TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1014/2015

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1014/2015 PROCEDURA PROMOSSA DA: Condominio Delle Grazie DEBITORE: Chiara Parmiani, Roberta Andreini GIUDICE: Dott.ssa Julie Martini CUSTODE: Rag. Marco Colombo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 06/09/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: ANTONIO AMATO POLITO CF:MTPNTN49L24B888E con studio in MONZA (MB) Via San Gottardo, 75 telefono: fax: ctu.amatopolito@gmail.com PEC: antonio.amatopolito@geopec.it Pagina 1 di 51

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1014/2015 LOTTO 5 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MUGGIO' via San Carlo 7, della superficie commerciale di 65,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Roberta Andreini) Appartamento posto al piano primo della scala A, composto da cucina soggiorno, camera, bagno, due balconi con annessa cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,70 m.identificazione catastale: foglio 1 particella 23 sub. 721 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 402,84 Euro, indirizzo catastale: Muggiò via San Carlo 7, piano: 1-S1, intestato a Andreini Roberta Coerenze: da nord in senso orario : scala comune, giardino altra u.i., giardino altra ui, altra u.i. L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 65,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da Canario Diaz Carolina Mercedes senza alcun titolo, la detenzione è iniziata dal 01/06/ :00:00stabilita attraverso contratto di comodato gratuito non registrato 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: il tutto salvo errori, omissioni e come meglio specificato nel Certificato Notarile art.567 comma 2 c.p.c VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:nessuna ,00 Data della valutazione: 06/09/2018 Pagina 33 di 51

3 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:nessuna Atti di asservimento urbanistico:nessuno Altre limitazioni d'uso:nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca giudiziale, stipulata il 04/02/2015 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 641 di repertorio, iscritta il 22/04/2015 a Milano 2 ai nn /5992, a favore di Condominio delle Grazie, derivante da decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 12561,96. Importo capitale: 9561,96. La formalità è riferita solamente a ai sub ora sub ipoteca giudiziale, stipulata il 29/10/2014 a firma di Giudice di Pace ai nn di repertorio, iscritta il 10/02/2017 a Milano 2 ai nn /2758, a favore di Parisi 2000 Srl, contro Andreini Roberta, derivante da sentenza di condanna. Importo ipoteca: 5000,00. Importo capitale: 3907,09 ipoteca volontaria, stipulata il 29/01/2002 a firma di Notaio Giovanni Santarcangelo ai nn di repertorio, iscritta il 30/01/2002 a Milano 2 ai nn /2168, a favore di INTESABCI Spa, contro Delle Grazie Srl, derivante da frazionamento concessione mutuo. Importo ipoteca: ,38. Importo capitale: ,69. Durata ipoteca: anni 15. Annotamento di frazionamento mutuo in quota in data 29/06/2005 ai nn.96286/22852 nel quale viene indicato il mappale 23 sub. 79 ora sub. 721 con somma iscritta pari a capitale ,00 e somma ipoteca , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 23/11/2015 a firma di Ufficiale Giuddiziario Monza ai nn di repertorio, trascritta il 23/12/2015 a Milano 2 ai nn /84328, a favore di Condominio Delle Grazie, contro Andreini Roberta, derivante da atto esecutivo. La formalità è riferita solamente a ai sub ora sub Altre trascrizioni:nessuna Altre limitazioni d'uso:nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 521,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: ,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: N.B. al momento dell aggiudicazione si raccomanda di consultare l Amministratore del Condominio per aggiornare e integrare le informazioni relative alle spese condominiali con particolare riferimento ad eventuali spese straordinarie deliberate successivamente alla data riportata nel presente elaborato. Pagina 34 di 51

4 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: il tutto salvo errori, omissioni e come meglio specificato nel Certificato Notarile art.567 comma 2 c.p.c ATTUALE PROPRIETARIO: Andreini Roberta per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 30/07/2009), con atto stipulato il 30/07/2009 a firma di Notaio Cantiello Ugo ai nn /11212 di repertorio, trascritto il 05/08/2009 a Milano 2 ai nn /61727, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a al sub.709 ora sub PRECEDENTI PROPRIETARI: Delle Grazie Srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 23/03/1994 fino al 21/02/2007), con atto stipulato il 23/03/1994 a firma di Notaio Cinzia Cardinale, trascritto il 31/03/1994 a Milano 2 ai nn /17168, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a acquisto terreno mappale 23 Delle Grazie Srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 15/03/1996 fino al 21/02/2007), con atto stipulato il 15/03/1996 a firma di Notaio Giovanni Santarcangelo ai nn di repertorio, trascritto il 18/03/1996 a Milano 2 ai nn /15001, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreni mappali 20 e 21 Delle Grazie Srl per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 18/03/1996 fino al 21/02/2007), con atto stipulato il 18/03/1996 a firma di Notaio Giovanni Sntarcangelo ai nn di repertorio, trascritto il 21/03/1996 a Milano 2 ai nn /15662, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a terreno mappale 300 A.F. di Zaccaria Viviana Anna Maria & C. Snc per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 21/02/2007 fino al 30/07/2009), con atto stipulato il 21/02/2007 a firma di Notaio Emma Elefante ai nn di repertorio, trascritto il 27/02/2007 a Milano 2 ai nn /15445, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a sub. 707 e 708 ora sub. 719 e 720 A.F. di Zaccaria Viviana Anna Maria & C. Snc per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 21/02/2007 fino al 30/07/2009), con atto stipulato il 21/02/2007 a firma di Notaio Emma Elefante ai nn di repertorio, trascritto il 27/02/2007 a Milano 2 ai nn /15444, in forza di atto di compravendita. Il titolo è riferito solamente a sub. 709 ora sub PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 179/2001 e successive varianti, intestata a Delle Grazie Srl, per lavori di costruzione di edificio residenziale, rilasciata il 18/12/2001 con il n. 179 di protocollo, agibilità non ancora rilasciata DIA N. 135/2009, intestata a F.A. Snc dia Zaccaria Viviana Anna Mara e c., per lavori di accorpamento di due unità immobilari per la creazione di un'unica unità, presentata il 06/07/2009 con il n di protocollo. Pratica non visionata perchè non trovata nell'archivio comunale DIA N. 197/2009, intestata a Andreini Roberta, per lavori di accorpamento di unità immobilare, mediante la fusione di due presistenti, con modifiche dei tavolati interni, presentata il 28/09/2009 con il n di protocollo. Pagina 35 di 51

5 Pratica non visionata perchè non trovata nell'archivio comunale DIA N. 143/2010, intestata a Andreini Roberta, per lavori di opere in variante alla DIA 135/2009, presentata il 05/08/2010 con il n di protocollo. Pratica non visionata perchè non trovata nell'archivio comunale 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN MUGGIO' VIA SAN CARLO 7 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MUGGIO' via San Carlo 7, della superficie commerciale di 65,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (Roberta Andreini) Appartamento posto al piano primo della scala A, composto da cucina soggiorno, camera, bagno, due balconi con annessa cantina al piano seminterrato. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,70 m.identificazione catastale: foglio 1 particella 23 sub. 721 (catasto fabbricati), categoria A/2, classe 4, consistenza 3 vani, rendita 402,84 Euro, indirizzo catastale: Muggiò via San Carlo 7, piano: 1-S1, intestato a Andreini Roberta Coerenze: da nord in senso orario : scala comune, giardino altra u.i., giardino altra ui, altra u.i. L'intero edificio sviluppa 7 piani, 6 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona di espansione in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono Monza - Milano). Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 36 di 51

6 SERVIZI campo da calcio campo da tennis scuola media superiore centro commerciale COLLEGAMENTI superstrada distante 400 m ferrovia distante ferrovia di Lissone 1,5 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: N.B. Per quanto non espressamente indicato si rimanda alla documentazione fotografica allegata a parte. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente con doppio vetro e avvolgibile infissi interni: a battente e a scrigno realizzati in legno tamburato Degli Impianti: citofonico: video elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio condizionamento: autonomo con macchina esterna della Carrier con diffusori in split a parete CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 59,70 x 100 % = 59,70 n.2 balconi 13,00 x 30 % = 3,90 cantina 5,60 x 25 % = 1,40 Pagina 37 di 51

7 Totale: 78,30 65,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 22/09/2017 Fonte di informazione: Tribunale di Monza Asta Descrizione: Appartamento di mq. 132,5, piano terra, tre locali oltre servizi, compreso box. Indirizzo: Muggio' (MB) Quartiere Villaggio San Carlo - Via San Carlo 7 Superfici principali e secondarie: 132 Superfici accessorie: 8 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.100,29 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Omi agenzia del Territorio (21/09/2017) Domanda: scarse Offerta: in esubero Valore minimo: 1.250,00 Valore massimo: 1.500,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: Poiché le indagini di mercato condotte per immobili medesimo comparto, ad oggi rilevabili da siti e/o operatori in zona, sono da riferirsi a prezzi medi di vendita sperati al momento dell avvio della compravendita, e che la eventuale applicazione della media tra i valori minimi riscontrabili da osservatori del Mercato Immobiliare, pari a /mq 1.375,00 risulta superiore al valore medio di alienazione dei beni in Asta, come rilevabili dalla analisi di cui sopra, si ritiene congruo applicare una stima pari ad /mq 1.200,00. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 65,00 x 1.200,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: il tutto salvo errori, omissioni e come meglio specificato nel Certificato Notarile art.567 comma 2 c.p.c. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano, ufficio tecnico di Muggiò, agenzie: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato : listino Pagina 38 di 51

8 CAAM Camera di Commercio di Milano, rilevazione prezzi Agenzia del Territorio ( OMI) Osservatorio Mercato Immobiliare ed agenzie immobiliari locali. DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 65,00 0, , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Pagina 39 di ,00