TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: **************************************************************** contro

Transcript

1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 790/17 Promosso da: **************************************************************** contro **************************************************************** * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano costituita da appartamento ad uso abitativo ubicato al piano secondo, con annessa cantina sita al piano seminterrato. L appartamento è costituito da ampio ingresso, soggiorno/pranzo con balcone, cucina abitabile, disimpegno, tre camere, due bagni ed un piccolo ripostiglio, il tutto per una superficie commerciale di mq 138. Completano la proprietà una cantina di mq. 10 ubicata al piano seminterrato. Sito in Comune di Bologna (BO), Via San Donato n IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Bologna: Foglio 127, mapp. 679, sub. 8, zona censuaria 2, categoria PER 790/17 LOTTO UNICO

2 2 di 14 A3 abitazione di tipo economico, consistenza 6,5 vani, superficie catastale totale mq. 141, totale escluse le aree scoperte mq. 138, rendita ,94, indirizzo Via San Donato 152, piano 2-S1, (variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie). Bene intestato a: ESECUTATO 1 proprietario per ½ in regime di comunione dei beni con esecutato 2; ESECUTATO 2 proprietaria per ½ in regime di comunione dei beni con esecutato 1. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutata. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita sono compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti del fabbricato e della corte condominiale comuni per legge, per titolo di provenienza o per destinazione, ed in particolare sui seguenti beni comuni ai proprietary con accesso dal civico 152: andito di ingress, scale, vano scale, vano ascensore, ascensore e

3 3 di 14 relative impianti, vano contatori Enel, terrazza stenditoio, corridoio di cantine, area su cui sorge il fabbricato distinta con la particella 679 (già 703) sia per la parte in elevazione adibita ad appartamento che per quella interrata adibita ad autorimesse; porticato al piano terra, zona sistemata a vialetti, Giardini, passaggi pedonali lastricato, dandosi atto che sotto tali fabbricati sono stati ricavati cantine ed autorimessee che sulle zone suddette hanno diritto di passaggio, con obbligo di contribuire pro-quota alla manutenzione I proprietary delle unità insistenti sulle particelle 59, 701, 702 e su tutti I beni comuni con altri fabbricati aventi accesso da altri numeri civici, come meglio individuato nell atto di vendita a rogito notaio Gian Carlo Reggiani del 10 luglio 1973 rep /4027 trascritto a Bologna il 4 agosto 1973 all art , che si vuole qui come integralmente riportato. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non risultano ad oggi ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore di mercato oltre a quelli contenuti nella presente relazione di stima. CONFINI Beni Righetti, parti comuni da più lati, salvo altri e più precisi confini.

4 4 di 14 PROPRIETÀ ESECUTATO 1 proprietario per ½ in regime di comunione dei beni con esecutato 2; ESECUTATO 2 proprietaria per ½ in regime di comunione dei beni con esecutato 1. PROVENIENZA DEL BENE Al ventennio l'unità immobiliare in oggetto risultava appartenere in piena ed esclusiva proprietà alla signora ******, in forza di atto di vendita a ministero notaio Giancarlo Reggiani in data 10 luglio 1973, rep. n , trascritto a Bologna all'art del Successivamente che in data 2 ottobre 2008 è deceduta, lasciando a sé erede per legge la figlia come da dichiarazione di successione n. 37, trascritta a Bologna il 2 luglio 2009, all'art Risulta altresì trascritta accettazione tacita della suddetta eredità in data 31 maggio 2010, all'art ; Con atto di vendita a ministero notaio Federico Tonelli in data 26 maggio 2010, rep. n /19619, trascritto a Bologna il 31 maggio 2010, all'art , l'unità immobiliare in oggetto è stata trasferita ai coniugi ***** in regime di comunione legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: TRASCRIZIONI

5 5 di 14 ART. 906/1350 del 10 gennaio 2018, pignoramento immobiliare - verbale di pignoramento immobili del Tribunale di Bologna in data 4 dicembre 2017, n /2017. ISCRIZIONI ART del 31 maggio 2010, ipoteca volontaria di euro (trecentonovantamila), a garanzia di un mutuo di euro (duecentosessantamila) da estinguere in 25 anni - contratto di mutuo a ministero notaio Federico Tonelli in data 26 maggio 2010, rep. n / REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile regolare. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Licenza edilizia rilasciata dal Comune in data 7 marzo 1970 n /68 P.G /69, corrispondente al PUT n. 6150/V81969; 2. Variante in corso d opera del 9 marzo 1970 P.G /70 corrispondente al PUT n. 3147/V/70 rilasciata 8 luglio 1970;

6 6 di Variante in corso d opera del 18 giugno 1970 P.G ; 4. Certificato di agibilità del 6 maggio Dal confronto fra quanto rilevato e quanto indicato negli elaborati di progetto allegati alla pratica edilizia sopra indicata, si sono riscontrate piccole difformità interne relativamente all esatto posizionamento dei vani porta, oltre a rilevare che negli elaborati di progetto risulta una fioriera in muratura prospiciente la finestra di una delle tre camere da letto. In realtà la fioriera non è stata mai realizzata e la porzione è stata inglobata nel balcone che di fatto risulta maggiore. Tale difformità non è riscontrata nella planimetria catastale risalente all anno 1972, dove il balcone risulta realizzato in maniera conforme all attuale situazione. Quanto sopra evidenzia con chiarezza che tutte le difformità riscontrate risalgono senza dubbio alcuno all anno di realizzazione pertanto sanate a tutti gli effetti amministrativi in virtù dell art. 100 del RUE vigente. Si chiarisce ancora che l elaborato grafico allegato al titolo edilizio riporta uno schema delle piante tipo suddividendole in quattro tipologie identificate con le lettere A, B, C e D, la nostra abitazione è la tipologia A. Inoltre i medesimi elaborati risultano scarsi di quote e di limitata fedeltà rappresentativa pertanto non è da escludere la presenza di altre piccole difformità. Per le eventuali difformità riscontrabili non riconducibili

7 7 di 14 alla manutenzione straordinaria e non databili, l aggiudicatario potrà comunque, ricorrendo le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R.6601 n.380 e della L.47/85 e successive modificazioni. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 26/05/2010 codice identificativo Rev01 redatto dal Perito Industriale Gianluca Bianco, numero di accreditamento 01115, valevole fino al 26/05/2020. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è occupata dagli esecutati.

8 8 di 14 DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato, sito nel Comune di Bologna, è una porzione di fabbricato urbano situato nel settore Nord Orientale, zona S.Donato/Fiera, della prima periferia rispetto al centro storico di Bologna. L area su cui sorge il fabbricato, è stata interamente edificata agli inizi degli anni 70 attraverso un intervento diretto di iniziativa pubblica. I fabbricati edificati, tutti uguali, sono edifici con tipologia a torre, collegati a due a due attraverso il vano scala. Lo sviluppo è di 8 piani fuori terra e un piano interrato. In particolare il piano terra è organizzato a portico con percorsi di collegamento tra i vari fabbricati e le zone esterne organizzate a giardino, nei piani dal primo al sesto troviamo solo abitazioni suddivise in 4 per ogni piano, al piano settimo vi è una grande terrazza condominiale oltre a torrino vano scala e vano tecnico per sala macchine ascensori. Il piano interrato è unico e si sviluppa in parte sotto tutti e otto gli edifici e in parte sotto l area cortiliva. In esso troviamo ubicate tutte le autorimesse e le cantine, il tutto suddiviso in quattro settori con unica rampa di accesso ubicata nel retro dell edificato ossia nel versante opposto alla via san Donato. La struttura è mista in muratura portante e in c.a. con tamponamenti in laterizio, solai in latero-cemento, copertura piana pavimentata, facciate tinteggiate. L appartamento, ha accesso dal pianerottolo del vano

9 9 di 14 scala condominiale direttamente nell ampio ingresso alla cui destra è ubicata la cucina abitabile dotata di un piccolo balcone, oltre l ingresso si sviluppa l ampio soggiorno con balcone. Sempre dall ingresso si accede al corridoio che disimpegna le tre camere e i due bagni oltre un piccolo ripostiglio. Finiture. Le finiture risultano ancora quelle originarie, in particolare abbiamo in tutto l appartamento piastrelle di ceramica con differenti fantasie, sia i bagni che la cucina presentano un rivestimento a parete di circa cm Le pareti sono intonacate e tinteggiate, le porte interne sono in legno con vetro nella parte contrale, quella esterna è una porta in legno tradizionale; i serramenti sono in legno con vetro camera e tapparelle in plastica. I servizi igienici sono entrambi finestrati e dotati di sanitari in ceramica bianca e miscelatori cromati. Uno solo è accessoriato con vasca e nel secondo è ubicata la lavatrice. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento condominiale con termoconvettori. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia. Pertinenze. Pertinenza dell alloggio risulta essere una cantina accessibile attraverso il corsello condominiale che disimpegna tutte le cantine. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA

10 10 di 14 Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze. - la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. - Patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSA E CANTINA. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della

11 11 di 14 consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. 2 abitazione 138 1, balconi cantina 10 0,25 2 Totale commerciale circa mq 142 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il

12 12 di 14 venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati

13 13 di 14 presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2018: Comune di Bologna, zona San Donato Fiera, abitazioni in da ristrutturare, valori medi /mq , ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. * * *

14 14 di 14 VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio con cantina: m² 142 x /m² 1.400,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00. Detraendo il 15% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE BASE D ASTA DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro centosettantamila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 29 novembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)