TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 423/2014

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 423/2014 PROCEDURA PROMOSSA DA: ITALFONDIARIO DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott.ssa Cinzia Fallo CUSTODE: dott. Alfio Alessandro Cardile CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 13/05/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ORIANO FABRIZIO DURANTE CF:DRNRFB67T03F839K con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: durante@officinaprogettazione.it PEC: oriano.durante@pct.pecopen.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 423/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a NOVA MILANESE VIA CRISTOFORO COLOMBO 13, della superficie commerciale di 64,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO POSTO AL PIANO QUARTO CON INGRESSO DI FRONTE A CHI SALE LE SCALE COMPOSTO DA DUE LOCALI E SERVIZI. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, scala C, ha un'altezza interna di 3,00 mt.identificazione catastale: foglio 17 particella 68 sub. 703 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani, rendita 320,20 Euro, indirizzo catastale: VIA CRISTOFORO COLOMBO N. 13, piano: 4_SCALA C, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del TRASCRIZIONE N /2003 IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 3373 ROGANTE: FRANCO ROSARIO SEDE: SESTO SAN GIOVANNI REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PIANEROTTOLO E VANO SCALA COMUNI; RAGIONI DI TERZI, PROSPETTO SU CORTILE COMUNE, RAGIONE DI TERZI. L'intero edificio sviluppa 6 piani, 6 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 64,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 13/05/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Pagina 2 di 8

3 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 22/07/2003 a firma di NOTAIO FRANCO ROSARIO ai nn di repertorio, iscritta il 29/07/2003 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /24773, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 30 ANNI Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 25/03/2014 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn di repertorio, trascritta il 21/05/2014 alla Conservatoria dei Servizi Immobiliari di Milano 2 ai nn /31148, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: ,61 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,13 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 22/07/2003), con atto stipulato il 22/07/2003 a firma di NOTAIO ROSARIO FRANCO ai nn di repertorio, trascritto il 29/07/2003 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /69509, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 12/02/2003), con atto stipulato il 11/04/1979 a firma di NOTAIO SETTIMIO LULLI ai nn di repertorio, trascritto il 09/05/1979 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /22132, in forza di atto di compravendita Pagina 3 di 8

4 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di decreto di trasferimento (dal 12/02/2003 fino al 22/07/2003), con atto stipulato il 12/02/2003 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn. 63/90 di repertorio, trascritto il 20/02/2003 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /19291, in forza di decreto di trasferimento 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: CONCESSIONE DI EDIFICAZIONE N. 18/80, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di RECINZIONE Concessione edilizia in sanatoria (Art.13 L.28/2/85 N.47) N. 256/89, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di difformità della licenza edilizia: varianti in corso d'opera nella parti comuni P.Terreno, all'interno dei fabbricati al Piano Terra A-B-C-D., presentata il 22/09/1986 con il n. 423 di protocollo, rilasciata il 03/06/1989 Denuncia Inizio Attivita' N. 16/03, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di frazionamento in due unità immobiliari, presentata il 29/04/2004 con il n di protocollo Denuncia Inizio Attivita' N. 97/03, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di interventi per la messa a norma evacuazione gas di scarico, presentata il 12/12/2003 con il n di protocollo Concessione edilizia N. 81/74, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di n. 4 fabbricati per civile abitazione, rilasciata il 17/05/1976, agibilità del 02/02/ SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di gestione territoriale vigente, in forza di delibera Consiglio Comunale n. 11 del , l'immobile ricade in zona ZONA R1_TESSUTO RESIDENZIALE DI PIU' RECENTE URBANIZZAZIONE. Norme tecniche di attuazione ed indici: VEDI ALLEGATO_ART. 5_AMBITI A PREVALENTE DESTINAZIONE RESIDENZIALE 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN NOVA MILANESE VIA CRISTOFORO COLOMBO 13 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a NOVA MILANESE VIA CRISTOFORO COLOMBO 13, della superficie commerciale Pagina 4 di 8

5 di 64,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO POSTO AL PIANO QUARTO CON INGRESSO DI FRONTE A CHI SALE LE SCALE COMPOSTO DA DUE LOCALI E SERVIZI. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 4, scala C, ha un'altezza interna di 3,00 mt.identificazione catastale: foglio 17 particella 68 sub. 703 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani, rendita 320,20 Euro, indirizzo catastale: VIA CRISTOFORO COLOMBO N. 13, piano: 4_SCALA C, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del TRASCRIZIONE N /2003 IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 3373 ROGANTE: FRANCO ROSARIO SEDE: SESTO SAN GIOVANNI REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: PIANEROTTOLO E VANO SCALA COMUNI; RAGIONI DI TERZI, PROSPETTO SU CORTILE COMUNE, RAGIONE DI TERZI. L'intero edificio sviluppa 6 piani, 6 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista (i più importanti centri limitrofi sono Milano, Monza). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. SERVIZI asilo nido scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore scuola media superiore spazi verde COLLEGAMENTI autobus distante 100 mt QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia fa parte di un complesso condominiale costruito Pagina 5 di 8

6 alla fine degli anni Settanta in zona semicentrale non ben servita, residenziale. Il fabbricato è in discreto stato di manutenzione e di conservazione sia al suo interno che al suo esterno. L'appartamento è posto al piano quarto, con ascensore, l'ingresso è posto di fronte a chi sale le scale ed è composto da disimpegno, due camere, cucina e bagno. Alla data del sopralluogo l'appartamento si presenta libero. All'interno presenta mediocri finiture. Il riscaldamento è un impianto autonomo. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in marmo protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in plastica rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in ceramica Degli Impianti: elettrico: sottotraccia termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori in ghisa al di sotto della media CLASSE ENERGETICA: [224,12 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 19/04/2016 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale soggiorno 22,70 x 100 % = 22,70 cucina 9,30 x 100 % = 9,30 bagno 6,40 x 100 % = 6,40 disimpegno 1,60 x 100 % = 1,60 camera 17,70 x 100 % = 17,70 balcone 12,60 x 50 % = 6,30 Totale: 70,30 64,00 VALUTAZIONE: Pagina 6 di 8

7 DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto conto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, il contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 64,00 x 1.350,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. Il valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, tutte le caratteristiche strutturali dell'edificio, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi esclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e delle non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli immobili dalla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Nova Milanese, agenzie: EDILPROPOSTE, DELCASA SERVIZI, ON HOUSE IMMOBILIARE., osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare., ed inoltre: BORSA Immobiliare di Milano e Provincia edito dall'azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; Pagina 7 di 8

8 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 64,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 13/05/2016 il tecnico incaricato ORIANO FABRIZIO DURANTE Pagina 8 di 8