TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA

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1 STUDIO TECNICO VIA S. STEFANO, BOLOGNA TEL FAX gm@studiomanaresi.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE: DOTT. MARCO D ORAZI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promosso da Creditore procedente n.568/08 R.G.Es. e n.736/11 R.G.Es. LOTTO 2 contro Esecutato * * * PREMESSA Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l Ufficio Tecnico del Comune dove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. * * * DATI PIGNORAMENTO Con Verbale di pignoramento a favore del creditore procedente, trascritto a Bologna il Reg.Gen. n e Reg.Part. n.41259, contro ---, - -- e ---, nella misura di 1/3 ciascuno, sono stati pignorati i seguenti beni immobili. 1. Piena proprietà di porzioni di fabbricato urbano sito in Comune di Lizzano in Belvedere (BO), località La Cà, via Madonna dell Acero n.13; tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Pag.1 di 14

2 Lizzano in Belvedere - Foglio 36 - particella 342 sub 2 Cat. A3 consistenza 3 vani via La Cà, piano T; Lizzano in Belvedere - Foglio 36 - particella 342 sub 4 Cat. A3 consistenza 5 vani via La Cà, piano 1. Tale pignoramento colpiva erroneamente ---- e ---, essendo la proprietà dei beni pignorati esclusivamente del sig Con Verbale di pignoramento a favore del creditore procedente, trascritto a Bologna il Reg.Gen. n e Reg.Part. n.27508, contro --- per la quota di 2/3, sono stati pignorati i seguenti beni immobili. 2. Quota di 2/3 di porzioni di fabbricato urbano sito in Comune di Lizzano in Belvedere (BO), località La Cà, via Madonna dell Acero n.13; tali immobili sono identificati nella predetta Nota di trascrizione come segue: Lizzano in Belvedere - Foglio 36 - particella 342 sub 2 Cat. A3 consistenza 3 vani via Sant Antonio da Padova n.11; Lizzano in Belvedere - Foglio 36 - particella 342 sub 4 Cat. A3 consistenza 5 vani via Sant Antonio da Padova n.11, piano 1. Trattandosi di due alloggi autonomi, al fine di agevolarne la commerciabilità si ritiene opportuno suddividere il compendio in 2 lotti. * * * LOTTO 2 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Appartamento al piano primo in Comune di Lizzano in Belvedere, località La Cà, via Madonna dell Acero n.13, di complessivi m² 95 circa, composto da soggiorno con angolo cottura, tre camere, disimpegno e bagno, oltre a Pag.2 di 14

3 due terrazzi, di complessivi m² 16 ca.. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto della presente stima, a seguito di mia istanza all Agenzia del Territorio, risulta allibrato al Catasto Fabbricati del Comune di Lizzano in Belvedere (BO), intestato a ESECUTATO proprietà per 1000/1000 come segue: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C Via Madonna dell Acero n.13, p.1 A/3 2 5 vani 309,87 Il fabbricato insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto comune al Foglio 36 particella 342 (già particella 277) Ente urbano di m² Ai fini dell Imposta municipale propria (cosiddetta I.M.U.), di cui all art.13 del D.L. n.201/2011, convertito in Legge n.214/2011, la base imponibile risulta pari a ,16. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E DATI PIGNORAMENTO I dati catastali della visura e quelli riportati nella Nota di trascrizione del verbale di pignoramento trascritto a Bologna il Reg.Gen. n e Reg.Part. n non concordano. La trascrizione del pignoramento è errata in quanto è contro i sig.ri ---, --- e --- per la quota di proprietà di 1/3 ciascuno, mentre l immobile è in proprietà esclusiva di ---. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Il bene in parola fa parte di un fabbricato in condominio. Le parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, tali per legge o per destinazione, così come indicate nell atto di provenienza. Pag.3 di 14

4 Dalla documentazione condominiale si evince che all immobile competono 149 millesimi di proprietà generale. Il preventivo annuale dell esercizio dal al espone un totale spese di circa 1.226, che per effetto del saldo passivo pregresso pari a circa 4.339, comporta un saldo dare di 5.565,00. Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI Non risultano vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili. CONFINI L immobile confina con vano scala comune, corte comune su più lati, salvo altri. PROPRIETÀ L immobile appartiene in piena proprietà all esecutato. PROVENIENZA DEL BENE Il bene pignorato è pervenuto all esecutato con atto di compravendita in data a ministero notaio dott. --- di Bologna, Repertorio n.7374 Raccolta n.2618, trascritto a Bologna il all art STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Al momento dell acquisto degli immobili il sig. --- ha dichiarato di essere celibe. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili in parola gravano le formalità indicate nelle relazioni notarili allegate agli atti che, di seguito, si sintetizzano: ipoteca volontaria iscritta in data all art.11571; Pag.4 di 14

5 ipoteca volontaria iscritta in data all art.14922; ipoteca giudiziale iscritta in data all art.15241; ipoteca giudiziale iscritta in data all art.6066; pignoramento trascritto in data all art.41259; pignoramento trascritto in data all art REGIME FISCALE La vendita dell immobile è soggetta all'imposta di Registro, oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale, come previsto dalla normativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Lizzano in Belvedere risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo la normativa urbanistica vigente P.R.G. 2004, approvato con Delibera di Giunta Provinciale n.170 del , l immobile pignorato ricade in Zona territoriale omogenea B di completamento a prevalente destinazione residenziale o turistico-residenziale sottozona B, normata dall art.10 delle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.). Le citate norme non contengono elementi di rilievo influenti sul valore dei beni in parola. REGOLARITÀ EDILIZIA Il fabbricato di cui l immobile in oggetto fa parte è stato costruito in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune di Lizzano in Belvedere: Licenza di Costruzione n.616 Prot. n.4216, rilasciata in data ; Pag.5 di 14

6 Licenza di Costruzione in variante n.747 Prot. n.2957, rilasciata in data ; In data , con riferimento alle due licenze sopra citate, è stata rilasciata Autorizzazione di Abitabilità. Successivamente, l unità immobiliare è stata oggetto di una richiesta di Condono Edilizio (ex Legge n.47/1985) acquisita il col prot. n.1348, per un ampliamento sul fronte principale; abuso commesso in fase di realizzazione dell immobile, come testimoniato dalle planimetrie catastali di impianto datate Alla data in cui il sottoscritto ha effettuato l accesso agli atti presso l Ufficio tecnico comunale, per visionare i precedenti edilizi, la domanda di condono edilizio non aveva avuto alcun esito e neppure era stata mostrata. Rilevate alcune difformità il sottoscritto ha chiesto alla proprietà di verificare e fornire gli estremi di protocollo di eventuali domande di condono edilizio. Con il numero di protocollo assegnato alla pratica, è stato possibile recuperare la richiesta che però non era mai stata evasa dall Ufficio, nonostante fosse completa. A seguito del versamento dei diritti di segreteria, effettuato dal sottoscritto, la pratica è stata completata con il rilascio in data della Concessione edilizia in Sanatoria, Pratica n.621 Prot. n.1348; contestualmente è stato rilasciato Certificato di Abitabilità avente il medesimo protocollo e numero di pratica. L elaborato allegato al condono edilizio è privo delle misure dei locali per cui la verifica della conformità dello stato attuale è stata eseguita sulla base di entrambi i titoli abilitativi. Dal confronto tra lo stato di fatto dell immobile e la documentazione Pag.6 di 14

7 recuperata risulterebbe un incremento della lunghezza dei lati dell edificio, peraltro inferiore alla tolleranza costruttiva di cui all art.63 del Regolamento edilizio comunale, nonché differenti misure interne, con conseguente traslazione dei tramezzi. Tali difformità, classificabili come opere di manutenzione straordinaria (varianti minori), sono prescritte e non più sanzionabili ai sensi dell art.65 del Regolamento edilizio; pertanto l immobile può considerarsi conforme dal punto di vista edilizio. Si evidenzia però che sono emerse difformità nelle parti comuni dell edificio, in particolare: - modifica della sagoma dell edificio mediante ampliamento sul lato sud del corpo scala; - modifiche interne all atrio e al vano scala; - presenza di due cantine condominiali interrate. Tali abusi sono chiaramente esistenti dalla costruzione dell edificio e rappresentati anche nell elaborato grafico allegato al condono Prot. n.1348, ma non risulta siano mai stati oggetto di sanatoria (o quanto meno la stessa non è emersa dalla ricerca presso l archivio dell Ufficio Tecnico, né è stata recuperata tramite l amministratore del condominio, a cui il sottoscritto ha fatto richiesta). Le difformità sono sanabili mediante la presentazione di un Permesso di costruire a sanatoria che prevede il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al contributo di costruzione in misura doppia, per un ammontare non inferiore a 2.000,00. Trattandosi comunque di abusi che hanno interessato l intero edificio, la questione dovrebbe opportunamente essere affrontata a livello condominiale. Sull immobile sono stati eseguiti recenti interventi di consolidamento Pag.7 di 14

8 statico dell intero fabbricato, mediante la realizzazione di tiranti in corrispondenza della facciata principale, parete nord Anche per le suddette opere condominiali non risulta essere stata depositata nessuna pratica edilizia. La regolarizzazione delle stesse (che deve essere effettuata a livello condominiale) necessita della presentazione di una Denuncia Inizio Attività a Sanatoria che prevede, oltre ai diritti di segreteria pari a _200,00, il pagamento di una oblazione da un minimo di _516,00 ad un massimo di _5.160,00, stabiliti in relazione all aumento di valore che le opere abusive hanno apportato all immobile. Vista la tipologia degli abusi è plausibile considerare nullo l aumento di valore dell immobile e ipotizzare che possa essere applicata la sanzione minima pari a _516,00. STATO DI OCCUPAZIONE L alloggio è nella disponibilità dell esecutato ed è utilizzato come casavacanza dai suoi famigliari. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato di cui l immobile in parola fa parte si trova nella località La Cà del comune di Lizzano in Belvedere, a circa km 5 dal capoluogo e a circa km 2,5 dalla località turistica di Vidiciatico. Il paese si trova a circa m 920 s.l.m., in prossimità delle stazioni sciistiche del Corno alle Scale. L edificio si trova lungo la Strada Provinciale Madonna dell Acero, che conduce all omonimo Santuario. Il lotto corrisponde al mappale catastale 342 ed è costituito da un fabbricato abitativo in condominio e dalla sua area cortiliva. Ha forma pressoché trapezoidale e giacitura declive. Il fabbricato è costituito da un unico corpo scala e si eleva tre piani fuori Pag.8 di 14

9 terra (primo, secondo e sottotetto), oltre ad uno seminterrato. L edificio è interamente adibito ad abitazioni e diviso in n.8 appartamenti, due per piano. Le facciate sono prevalentemente intonacate e tinteggiate, con un basamento sino alla quota del piano primo rivestito in lastre di pietra. Il vano scala ha pianerottoli in ceramica e alzate e pedate in marmo, Struttura. Il fabbricato ha struttura in muratura e solai in laterizio e travi varese; il coperto è a falde inclinate. Il fabbricato presenta un quadro fessurativo rilevante, dovuto al cedimenti differenziali originati dal movimento del pendio su cui si attesta l edificio. Per tale motivo sono già stati eseguiti interventi di consolidamento statico mediante la posa di tiranti. L alloggio è posto al piano primo ed è costituito da un ambiente adibito a soggiorno con angolo cottura, tre camere da letto, un disimpegno, un bagno e due terrazzi. L alloggio ha tre affacci e la disposizione interna è funzionale. L altezza dei locali è circa m 2,80. Finiture. L alloggio è interamente pavimentato con piastrelle di ceramica. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, ad eccezione di quelle del bagno e dell angolo cottura che hanno un rivestimento in piastrelle in ceramica. Le finestre dono dotate di doppio infisso, entrambi in legno Douglas con vetro semidoppio e tapparelle in pvc; le porte interne sono in legno tamburato. Nella camera più piccola, adiacente al vano scala, è presente una infiltrazione d acqua proveniente dal terrazzo dell alloggio al piano superiore. Impianti. L impianto di riscaldamento è autonomo con caldaia a camera stagna, che alimenta termosifoni in alluminio. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia. Pag.9 di 14

10 CONFORMITÀ IMPIANTI Non essendo stato possibile reperire le certificazioni di conformità degli impianti, l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando, ai sensi dell art.1490 del codice civile, gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; le superfici delle due terrazze sono computate al 30%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e Pag.10 di 14

11 non a misura, si ha: Particella Destinazione Sup.m 2 Coeff. Sup. comm 342/4 Alloggio p. primo 95,4 1,00 95,4 342/4 Terrazze p. primo 16,5 0,30 4,9 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE m STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva Pag.11 di 14

12 conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio p.1 m² 100 x /m² 950,00 = ,00 Pag.12 di 14

13 e, pertanto, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE DEL LOTTO 2: ,00 (euro cinquantacinquemila/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna, lì 29 maggio 2012 IL C.T.U. Ing. Giovanni Manaresi ELENCO ALLEGATI 1. Estratto di mappa 2. Visura per soggetto aggiornata 3. Visura per soggetto Catasto Fabbricati in data Visura Catasto Terreni particella Planimetria catastale particella 342/4 6. Tabelle millesimali 7. Riparto consuntivo e preventivo delle spese condominiali 8. Atto Notaio --- del , Rep. n.7374/2618 Pag.13 di 14

14 9. Estratto cartografia e normativa di P.R.G. 10. Licenza di Costruzione n.616 del Licenza di Costruzione n.747 del , con estratto elaborato grafico 12. Autorizzazione di abitabilità del Concessione Edilizia in sanatoria n.621 Prot. n.1348 del , con estratto elaborato grafico 14. Certificato di Abitabilità o agibilità del Inquadramento territoriale 16. Stampa file PIANTE 568/08 L2 17. Documentazione fotografica 18. Copia dell autocertificazione sostitutiva di atto notorio di residenza dell esecutato 19. Copia del verbale di 1 accesso in data Consegnati a parte Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi) Allegato G (commerciale) n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word). Pag.14 di 14