono presenti locali di servizio; al piano terra i vani sono il soggiorno, la cucina e un bagno ; il primo piano è composto da tre camere e 2 bagni con un balcone raggiungibile dalla camera posta verso Sud-Est. L altezza dei vani al piano terra e 1 è pari a ca.2,80 ml, al piano interrato è di ca.2,90 ml e di ca. 2,20 ml per i vani cantina, ripostiglio e parte del vano pluriuso. Le facciate dell edificio sono intonacate e tinteggiate. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato e muratura; i solai sono in latero-cemento; il tetto è piano su 2 livelli. Finiture. L abitazione è pavimentata in tutti i piani con ceramica, a parte i corpi scala interni che sono rivestiti di moquette; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi interni sono in alluminio con vetro semplice; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d ingresso è in alluminio con porzioni vetrate a vetro semplice; le chiusure esterne sono tapparelle in pvc; sono presenti le zanzariere e alcune aperture sono dotate di inferriate. L autorimessa è al piano interrato e si tratta di fatto di un posto auto all interno di una estesa autorimessa che è annessa a diverse stecche di unità a schiera; la struttura della costruzione è definita da elementi prefabbricati in c.a., è pavimentata con piastrelle di gres, le pareti sono tinteggiate; l accesso pedonale può avvenire anche dallo spazio comune al piano terra. La corte di pertinenza dell abitazione è uno spazio coltivato a giardino, posto verso nord-ovest, organizzato nei percorsi pavimentati con lastre di pietra naturale, recintato con rete metallica plastificata ed elementi in ferro Pag.11 di 19

12 zincati lungo il confine sud-ovest. Impianti. L abitazione ha impianto elettrico sottotraccia; è presente il condizionamento con split a parete e macchine esterne per gli ambienti soggiorno al piano terra e per la camera matrimoniale verso Nord-Ovest (macchina esterna posta a Nord-Ovest ) e la camera verso Sud-Est (macchina esterna posta sul balcone a Sud-Est ); il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas metano posta nella c.t. al piano interrato; gli elementi scaldanti sono termo-ventilatori a parte il piano interrato ( vano pluriuso ) che presenta, invece, radiatori in ghisa non dotati di valvole termostatiche; è presente un termostato nel soggiorno al piano terra; non è presente l impianto di allarme. Al 1 piano e, in particolare nella camera matrimoniale a nord-ovest, sono presenti diverse infiltrazioni dal tetto, così anche il balcone denota un pessimo stato conservativo della pavimentazione; è evidente che nell immobile non sono state eseguite, almeno per le parti in oggetto, le opportune opere di manutenzione ordinaria e/o straordinaria. In estrema sintesi, la porzione di fabbricato oggetto di stima si presenta in condizioni di manutenzione buone, nonostante le criticità rilevate, con un ottima dotazione di spazi per la tipologia; funzionalità rispetto alla destinazione specifica: ottima; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: ottima; appetibilità complessiva dell immobile: buona. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli Pag.12 di 19

13 impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; per il 50% la superficie dell autorimessa; per il 30% la superficie del balcone in quanto comunicante con i vani principali; per il 50% la superficie della cantina e della c.t. al piano interrato in quanto collegati direttamente ai locali principali; per il 25% la superficie del ripostiglio al piano interrato in quanto non collegato direttamente ai locali principali; Pag.13 di 19

14 per il 10% la superficie dell area scoperta fino alla superficie definita dai vani principali e accessori a servizio diretto e del 2% per superfici eccedenti detto limite; per intero la superficie del collegamento interno verticale nella misura pari alla sua proiezione orizzontale; La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEI BENI Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Abitazione p. S1 36,66 1,00 36,66 Cantina e c.t. p. S1 16,32 0,50 8,16 Rip. p. S1 4,25 0,25 1,06 Abitazione p. T 60,62 1,00 60,62 Abitazione p. 1 53,91 1,00 53,91 Balcone 8,19 0,30 2,46 Corte 151,19 0,10 15,12 17,06 0,02 0, Posto auto p.s1 16,00 0,50 8,00 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 186,00. STIMA DEI BENI ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla Pag.14 di 19

15 data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, Pag.15 di 19

16 caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: villetta a schiera di mq 200 a Pianoro via della Resistenza Villaggio Martino, libera, stato ottimo completamente ristrutturata, corte di pertinenza, autorimessa e cantina, offerta a ,00 (circa /mq 1.550,00); villetta a schiera di mq 215 a Pianoro via della Resistenza Villaggio Martino, libera, stato ottimo, classe signorile, corte di pertinenza, autorimessa e cantina, offerta a ,00 (circa /mq 1.158,00); Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2016: Pianoro Capoluogo, abitazioni, stato buono stato valore minimo /mq 1.500,00 valore massimo /mq 1.900,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 1 semestre 2016, Comune di Pianoro Zona Centrale/Capoluogo, abitazioni di tipo civile con stato di manutenzione Pag.16 di 19

17 normale, valori medi /mq 1.800, ,00. La valutazione degli immobili è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione dei beni. VALUTAZIONE DEI BENI In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva degli immobili, delle loro caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Abitazione corte di pertinenza e posto auto mq 186,00 x /mq 1.300,00 = ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00 ) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda ,00, pertanto si ha: VALORE DEL LOTTO UNICO : Il valore del bene è stimato a corpo e non a misura in ,00 (eurocentosessantanovemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento 03 Dicembre 2016 IL C.T.U. Pag.17 di 19

18 Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa catastale Foglio 44 Part e Visura Catasto Fabbricati Foglio 44 Part Sub 1 3. Visura Catasto Fabbricati Foglio 44 Part Sub 4 4. Planimetria Catastale Foglio 44 Part Sub 1 5. Planimetria Catastale Foglio 44 Part Sub 4 6. Elaborato Planimetrico Foglio 44 Part Elaborato Planimetrico Foglio 44 Part Elenco dei Subalterni Assegnati Foglio 44 Part Elenco dei Subalterni Assegnati Foglio 44 Part Atto di provenienza Notaio --- di acquisto dell area dal Comune di Pianoro del Rep. n Dichiarazione di Assegnazione 12. Contratto d Affitto del Estratto Normativa RUE 14. Estratto Cartografia RUE 15. Estratto Licenza di Costruzione del Prot. n Prat. N Estratto Licenza di Costruzione del Prot. n Prat. N Concessione Edilizia n. 31 del Prot. n Autorizzazione di Abitabilità n. 60/81 del Estratto Concessione Edilizia n. 310 del Prot. n Pag.18 di 19

19 20. Estratto Concessione Edilizia n. 314 del Prot. n Inquadramento territoriale 22. Documentazione fotografica 23. Certificazione Energetica 24. Stato di famiglia e residenza degli occupanti Pag.19 di 19