TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA * * * Promosso da: ****************************************************************** contro

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1 STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. GIANNINI ING. PAONE Via San Felice BOLOGNA Tel Fax gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 211/15 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare in data 18/03/2015 repertorio numero 2281, è stata pignorata l intera proprietà dei seguenti beni immobili: Catasto terreni Comune di Pianoro: 1. foglio 79, mappale 13, sub. /, Natura T - terreno, 2. foglio 79, mappale 14, sub. /, Natura T - terreno, 3. foglio 79, mappale 15, sub. /, Natura T - terreno, 4. foglio 79, mappale 17, sub. /, Natura T - terreno, 5. foglio 79, mappale 18, sub. /, Natura T - terreno, 6. foglio 79, mappale 24, sub. /, Natura T - terreno, PER 211/15 LOTTO UNICO

2 2 di foglio 79, mappale 25, sub. /, Natura T - terreno, 8. foglio 79, mappale 26, sub. /, Natura T - terreno, 9. foglio 79, mappale 27, sub. /, Natura T - terreno, 10. foglio 79, mappale 28, sub. /, Natura T - terreno, 11. foglio 79, mappale 30, sub. /, Natura T - terreno, 12. foglio 79, mappale 31, sub. /, Natura T - terreno, 13. foglio 79, mappale 33, sub. /, Natura T - terreno, 14. foglio 79, mappale 38, sub. /, Natura T - terreno, 15. foglio 79, mappale 43, sub. /, Natura T - terreno, 16. foglio 79, mappale 52, sub. /, Natura T - terreno, 17. foglio 79, mappale 61, sub. /, Natura T - terreno, 18. foglio 79, mappale 62, sub. /, Natura T - terreno,

3 3 di foglio 79, mappale 63, sub. /, Natura T - terreno, 20. foglio 79, mappale 64, sub. /, Natura T - terreno, 21. foglio 79, mappale 70, sub. /, Natura T - terreno, 22. foglio 79, mappale 71, sub. /, Natura T - terreno, 23. foglio 79, mappale 72, sub. /, Natura T - terreno, 24. foglio 79, mappale 73, sub. /, Natura T - terreno, 25. foglio 79, mappale 75, sub. /, Natura T - terreno, 26. foglio 79, mappale 78, sub. /, Natura T - terreno, 27. foglio 79, mappale 105, sub. /, Natura T - terreno, 28. foglio 79, mappale 110, sub. /, Natura T - terreno, 29. foglio 79, mappale 169, sub. /, Natura T- terreno, 30. foglio 79, mappale 200, sub. /, Natura T - terreno, 31. foglio 79, mappale 41, sub. /, Natura T - terreno,

4 4 di foglio 79, mappale 42, sub. /, Natura T - terreno, 33. foglio 79, mappale 76, sub. /, Natura T - terreno, 34. foglio 79, mappale 368, sub. /, Natura R fabbricato rurale, 35. foglio 79, mappale 369, sub. /, Natura R fabbricato rurale, indirizzo frazione Santa Maria di Zena. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di podere agricolo denominato LE CAVARE costituito da appezzamenti di terreni agricoli adiacenti con relativi fabbricati rurali. In particolare un fabbricato principale ad uso abitazione disposto su due livelli per una superficie totale di mq. 220, oltre magazzino di mq. 140 e granaio di mq. 130 e un secondo fabbricato accessorio ad uso magazzino di circa mq. 120, oltre terreni complessivamente della superficie di ha 34 are 07 ca 47 pari a mq Posti in Comune di Pianoro (BO), Monte delle Formiche, frazione Santa Maria di Zena, Via delle Cavare n 12. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificato:

5 5 di 22 Catasto Terreni Comune di Pianoro, foglio 79: mappale 13, qualità incolto produttivo, classe 1, superficie are 09, ca 82, deduzione /, reddito dom. 0,10, reddito agrario 0,15; mappale 14, qualità pascolo, classe U, superficie are 39, ca 24, deduzione /, reddito dom. 2,03, reddito agrario 1,01; mappale 15, qualità incolto produttivo, classe 1, superficie are 27, ca 16, deduzione /, reddito dom. 0,28, reddito agrario 0,42; mappale 17, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 50, ca 92, deduzione BA2B, reddito dom. 4,73, reddito agrario 1,58; mappale 18, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 08, ca 64, deduzione BA2B, reddito dom. 0,80, reddito agrario 0,27; mappale 24, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie ha 8, are 05, ca 99, deduzione BA2B, reddito dom. 74,93, reddito agrario 24,98; mappale 25, qualità seminativo, classe 4, superficie are 11, ca 68, deduzione BA2B, reddito dom. 1,39, reddito agrario 2,11; mappale 26, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 2, are 53, ca 03, deduzione BA2B, reddito dom. 69,26, reddito agrario 78,41;

6 6 di 22 mappale 27, qualità incolto produttivo, classe 1, superficie are 04, ca 02, deduzione /, reddito dom. 0,04, reddito agrario 0,06; mappale 28, qualità seminativo, classe 2, superficie are 31, ca 10, deduzione /, reddito dom. 14,94, reddito agrario 12,85; mappale 30, qualità pascolo, classe U, superficie are 09, ca 68, deduzione /, reddito dom. 0,50, reddito agrario 0,25; mappale 31, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 2, are 30, ca 73, deduzione BA2B, reddito dom. 63,16, reddito agrario 71,50; mappale 33, qualità seminativo, classe 4, superficie are 47, ca 58, deduzione BA2B, reddito dom. 5,65, reddito agrario 8,60; mappale 38, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 06, ca 00, deduzione BA2B, reddito dom. 0,56, reddito agrario 0,19; mappale 43, qualità vigneto, classe 2, superficie ha 1, are 02, ca 86, deduzione BA2B, reddito dom. 99,87, reddito agrario 63,75; mappale 52, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 16, ca 26, deduzione BA2B, reddito dom. 1,51, reddito agrario 0,50; mappale 61, qualità vigneto, classe 2, superficie are 46,

7 7 di 22 ca 12, deduzione BA2B, reddito dom. 44,78, reddito agrario 28,58; mappale 62, qualità pascolo, classe U, superficie are 18, ca 75, deduzione /, reddito dom. 0,97, reddito agrario 0,48; mappale 63, qualità seminativo, classe 3, superficie are 46, ca 40, deduzione BA2B, reddito dom. 12,70, reddito agrario 14,38; mappale 64, qualità pascolo, classe U, superficie are 05, ca 54, deduzione /, reddito dom. 0,29, reddito agrario 0,14; mappale 70, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 1, are 44, ca 16, deduzione BA2B, reddito dom. 39,46, reddito agrario 44,67; mappale 71, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 1, are 13, ca 96, deduzione BA2B, reddito dom. 31,19, reddito agrario 35,31; mappale 72, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 1, are 02, ca 30, deduzione BA2B, reddito dom. 28,00, reddito agrario 31,70; mappale 73, qualità seminativo, classe 3, superficie ha 3, are 40, ca 77, deduzione BA2B, reddito dom. 93,28, reddito agrario 105,60; mappale 75, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie ha 1, are 85, ca 84, deduzione BA2B, reddito dom. 17,28

8 8 di 22 reddito agrario 5,76; mappale 78, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 83, ca 10, deduzione BA2B, reddito dom. 7,73, reddito agrario 2,58 mappale 105, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 51, ca 86, deduzione BA2B, reddito dom. 4,82, reddito agrario 1,61; mappale 110, qualità pascolo, classe U, superficie are 020, ca 62, deduzione /, reddito dom. 1,05, reddito agrario 0,53; mappale 169, qualità seminativo, classe 4, superficie ha 5, are 14, ca 64, deduzione BA2B, reddito dom. 61,13, reddito agrario 93,03 mappale 200, qualità vigneto, classe 2, superficie are 68, ca 00, deduzione BA2B, reddito dom. 66,02, reddito agrario 42,14. Bene intestato a: Esecutata, proprietaria al 100% Catasto Terreni Comune di Pianoro, foglio 79: mappale 41, qualità bosco ceduo, classe 2, superficie are 3, ca 82, deduzione BA2B, reddito dom. 0,22, reddito agrario 0,06; mappale 42, qualità pioppeto, classe U, superficie are 03, ca 74, deduzione BA2B, reddito dom. 2,47, reddito agrario 0,77;

9 9 di 22 mappale 76, qualità bosco ceduo, classe 1, superficie are 03, ca 14, deduzione BA2B, reddito dom. 0,29, reddito agrario 0,10; Bene intestato a: Esecutata, proprietaria al 100%. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. Si segnala che: il terreno censito al foglio 79 con il mappale 368 è stato derubricato dal catasto terreni e censito al catasto urbano con medesimo mappale come ENTE URBANO privandolo dell intestazione, mediante tipo mappale del 06/03/2009 protocollo n. BO in atti dal 06/03/2009 (n /2009); il terreno censito al foglio 79 con il mappale 369 è stato soppresso variando i mappali 73 e 368 del medesimo foglio - Tabella di variazione del 07/05/1990 protocollo n. BO in atti dal 16/01/2009 corretta evasione mod.26 n. 2983/90 per ist /09 (n /1990). Si da atto che con tale variazione i fabbricati rurali sono stati inseriti nel mappale 73 del foglio 79. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in

10 10 di 22 Titolarità dell Esecutata. Si segnala che le visure catastali non risultano aggiornate in merito alla proprietà. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato, in particolare con la servitù perpetua di acquedotto a carico del terreno distinto al foglio 79 col mappale 110 (per una porzione di mq.208) di cui all'atto autenticato dal Notaio in Loiano dr. Domenico Piazza in data maggio 1992 e 12 giugno 1992 rep. n.ri , trascritto il 24 giugno 1992 part VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dell immobile oltre a quelli descritti nella presente relazione peritale. CONFINI In confine con beni ***, ***, ***, ***, ***, ***. PROPRIETÀ Esecutata, proprietaria al 100%. PROVENIENZA DEL BENE Anteriormente al ventennio l originaria consistenza

11 11 di 22 immobiliare era di proprietà in virtù di compravendita, a rogito Notaio BONOLI PAOLO n di rep. del 15/06/1990 regolarmente trascritto e registrato; compravendita, a rogito notaio Bonoli Paolo n di rep. del 30/05/2002 regolarmente trascritto e registrato. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: Vincoli ed oneri giuridici che rimarranno a carico dell aggiudicatario: locazione ultranovennale - trascritta presso l Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Bologna Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 29/07/1994 ai nn.21541/13821, atto notaio Missio Gian Paolo n di rep. del 19/07/1994; ordinanza di sequestro conservativo trascritta presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bologna Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 03/02/2010 ai nn. 4897/2946, atto del tribunale di Bologna nn /2009 di rep. 15/01/2010 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo fondiario, iscritta presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bologna Territorio, Servizio di Pubblicità

12 12 di 22 Immobiliare in data 25/06/2007 ai nn /9660; ipoteca giudiziale decreto ingiuntivo, iscritta presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bologna Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 12/12/2014 ai nn /6875, atto Tribunale di Bologna n. 2171/2013 di rep. Del 25/02/2013; Verbale di pignoramento immobili, trascritta presso l Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bologna Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 22/04/2015 ai nn /10810, atto degli Ufficiali Giudiziari di Bologna n di rep. Del 18/03/2015. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Relativamente ai fabbricati rurali: Immobili ante 1967 irregolari, privi di agibilità. Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Pianoro risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: Licenza di costruzione del 4 giugno 1963 prot. n. 74 per la costruzione di casa colonica, stalla e fienile su fondo agricolo;

13 13 di 22 Condono n. 3463/1995 per modifica di strada di accesso al fondo; Concessione edilizia n. 262 del 1993 diniegata; Ordinanza di demolizione di opere abusive n. 18 prot. 8162, relative alle opere di cui alla concessione del 1993 eseguite nonostante il diniego. Le opere di cui all ordinanza di demolizione sono: cambio di destinazione d uso di parte della stalla in residenza con ulteriore ampliamento di porticato e realizzazione di sovrastante terrazza, posa di recinzione in paletti e rete metallica attorno ai fabbricati e di due cancelli che chiudono al transito un tratto della strada Comunale delle Cavare ed impediscono l accesso ad un tratto della strada vicinale denominata Marroni di Cavagna. Dalla verifica tra quanto licenziato e quanto rilevato risultano molteplici difformità interne ed esterne non tutte sanabili. L aggiudicatario dovrà provvedere a sua cura e spese a tutti gli interventi necessari alla conformità edilizia dell immobile. In particolare dovrà demolire le opere così come descritte all interno dell ordinanza di demolizione, oltre a predisporre una pratica edilizia in sanatoria per tutte quelle opere che, sebbene eseguite in assenza di titolo edilizio, non risultano in contrasto con la normativa pertanto sanabili. Tale sanatoria sarà soggetta a sanzioni ed oneri Comunali

14 14 di 22 oltre oneri tecnici. E ancora si evidenzia che l immobile è privo di agibilità. In ultimo si chiarisce che il podere era in proprietà di un imprenditore agricolo pertanto i fabbricati risultano identificati come fabbricati rurali senza l obbligo di accatastamento. Pertanto se l aggiudicatario non possiede il titolo di imprenditore agricolo dovrà, successivamente alla sanatoria, provvedere all accatastamento dell intero edificato. SITUAZIONE URBANISTICA Dagli accertamenti svolti presso l ufficio Tecnico del Comune di Pianoro i terreni risultano ricadere nelle seguenti destinazioni urbanistiche: AVN: aree di valore naturale e ambientale (art.29 PSC); B - U.I.E. da sottoporre a verifica R2 U.I.E. a rischio medio (art.59 PSC); Connettivo ecologico diffuso (art.34.3 PSC); Sistema collinare (art.33 PSC); Sistema forestale e boschivo (art.42 PSC); Unità di paesaggio UDP n.2: Terra del Sole Montelungo Santa Maria di Zena (art.32 PSC); Vincolo idrogeologico (art.51 PSC); C U.I.E. idonee o con scarse limitazioni ad usi urbanistici (art.59 PSC); Aree a rischio di amplificazione degli effetti sismici locali (art.60 PSC);

15 15 di 22 A.R.P. ambiti agricoli di interesse paesaggistico (art.29 PSC); A U.I.E. non idonee ad usi urbanistici (art.59 PSC); Corridoi ecologici locali (art.34.2 PSC); Elettrodotti (art. 69 PSC); Fasce di tutela delle acque pubbliche ai sensi dell ex D.lgs. 42/2004 (art.50 PSC). CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Sia i fabbricati che i terreni risultano abbandonati. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di pignoramento è costituito dal podere denominato LE CAVARE ubicato sul Monte delle Formiche e comprendente appezzamenti di terreni agricoli adiacenti con relativi fabbricati rurali. I terreni hanno giacitura media collinare e sono in

16 16 di 22 territorio della Comunità Montana Zona 11 - già Valli del Savena e dell'idice (L.991 del 1952 e art. 9 D.P.R n.601), ovvero nella Regione Agraria n : 4 - colline del Reno, che comprende aree dei Comuni di Bazzano, Marzabotto, Castello di Serravalle, Loiano, Monte San Pietro, Monteveglio, Pianoro, Sasso Marconi, Savigno, Valsamoggia. L area in oggetto si presta in maniera ottimale allo sfruttamento, sebbene ad oggi sia in stato di totale abbandono. Relativamente all edificio rurale principale questi è costituito da ampio soggiorno doppio, cucina, bagno e dispensa, scala che conduce al piano primo costituito da un ampio disimpegno, quattro camere e due bagni. In aderenza all abitazione abbiamo il magazzino e il granaio. E presente inoltre un secondo fabbricato accessorio adibito a magazzino. Le finiture sono le seguenti: o o pareti intonacate e tinteggiate pavimenti parte in palladiana di marmo, parte in ceramica o o o o o o o portoncino d ingresso in legno porte interne impiallacciate serramenti in legno scuri in legno bagno con sanitari in porcellana e rubinetteria cromata impianti sottotraccia impianto di riscaldamento autonomo, con caldaia

17 17 di 22 alimentata a GPL; o corpi scaldanti termosifoni in ghisa Lo stato di conservazione generale è mediocre. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze. - le soffitte ove non costituenti unità immobiliari autonome, vengono computate nella misura del 50% della superficie, qualora direttamente comunicanti con i vani principali e/o con i vani accessori a servizio diretto di quelli principali; il 25% della superficie, qualora non comunicanti. - la superficie delle aree scoperte è computata in misura del

18 18 di 22 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente. - patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DEI FABBRICATI RURALI. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. T-1 abitazione 220 1, T magazzini 260 0, granaio 130 0,25 32 Totale commerciale circa mq 317 CONSISTENZA DEI TERRENI. La superficie totale dei terreni rilevata nelle visure catastali è di ha 34 are 07 ca 47 pari a mq così suddivisa: qualità incolto produttivo are 41 ca 00 qualità seminativo ha 18 are 36 ca 35 qualità bosco ceduo ha 12 are 15 ca 57 qualità pioppeto are 03 ca 74 qualità pascolo are 93 ca 83 qualità vigneto ha 2 are 16 ca 98 STIMA DEL BENE

19 19 di 22 ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 8 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al

20 20 di 22 valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione è stata effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo

21 21 di 22 stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette, in particolar modo per i terreni, alla banca dati dell Agenzia delle Entrate relativa ai Valori Agricoli Medi della Provincia di Bologna per l anno Il bene in parola ricade nella Regione Agraria n.4. Nonostante la qualità del terreno dichiarata in catasto sia qualità incolto produttivo, qualità seminativo, qualità bosco ceduo, qualità pioppeto, qualità pascolo, qualità vigneto l attuale sistemazione del terreno è assimilabile a un bosco degradato cui è associabile un valore di /Ha 1.500, boschi misti governati cui è associabile un valore di /Ha e coltivi abbandonati cui è associabile un valore di /Ha Mentre per gli edifici rurali ci si è riferito all Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2015: Comune di Pianoro, edifici rurali da ristrutturale, valori medi /mq ,00. La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie

22 22 di 22 commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, della facile accessibilità, della vicinanza ad un corso d acqua, dei criteri di valutazione precedentemente esposti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore che segue: edificio rurale: m² 317 x /m² 1.000,00 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00; terreno: ha 34 are 07 ca 47 = ,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell immobile ,00; così per un totale di ,00. Detraendo il 30% circa ( ,00) per tenere conto della vendita forzosa, si ottiene: VALORE DEL LOTTO UNICO: ,00 (euro trecentomila/00) * * * Con Osservanza Bologna 5 giugno 2017 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)