TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente Contro LOTTO 2 n. 135/15 R.G.Es. Udienza: ore 11:50 Esecutati ******* PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede in Bologna, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n contro ---, ciascuno per le rispettive quote di proprietà, sono stati pignorati i seguenti beni immobili: - Appezzamenti di terreno in Comune di Granaglione, località Ponte della Venturina via Nazionale. - N 3 appartamenti facenti parte di un fabbricato urbano ad uso abitativo e commerciale; in Comune di Granaglione, località Ponte della Venturina via Nazionale n Pag.1 di 15

2 Nella Nota di Trascrizione del i beni in oggetto sono così identificati: Catasto Terreni Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella Sub - Natura T Terreno- Consistenza 37 are 44 centiare; Catasto Terreni Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella Sub - Natura T Terreno- Consistenza 1 are 6 centiare; Catasto Terreni Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella Sub - Natura T Terreno- Consistenza 82 centiare; Catasto Terreni Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella 58 - Sub - Natura EU Ente Urbano - Consistenza 17 are 54 centiare; Catasto Fabbricati Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella 58 - Sub 7 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 2,5 ; Catasto Fabbricati Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella 58 - Sub 8 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 2,5 ; Catasto Fabbricati Comune di Granaglione - Foglio 6 Particella 58 - Sub 12 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 4,5. Trattandosi di terreni e n 3 unità immobiliari ad uso abitativo, si dispone la vendita in un n 4 LOTTI. * * * LOTTO 2 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato urbano ad uso abitativo al piano primo, in Comune di Alto Reno Terme - Granaglione (Bo) località Ponte della Venturina via Nazionale n. 110 di complessivi ca. mq 56,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico Pag.2 di 15

3 dell aggiudicatario ( si rimanda al capitolo riguardante la regolarità edilizia). IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Alto reno Terme - Granaglione ( Bo ), intestato a per il diritto di proprietà per la quota di 1/2 ciascuno coniugi in regime di comunione dei beni come segue: CATASTO FABBRICATI F. Part. Sub ZC P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita Via Nazionale n. snc A/3 2 vani 2,5 57 mq 122,66 Totale escluse aree scoperte 57 mq Il lotto di terreno su cui sorge l intero fabbricato è altresì identificato al Catasto Terreni Foglio 6 Part. 58 Qualità Ente Urbano superficie are 17 centiare 54. La planimetria catastale dell immobile ad uso abitativo non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile dell immobile ad uso abitativo risulta pari a ,88. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano se non per Variazione Territoriale del in atti dal L.R. n. 19/2015 per provenienza dal comune di Granaglione al Comune di Alto Reno Terme Sezione di Pag.3 di 15

4 Granaglione. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione. Il Condominio non risulta costituito; in particolare, così come si evince dall elenco dei Sub assegnati di cui al Tipo Mappale Prot. n. B del le parti comuni sono B.C.N.C. il Sub 3 ( corte) il Sub 6 (Vano scala) e il Sub 13 ( corte). Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con medesima proprietà, parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di stima appartiene al Sig. --- per la quota di proprietà di 1/2, e alla Sig. ra --- per la quota di proprietà di ½, coniugati in regime di comunione dei beni. PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto in forza di : Atto di compravendita Notaio --- del Rep. n fascicolo n trascritto a Bologna il ai nn / STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietari dell immobile pignorato sono gli esecutati Sig. --- e Sig.ra --- Pag.4 di 15

5 coniugi in comunione legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo al bene in oggetto risultano le seguenti formalità indicate nella relazione notarile agli atti : Ipoteca Volontaria iscritta a Bologna il ai nn /5729 a favore della --- con sede in Bologna (Bo) c.f in forza di atto a rogito Notaio --- ; Verbale di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna il ai nn. 8236/6011 a favore della --- con sede in Bologna c.f Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alla certificazione ipotecaria agli atti. REGIME FISCALE Proprietari dell immobile sono --- e --- pertanto la vendita dei beni sarà soggetta a imposta di registro o a IVA a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Alto Reno Terme - Granaglione risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il R.U.E. approvato con D.C.C. del Comune di Granaglione N 52 il e successive modifiche approvate con D.C.C. N 40 il e N 2 il , la zona in cui ricade il bene oggetto di pignoramento è classificata quale Ambiti urbani consolidati prevalentemente residenziali a bassa densità di cui agli artt , e della normativa. A titolo informativo le tipologie edilizie ammesse sono: monofamiliari, Pag.5 di 15

6 bifamiliari, case a schiera e plurifamiliari; gli usi ammessi riguardano: a. Funzioni residenziali b. Funzioni terziarie diffuse di piccola dimensione c. Funzioni terziarie a maggior carico urbanistico o inquinante d. Funzioni di servizio pubbliche e private di interesse comune e. Funzioni agricole f. Funzioni alberghiere ect ect.. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L immobile in oggetto è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N dal Geom. Giuliano Delucca numero di accreditamento N valevole sino al giorno Classe Energetica F. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è stato costruito antecedentemente al 1 settembre 1967; dalla ricerca delle pratiche edilizie agli atti presso l Archivio del Comune di Alto Reno Terme- Granaglione, fra gli altri, sono emersi i seguenti provvedimenti: - Concessione Edilizia n. 1173/1990 rilasciata il Prot. n. 1697; - DIA per manutenzione straordinaria del ; - Concessione Edilizia n. 2037/2002 rilasciata il Prot. n. 4840; - Concessione Edilizia per Variante in Corso d Opera n. 2101/2003 rilasciata il Prot. n. 580; STATO LEGITTIMO - Richiesta per il rilascio del certificato di agibilità e abitabilità del Prot. n. 2328; agli atti del Comune di Alto Reno Terme risulta depositato, ma non risulta reperibile. Prima di trattare la conformità edilizia del bene oggetto di stima occorre rilevare che, vista la richiesta del certificato di agibilità di cui sopra i lavori Pag.6 di 15

7 sono stati chiusi, ma in sede di sopralluogo si è constatato che: - la sistemazione esterna del fabbricato non è stata completata come da progetto allegato allo stato legittimo; - i parcheggi sono stati realizzati solo in parte pertanto andrebbe verificato il rispetto degli standard urbanistici, anche in relazione ai successivi interventi realizzati nelle altre unità immobiliari di altre proprietà; - lo sviluppo altimetrico del fabbricato è parzialmente difforme ( le altezze dei piani per gli immobili pignorati sono diverse). L appartamento posto al piano primo risulta conforme allo stato legittimo e alla planimetria catastale se non per minime differenze planimetriche che riguardano: - inesistenza del muro di separazione fra angolo cottura e zona pranzosoggiorno; - costruzione di muri di delimitazione del vano doccia e di vano armadio nel bagno. Come è già stato segnalato anche per le parti comuni, è stata rilevata differenza altimetrica che riguarda la traslazione del solaio fra il primo e secondo piano, tale da determinare un altezza degli ambienti pari a ca. ml 2.90 anziché 2.80; per il bene in oggetto, inoltre, l altezza nel disimpegno fra zona giorno e zona notte è pari a ca ml, anziché 2.90 per la realizzazione di un controsoffitto accessibile dal bagno e conseguente creazione di un vano ripostiglio. Da informazioni raccolte all Ufficio Tecnico del Comune di Alto Reno Terme, e a titolo puramente informativo, le difformità rilevate sono da ritenersi sanabili in quanto rientrano fra le opere soggette ad Accertamento Pag.7 di 15

8 di Conformità di cui all art.36 del D.P.R. n.380/2001 ripreso dall art.17 L.R. n.23/2004 e successivo art. 45 L.R. 15/2013; la sanzione sarà variabile in riferimento ai diversi tipi di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Tali indicazioni debbono intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in oggetto è occupato dai Sig.ri --- e --- genitori dell esecutata Sig.ra ---, in forza di un Contratto di Comodato ad uso gratuito sottoscritto in data per una durata illimitata; tale contratto risulta registrato in data all UT di Bologna 1 al n Nel verbale di primo accesso la sottoscritta aveva riferito che il contratto suddetto non era registrato, così come riferito verbalmente dagli esecutati; solo successivamente veniva informata della sua registrazione, pertanto con la presente si rettifica quanto erroneamente riportato. Gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è una costruzione a tipologia condominiale, disposto su 4 piani, seminterrato, terra primo e secondo e sottotetto con, in generale 3 appartamenti al piano primo e secondo, 1 al piano terra, 1 ristorante e altri servizi e accessori al piano seminterrato. La zona nella quale è posto il fabbricato è in località Ponte della Venturina al di fuori del centro abitato di Porretta Terme direttamente sulla Statale Porrettana; la zona è caratterizzata da costruzioni simili con tipologia residenziale ma anche commerciale, purtroppo, senza una effettiva Pag.8 di 15

9 operatività. La zona è facilmente raggiungibile ed è ben servita dai mezzi pubblici. L appartamento in questione è posto al piano primo con accesso dal vano scala condominiale; l accesso principale avviene dalla corte comune prospicente la via Nazionale; non è presente l ascensore. E un bilocale composto da sala da pranzo-zona cucina, disimpegno, bagno e 1 camera da letto. L altezza dei vani è pari a ca. 2,90 ml; il disimpegno ha un altezza di ca ml in quanto è stato realizzato un controsoffitto che ha determinato un vano utilizzato da ripostiglio accessibile dal bagno. Struttura. Il fabbricato condominiale ha struttura portante prevalente in muratura e sasso; i solai sono in latero-cemento; la struttura del tetto è in latero-cemento, la copertura è a falde con manto di copertura in tegole di laterizio. Il paramento murario è ad intonaco tinteggiato con rifinitura del piano terra e seminterrato in sasso faccia vista; gli infissi esterni sono persiane in alluminio colorato. Finiture. L appartamento è pavimentato con ceramica; la zona cucina e il bagno hanno rivestimenti in ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi interni sono in alluminio con vetro termophane ; le porte interne sono in legno tamburato; il portoncino d ingresso è in legno mordenzato ed è del tipo blindato; le finestre sono dotate di zanzariere. Impianti. L impianto elettrico è sottotraccia; è presente la predisposizione dell impianto di condizionamento; il riscaldamento è autonomo con caldaia murale a gas metano posta nella zona cucina; i radiatori sono in alluminio e Pag.9 di 15

10 non sono dotati di valvole termostatiche, ma solo di manopole on/off; è presente un termostato fra zona giorno e zona notte. Aree pertinenziali. La corte comune è delimitata verso la via nazionale da un muretto rivestito da lastre di sasso e sovrastante barriera in ferro zincato; i restanti confini sono delimitati, in generale, da rete plastificata. Non sono presenti zone verdi pertinenziali e lo spazio cortilivo è asfaltato, tranne la corte comune sulla via nazionale dove è presente una pavimentazione a verde grigliato. In estrema sintesi, la porzione di fabbricato oggetto di stima si presenta in condizioni di manutenzione buone; si segnala, comunque la presenza di macchie di muffa attorno agli infissi, dovute probabilmente a una errata posa che ha determinato un classico ponte termico ; si segnala anche una infiltrazione nel soffitto del bagno dovuta a una perdita della doccia del bagno del piano sovrastante; più in generale, considerato che il complesso condominiale si presenta esternamente in buone condizioni di manutenzione, si ritiene di esprimere i seguenti pareri: funzionalità della destinazione specifica: buona, anche se l unità abitativa non è dotata di servizi e accessori; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: scarsa per il contesto in cui è posizionata; appetibilità complessiva dell immobile: limitata. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli Pag.10 di 15

11 impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Appartamento p.1 55,89 1,00 55,89 Pag.11 di 15

12 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 56,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale dei beni alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 10%. Pag.12 di 15

13 PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: appartamento di mq 85 in Comune di Alto Reno Terme via Nazionale, anno di costruzione anni 1965, classe dell immobile media, libero, box auto, posti auto, con ascensore, stato ottimo/ristrutturato offerto a ,00 (circa /mq 765,00). Tale informazione necessita di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2017: Comune di Alto Reno Terme Località Granaglione Frazione Capoluogo e Ponte della Venturina, abitazioni, in buono stato valore minimo /mq 500,00 valore massimo /mq 600,00 ; Pag.13 di 15

14 Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2017, Comune di Alto Reno Terme Fascia Centrale/Ponte della Venturina, abitazioni di tipo civile con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 500,00 700,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva degli immobili, della loro caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Appartamento mq 56,00 x /mq 650,00 = ,00 Detraendo il 10% circa ( 3.640,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda ,00, pertanto si ha: VALORE DEL LOTTO 2 : Il valore del bene è stimato a corpo e non a misura in ,00 (eurotrentatremila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatole la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Pag.14 di 15

15 Cento 18 Aprile 2018 IL C.T.U. Arch. ELENCO ALLEGATI 1. L_2 Estratto mappa catastale Foglio 6 Part L_2 Visura Catasto Fabbricati Foglio 6 Part. 58 Sub 7 e altro 3. L_2 Visura Catasto Terreni Foglio 6 Part L_2 Planimetria catastale Foglio 6 Part. 58 Sub 7 5. L_2 Elaborato Planimetrico Foglio 6 Part L_2 Elenco dei Sub assegnati Foglio 6 Part L_2 Atto --- del Rep. n / L_2 Estratto Cartografia RUE 9. L_2 Estratto Normativa RUE 10. L_2 Estratto Concessione Edilizia n. 2101/2003 del L_2 Confronto fra Stato di fatto e Stato legittimo 12. L_2 Inquadramento Territoriale 13. L_2 Documentazione fotografica 14. L_2 Certificazione Energetica Sub L_2 Contratto di comodato d uso Pag.15 di 15