TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1048/2014

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1 Espropriazioni immobiliari N. 1048/2014 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1048/2014 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO PRIMAVERA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: dott. Giovan Battista Nardecchia CUSTODE: dott.ssa Patrizia Lucia Maria Riva CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 22/06/2016 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ERSILIA DEL GENIO CF:DLGRSL69C59A509G con studio in PADERNO DUGNANO (MI) Via Sant'Ambrogio n.11 telefono: ersilia.delgenio@gmail.com PEC: ersilia.delgenio@pct.pecopen.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1048/2014 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a RONCO BRIANTINO VIA VITTORINO MANDELLI 26, della superficie commerciale di 70,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO AL PIANO TERZO (QUARTO FUORI TERRA) SENZA ASCENSORE COMPOSTO DI INGRESSO, SOGGIORNO, CUCINA, DUE CAMERE, BAGNO E DUE BALCONI, CUI PERTIENE UNA CANTINA NEL PIANO SEMINTERRATO L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, scala U, ha un'altezza interna di 3,00 mt.identificazione catastale: foglio 6 particella 329 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: VIA VITTORINO MANDELLI N.26, piano: 3-S1 SCALA U, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO N /2008 IN ATTI DAL 15/02/2008 REPERTORIO N.: 5024 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: APPARTAMENTO DI TERZI PER DUE LATI, VANO SCALA, APPARTAMENTO DI TERZI PER DUE LATI, PARTI COMUNI. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel A.1 cantina, composto da un unico vano. Identificazione catastale: foglio 6 particella 329 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: VIA VITTORINO MANDELLI N.26, piano: 3-S1 SCALA U, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO N /2008 IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 5024 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: CANTINA DI TERZI, CORRIDOIO D'ACCESSO, CANTINA DI TERZI, MURO PERIMETRALE. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 70,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,00 Pagina 2 di 9

3 trova: Data della valutazione: 22/06/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: IPOTECA volontaria attiva, stipulata il 23/01/2008 a firma di Notaio BUSANI Angelo ai nn. 5025/3373 di repertorio, iscritta il 13/02/2008 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /4521, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: E ,00. Durata ipoteca: 30 ANNI Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO, stipulata il 18/08/2014 a firma di TRIBUNALE DI MONZA ai nn di repertorio, trascritta il 13/11/2014 alla Conservatoria dei Registri Immobiliare di Milano 2 ai nn /69634, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,39 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,71 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 9

4 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 23/01/2008), con atto stipulato il 23/01/2008 a firma di Notaio BUSANI Angelo ai nn. 5024/3372 di repertorio, trascritto il 13/02/2008 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /10550, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 16/02/1998 fino al 23/01/2008), con atto stipulato il 16/02/1998 a firma di Notaio NOVELLI Franco ai nn /3867 di repertorio, trascritto il 03/03/1998 a lla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 ai nn /10914, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: LICENZA EDILIZIA N. 7 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di COSTRUZIONE DI CASA D'ABITAZIONE TIPO CONDOMINIO, presentata il 16/04/1962, rilasciata il 19/04/1962, agibilità del 10/06/ SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di gestione territoriale vigente l'immobile ricade in zona UR2: TESSUTO URBANO CONSOLIDATO PREVALENTEMENTE RESIDENZIALE. Norme tecniche di attuazione ed indici: ART. 53 DELLE NTA (VEDI ALLEGATO) 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN RONCO BRIANTINO VIA VITTORINO MANDELLI 26 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a RONCO BRIANTINO VIA VITTORINO MANDELLI 26, della superficie commerciale di 70,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Pagina 4 di 9

5 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) APPARTAMENTO AL PIANO TERZO (QUARTO FUORI TERRA) SENZA ASCENSORE COMPOSTO DI INGRESSO, SOGGIORNO, CUCINA, DUE CAMERE, BAGNO E DUE BALCONI, CUI PERTIENE UNA CANTINA NEL PIANO SEMINTERRATO L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, scala U, ha un'altezza interna di 3,00 mt.identificazione catastale: foglio 6 particella 329 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: VIA VITTORINO MANDELLI N.26, piano: 3-S1 SCALA U, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO N /2008 IN ATTI DAL 15/02/2008 REPERTORIO N.: 5024 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: APPARTAMENTO DI TERZI PER DUE LATI, VANO SCALA, APPARTAMENTO DI TERZI PER DUE LATI, PARTI COMUNI. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Monza). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta tecnologia: nessuno, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: nessuno. SERVIZI biblioteca municipio negozi al dettaglio scuola per l'infanzia scuola elementare farmacie COLLEGAMENTI superstrada distante 3,00 Km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sotto della media al di sotto della media al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: L'unità immobiliare oggetto della presente perizia, fa parte di un compendio immobiliare di tipo economico costruito agli inizi degli anni Sessanta in zona centrale, servita. L'edificio al suo interno e al suo esterno presenta mediocri finiture come mediocreè lo stato di conservazione e di Pagina 5 di 9

6 manutenzione. L'appartamento è situato al piano terzo, quarto fuori terra, senza ascensore. Alla data del sopralluogo è libero. Si compone di ingresso/corridoio, tre camere, cucina, bagno e due balconi. Completa la proprietà un vano ad uso cantina posto al piano interrato. Al suo interno presenta finiture mediocri. L'impianto di riscaldamento è centralizzato mentre la produzione di ACS avviene mediante caldaietta situata in cucina. L'appartamento presenta una monoesposizione sul lato ovest. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data del sopralluogo. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno infissi interni: anta singola a battente realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica protezioni infissi esterni: tapparelle realizzate in legno rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in piastrelle di ceramica Degli Impianti: citofonico: no video elettrico: sottotraccia termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in radiatori in ghisa scarso molto scarso CLASSE ENERGETICA: [386,79 KWh/m²/anno] Certificazione APE N registrata in data 07/06/2016 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale soggiorno 16,40 x 100 % = 16,40 cucina 6,60 x 100 % = 6,60 disimpegno 9,60 x 100 % = 9,60 camera 16,40 x 100 % = 16,40 camera 12,50 x 100 % = 12,50 bagno 5,50 x 100 % = 5,50 balcone 3,00 x 50 % = 1,50 balcone 3,00 x 50 % = 1,50 Totale: 73,00 70,00 Pagina 6 di 9

7 ACCESSORI: cantina, composto da un unico vano. Identificazione catastale: foglio 6 particella 329 sub. 11 (catasto fabbricati), sezione urbana U, categoria A/3, classe 3, consistenza 5 vani, rendita 271,14 Euro, indirizzo catastale: VIA VITTORINO MANDELLI N.26, piano: 3-S1 SCALA U, intestato a *** DATO OSCURATO ***, derivante da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) DEL NOTA PRESENTATA CON MODELLO UNICO N /2008 IN ATTI DAL REPERTORIO N.: 5024 ROGANTE: BUSANI ANGELO SEDE: MILANO REGISTRAZIONE: SEDE: COMPRAVENDITA Coerenze: DA NORD ED IN SENSO ORARIO: CANTINA DI TERZI, CORRIDOIO D'ACCESSO, CANTINA DI TERZI, MURO PERIMETRALE. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: In sintesi: è stato utilizzato un metodo di stima comparativo. Si è tenuto conto di parametri di incremento e decremento e dell'andamento poco dinamico ad oggi del mercato immobiliare. Si è tenuto in considerazione l'ubicazione, l'altezza interna, l'anno di costruzione del compendio immobiliare di cui fa parte, del contesto, lo stato di conservazione e di manutenzione al suo interno dell'unità immobiliare, l'anno di ristrutturazione dell'unità immobiliare CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 70,00 x 900,00 = ,00 Valore superficie accessori: 0,00 x 900,00 = 0, ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Ogni valutazione è motivata da diversi obiettivi. Scopo della presente relazione è quello di accertare il più probabile valore di mercato dell'immobile in oggetto. ll valore presumibile dell'immobile in oggetto viene determinato utilizzando il metodo comparativo basato sul raffronto con altri immobili della specie di valore certo recentemente alienati in zona e quindi in base ai prezzi medi di mercato di beni similari, esaminando anche una serie di parametri di incremento e decremento quali in concreto la zona di ubicazione, la funzionalità degli spazi disponibili. Il risultato è da intendersi rigorosamente riferito e limitato alla data in cui sono state effettuate le relative indagini, essendovi sclusa qualsiasi considerazione di natura previsionale. E' opportuno inoltre rilevare che il mercato immobiliare negli ultimi tempi, a causa dell'andamento dei tassi di interesse e della non favorevole situazione economica ha registrato un andamento poco dinamico per cui si può ritenere che il valore degli Pagina 7 di 9

8 immobili alla data di costruzione ad oggi abbia potuto subire variazioni anche apprezzabili. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Monza, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Ronco Briantino, agenzie: TECNOCASA, PUNTOCASA, RUGHETTO, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio Immobiliare Agenzia del Territorio, Borsino Immobiliare, Mercato Immobiliare, ed inoltre: BORSA IMMOBILIARE DI MILANO E PROVINCIA EDITO DALL'AZIENDA SPECIALE DELLA CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 70,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 22/06/2016 il tecnico incaricato Pagina 8 di 9

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