TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA 24/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 24/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: CASSA DI RISPARMIO DI CARRARA SPA DEBITORE: xxxxxxxxx GIUDICE: Dott. Giacomo Lucente CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 25/07/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Alessandro Meschi CF:MSCLSN74C29E715F con studio in LUCCA (LU) Via Del Brennero n.258, S.Marco telefono: fax: info@ingegneriameschirinaldi.it PEC: alessandro.meschi@ingpec.eu Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - LUCCA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 24/2015 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a VIAREGGIO Via Della Gronda 86, della superficie commerciale di 115,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà xxxxxxxx Appartamento per civile abitazione, posto al piano secondo di un edificio di maggior mole, sito in via della Gronda n.86 a Viareggio. L'appartamento si compone di ingresso, sala, zona cottura, ripostiglio, bagno, camera, studio e stanza armadi. L'appartamento è dotato di terrazzo. La pavimentazione è in parquet, gli infissi in legno dotati di vetro camera e zanzariera con avvolgibili elettrici. Gli impianti elettrici e termici recenti; sistema di trattamento aria fresco e caldo; impianto di riscaldamento composto da termosifoni e caldaia murale a metano. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3.Identificazione catastale: foglio 21 particella 52 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 6 vani, rendita 776,23 Euro, indirizzo catastale: Via Della Gronda n.2, Viareggio (LU), piano: 2, intestato a xxxxxxx L'intero edificio sviluppa 4 compreso il terrestre piani, 4 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: Consistenza commerciale complessiva accessori: Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 115,00 m² 0,00 m² , ,68 Data della valutazione: 25/07/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da xxxxxxxxxx in qualità di proprietario. L'appartamento risulta occupato dall'esecutata, sig.ra xxxxxxxxxx e dai suoi familiari 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 8

3 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 19/06/2006 a firma di Notaio Monaco Fabio di Viareggio ai nn /10767 di repertorio, iscritta il 21/06/2006 a Lucca ai nn. 2738, a favore di Cassa di Risparmio di Carrara s.p.a., contro xxxxxxxxx, derivante da Atto Notarile Pubblico. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 15 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 27/01/2015 a firma di Tribunale di Lucca ai nn. 556/2015 di repertorio, trascritta il 10/02/2015 a Lucca ai nn. 1287, a favore di Cassa di Risparmio di Carrara s.p.a., contro xxxxxxxxxx, derivante da Atto Giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 866,75 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,32 Millesimi condominiali: 83,12 millesimi tabella "generale" - 140,15 millesimi tabella "scale" 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Pagina 3 di 8

4 xxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 19/06/2006), con atto stipulato il 19/06/2006 a firma di Notaio Fabio Monaco ai nn /10766 di repertorio, trascritto il 21/06/2006 a Lucca ai nn. 7897, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: xxxxxxx (1/3 di proprietà) - xxxxxx (1/3 di proprietà) - xxxxxx (1/3 di proprietà) per la quota di 1/3 ciascuno, in forza di atto di compravendita (dal 13/01/1970 fino al 04/01/1992), con atto stipulato il 13/01/1970 a firma di Notaio Arnaldo Sartini ai nn /4299 di repertorio, trascritto il 21/01/1970 a Lucca ai nn. 421, in forza di atto di compravendita xxxxxx (1/3 di proprietà) - xxxxxx (1/3 di proprietà) - xxxxxxx (1/9 di proprietà) - Lamperi Giuliano (1/9 di proprietà) - xxxxxxxx (1/9 di proprietà), in forza di denuncia di successione (dal 04/01/1992 fino al 08/07/1998), con atto stipulato il 04/01/1992 ai nn. n.25 volume 518 di repertorio, trascritto il 11/12/1993 a Lucca ai nn , in forza di denuncia di successione. Con successione per legge di xxxxxxx, deceduto il 04/01/1992, i diritti di 1/3 dell'intera piena proprietà, divengono in parti uguali di xxxxxxxx, xxxxxxx e xxxxxxxx. xxxxxxxxx (1/3 di proprietà) - xxxxxxx (1/3 di proprietà) xxxxxxxx (1/3 di proprietà) per la quota di 1/3 ciascuno, in forza di atto di divisione (dal 08/07/1998 fino al 17/05/2004), con atto stipulato il 08/07/1998 a firma di Notaio Rizzo Francesco ai nn di repertorio, trascritto il 08/08/1998 a Lucca ai nn. 7903, in forza di atto di divisione. Atto di divisione e stralcio tra xxxxxxxxx, xxxxxxxxxx xxxxxxxxxx e xxxxxx, tramite cui l'intera e piena proprietà dell'immobile viene assegnata in parti uguali a xxxxx, xxxxxx e xxxxx xxxxxx per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 17/05/2004 fino al 19/06/2006), con atto stipulato il 17/05/2004 a firma di Notaio Tolomei Roberto ai nn / di repertorio, trascritto il 21/05/2004 a Lucca ai nn. 5644, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 813, per lavori di Costruzione di edificio condominiale, rilasciata il 31/12/1962 con il n. 813 di protocollo, agibilità del 25/02/1967. Licenza edilizia a seguito della quale è stato edificato l'edificio di cui fa parte l'appartamento in oggetto Denuncia inizio lavori (Art.9 DL.25/03/96, N.154) N. 968, intestata a xxxxxxx, per lavori di Demolizione e nuova ricostruzione di alcune pareti interne, nuovo impianto elettrico, nuovo impianto idro-termo-sanitario, pavimentazione in parquet, rilasciata il 04/06/2004 con il n. 968 di protocollo 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: NESSUNA Pagina 4 di 8

5 Sono state rilevate le seguenti difformità: Alcune pareti divisorie interne risultano difformi Le difformità sono regolarizzabili mediante: Sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Sanatoria:.2.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 6 mesi 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: NESSUNA Sono state rilevate le seguenti difformità: La planimetria catastale non corrisponde allo stato dei luoghi Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento planimetria con procedura DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica Catastale Docfa:.600, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN VIAREGGIO VIA DELLA GRONDA 86 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a VIAREGGIO Via Della Gronda 86, della superficie commerciale di 115,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà xxxxxxxxxxxx Appartamento per civile abitazione, posto al piano secondo di un edificio di maggior mole, sito in via della Gronda n.86 a Viareggio. L'appartamento si compone di ingresso, sala, zona cottura, ripostiglio, bagno, camera, studio e stanza armadi. L'appartamento è dotato di terrazzo. La pavimentazione è in parquet, gli infissi in legno dotati di vetro camera e zanzariera con avvolgibili elettrici. Gli impianti elettrici e termici recenti; sistema di trattamento aria fresco e caldo; impianto di riscaldamento composto da termosifoni e caldaia murale a metano. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3.Identificazione catastale: foglio 21 particella 52 sub. 13 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 5, consistenza 6 vani, rendita 776,23 Euro, indirizzo catastale: Via Della Gronda n.2, Viareggio (LU), piano: 2, intestato a xxxxxxxxxxx L'intero edificio sviluppa 4 compreso il terrestre piani, 4 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Viareggio). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Passeggiata a Mare di Viareggio - Torre del Lago, museo e teatro Giacomo Puccini. Pagina 5 di 8

6 SERVIZI municipio nella media cinema nella media biblioteca nella media centro commerciale nella media farmacie negozi al dettaglio palestra parco giochi spazi verde supermercato scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore scuola media superiore COLLEGAMENTI aeroporto distante 30 km autobus autostrada distante 5 km ferrovia distante 5 km nella media nella media nella media nella media nella media nella media nella media nella media nella media nella media al di sotto della media al di sopra della media al di sopra della media al di sopra della media porto distante 5 km al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: al di sopra della media esposizione: nella media luminosità: buono panoramicità: nella media impianti tecnici: al di sopra della media stato di manutenzione generale: servizi: buono nella media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento per civile abitazione compreso di terrazzi 115,00 x 100 % = 115,00 Totale: 115,00 115,00 VALUTAZIONE: Pagina 6 di 8

7 DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 28/06/2016 Fonte di informazione: O.M.I. - Osservatorio Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate Descrizione: Appartamento per civile abitazione Indirizzo: Via Della Gronda n.86, Viareggio Superfici principali e secondarie: 115 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.400,00 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE: Per lo sviluppo della valutazione, in primo luogo, si è proceduto alla determinazione della superficie lorda dell'appartamento, che risulta pari a 115,00 mq. Poi, sono stati rilevati, tramite l'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate, i valori al metro quadrato per un immobile del tipo in oggetto, nella zona in esame, determinando un valore unitario di /mq 2.400,00. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 115,00 x 2.400,00 = ,00 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Decurtazione in ragione della mancanza di garanzia per i vizi occulti e delle altre peculiarità della vendita forzata che determinano un minor valore ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Il criterio di stima si basa su due fasi principali: - Determinazione della superficie lorda; - Determinazione del valore unitario al metroquadrato, desunto tramite ricerche presso l'osservatorio del Mercato Immobiliare dell'agenzia delle Entrate. Moltiplicando i due valori abbiamo potuto determinare il valore dell'appartamento. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lucca, ufficio del registro di Lucca, conservatoria dei registri immobiliari di Lucca, ufficio tecnico di Viareggio, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: Pagina 7 di 8

8 la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 115,00 0, , , , ,00 Giudizio di comoda divisibilità della quota: La presente esecuzione immobiliare non presenta pignoramento di quote Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: ,32 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: data 25/07/ ,68 il tecnico incaricato Alessandro Meschi Pagina 8 di 8