TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE

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1 STUDIO TECNICO VIA S. STEFANO, BOLOGNA TEL FAX gm@studiomanaresi.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * FALLIMENTO: EMMEJEI IMMOBILIARE S.A.S. DI PICCININI MARCO E C. N. 111/08 LOTTO 1 GIUDICE DELEGATO: DOTT. MICHELE GUERNELLI CURATORE: DOTT. DOMENICO D AMICO * * * Lo scrivente dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con gli Uffici Tecnici del Comuni di Castello D Argile (BO) e Sala Bolognese (BO), espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. * * * La presente relazione costituisce un aggiornamento della perizia redatta in data a seguito della diserzione di una precedente asta. * * * LOTTO 1 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartamento posto al piano secondo del fabbricato in Castello D Argile (BO), via Circonvallazione Est n.17, di complessivi circa m²_58, composto da: ingresso, tinello e cucinotto, un bagno, una camera matrimoniale ed una camera singola, oltre ad un terrazzino di circa m²_1,6. E annessa una cantina di circa m²_6 al piano seminterrato. L immobile è da regolarizzare Pag.1 di 11

2 dal punto di vista edilizio e catastale a carico dell aggiudicatario. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile stimato, a seguito di mia istanza all Agenzia del Territorio per modifica della toponomastica, è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Castello D Argile (BO), intestato a --- Proprietà per 1/1 come segue: Foglio Part. Sub Ubicazione Z.C. Cat. Cl. Cons. R.C via Circonvallazione Est A/3 1 4,5 vani 278,89 n.17, p.2-s1 Si precisa che con atto di transazione con ritrasferimento di quote, scrittura privata autenticata nelle firme dal Notaio --- in data Rep. n.31315/18129, non trascritta, la denominazione della società è divenuta. Non essendo stata presentata la voltura, l intestazione catastale riporta la vecchia ragione sociale. Il fabbricato di cui fanno parte gli immobili in parola insiste su terreno distinto al Catasto Terreni di detto Comune al Foglio 11 particella 387 Ente urbano di m²_484. Con riferimento all art.19 della Legge n.122/2010 (ex D.L n.78), si evidenzia che la planimetria dell alloggio non è corrispondente allo stato di fatto per alcune modifiche interne; l aggiornamento della stessa è a carico dell aggiudicatario dell immobile. La base imponibile I.M.U. risulta 46853,52. PARTI COMUNI E SERVITU Il bene oggetto di stima fa parte di un condominio costituito da un Pag.2 di 11

3 fabbricato dotato di un unico corpo scala, diviso in due appartamenti per piano, per complessivi sei alloggi. Le parti comuni sono quelle stabilite per legge, uso e destinazione. Dalla documentazione condominiale si evince che è stato deliberato di dividere tutte le spese in parti uguali, con l attribuzione di 500/3.000 a ciascuna singola proprietà. Il preventivo di spesa per l esercizio dal al ammonta a circa _663, oltre a un saldo passivo pregresso di circa _ Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore degli immobili. CONFINI L appartamento confina con muri perimetrali esterni su più lati, vano scala comune, beni ---, salvo altri. PROPRIETÀ I beni in oggetto appartengono in piena proprietà alla società fallita. PROVENIENZA DEI BENI La proprietà dell immobile in oggetto è stata acquisita dalla ditta --- con atto di compravendita del notaio --- di Bologna in data Repertorio n Racc. n.7152, trascritto a Bologna il al Reg. Part. n Con rogito del notaio --- di Bologna in data , Rep. n.33928/7785, trascritto a Bologna il all art.11700, la predetta società ha cambiato la denominazione in ---. Con scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio --- di Bologna in data , Rep. n.3644/2814, non trascritta, è stata ceduta la quota del socio --- a --- con conseguente variazione della denominazione sociale. Pag.3 di 11

4 Con ulteriore scrittura privata autenticata nelle firme dal notaio --- di Bologna in data Rep. n.31315/18129, anch essa non trascritta, sono state ritrasferite le quote della società con conseguente modifica della ragione sociale in ---. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Proprietaria dell immobile in oggetto è una società. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedi relazione notarile. REGIME FISCALE La società fallita non è qualificabile come impresa costruttrice. L immobile in oggetto è un fabbricato abitativo. La vendita dell immobile sarà soggetta ad I.V.A. o ad imposta di registro a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Strutturale Comunale ed il Regolamento Urbanistico Edilizio approvati rispettivamente con Delibere C.C. n.4 e n.5 del , l area in oggetto ricade in Ambiti urbani consolidati con parziali limiti di funzionalità urbanistica AUC-C2, normati dall art. 23 delle Norme Tecniche del PSC e dall art.24 delle Norme Tecniche del RUE. La normativa citata non contiene vincoli influenti sul valore del bene. REGOLARITÀ EDILIZIA In seguito a mia richiesta di accesso agli atti in data Prot. 2553, finalizzata all accertamento della regolarità edilizia del fabbricato, di cui l immobile in parola fa parte, il responsabile dell Area Tecnica del Comune Pag.4 di 11

5 di Castello D Argile, ha dichiarato che dai Registri dell Ufficio Tecnico risulta che lo stesso è stato edificato negli anni , ma non è possibile reperire la licenza edilizia presso il loro archivio (si allega copia della di risposta). La verifica della conformità edilizia, pertanto, è stata effettuata sulla base della planimetria catastale d impianto, depositata in data con Prot. n.842. In occasione del sopralluogo nell appartamento si sono riscontrate alcune difformità rispetto allo stato legittimo consistenti in opere interne di manutenzione straordinaria. In particolare è stato modificato il servizio igienico mediante demolizione e costruzione di tramezzi e spostata la porta di accesso alla camera singola. Si sono rilevate, inoltre, alcune difformità nella rappresentazione delle riseghe dei vani impianti, alcune delle quali presumibilmente esistenti fin dalla costruzione dell immobile. Tali difformità sono sanabili, ai sensi dell art.17 comma 3, lettera c della Legge Regionale n.23/2004, mediante la presentazione di Segnalazione Certificata d Inizio Attività (S.C.I.A.) a Sanatoria che prevede, oltre ai diritti di segreteria, il pagamento di una oblazione da un minimo di _500,00 ad un massimo di _5.000,00, stabiliti in relazione all aumento di valore che le opere abusive hanno apportato all immobile. Vista l entità degli abusi, è plausibile considerare nullo l aumento di valore dell immobile e ipotizzare che possa essere applicata la sanzione minima pari a _500,00. Si precisa che la fattibilità della sanatoria è subordinata alla verifica del rispetto dei requisiti igienici nei confronti della normativa vigente. Pag.5 di 11

6 Pertanto, il progetto a sanatoria potrebbe richiedere anche la realizzazione di opere edilizie finalizzate all adeguamento dell immobile. STATO DI OCCUPAZIONE L immobile è libero. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Il fabbricato è situato lungo la via Circonvallazione Est, prosecuzione interna al paese della Strada Provinciale Centese che collega Castello D Argile ai Comuni di Argelato (BO) e Cento (FE). Dista meno di m.200 dalla piazza Gadani dove si trova il Municipio e i principali servizi amministrativi. Il lotto, ha giacitura pianeggiante ed una conformazione planimetrica pressoché rettangolare. È posto in fregio alla strada ed è interamente recintato con rete metallica plastificata e paletti in ferro. L area esterna condominiale è prevalentemente lasciata a prato. Il fabbricato, eretto al centro del lotto, è costituito da due volumi sfalsati tra loro sia in pianta che in altezza. Si eleva tre piani fuori terra ma uno dei due volumi presenta un piano seminterrato per cui i livelli soprastanti risultano sfalsati di mezzo piano in altezza. Ciascun volume contiene un appartamento per piano, per complessivi sei appartamenti. Il piano seminterrato è adibito a cantine. Le facciate del fabbricato, in mediocre stato di manutenzione, sono intonacate e tinteggiate, con basamento in mattoni faccia a vista. L atrio e le scale sono pavimentati in piastrelle di graniglia mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate. Struttura. L edificio ha struttura in muratura e con solai in laterizio armato. Pag.6 di 11

7 La copertura è a falde inclinata. L appartamento in oggetto si trova al piano secondo del volume più basso; è costituito da un ingresso, tinello e cucinotto, bagno, una camera da letto matrimoniale ed una singola, oltre ad un piccolo terrazzo con affaccio sul retro dell immobile. L altezza interna dei locali è di circa ml Finiture. L intero alloggio è stato recentemente ristrutturato. Ha pavimenti in piastrelle di ceramica mentre il terrazzo è pavimentato con piastrelle di grés. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, ad eccezione di quelle del cucinotto e del bagno che sono rivestite in piastrelle di ceramica. Si è riscontrata la presenza di muffe determinate presumibilmente da ponti termici e l assenza di aerazione dei locali. Le porte interne sono in legno tamburato; i serramenti, in alluminio con vetrocamera, sono chiusi esternamente da tapparelle in pvc. Il portoncino dell appartamento è blindato. Impianti. Il fabbricato è servito da tutte le principali urbanizzazioni a rete. L impianto di riscaldamento è autonomo, alimentato da termosifoni in ghisa a piastra. Dall appartamento è stata rimossa la caldaia, che era collocata nel bagno. L impianto elettrico dell alloggio si sviluppa sottotraccia ed è dotato di quadro con interruttori magnetotermici differenziali. La cantina, posta al piano seminterrato, è dotata di pavimentazione in mattoni; le pareti in muratura sono tinteggiate ma prive di intonaco. La porta è costituita da assito in legno e il serramento è in legno con vetro semidoppio. Il locale è dotato di punto luce e presa elettrica, in canalina esterna. L altezza interna è di circa ml.2,06. CONFORMITÀ IMPIANTI Pag.7 di 11

8 Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario, ai sensi del D.M n.37, dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese per l eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art.1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.. per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili è computata in misura del 50%, se comunicanti con i vani principali, ovvero del 25% se non comunicanti; la superficie dei terrazzi è computata al 30%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEI BENI Pag.8 di 11

9 Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, si ha: Particella Destinazione Sup.mq. Coeff. Sup. comm 387/5 Appartamento p , /5 Terrazzo p.2 1,6 0,30 0,5 387/5 Cantina p.s1 6,7 0,25 1,5 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq. 60 STIMA DEL BENE Come si è detto, la presente relazione costituisce un aggiornamento della precedente stima ed il prezzo base d asta è stato determinato applicando una riduzione del 25% al precedente prezzo base. VALORE DEL LOTTO 1: _48.750,00 (euro quarantottomilasettecentocinquanta/00) * * * Ritenendo di avere dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi alla procedura in oggetto e augurandosi di avere così assolto il mandato affidatogli il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Bologna, lì 1 luglio 2013 IL C.T.U. Ing. Giovanni Manaresi Pag.9 di 11

10 ELENCO ALLEGATI ALLA PERIZIA IN DATA Estratto di mappa 2. Visura Catasto Fabbricati in data Visura Catasto Fabbricati aggiornata 4. Visura Catasto Terreni particella Planimetria catastale particella 387/5 6. Atto Notaio --- in data rep / Atto Notaio --- in data rep / Scrittura privata autenticata Notaio --- in data rep. 3644/ bis. Scrittura privata autenticata Notaio --- in data rep / Rendiconti condominiali Consuntivo e preventivo 10. Deliberazioni condominiali e quote millesimiali 11. Estratto di P.R.G. e R.U.E e relative norme 12. Dichiarazione dell Ufficio Tecnico del Comune di Castello D Argile 13. Inquadramento territoriale 14. Stampa file PIANTE PER L1 15. Documentazione fotografica 16. Copia della visura camerale della ditta fallita 17. Copia della relazione notarile Consegnati a parte Allegato A (tecnico): copia Ufficio Allegato A (tecnico): esterno Allegato G (commerciale) Pag.10 di 11

11 n.1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word). Pag.11 di 11