INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1
PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2
PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 13 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch.Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Cerignola presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Il terreno sul quale insiste l immobile oggetto di stima è pervenuto al CAP di Foggia con Atto di vendita del 21 Maggio 1949 rogato dal Notaio Chiappinelli Gaetano registrato a Cerignola il 3 Giugno 1949 al n. 1344 Mod. I Vol. 148. Mediante tale atto i coniugi Armandi Giuseppe e Liccese Margherita vendevano appezzamento di terreno, uliveto-vigneto di mq. 9613,00 e fabbricato rurale, sito nel Comune di Cerignola in contrada Tomba dei Galli, catastalmente identificato al Foglio 201 Particella 3. Su tale terreno il CAP di Foggia successivamente realizzò sia l immobile oggetto della stima destinato alla Rappresentanza, oggi particella 116 di estensione di mq. 4.536,00, che l immobile destinato ad Oleificio, oggi particella 3 di estensione di mq. 5.077,00 dividendo il suolo in due distinte unità immobiliari. In seguito il CAP realizzò gli uffici e l alloggio in data antecedente il 1967 come da esso dichiarato, il magazzino e il deposito carburanti con licenza edilizia del Comune di Cerignola n. 6/909/77 del 27 Giugno 1977. Esiste una scrittura privata di transazione stragiudiziale tra il CAP di Foggia e il Sig. Tortorella Mario del 27 Luglio 2004. Tale documento regola i rapporti con il confinante, in seguito alla concessione edilizia rilasciata a quest ultimo relativa ad alcuni manufatti realizzati in prossimità dei confini di proprietà consortile. 3
2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in Viale U.S.A, ex S.S. 16 in prossimità dell intersezione con Via Napoli. L immobile dista un centinaio di metri dalla zona urbana ed è facilmente raggiungibile dalla S.S. 16 e dal casello autostradale. Il complesso ubicato in posizione estremamente favorevole per qualsiasi attività di carattere commerciale, è munito di due ingressi, il principale su Viale U.S.A e l altro alle spalle. Esso è dotato di una vasta area di pertinenza che può essere utilizzata come parcheggio. 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture L area del complesso è recintata da un muretto in tufo con sovrastanti paletti in ferro e rete metallica; una parte della recinzione che delimita il confine dell ex Oleificio, sempre di proprietà del Cap di Foggia, al momento è stata rimossa per motivi legati all attività. Al momento della vendita dovrà essere ripristinato rispettando i confini come definiti dalle planimetrie e stralci di mappa catastali. Esso presenta una palazzina dove sono ubicati alcuni uffici e l alloggio del custode, due magazzini di differenti dimensioni e un deposito carburanti. Il piazzale di circa mq. 3420,28 è pavimentato in parte con un tappetino in conglomerato bituminoso, e in parte con lastre prefabbricate in conglomerati cementizi. La palazzina è realizzata con struttura portante in cemento armato e tompagnatura di muratura in tufo con solaio divisionale e di copertura in latero cemento; al primo piano ci sono gli uffici di dimensione complessiva circa mq. 176,00 lordi, al secondo piano vi è l appartamento costituito da 3 vani utili più cucina, bagno di circa mq. 208,00 lordi. In adiacenza è realizzato il magazzino di dimensioni minori di medesima fattura con copertura a doppia falda a sesto acuto, di superficie complessiva lorda di circa mq. 258,72. Il magazzino maggiore realizzato con prefabbricati in conglomerati cementizi con solaio di copertura a doppia falda, ha una superficie lorda di circa mq. 627,00. Il deposito carburanti, installato nel 1969, è realizzato con struttura portante in cemento armato, con tompagnatura esterna con doppia fodera di mattoni faccia vista e laterizi, solai in latero cemento ed ha una superficie di circa mq. 54,00 lordi. L impianto presenta due serbatoi per il gasolio da riscaldamento di mc. 30 e mc. 50, e tre serbatoi che contengono gasolio agricolo di capacità : uno di mc. 50 e due di mc. 30. 4
Il complesso si presenta in discreto stato di manutenzione, solo la palazzina presenta vistose infiltrazioni di acqua e necessita del rifacimento del tetto, lavori per sanarne i locali quali: intonacatura e opere di taglio o creazione di un vespaio per evitare il fenomeno di risalita dell acqua dal suolo. 2.4 Dotazione impianti tecnologici L immobile è regolarmente allacciato alla rete elettrica, idrica e fognaria pubblica. Al momento il CAP di Foggia vi svolge regolare attività di rappresentanza e vendita. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: - Foglio 201, Particella 116, sub 1, zona cens. 1, cat. A/4, classe 1, consistenza vani 4,5; - Foglio 201,Particella 116, sub 3, zona cens. 1, cat. D/8; Su questi immobili sono presenti oneri di livellario da parte del CAP di Foggia nei confronti dei Canonici della Cattedrale di San Pietro in Cerignola. 3.2 Dati Urbanistici L immobile oggetto di stima ricade: - in parte in zona E agricola ( in ambito di rispetto urbano ) - in parte in zona Inedificabile ( rispetto stradale ) 5
PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Viale USA, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Il criterio di stima adottato, conseguente allo scopo della stima sopra enunciato, è quello dell analisi della domanda e dell offerta sul mercato di beni simili a quello da stimare. Nel merito si è proceduto ad applicare un metodo sintetico comparativo che consiste nel formare una scala di prezzi noti di beni analoghi, espressi in termini di parametro unitario ( il mq commerciale), e nell inserire successivamente il bene da stimare nel gradino della scala, che presenta con il bene maggiore analogia. Sono stati analizzati dati storici, nonché gli elementi desunti da offerte di vendita, riferite ad immobili nel Comune di Cerignola, ricavati dalle indagini in luogo. I valori unitari determinati mediante le comparazioni effettuate, sono stati verificati con i dati riportati dai borsini immobiliari di operatori specializzati nel settore. In secondo luogo è stata presa in considerazione la banca dati dell agenzia del territorio, che da D.L. N. 300 del 30/07/1999 stabilisce ( comma 3, articolo 64) che l agenzia del Territorio gestisce l osservatorio del Mercato Immobiliare ( OMI ). 6
7 VALORE DI MERCATO Dal risultato dell interrogazione del primo semestre 2010 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per un locale produttivo sito nel Comune di Cerignola in zona periferica, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 460,00 euro/mq - 520,00 euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione ottimale degli immobili per un attività commerciale, dell ampio piazzale di pertinenza, della destinazione urbanistica, dello stato di conservazione dei locali visionati, il più probabile valore di mercato è pari a: 500,00 euro/mq Moltiplicando la superficie edificata 1.323,72 per la valutazione data al mq, si ottiene : Sup. totale lorda circa mq. 1.323,72 x euro/mq 500,00 = euro 661.860,00 Il valore di mercato complessivo dell immobile stimato risulta essere pari a: Euro 661.860,00 euro seicentosessantunomilaottocentosessanta,00 Manfredonia, lì 21/10/2010 I TECNICI 7
Foto 1 n. 18 Cerignola Foto 2 n. 18 Cerignola 8
Foto 3 n. 18 Cerignola Foto 4 n. 18 Cerignola 9
Foto 5 n. 18 Cerignola Foto 6 n. 18 Cerignola Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 10
Foto 7 n.18 Cerignola 11
Nota Bene: Le affrancazioni enfiteutiche che gravano sugli immobili (terreno e sovrastanti fabbricati) descritti nella perizia n. 18 Cerignola e indicati nel bando Invito ad Offrire, riportati nel N.C.E.U. di Cerignola in Ditta Consorzio Agrario Provinciale di Foggia oneri livellario per 1/1 e Capitolo dei Canonici della Cattedrale di San Pietro in Cerignola oneri per 1/1 diritto del concedente Foglio 201, Particella 116, Sub 1, Zona Cens. 1, Cat. A/4, classe 1, consistenza vani 4,5 Rendita Euro 278,89; Foglio 201, Particella 116, Sub 3, Zona Cens. 1, Cat. D/8, Rendita Euro 8.728,12, sono a totale carico dell acquirente. Tale diritto potrà essere esercitato dall acquirente nei confronti del Capitolo dei Canonici della Cattedrale di San Pietro in Cerignola dopo aver definito l acquisto dell utile dominio del terreno e dei sovrastanti fabbricati, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con la stipula del rogito notarile con il Consorzio Agrario Provinciale di Foggia. 12