TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente Contro LOTTO 3 n. 403/16 R.G.Es. Udienza: ore 11:00 Esecutati ******* PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di --- con sede in Bologna via Mazzini n. 152, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n contro --- sono stati pignorati per le rispettive quote di proprietà i seguenti beni immobili: - Porzione di fabbricato urbano ad uso civile abitazione con cantina e autorimessa pertinenziale in Comune di San Giorgio di Piano (Bo) via Buozzi n. 2; - Porzione di fabbricato urbano ad uso civile abitazione con cantina e autorimessa pertinenziale in Comune di Zola Predosa (Bo) via Ugo Pag.1 di 17

2 Foscolo n. 1; - Fabbricato ad uso civile abitazione in Comune di Porretta Terme (Bo) via Monte Cavallo n. 11. Si specifica che il creditore procedente in data aveva depositato istanza di rinuncia parziale limitatamente al bene di proprietà, per la quota di ¼, del Sig. --- sito in Bologna via San Giorgio n. 5; il G.E. con ordinanza del ha ordinato al Conservatore dei Registri Immobiliari di Bologna di cancellare la sopraddetta trascrizione eseguita in data Nella predetta Nota di Trascrizione i beni in oggetto sono così identificati: Catasto Fabbricati Comune di San Giorgio di Piano (Bo) - Foglio 27 Particella 475 Sub 28 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico- Consistenza vani 6,5 via Poggio Renatico n. -; Catasto Fabbricati Comune di San Giorgio di Piano (Bo) - Foglio 27 Particella 475 Sub 9 Natura C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse Consistenza 12 mq - via Poggio Renatico n. -; Catasto Fabbricati Comune di Zola Predosa (Bo) - Foglio 26 Particella 1062 Sub 23 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico- Consistenza vani 6,5 via Ugo Foscolo n. 1; Catasto Fabbricati Comune di Zola Predosa (Bo) - Foglio 26 Particella 1062 Sub 15 Natura C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse Consistenza 16 mq - via Ugo Foscolo n. 1; Catasto Fabbricati Comune di Porretta Terme (Bo) - Foglio 23 Particella 367 Sub 1 Natura A7 Abitazione in Villini- Consistenza vani 8 via Monte Cavallo n. 11; Pag.2 di 17

3 Trattandosi di tre unità immobiliari ad uso abitativo, si dispone la vendita in N 3 LOTTI. * * * LOTTO 3 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Fabbricato abitativo con tipologia a villetta distribuita al piano terra con corte di pertinenza, in Comune di Alto Reno Terme - Porretta Terme (Bo) località Castelluccio via Monte Cavallo n.11 di complessivi ca. mq 140,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario ( si rimanda al capitolo riguardante la regolarità edilizia). IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Porretta Terme ( Bo ), intestato a per il diritto di piena proprietà come segue: CATASTO FABBRICATI F. Part. Sub ZC P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita T Via Monte Cavallo n.11 A/7 U vani mq 1.012,26 Totale escluse aree scoperte 101 mq L area di sedime del fabbricato di cui alla Part. 367 è altresì distinta al Catasto Terreni Qualità Ente Urbano superficie are 09 centiare 74. In merito al lotto di terreno su cui sorge il fabbricato, la scrivente precisa che non è stata eseguita alcuna verifica strumentale dei confini ( anche in funzione di una verifica della consistenza), ma solo una identificazione visiva dello stato dei luoghi). Pag.3 di 17

4 La planimetria catastale dell immobile ad uso abitativo non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile dell immobile risulta pari a CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento concordano se non per Variazione Territoriale del in atti dal L.R. n. 19/2015 per provenienza dal comune di Porretta Terme al Comune di Alto Reno Terme Sezione di Porretta Terme. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Il bene in oggetto è libero. CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di stima appartiene al Sig per la piena proprietà. PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto al Sig. --- : per la quota di ¼ per successione dal padre Sig nato a San Pietro in Pag.4 di 17

5 Casale il deceduto il come risulta dalla Dichiarazione di successione registrata a Bologna il al n. 1 vol e accettazione tacita di eredità trascritta il al n. part. 8751; per la quota di ¾ per successione dalla madre Sig.ra ---- nata a Bologna il deceduta il come risulta dalla Dichiarazione di successione registrata a Bologna il al n. 47 vol. 183 e accettazione tacita di eredità trascritta il al n. part STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietario dell immobile è ---- al quale è pervenuto per successione legittima dai genitori. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo al bene in oggetto risultano le seguenti formalità indicate nella relazione notarile agli atti : ipoteca giudiziale iscritta il 2 maggio 2011 al n e n. gen a favore di ---- con sede in Roma cf con domicilio eletto in Bologna via Ugo Bassi n. ½ a carico fra l altro del Sig. --- gravante fra l altro la comproprietà per una metà degli immobili di cui al Loto 1 e 2; ipoteca giudiziale iscritta il 5 maggio 2011 al n. part e n. gen a favore di ---- con sede in Bologna cf con domicilio eletto in Bologna piazza della Costituzione n. 2 a carico dei Sig.ri ---- e ---- gravante fra l altro la comproprietà degli immobili di cui ai Lotti 1 e 2 e l immobile in questione; ipoteca giudiziale iscritta il 18 maggio 2013 al n. part. 309 e n. gen a favore di ---- con sede in Bologna cf con domicilio eletto in Bologna via Farini n. 30 presso lo studio dell Avv a carico dei Sig.ri -- Pag.5 di 17

6 -- e ---- gravante fra l altro la comproprietà per una metà degli immobili di cui al Lotto 1 e 2 e l immobile in questione; ipoteca giudiziale iscritta il 24 gennaio 2014 al n. part. 369 e n. gen a favore di ---- con sede in Bologna cf con domicilio eletto in Bologna via Cesare Battisti n. 10 presso lo studio dell Avv a carico dei Sig.ri ---, --- e ---- gravante fra l altro gli immobili di cui al Lotto 1 e 2 e l immobile in questione; ipoteca giudiziale iscritta il 21 maggio 2014 al n. part e n. gen a favore della ---- con sede in Bologna cf con domicilio eletto in Bologna via D Azeglio n. 31 presso lo studio dell Avv a carico dei Sig.ri ---- e ---- gravante fra l altro la comproprietà gli immobili di cui al Lotto 1 e 2 e l immobile in questione; Pignoramento immobiliare trascritto il 5 luglio 2016 al n. part e n. gen a favore della ---- con sede in Bologna cf con domicilio eletto in Bologna via Cesare Battisti n. 10 presso lo studio dell Avv a carico dei Sig.ri ---, --- e gravante fra l altro gli immobili di cui al Lotto 1 e 2 e l immobile in questione. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alla certificazione notarile agli atti. REGIME FISCALE Proprietario dell immobile è ---- per la piena di proprietà, pertanto la vendita dei beni sarà soggetta a imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Alto Reno Pag.6 di 17

7 Terme (Bo) risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il RUE del Comune di Alto Reno Terme ex Comune di Porretta Terme adottato con D.C.C. N 66 del approvato con D.C.C. N 76 del e successive varianti, la zona in cui ricade il bene oggetto di pignoramento è sita all interno dell Ambito AUC Territorio Urbano e urbanizzabile - di cui all art. 4.2 della normativa e, in particolare nella sottozona urbanistica AUC.3 Porzioni urbane prevalentemente residenziali e servizi, prevalentemente edificate a media densità edilizia. A titolo informativo in tali zone gli interventi edilizi ammessi sono Manutenzione ordinaria, Manutenzione straordinaria, Ristrutturazione edilizia, Cambio di Destinazione d uso, Demolizione, sono inoltre ammessi nel rispetto dei limiti della normativa Nuova Costruzione, Ampliamento e Ricostruzione. Sempre a titolo informativo gli usi ammessi riguardano: U 1 e 2 Funzione residenziale, U 5 esercizi di vicinato, U 10 Pubblici Esercizi, U 11 Commercio al dettaglio su aree pubbliche e in mercati rionali, U 12 Artigianato di servizio alla persona.u 14 artigiano produttivomanufatturiero U Attività di servizio, U Servizi sociali di base U 41 U Infrastrutturazione per la mobilità U 49 U 52 Pubblica amministrazione, sicurezza.u 55 Mercati rionali, ambulanti, fiere CERTIFICAZIONE ENERGETICA. L immobile ad uso abitativo è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data codice identificativo N Rev02 revisionato dall Arch. Luca Pag.7 di 17

8 Brunamonti numero di accreditamento valevole sino al giorno Classe Energetica G. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato oggetto di pignoramento è stato costruito in forza di Licenza Edilizia rilasciata il Prot. n. 1883/1966 pratica n. 24/1966 e successivo rilascio di Abitabilità del Prot. n. 1984; dalla ricerca delle pratiche edilizie agli atti presso l Archivio del Comune di Alto Reno Terme Sezione di Porretta Terme (Bo) sono emersi, inoltre, i seguenti provvedimenti: Concessione edilizia in Sanatoria rilasciata il Prot. n Pratica n. 136/C; Concessione Edilizia del Prot. n. 126 e rinuncia all ultimazione totale dell opera del ; STATO LEGITTIMO Nel corso del sopralluogo del è stata verificata la conformità dello stato attuale allo stato legittimo e alla planimetria catastale e si è constatato che: - la rampa di scala all ingresso è costituita da n.8 alzate, nello stato legittimo sono n. 4 e nella planimetria catastale sono 7; - il bagno verso est è stato realizzato con una larghezza di ca. 0,15 ml inferiore allo stato legittimo; la planimetria catastale invece è conforme; - la finestra del bagno suddetto è stata realizzata con una lunghezza maggiore sia rispetto allo stato legittimo che alla planimetria catastale; - la porta di accesso al vano cucina è in posizione opposta a quella dello stato legittimo; la planimetria catastale, invece, è conforme; - la finestra della cucina ha posizione difforme sia rispetto allo stato legittimo che alla planimetria catastale; Pag.8 di 17

9 - il vano tecnico presente nella planimetria catastale è solo accennato nello stato legittimo. Da informazioni raccolte all Ufficio Tecnico del Comune di Porretta Terme (Bo), e a titolo puramente informativo, tali difformità sono sanabili e sono soggette a presentazione di S.C.I.A. in base all Art. 13 della L.R. 15/2013 con pagamento di una sanzione come stabilito all Art. 17 della L.R. 23/2004, variabile in riferimento ai diversi tipi di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie; si precisa inoltre che, nella Licenza Edilizia del 1967 a proposito di autorizzazione allo scarico, si dichiarava la dispersione ; dal c è l obbligo di chiedere una nuova autorizzazione per lo smaltimento dei reflui domestici, con la messa in opera di una fossa imhoff. Tali indicazioni debbono intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in questione risulta libero; gli arredi sono presenti. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Il fabbricato di cui fanno parte i beni oggetto di pignoramento è una costruzione con tipologia a villetta singola ; si sviluppa solo su un piano che risulta in buona parte rialzato rispetto al suolo, a seguire il normale declivio del terreno. La zona nella quale è posto il fabbricato è al limite del centro abitato di Castelluccio, località posta a circa 5 km dal centro di Porretta Terme; è direttamente raggiungibile dalla strada provinciale 57 Madolma. L intorno è prettamente residenziale. L abitazione è composta da ingresso, soggiorno, cucina, salotto, 2 bagni, 3 Pag.9 di 17

10 camere da letto; sul retro del fabbricato verso est è presente una zona porticata accessibile da un ingresso secondario; verso nord-ovest è posta un appendice della casa dove è ubicata una cantina. Sul lato nord e ovest l immobile è percorso da una balconata che collega la facciata principale con il retro posti a 2 livelli differenti determinati dal declivio del terreno. L altezza dei vani dell abitazione è pari a ca. 3,00 ml; la porzione sul retro ha un altezza minore che va da un massimo di circa 3,00 ml a un minimo di ml 2,20 ml ( nel bagno secondario). La cantina è raggiungibile solo dall esterno; l altezza massima è pari a circa 2,30 ml. Le facciate dell edificio sono rifinite con intonaco tinteggiato, ormai in scarse condizioni di manutenzione; sono presenti porzioni rivestite da lastre di pietra naturale e altre da listoni di legno; il parapetto della balconata è costituito da una intelaiatura in ferro verniciato e assi di legno; la copertura è a 2 falde con manto in coppi di cemento; la copertura della porzione destinata a cantina e adiacente vano tecnico è piana con manto di copertura protetto da cartone bitumato. Struttura. Il fabbricato ha struttura portante in c.a. e muratura; la struttura dei solai è in latero-cemento. Finiture. L abitazione ha pavimento in ceramica; i bagni e la cucina hanno rivestimento in ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; gli infissi interni sono in legno verniciato con vetro semplice ; le porte interne sono in legno verniciato; le chiusure esterne sono scuri in legno mordenzato esternamente in pessime condizioni di manutenzione. Pag.10 di 17

11 La porzione verso est, che di fatto rappresenta un ampliamento della costruzione originaria, presenta evidenti problemi di infiltrazione che risultano evidenti sia sul pavimento che sulle pareti. La cantina, ha soffitto e pareti tinteggiate rifinite ad intonaco in pessime condizioni di manutenzione; il pavimento è in cemento; la porta d ingresso è in legno pure in pessime condizioni di manutenzione; il degrado presente è dovuto principalmente a infiltrazioni sia dalla copertura che dalla parete che è addossata al fianco della montagna. Area esterna. Il fabbricato gode di un ampio giardino, che allo stato attuale versa in pessime condizioni di manutenzione dovute, principalmente all abbandono dell immobile da svariati anni; i confini sarebbero delimitati da rete metallica che ormai è caduta a terra; è presente un percorso carrabile di accesso alla proprietà delimitato da un cancello in ferro manuale. Impianti. L impianto elettrico è sottotraccia; il riscaldamento avviene con un generatore di calore posto nella cantina e alimentato a gasolio ; la produzione di acqua calda sanitaria avviene attraverso un boiler elettrico posto nel bagno principale; i corpi scaldanti sono termosifoni in alluminio dotati di valvole termostatiche; è presente un termostato posizionato nel soggiorno. In estrema sintesi, l abitazione oggetto di stima si presenta in generale e all interno in buone condizioni di manutenzione con un ottima dotazione di spazi ( in linea con la datazione della sua costruzione), a parte la porzione verso est che presenta problematiche dovute ad infiltrazioni; si evidenzia comunque che il fabbricato avrebbe comunque la necessità di opere di manutenzione Pag.11 di 17

12 esterna, visto il degrado determinato da anni di abbandono e incuria; le buone condizioni interne dell abitazione non valgono per la porzione della cantina. funzionalità della destinazione specifica: ottima; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: scarsa; appetibilità complessiva dell immobile: scarsa per la sua localizzazione. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile ad uso abitativo, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità Pag.12 di 17

13 immobiliari e con vani di uso comune; per il 25% la superficie della cantina in quanto non collegata direttamente ai locali principali; per il 10% la superficie dell area scoperta fino alla superficie dei vani principali e accessori; oltre si calcola al 2%; per il 30% la superficie della balconata e del portico in quanto comunicanti con i vani principali. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Abitazione 97,26 1,00 97,26 Balcone e portico 31,35 0,30 9,40 Cantina 8,72 0,25 4,68 Corte 147,33 0,10 14,73 679,34 0,02 13,59 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 140,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale dei beni alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Pag.13 di 17

14 Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se i beni fossero messi in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità dei beni nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 15%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. Peraltro, l indagine di mercato effettuata non ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato. Pag.14 di 17

15 I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2017: Comune di Alto Reno Terme località Porretta Terme (Bo) Capoluogo, abitazioni buono stato valore minimo /mq 800,00 valore massimo /mq 1.100,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2017, Comune di Alto Reno Terme (Bo) Zona extra urbana agricola montana frazione di Castelluccio, abitazioni di tipo civile con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 750, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva degli immobili, delle loro caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Abitazione, cantina e corte mq 140,00 x /mq 500,00 = = ,00 Detraendo il 15% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda ,00, pertanto si ha: VALORE DEL LOTTO UNICO : Il valore del bene è stimato a corpo e Pag.15 di 17

16 non a misura in ,00 (eurosessantamila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatole la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Cento 02 Maggio 2018 IL C.T.U. Arch. Roberta Monti ELENCO ALLEGATI 1. Estratto mappa catastale Foglio 23 Part Visura Catasto Fabbricati Foglio 23 Part. 367 Sub 1 3. Visura Catasto Terreni Foglio 23 Part Planimetria catastale Foglio 23 Part. 367 Sub 1 5. Estratto Cartografia RUE 6. Estratto Normativa RUE 7. Estratto licenza Edilizia rilasciata il Prot. n. 1883/1966 Pratica n. 24/ Autorizzazione all abitabilità rilasciata il Prot. n Estratto Concessione Edilizia Prot. n. 126 del e rinuncia all ultimazione totale dell opera del Estratto Concessione Edilizia in sanatoria rilasciata il Prot. Pag.16 di 17

17 n Pratica n. 136/C 11. Confronto fra Stato di Fatto -Stato Legittimo-Planimetria Catastale 12. Inquadramento Territoriale 13. Documentazione fotografica 14. Certificazione Energetica Pag.17 di 17