TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 Galleria Maestri del Lavoro Cento (Fe) arch.robertamonti@gmail.com cell TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE:DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore Procedente Contro LOTTO 1 n. 776/17 R.G.Es. Udienza: ore 13:20 Società Esecutata ******* PREMESSA La scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore di ---- con sede in Imola, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n e Reg. Gen. n contro ---., per la piena proprietà, sono stati pignorati i seguenti beni immobili: - N 4 porzioni di fabbricato urbano costituite da appartamenti in Comune di Imola (Bo), via Callegherie n. 27; - N 1 Porzione di fabbricato urbano costituita da una autorimessa in Comune di Imola (Bo), via Callegherie n. 25. Nella Nota di Trascrizione i beni in oggetto sono così identificati: Catasto Fabbricati Comune di Imola - Foglio 153 Particella Sub Pag.1 di 16

2 81 Via Callegherie n. 27 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 2,5; Catasto Fabbricati Comune di Imola - Foglio 153 Particella Sub 82 Via Callegherie n. 27 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 3,5; Catasto Fabbricati Comune di Imola - Foglio 153 Particella Sub 83 Via Callegherie n. 27 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 3,5; Catasto Fabbricati Comune di Imola - Foglio 153 Particella Sub 84 Via Callegherie n. 27 Natura A3 Abitazione di Tipo Economico - Consistenza vani 3; Catasto Fabbricati Comune di Imola - Foglio 153 Particella Sub 13 Via Callegherie n. 25 Natura C6 Stalle, Scuderie, Rimesse, Autorimesse - Consistenza mq 50. Trattandosi di 4 unità immobiliari ad uso abitativo e 1 unità ad uso autorimessa indipendenti, si dispone la vendita in n 5 LOTTI. * * * LOTTO 1 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Porzione di fabbricato urbano ad uso autorimessa posta al piano terra in Comune di Imola (Bo), via Callegherie n. 25 di complessivi ca. mq 60,00. Da regolarizzare dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario (si rimanda al capitolo riguardante la regolarità edilizia). IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, risulta allibrato al Catasto Pag.2 di 16

3 Fabbricati del Comune di Imola (Bo), intestato a --- per il diritto di piena proprietà come segue: CATASTO FABBRICATI F. Part. Sub ZC P Indirizzo Cat. Cl. Cons. Sup.Cat. Rendita T Via Callegherie n. 25 C/6 2 mq 50 mq ,92 Il lotto di terreno su cui sorge l intero fabbricato è altresì identificato al Catasto Terreni Foglio 153 Part. 586 Qualità Ente Urbano superficie 14 are 80 centiare. La planimetria catastale dell immobile ad uso autorimessa non è corrispondente allo stato di fatto. Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile dell immobile ad uso autorimessa risulta pari a ,56. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento non concordano in merito all intestazione: nella relazione notarile si precisa che a margine della trascrizione del pignoramento del ai nn /32283 è stato annotato il ai nn /7955 l atto amministrativo del della Conservatoria di Bologna avvenuta trascrizione di domanda giudiziale di REVOCA atti. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU E compresa nella proprietà pro-quota delle parti comuni del fabbricato tali a norma di legge o per destinazione; in particolare dall atto di trasferimento Pag.3 di 16

4 e dall elaborato planimetrico di cui alla Scheda N. C05211 del a cui lo stesso fa riferimento si desumono i seguenti subalterni: 1, 2, 5, 6, 7. Il Condominio risulta costituito: il bene pignorato è compreso nella suddivisione delle spese comuni e quindi nella Tabella Millesimale del Condominio ---. VINCOLI E ONERI In data l amministratore del Condominio --- Studio --- e --- Snc di Imola (Bo) ha comunicato alla scrivente via l ammontare delle Spese Condominiali relative al Rendiconto Consuntivo dal al e al Preventivo Ordinario dal al (entrambi approvati nell assemblea ordinaria del ) pari ad uno scoperto di 172,00. Nell assemblea ordinaria del si è deciso di attribuire alla Società --- la spesa di 207,40 per la sostituzione delle fotocellule del portone automatico e il ripristino della verniciatura e tinteggiatura rispettivamente del portone e dell androne di ingresso da via Callegherie così come indicato ai punti 1 e 4 del verbale. E stata, inoltre, deliberata la spesa di 1.200,00 per lavori inerenti l impianto elettrico condominiale così come indicato al punto 4 del verbale suddetto. CONFINI L unità immobiliare in oggetto confina con via Callegherie, parti comuni, beni terzi e salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di stima appartiene alla Società --- per la piena proprietà. Pag.4 di 16

5 PROVENIENZA DEL BENE L immobile pignorato è pervenuto in forza di: Atto di compravendita Notaio --- di Imola del Rep. n Fasc. n trascritto a Bologna il ai nn. 2205/1584. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Proprietaria dell immobile pignorato è una Società. ATTI PREGIUDIZIEVOLI In capo al bene in oggetto risultano le seguenti formalità indicate nella relazione notarile agli atti: Trascrizione del nn /34100: domanda giudiziale revoca atti soggetti a trascrizione del del Tribunale di Bologna repertorio n. 382 in favore di --- con sede in Imola (Bo) c.f contro a) --- con sede in Imola (Bo) c.f immobili, fra gli altri, foglio 153 particella 586 subalterni 13, 81, 82, 83 e 84; b) --- immobili in piena proprietà foglio 113 particella 128 subalterni 11, 12, 1, particella 457 subb. 2, 5, 6, 7, 8, 4, 9; foglio 152 particella 357 subalterni 7, 8, 9, 6, 10, 11; foglio 164 particella 142 subalterni 2, 3, 4, 1; Trascrizione del nn /34466: domanda giudiziale accertamento simulazione atti del del Tribunale di Bologna repertorio n. 382, in favore di --- con sede in Imola (Bo) c.f contro a) --- con sede in Imola (Bo) c.f immobili, fra gli altri, foglio 153 particella 586 subalterni 13, 81, 82, 83 e 84; b) --- immobili in piena proprietà foglio 113 particella 128 subalterni 11, Pag.5 di 16

6 12, 1, particella 457 subb. 2, 5, 6, 7, 8, 4, 9; foglio 152 particella 357 subalterni 7, 8, 9, 6, 10, 11; foglio 164 particella 142 subalterni 2, 3, 4, 1; Trascrizione del nn /37319: verbale di pignoramento immobili del del Tribunale di Bologna repertorio n in favore di --- con sede in Imola (Bo) c.f contro --- con sede in Imola (Bo) c.f gravante la piena proprietà delle unità immobiliari site in Imola (Bo) alla via Callegherie n.ri 25 e 27 distinte nel Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 153 con le particelle 586 subalterni 81, 82, 83, 84, 13; Iscrizione del nn /9651: ipoteca volontaria nascente dall atto del del Notaio --- di Imola (Bo) rep. N racc. n ivi registrato il al n serie 1T iscritta per la piena proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati di Imola (Bo) al Foglio 153 con la particella 586 subalterni 81, 82, 83, 84 e 13, in favore della --- con sede in Imola (Bo) c.f (domicilio eletto Imola via Emilia n. 196 contro la società --- : con sede in Imola (Bo) c.f a garanzia di mutuo fondiario. Per quanto non espressamente indicato si fa riferimento alla certificazione ipotecaria agli atti. REGIME FISCALE Proprietaria dell immobile in questione è una Società pertanto la vendita dei beni sarà soggetta a imposta di registro o a IVA a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Imola Pag.6 di 16

7 risulta quanto segue: SITUAZIONE URBANISTICA. Secondo il R.U.E. Nuovo Circondario Imolese adottato con D.C.C. n. 26 del approvato con D.C.C. N 177 il , 2^ variante, il fabbricato di cui fa parte l immobile oggetto di pignoramento è classificato all interno del Centro e nucleo storico quale Unità edilizia di base residenziale preottocentesca originaria a fronte pluricellulare a corte - D di cui alla Scheda 4 Tomo III Allegato 2 della normativa. A titolo informativo le tipologie edilizie ammesse sono: monofamiliari, bifamiliari, case a schiera e plurifamiliari; gli usi ammessi riguardano: a. Funzioni residenziali b. Funzioni terziarie diffuse di piccola dimensione c. Funzioni terziarie a maggior carico urbanistico o inquinante d. Funzioni di servizio pubbliche e private di interesse comune e. Funzioni agricole f. Funzioni alberghiere ect ect.. CERTIFICAZIONE ENERGETICA. Non è necessaria in quanto l immobile non prevede impieghi energetici. REGOLARITÀ EDILIZIA. Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è stato costruito antecedentemente al 1 settembre 1967; dalla ricerca delle pratiche edilizie agli atti presso l Archivio del Comune Imola, fra gli altri, sono emersi i seguenti provvedimenti: - Concessione Edilizia in Sanatoria del Prot. N. 8180/86 Registro Concessioni n rilasciata il ; - Concessione Edilizia n. 258 del Prot. N ; - Variante in Corso d Opera (alla C. E. n. 258) n. 286 del Prot. N ; STATO LEGITTIMO Pag.7 di 16

8 - Comunicazione di inizio lavori per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria esterne al fabbricato del Prot. N ; - Certificato di abitabilità n. 1087/2001. L autorimessa non è conforme sia allo stato legittimo che alla planimetria catastale; in particolare la posizione della finestra posta verso la corte interna risulta essere in posizione diversa e appare come un intervento non realizzato rispetto allo stato di fatto di cui alla Concessione in Sanatoria del L altezza interna rilevata in posizione centrale è pari a circa ml 4,50; nella planimetria catastale è di 4,70 ml; lo stato legittimo non riporta l altezza del vano e le sezioni presenti non tagliano la porzione in questione, pertanto non è possibile un preciso confronto. Da informazioni raccolte all Ufficio Tecnico del Comune di Imola, e a titolo puramente informativo, le difformità rilevate sono da ritenersi sanabili in quanto rientrano fra le opere soggette a presentazione di S.C.I.A. in base all Art. 13 della L.R. 15/2013 con pagamento di una sanzione come stabilito all Art. 17 della L.R. 23/2004, variabile in riferimento ai diversi tipi di violazione delle norme urbanistiche ed edilizie. Tali indicazioni debbono intendersi salvo diverse disposizioni. STATO DI OCCUPAZIONE Il bene in oggetto è libero così come riferito dal figlio del titolare della Società esecutata; dalla ricerca presso l Agenzia delle Entrate non sono risultati agli atti contratti di affitto. Nell immobile in questione sono presenti arredi e materiali vari. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Pag.8 di 16

9 Il fabbricato di cui fa parte il bene oggetto di pignoramento è una tipica costruzione fronte strada del centro storico della città di Imola che fa parte di un più ampio complesso che si sviluppa attorno ad una corte interna e che si affaccia anche sulla via parallela via Cavour; l autorimessa in questione ha unico accesso dalla via Callegherie. L autorimessa è un unico grande vano illuminato e ventilato naturalmente da una finestra che affaccia sulla corte interna; l altezza è pari a ca. 4,50 ml. Struttura. Il fabbricato condominiale ha struttura portante prevalente in muratura; i solai sono apparentemente in latero-cemento; la struttura del tetto è in latero-cemento, la copertura è a falde con manto di copertura in coppi. Il paramento murario è ad intonaco tinteggiato; gli infissi esterni sono in legno verniciato. Finiture. L autorimessa è pavimentata con cemento lisciato; le pareti sono intonacate e tinteggiate; l infisso interno della finestra è in legno verniciato; il portone di accesso è in legno verniciato ed è motorizzato. Impianti. L impianto elettrico è fuori traccia. In estrema sintesi, la porzione di fabbricato oggetto di stima si presenta in scarse condizioni di manutenzione soprattutto per la presenza di umidità di risalita sui muri esterni e, comunque, da mancanza di manutenzione ordinaria; più in generale, considerato che il complesso condominiale si presenta esternamente in buone condizioni di manutenzione, si ritiene di esprimere i seguenti pareri: funzionalità della destinazione specifica: ottima, per l accesso Pag.9 di 16

10 indipendente direttamente dalla via pubblica e per la consistente dimensione; convertibilità per eventuali diverse destinazioni: scarsa per il contesto in cui è posizionata; appetibilità complessiva dell immobile: ottima. CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune. Pag.10 di 16

11 La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Part. Sub Destinazione Sup. mq Coeff. Sup. Comm Autorimessa p.t 60,00 1,00 60,00 La superficie commerciale complessiva del bene oggetto di stima si assume in cifra tonda pari a mq 60,00. STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale dei beni alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 9 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo Pag.11 di 16

12 fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 10%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo. A causa dell attuale congiuntura immobiliare, caratterizzata da una sostanziale ingessatura delle dinamiche transattive, non è stato possibile acquisire informazioni su effettivi scambi di beni similari. Peraltro, l indagine di mercato effettuata ha consentito di ottenere informazioni su immobili comparabili per destinazione e localizzazione attualmente offerti sul mercato: autorimessa di mq 26 in Imola Centro Storico via Andrea Costa, offerto a ,00 (circa /mq 1.460,00). autorimessa di mq 16 in Imola Centro Storico via Cererie, offerto a ,00 (circa /mq 1.875,00). Tali informazioni necessitano di un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto Pag.12 di 16

13 nonché per tenere conto che si tratta di prezzi formulati in sede di offerta. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali: Osservatorio immobiliare FIAIP, edizione 2018: Comune di Imola Centro, autorimesse, oltre 5 ml di lunghezza valore minimo ,00 valore massimo ,00 ; Banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I. dell Agenzia del Territorio, 2 semestre 2017, Comune di Imola Centro Storico, posti auto coperti con stato di manutenzione normale, valori medi /mq 1.200, ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva degli immobili, della loro caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Autorimessa mq 60,00 x /mq 800,00 = ,00 Detraendo il 10% circa ( 4.800,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene in cifra tonda ,00, pertanto si ha: VALORE DEL LOTTO 1 : Il valore del bene è stimato a corpo e non a Pag.13 di 16

14 misura in ,00 (euroquarantatremila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatole la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna 28 Novembre 2018 IL C.T.U. Arch. ELENCO ALLEGATI LOTTI 1, 2, 3, 4, 5 1. Estratto mappa catastale Foglio 153 Part Visura Catasto Fabbricati 153 Part. 586 Sub 13, 81, 82, 83, 84 e altri 3. Visura Catasto Terreni Foglio 153 Part Planimetria catastale Foglio 153 Part. 586 Sub Planimetria catastale Foglio 153 Part. 586 Sub Planimetria catastale Foglio 153 Part. 586 Sub Planimetria catastale Foglio 153 Part. 586 Sub Planimetria catastale Foglio 153 Part. 586 Sub Elaborato Planimetrico Foglio 153 Part Anno Elaborato Planimetrico Foglio 153 Part. 586 Anno Atto Notaio --- del Rep. n / Estratto Cartografia RUE Pag.14 di 16

15 13. Estratto Normativa RUE 14. Comunicazione Art. 26 L. 47/85 del Prot. N per la costruzione di un wc (riguarda il Sub 84) 15. Comunicazione Art. 26 L. 47/85 del Prot. N Comunicazione di opere eseguite 16. Estratto Concessione Edilizia in Sanatoria del Prot. N. 8180/86 Registro Concessioni n rilasciata il Estratto Concessione Edilizia n. 258 del Prot. N Estratto Variante in Corso d Opera (alla C. E. n. 258) n. 286 del Prot. N Comunicazione di inizio lavori per opere di manutenzione ordinaria e straordinaria esterne al fabbricato del Prot. N Certificato di abitabilità n. 1087/ Inquadramento Territoriale 22. Documentazione fotografica Lotto Documentazione fotografica Lotto Documentazione fotografica Lotto Documentazione fotografica Lotto Documentazione fotografica Lotto Certificazione Energetica Sub Certificazione Energetica Sub Certificazione Energetica Sub Certificazione Energetica Sub Contratto di Locazione Sub 81 Visura Agenzia delle Entrate 32. Contratto di Locazione Sub 82 Visura Agenzia delle Entrate Pag.15 di 16

16 33. Contratto di Locazione Sub 83 Visura Agenzia delle Entrate 34. Contratto di Locazione Sub 84 Visura Agenzia delle Entrate 35. Sub 81 Sfratto per Morosità - Convalida di Sfratto per Morosità RG. N. 9739/2015 del Sub 82 Sfratto per Morosità e Convalida di Sfratto per Morosità RG. N /2016 del Sub 83 Sfratto per Morosità e Convalida di Sfratto per Morosità RG. N /2016 del Sub 84 Ricevuta Risoluzione Contratto di Locazione del Pag.16 di 16