TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO NUOVO RITO FALLIMENTARE 383/2017 DEBITORE: API AZIENDA PER IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ROZZANO SRL IN LIQUIDAZIONE GIUDICE: DR.SSA ALIDA PALUCHOWSKI CURATORE: DR.SSA ROBERTA ZORLONI - AVV. CORRADO CAMISASCA - AVV. ANDREA MERLO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 17/07/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: GEOM. LUCA MUTTI CF:MTTLCU66H10F205U con studio in MILANO (MI) VIA C. DE ANGELI, 3 telefono: 0258302717 email: lmutti@studiomutti.com PEC: luca.mutti@geopec.it Pagina 1 di 8
TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 383/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A Salone polifunzionale con servizi, a ROZZANO Via Peppino Franchi Maggi snc, quartiere Quinto Stampi, della superficie commerciale di 363,80 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (API AZIENDA PER IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ROZZANO SRL IN LIQUIDAZIONE ) Identificazione catastale: foglio 10 particella 187 sub. 702 (catasto fabbricati), categoria B/1, classe U, consistenza 1045 mq, rendita 809,55 Euro, indirizzo catastale: Via Peppino Franchi Maggi snc, piano: T, intestato a API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl, derivante da diversa distribuzione degli spazi interni del 20/10/2011 n. 535151.1/2011 (protocollo n. MI1210423) B spazio polifunzionale a ROZZANO Via Peppino Franchi Maggi snc, quartiere Quinto Stampi, della superficie commerciale di 3.146,10 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (API AZIENDA PER IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ROZZANO SRL IN LIQUIDAZIONE )Identificazione catastale: foglio 10 particella 187 sub. 704 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita 13.650,00 Euro, indirizzo catastale: Via Peppino Franchi Maggi snc, piano: T, intestato a API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl, derivante da diversa distribuzione degli spazi interni del 20/10/2011 n. 535148.1/2011 (protocollo n. MI210405) 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 1.714,50 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.457.325,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.457.325,00 Data della valutazione: 17/07/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato con contratto di affitto ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ). Lo spazio polifunzionale identificato al foglio 10 mappale 187, sub. 703 (ora sub. 704) è in parte occupato dall'associazione Sportiva Milano danze, in forza di contratto di locazione stipulato in data 1/01/2014 con scadenza al 31/12/2019 con canone di locazione annuo di 35.000 ed in parte occupato dall'associazione Gong C.M.M. in forza di contratto di locazione stipulato in data 1/05/2014 con Pagina 2 di 8
scadenza 30/04/2020 e rinnovabile di ulteriori 6 anni e canone annuo di 4.255,00. Il Centro Anziani L. Grossi occupa l'immobile al foglio 10, mappale 187, sub. 702 in forza di contratto di comodato d'uso gratuito stipulato in data 15/02/2013 con scadenza 31/12/2017 rinnovabile tacitamente, salvo disdetta di una delle parti 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna. 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: decreto di ammissione concordato preventivo, trascritto il 05/05/2016 a Milano 2 ai nn. 49058/31059, a favore di Massa dei creditori del concordato preventivo API, contro API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl in liquidazione, derivante da atto giudiziario sentenza di fallimento, trascritta il 26/05/2017 a Milano 2 ai nn. 62636/40578, a favore di Massa dei creditori del Fallimento API, contro API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl in liquidazione, derivante da atto giudiziario 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: API Azienda per il patarimonio immobiliare Rozzano srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di conferimento in società (dal 01/06/2007), con atto stipulato il 01/06/2007 a firma di Notaio Federico Guasti ai nn. 45475/10351 di repertorio, trascritto il 08/06/2007 a Milano 2 ai nn. 87691/46015, in forza di atto di conferimento in società 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 8
Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: All'accesso atti il Comune di Rozzano non ha fornito pratiche edilizie ulteriori oltre a quelle di seguito elencate: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Certificato di agibilità N. ----, per lavori di edificio di nuova costruzione adibito a centro di aggregazione per anziani in Via Franchi Maggi, rilasciata il 28/05/2004 con il n. prot. int. ab. 101/2004 di protocollo Denuncia inizio lavori (Art.9 DL.25/03/96, N.154) N. 38297, intestata a Società API Azienda per il Patrimonio Immobiliare Rozzano srl in liq., per lavori di ristrutturazione edilizia, demolizione di tavolati interni, formazione nuovi tavolati, sistemazione impianti, sistemazione servizi igienici, nuova pavimentazione interna, tinteggiatura locali, presentata il 26/07/2007 con il n. 38297 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio adottato, in forza di delibera C.C. n. 45 del 5/12/2011, l'immobile ricade in zona aree disciplinate dal Piano dei Servizi 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme. 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: Lievi difformità interne L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme. 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN ROZZANO VIA PEPPINO FRANCHI MAGGI SNC, QUARTIERE QUINTO STAMPI DI CUI AL PUNTO A Salone polifunzionale con servizi, a ROZZANO Via Peppino Franchi Maggi snc, quartiere Quinto Stampi, della superficie commerciale di 363,80 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (API AZIENDA PER IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ROZZANO SRL IN LIQUIDAZIONE ) Identificazione catastale: Pagina 4 di 8
foglio 10 particella 187 sub. 702 (catasto fabbricati), categoria B/1, classe U, consistenza 1045 mq, rendita 809,55 Euro, indirizzo catastale: Via Peppino Franchi Maggi snc, piano: T, intestato a API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl, derivante da diversa distribuzione degli spazi interni del 20/10/2011 n. 535151.1/2011 (protocollo n. MI1210423) DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Milano dista circa 15 km). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Trattasi di uno spazio polifunzionale con servizi igienici, attualmente adibito a centro anziani di interesse pubblico. L'edificio di un piano fuori terra presenta struttura portante in c.a. con tetto piano impermeabilizzato e serramenti esterni in metallo e vetro con ferramenta di tipo comune. Alcuni portoni esterni sono dotati di maniglioni antipanico. E' presente un ampio porticato esterno ad uso esclusivo. Internamente i saloni presentano pavimenti in piastrelle di ceramica di vario tipo, pareti intonacate al civile, soffitti ribassati; i bagni hanno le pareti rivestite in piastrelle di ceramica. Impianto elettrico incassato con interruttori di tipo comune e lampade incassate nel controsoffitto. Impianto di riscaldamento autonomo con diffusione di calore tramite termosifoni in ghisa. Impianto di aria condizionata con split. Stato di manutenzione e conservazione buono. CLASSE ENERGETICA: [273.71 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. 15189-000017/13 registrata in data 16/01/2013 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale salone polifunzionale / servizi igienici 326,00 x 100 % = 326,00 porticato 125,00 x 30 % = 37,50 Pagina 5 di 8
Totale: 451,00 363,50 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 363,50 x 850,00 = 308.975,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 308.975,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 308.975,00 BENI IN ROZZANO VIA PEPPINO FRANCHI MAGGI SNC, QUARTIERE QUINTO STAMPI DI CUI AL PUNTO B spazio polifunzionale a ROZZANO Via Peppino Franchi Maggi snc, quartiere Quinto Stampi, della superficie commerciale di 3.146,10 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (API AZIENDA PER IL PATRIMONIO IMMOBILIARE ROZZANO SRL IN LIQUIDAZIONE )Identificazione catastale: foglio 10 particella 187 sub. 704 (catasto fabbricati), categoria D/8, consistenza 0, rendita 13.650,00 Euro, indirizzo catastale: Via Peppino Franchi Maggi snc, piano: T, intestato a API Azienda per il patrimonio immobiliare Rozzano srl, derivante da diversa distribuzione degli spazi interni del 20/10/2011 n. 535148.1/2011 (protocollo n. MI210405) DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Milano dista circa 15 km). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Trattasi di uno spazio polifunzionale con ampi porticati, piazzali e giardini esterni. L'edificio di un piano fuori terra presenta struttura portante in c.a. con tetto piano impermeabilizzato e serramenti esterni in metallo e vetro con ferramenta di tipo comune. I portoni esterni sono dotati di Pagina 6 di 8
maniglioni antipanico. Internamente le sale presentano pavimenti in piastrelle in parquet ed in piastrelle di ceramica nei servizi e nei locali tecnici, pareti intonacate al civile, soffitti ribassati; i bagni hanno le pareti rivestite in piastrelle di ceramica. Impianto elettrico incassato con interruttori di tipo comune e lampade incassate nel controsoffitto. Impianto di riscaldamento autonomo con diffusione di calore tramite fun coil. Impianto di aria condizionata con split. Il cortile interno ed i piazzali hanno i pavimenti in battuto di cemento. Stato di manutenzione e conservazione buono. CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Interna Netta (SIN) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale porticati 630,00 x 30 % = 189,00 giardino esclusivo / piazzale esclusivo / cortile interno spazio polifunzionale / servizi / sale / palco /locali tecnici 7.040,00 x 5 % = 352,00 810,00 x 100 % = 810,00 Totale: 8.480,00 1.351,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 1.351,00 x 850,00 = 1.148.350,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 1.148.350,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 1.148.350,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Rozzano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Rozzano DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; Pagina 7 di 8
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A 363,50 0,00 308.975,00 308.975,00 B 1.351,00 0,00 1.148.350,00 1.148.350,00 1.457.325,00 1.457.325,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.457.325,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 1.457.325,00 data 17/07/2018 il tecnico incaricato GEOM. LUCA MUTTI Pagina 8 di 8