Tribunale di Salerno

Tribunale di Salerno Terza sezione civile Ufficio esecuzioni immobiliari Egr. Sig. Giudice dell esecuzione dr. Alessandro Brancaccio CREDITORE PIGNORANTE ESECUZIONE IMMOBILIARE n 182/09 R.E CHEBANCA SPA, con sede in Milano OGGETTO DEBITORI PIGNORATI Sig. omissis nato a Pontecagnano Faiano(SA) il 04/08/1972 Sig.ra omissis nata a Olevano sul Tusciano (Sa) il 10/01/1977 OGGETTO DEL PIGNORAMENTO: Porzione di fabbricato appartamento- sito in Montecorvino Rovella(Sa) frazione Votraci, alla Via Mons. Franchini,n.5 distinto in catasto urbano al foglio 14 particella 181 sub 8; La sottoscritta arch. Stefania del Nunzio de Stefano, regolarmente iscritta nell albo degli Architetti Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Salerno con il n 1523, con residenza fiscale in Cava de Tirreni (SA), via G.L.Parisi 53, nominata dalla S.V. quale perito estimatore, con l incarico di redigere apposita perizia di stima degli immobili in oggetto, premesso che : in data 10.05.2011 ha depositato la propria perizia di stima riguardante l oggetto del pignoramento, e ha comunicato quest ultima ai creditori e ai debitori, invitandoli a far pervenire alla sottoscritta eventuali osservazioni entro 15 giorni dalla data dell udienza fissata per il giorno 23.06.2011; in data 15.06.2011, a mezzo fax, la sottoscritta ha ricevuto osservazioni da parte del legale avv. Gino Nardozzi Tonielli, per conto della Che Banca! Spa, inerenti la valutazione del bene pignorato; 1

all udienza del 23.06.2011, il G.E. invitava l esperto ivi presente a produrre breve relazione scritta entro il 1 luglio, fissando udienza straordinaria per il giorno 08.07.2011; ciò premesso, la sottoscritta si accinge a dare risposta alle eccezioni sollevate e presenta le proprie Osservazioni Nelle note inviate, l avv. Gino Nardozzi Tonielli rileva che la stima effettuata dalla sottoscritta dell immobile pignorato, pari ad 57.200,00, si discosta notevolmente dalla perizia della Banca e dalle valutazioni fornite dall Agenzia del Territorio, per cui invita la scrivente a rivedere la valutazione fornita. La sottoscritta ritiene necessario precisare che, nel corso dell elaborazione della relazione estimativa, a seguito delle approfondite indagini di mercato svolte per la determinazione della stima dell immobile e a seguito di una attenta lettura degli atti, in particolare dell atto di acquisto da parte dei soggetti debitori e dell atto di iscrizione ipotecaria dell anno 2007, ha proceduto inevitabilmente ad un confronto tra i valori riportati in tali atti e la propria stima, in via di definizione, rilevando una differenza in diminuzione della valutazione e dei prezzi. Essendo emerso tale dato, la sottoscritta ha ritenuto doveroso approfondire ulteriormente la propria valutazione prima della stesura definitiva al fine di giungere ad una stima del bene più veritiera ed equa possibile. Per cui la sottoscritta ha proceduto ad effettuare ulteriori ricerche circa l andamento sia nazionale che locale del mercato immobiliare nell arco di questi ultimi anni, sia effettuando incontri e colloqui con agenti immobiliari soprattutto del posto e quindi ottimi conoscitori della realtà locale, sia consultando statistiche, dati regionali e nazionali. 2

Tale approfondimento emerge chiaramente già nella relazione depositata e nelle argomentazioni di sintesi ivi addotte che si riportano testualmente per continuità di lettura : Pertanto, la sottoscritta ha consultato società immobiliari operanti nel territorio (con sede a Montecorvino Rovella e Bellizzi), e in particolare la Tecnorete sita in Montecorvino Rovella e la Frimm con sede a Bellizzi, rilevando, da colloqui con il responsabile dell agenzia immobiliare e dai sopralluoghi svolti, che negli ultimi anni il comune è stato interessato da numerosi interventi nel settore edile residenziale con la realizzazione di nuovi alloggi e che, nonostante tali investimenti, per la crisi generale del settore edile ed immobiliare, molti immobili nuovi risultano ancora invenduti ed i prezzi si sono abbassati notevolmente. Di conseguenza, anche e soprattutto il mercato immobiliare relativo alle vecchie costruzioni è molto lento. I tempi medi di vendita si sono allungati sensibilmente. In base a quanto riferito dagli agenti del luogo, la situazione del mercato immobiliare negli ultimi due anni è stata caratterizzata da un ulteriore diminuzione dei prezzi e dalla richiesta di immobili in zone centrali e dotate di servizi. La frazione di Votraci ha risentito di questa tendenza negativa, per cui si è verificata una diminuzione delle richieste di immobili, soprattutto di vecchia costruzione, e di conseguenza i prezzi delle compravendite si sono abbassati notevolmente. In particolare, la sottoscritta ha trovato conferma di quanto su esposto analizzando anche i risultati delle ricerche condotte dall Osservatorio immobiliare gruppo Tecnocasa relativamente al mercato immobiliare italiano. Difatti, l Osservatorio Tecnocasa riporta che già dall anno 2008 il mercato immobiliare registrava segnali negativi confermando una tendenza già in atto nei precedenti semestri. Diversi sono gli elementi che hanno determinato tale situazione(vedi allegato). Come riporta l osservatorio, si è registrato una riduzione più sensibile delle quotazioni degli immobili usati rispetto a quelli nuovi, in particolare se si devono sostenere lavori di ristrutturazione. A soffrire maggiormente sono le realtà più periferiche, in particolare quelle caratterizzate da immobili di bassa qualità, e le aree che sono state interessate negli ultimi anni da una intensa edificazione. Tale tendenza ha caratterizzato anche gli anni 2009 e 2010. (vedi allegato). 3

Dunque, l andamento del mercato immobiliare nel comune di Montecorvino Rovella rispecchia a pieno e in molti aspetti tale tendenza generale che vede nei piccoli centri un sensibile calo dei prezzi. Inoltre, la sottoscritta evidenzia che: la tendenza ad una diminuzione dei prezzi registrata negli ultimi anni è confermata anche da un confronto tra i dati riportati dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio riferiti al Comune di Montecorvino Rovella, e relativi alle quotazioni dell anno 2009 e quelli relativi all anno 2010 (vedi allegato). in data odierna una valutazione di immobili residenziali pari a 1.000,00-1.200,00/ mq è realistica e trova riscontro nel mercato immobiliare di Montecorvino Rovella esclusivamente per nuove costruzioni realizzate nelle zone centrali di detto comune. Tale dato è confermato anche dalle quotazioni dell Agenzia del Territorio che riporta in zona centrale per abitazioni civili valori che oscillano tra 780,00 ed 1150 / mq di sup.lorda. (vedi allegato). Ricordiamo che l immobile oggetto di stima è situato in via M. Franchini nella frazione di Votraci una delle tante contrade che caratterizzano il paese. (vedi documentazione fotografica allegata alla perizia). Nel nostro caso, in riferimento all immobile oggetto di stima, esso si trova in una zona suburbana, classificata dall Agenzia del Territorio come zona E2, si tratta inoltre di immobile di classe A/4 ossia abitazione di tipo economico, confermato dalla verifica del relativo stato dalla sottoscritta in sede di sopralluogo. Dalle indagini di mercato svolte presso le agenzie immobiliari della zona risulta che immobili, da ristrutturare parzialmente, equiparati a quello oggetto di stima, hanno un valore commerciale medio di circa 600,00/ 700,00 al mq di sup. netta. 4

Tale prezzo è desunto da considerazioni che tengono presente di tutti i fattori estrinseci ed intrinseci. Nello specifico, si precisa che ad influenzare il valore determinato intervengono fattori estrinseci quali : L ubicazione rispetto al centro urbano che risulta periferica; Stato della viabilità che rende difficili interventi con mezzi meccanici moderni, obbligando interventi manuali, nel caso di ristrutturazioni edilizie, e quindi onerosi che rendono alti i prezzi di ristrutturazione e determinano la diminuzione dei prezzi di vendita; Distanza da esercizi commerciali, uffici pubblici e scuole. Mancanza di posti auto assegnati. L offerta di immobili di nuova costruzione in zone centrali a prezzi accessibili. e fattori intrinseci, quali: L età dell edificio che risale a prima del 1967, quindi si tratta di vecchia costruzione; L accesso all immobile situato al secondo piano del fabbricato. Esso è garantito da una lunga scalinata completamente scoperta e in comune con altra proprietà; Il livello delle finiture interne è discreto, a tratti mediocre, per cui il bene necessita di opere di manutenzione; Numero dei vani e loro distribuzione. I vani non sono disimpegnati adeguatamente. In particolare il soggiorno funge anche da disimpegno per cucina e bagno; Gli impianti sono funzionanti ma senza certificazione quindi eventualmente sono da adeguare alle normative vigenti. L immobile presenta difformità edilizie seppur di lieve entità come ampliamente relazionato. Fattori oggettivi, quelli sopra elencati, che influenzano in maniera negativa la valutazione del prezzo di vendita. 5

Dunque, si ribadisce che negli ultimi tempi si è rilevato un sensibile calo delle richieste di immobili ubicati in tale frazione, e che la domanda si concentra al centro e in frazioni dotate dei servizi principali, dove si trovano immobili a prezzi comunque accessibili. In base alle considerazioni svolte circa l andamento del mercato immobiliare generale, alla valutazione delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene, alla comparazione con immobili simili in relazione anche alla previsione di necessarie opere di manutenzione, eventuale adeguamento degli impianti, e opere necessarie per la regolarizzazione edilizia, e in base al confronto con agenti immobiliari del posto attenti conoscitori delle dinamiche della realtà locale, si giunge alla definizione di un valore commerciale medio di circa 700,00 al mq. Si ribadisce che tale stima trova conferma nelle quotazioni dell Agenzia del Territorio (seppur riferite alla sup.lorda), in particolare: dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia del Territorio si è rilevato che relativamente alla frazione di Votraci del Comune di Montecorvino Rovella, il valore di mercato di abitazioni di tipo civile economico in condizioni normali di conservazione e manutenzione varia da un minimo di 580,00 ad un massimo di 770,00 al mq di superficie lorda. Relativamente alla osservazione del creditore riferita alla notevole differenza tra la perizia della Banca e quella effettuata dalla sottoscritta, si precisa che non è stato fornito dall avvocato, per conto del creditore, alcun elemento da cui dedurre approfondimenti o pubblicazioni a supporto del criterio di stima adottato (comparativo) e che ha portato lo stesso alla valutazione dell immobile pari a 130.000,00 ossia 1200,00/mq, valutazione che comunque in data odierna non trova conferma nel mercato immobiliare analizzato. 6

Per quanto riguarda l osservazione che la stima effettuata dalla sottoscritta si discosta notevolmente dalle valutazioni dell Agenzia del Territorio, si ritiene che tale constatazione non ha alcun riscontro oggettivo. Si riportano, e si allegano, difatti le quotazioni dell Agenzia del Territorio, cui si riferisce l avv. Nardozzi Tonielli e che lo stesso allega a supporto delle sue note: 1. OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI : anno 2010- semestre 2 Montecorvino Rovella - zona Centrale, ABITAZIONI CIVILI DI TIPO ECONOMICO VALORE DI MERCATO /MQ SUP. LORDA MIN 730 MAX 1050 VALORE DI LOCAZIONE /MQ SUP. LORDA MIN 2,6 MAX 3,7 2. OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI : anno 2010- semestre 2 Montecorvino Rovella - zona Semicentrale, ABITAZIONI CIVILI DI TIPO ECONOMICO VALORE DI MERCATO /MQ SUP. LORDA MIN 730 MAX 1050 VALORE DI LOCAZIONE /MQ SUP. LORDA MIN 2,8 MAX 3,9 3. OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI : anno 2010- semestre 2 Montecorvino Rovella zona Periferica, VALORE DI MERCATO /MQ SUP. LORDA MIN 670 VALORE DI LOCAZIONE /MQ SUP. LORDA MIN 2 ABITAZIONI CIVILI DI TIPO ECONOMICO MAX 940 MAX 2,9 7

Si evidenzia che tali quotazioni si riferiscono a zone centrali, semicentrali e periferiche che non comprendono la frazione di Votraci dove è ubicato il bene oggetto di stima. Per alcune frazioni del comune di Montecorvino, tra le quali quella di nostro interesse, l Agenzia del Territorio ha redatto una scheda di valutazione a parte, che di seguito si riporta( e si allega) e dove si evincono quotazioni più basse rispetto ad altre zone: OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI : anno 2010- semestre 2 Montecorvino Rovella - zona suburbana, ABITAZIONI CIVILI DI TIPO ECONOMICO VALORE DI MERCATO /MQ SUP. LORDA MIN 580 MAX 770 VALORE DI LOCAZIONE /MQ SUP. LORDA MIN 1,8 MAX 2,3 Nonostante ciò, nell ipotesi, che comunque la sottoscritta ritiene non perseguibile, di voler considerare le quotazioni alle quali fa riferimento l avvocato Nardozzi Tonielli riportate ai punti precedenti, sarebbe opportuno ed equo attestarsi, tra i due valori min. e max, su un valore prossimo al minimo in considerazione di alcuni fattori correttivi in diminuzione tra i quali, oltre alla non corrispondenza della zona analizzata, le caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell immobile oggetto di stima e già dettagliatamente descritte. Per cui il valore da prendere in considerazione sarebbe pari a circa 700,00/mq(vedi le quotazioni minime). Quindi, anche in tale ipotesi, si desume un valore che conferma la stima effettuata dalla sottoscritta. Difatti, nella relazione estimativa cui si rimanda, la scrivente, a seguito delle indagini e valutazioni svolte, aveva rilevato ed applicato un valore medio di circa 700,00/mq di sup.utile, ed un valore di circa 675,00/mq di sup.lorda (quotazioni dell Ag. del Territorio). L esperto, pertanto, conferma la fondatezza dei criteri adottati per la definizione del valore del bene che risulta pari a 57.200,00. 8

Infine, si precisa che, anche se ci si riferisce alla superficie commerciale, la valutazione del tipo di immobile in oggetto è da considerarsi effettuata anche a corpo e quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. La sottoscritta ritiene di aver fornito sufficienti chiarimenti e rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento dovesse necessitare. Cava de Tirreni, 30.06.2011 Il C.T.U. Arch. Stefania del Nunzio de Stefano 9