TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE * * * dott.ssa Alessandra Bonazzi. arch. Daniela Giannini * * * LOTTO UNICO

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA SEZIONE FALLIMENTARE GIUDICE DELEGATO DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * R.G. N. 04/2017 Curatore: Estimatore: dott.ssa Alessandra Bonazzi arch. Daniela Giannini LOTTO UNICO * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di vecchio fabbricato collabente destinato ad abitazione con sviluppo ai piani terra e primo con relativo garage al piano terra ed area scoperta di pertinenza esclusiva, nonché terreno classificato per la maggior parte in zona agricola ed in piccola parte in zona di tipo A centro storico e quindi il tutto non edificabile. La superficie commerciale dell abitazione è di mq. 81 circa oltre mq. 17 per l autorimessa e mq. di terreni agricoli in prevalenza seminativi. Sito in Comune di Papozze, (RO) Via Caderischi n. 52. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Papozze (RO), Sezione Urbana PAP, Foglio 9, Particella 343: sub. 3, Categoria A/4, Classe 2, Vani 3,5, Superficie PER 04/2017 LOTTO UNICO

2 2 di 15 Catastale Totale mq. 84, Superficie Catastale Totale escluse aree scoperte mq. 81, Rendita Catastale Euro 101,23, indirizzo Via Caderuschi n. 25 piano T-1. (Variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie); sub. 4, Categoria C/6, Classe 1, Consistenza mq. 17, Superficie Catastale Totale mq. 21, Rendita Catastale Euro 32,49, indirizzo Via Caderuschi n. 25 piano T-1. (Variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie); Foglio 9, Particella 338 area urbana indirizzo Via Caderuschi n. 53 piano T. (Variazione del 03/08/2015 prot. n. RO in atti dal 03/08/2015 codifica piano incoerente (n /2015). Catasto Terreni del Comune di Papozze (RO): Foglio 9, Particella 334, Qualità Bosco Ceduo, Classe U, Superficie ca 70, Reddito Dominicale Euro 0,02, Reddito Agrario Euro 0,02; Foglio 9, Particella 342, Qualità Seminativo Arborato, Classe 2, Superficie ha 2 ca 94, Reddito Dominicale Euro 2,36, Reddito Agrario Euro 1,67; Foglio 9, Particella 344, Qualità Seminativo Arborato, Classe 2, Superficie ha 2 ca 23, Reddito Dominicale Euro 1,79, Reddito Agrario Euro 1,27; Foglio 9, Particella 339, Qualità Seminativo Arborato, Classe 3, Superficie ha 20 e ca 37, Reddito Dominicale

3 3 di 15 Euro 11,09, Reddito Agrario Euro 9,99; Foglio 9, Particella 578, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie ha 4 e ca 22, Reddito Dominicale Euro 2,30, Reddito Agrario Euro 2,07. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge, in particolare dall'elaborato Planimetrico e relativo Elenco dei Subalterni Assegnati depositato presso l'agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Rovigo - Ufficio Provinciale - Territorio - Servizi Catastali in data 29 giugno 2011, Protocollo numero RO risulta il seguente bene comune non censibile: - Foglio 9, Particella 343, Subalterno 5, bene non censibile comune ai subalterni 3 e 4 della Particella 343. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore dell immobile oltre a quelli contenuti nella presente relazione di stima. CONFINI I mappali 341, 343, 334, 342, 344 confinano con ragioni ******, argine fiume Po, ragioni ******i, strada comunale;

4 4 di 15 i mappali 338 e 339 confina con strada del demanio; il resto confina con ragioni *****, ragioni *****, strada vicinale salvi altri e più precisi confini. PROPRIETÀ Ditta fallita, proprietario al 100%. PROVENIENZA DEL BENE Alla società fallita diritto di proprietà sugli immobili oggetto della presente relazione è pervenuta per acquisto con scrittura privata di vendita autenticata nelle firme dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 4 aprile 2013, numero del repertorio, numero della raccolta, trascritta a ROVIGO (RO) in data 11 aprile 2013, Registro Generale numero 2828, Registro Particolare numero Precedenti passaggi nel ventennio: - acquisto con scrittura privata di vendita autenticata nelle firme dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 1 luglio 2011, numero del repertorio, numero della raccolta, trascritta a ROVIGO (RO) in data 7 luglio 2011, Registro Generale numero 6697, Registro Particolare numero 4208; - acquisto con atto di vendita ricevuto dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 29 dicembre 2005, numero del repertorio, numero della raccolta, trascritto a ROVIGO (RO) in data 2 gennaio 2006, Registro Generale numero 64, Registro Particolare numero 45;

5 5 di 15 - per acquisto con scrittura privata di vendita autenticata nelle firme dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 28 maggio 2003, numero del repertorio, trascritta a ROVIGO (RO) rispettivamente in data 6 giugno 2003, Registro Generale numero 5632, Registro Particolare numero 3309, Registro Generale numero 5633, Registro Particolare numero 3310; - acquisto con atto di vendita ricevuto dal Notaio Giuseppe Zibordi residente in Modena in data 27 ottobre 1997, numero del repertorio, trascritto a ROVIGO (RO) in data 17 novembre 1997, Registro Generale numero 8649, Registro Particolare numero 5999; - acquisto fattone con scrittura privata di vendita autenticata nelle firme dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 15 settembre 1998, numero del repertorio, trascritta a ROVIGO (RO) in data 9 ottobre 1998, Registro Generale numero 7408, Registro Particolare numero 5082; - per acquisto con scrittura privata di vendita autenticata nelle firme dal Notaio Lidio Schiavi già residente in Adria in data 31 ottobre 1998, numero del repertorio, trascritta a ROVIGO (RO) in data 25 novembre 1998, Registro Generale numero 8797, Registro Particolare numero ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami:

6 6 di 15 - Ipoteca legale ai sensi dell articolo 77 del D.P.R. n. 602/1973, iscritta in data 21 luglio formalità gravante sugli immobili identificati al Catasto Fabbricati Foglio 9, Particella 343, sub. 3 e sub. 4; - Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, iscritta in data 13 settembre 2016 presso l'agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Rovigo (RO) - Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare, Registro Generale numero 7630, Registro Particolare numero 1281, in forza di atto giudiziario emesso dal Tribunale di Bologna in data 7 settembre 2016, numero 4876, formalità gravante su tutti gli immobili descritti nella Sezione "Rappresentazione Catastale degli Immobili" della presente certificazione; - Sentenza Dichiarativa di Fallimento emessa dal Tribunale di Bologna in data 17 gennaio 2017, depositata in Cancelleria in data 18 gennaio 2017, numero 4/2017, trascritta a Rovigo (RNO) in data 6 luglio 2017, Registro Generale numero 5414, Registro Particolare numero 3665, formalità gravante su tutti gli immobili descritti nella Sezione "Rappresentazione Catastale degli Immobili" della presente certificazione. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale

7 7 di 15 dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile irregolare Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Permesso di costruire pratica n. C05/2004 prot. 943 in data 25 febbraio Si chiarisce che non sono mai stati eseguiti i lavori di cui al sopracitato permesso di costruire che ad oggi può considerarsi decaduto. Non è stato possibile accedere all interno dell immobile in quanto collabente. In particolare risulta crollata una porzione di coperto e di solaio tra piano terra e primo. L immobile necessita di un importante intervento di ristrutturazione totale previo reperimento di tutte le autorizzazioni previste dalla legge. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica redatto in data 3 aprile 2013 redatto dal geom. Puozzo Massimiliano valevole fino al 2 aprile La scrivente dichiara che a seguito della modifica dell assetto del fabbricato dovuta al crollo del coperto e solaio l immobile non necessita di Attestato di Prestazione Energetica pertanto l attestato in essere non è più valevole.

8 8 di 15 Quanto sopra in base all art. 1 comma 5 lettera F allegato A della Delibera della Giunta Regionale del 7 settembre 2015 n approvazione delle disposizioni regionali in materia di attestazione della prestazione energetica degli edifici che prevede che i fabbricati collabenti e quindi appartenenti alla categoria al rustico della sopracitata normativa non sono riconducibili alla definizione di involucro edilizio di cui all allegato A7 della sopracitata norma ( involucro edilizio: elementi e componenti integrati di un edificio che ne separano gli ambienti interni dall ambiente esterno ) in quanto privi di elementi che separano gli ambienti interni da quelli esterni. CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L unità immobiliare è abbandonata. DESCRIZIONE DEL BENE Il complesso oggetto di pignoramento costituito da

9 9 di 15 fabbricato e relativi terreni è situato nel Comune di Papozze, in particolare si trova a pochi chilometri dal centro del Comune stesso. Il fabbricato è situato in una vasta area verde, in parte boschiva in parte coltivata raggiungibile da una strada sterrata che collega tra di loro edifici e terreni contigui. Il fabbricato è un edificio tipico con struttura a sasso portante, gli orizzontamenti sono latero-lignei così come anche la copertura. Esso è posizionato in un piacevole contesto agricolo e conserva le finiture e le caratteristiche risalenti all epoca della sua edificazione pertanto necessita di importanti lavori di ristrutturazione anche di tipo strutturale presentando evidenti cedimenti della struttura portante lignea nonché il crollo del coperto e di parte del solaio che separa il pino terra con il primo. La pianta generale è di forma rettangolare e si sviluppa su due livelli fuori terra. Non è stato possibile accede all interno dell abitazione per eseguire un rilievo, seppur sommario, dello stato dei luoghi a causa della pericolosità della struttura parzialmente crollata. L intero fabbricato è totalmente da consolidare strutturalmente. I Terreni si sviluppano lungo la strada sterrata con inclinazioni e consistenze differenti appartengono per caratteristiche naturali alla Regione Agraria, per la provincia di

10 10 di 15 Rovigo anno 2017, numero 3 Polesine orientale. Ossia medesime caratteristiche territoriali dei Comuni di Adria, Adriano nel Polesine, Contarina, Corbola, Donada, Loreo, Papozze, Porto Tolle, Porto Viro, Rosolina, Taglio di Po. La maggior parte dei terreni risultano accessibili attraverso la strada sterrata e una capezzagna che collega motivo per cui dovrebbe risultare agevole la lavorazione con mezzi meccanici. L andamento morfologico è variabile, a tratti leggermente declinato e a tratti pianeggiante. Tali terreni alla data del sopralluogo sono sembrati abbandonati sebbene si presentano per un buon sfruttamento agricolo. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune;

11 11 di 15 - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. * * * CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DEL FABBRICATO. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. abitazione autorimessa 17 0,25 4 Totale commerciale circa mq 85 CONSISTENZA DEI TERRENI. sup. catastale totale qualità bosco ca 70, sup. catastale totale qualità seminativo are 7 ca 16 sup. catastale totale qualità seminativo arborato are 22 e ca 60 Totale catastale terreni ha STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare.

12 12 di 15 Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore

13 13 di 15 commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di

14 14 di 15 parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2018, che: per il comune di Papozze indica, per le abitazioni immediatamente abitabili, valori medi /mq. 500,00 650,00. Mentre per i terreni l Osservatorio del mercato immobiliare Valori Agricoli medi che indica per i terreni ubicati nell ambito della Regione Agraria per la provincia di Rovigo per l anno 2017 al n. 3 suddiviso per colture: seminativo un valore di ad ettaro bosco ceduo un valore di ad ettaro La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di

15 15 di 15 poter considerare il valore unitario che segue. Per l abitazione: m² 85 x /m² 300,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore degli immobili ,00. Per la totalità dei terreni: seminativo x ha = 9.820,00 bosco ceduo x ha = 224,00 si assume come valore totale dei terreni ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene VALORE BASE D ASTA DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro venticinquemila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 17 ottobre 2018 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)