TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 60/2018

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 60/2018 PROCEDURA PROMOSSA DA: ISP OBG S.R.L. DEBITORE: MARIANI LUIGI GAETANO GIUDICE: Dott. A. Crivelli CUSTODE: Avv. A. Motta CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 18/06/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: nicoletta berardi CF:BRRNLT60L55F704Z con studio in MONZA (MB) via palestro, 3 telefono: nikiberardi@alice.it PEC: nicoletta.berardi@archiworldpec.it Pagina 1 di 13

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 60/2018 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A villa bifamiliare a VILLASANTA Via Giuseppe Giusti 8, quartiere San Fiorano, della superficie commerciale di 347,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (MARIANI LUIGI GAETANO) Porzione di villa bifamiliare, si sviluppa su tre livelli: al piano seminterrato cinque vani ad uso ripostiglio, locale caldaia, servizio e autorimessa. Al piano terreno, soggiorno cucina, due camere, ingresso e bagno. Al piano primo, due camere, un bagno un soggiorno e terrazzo, oltre terreno annesso uso giardino e accessi. Lo stato di conservazione è buono, le finiture accurate, i materiali di pregio. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di 2.90.Identificazione catastale: foglio 11 particella 261 sub. 1 (catasto fabbricati), scheda 16/03/1995 Mi , categoria A/7, classe 4, consistenza 11,5 vani, rendita 1.573,90 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Giusti, 8, piano: T-1-S1, intestato a Mariani Luigi Gaetano Coerenze: in corpo da nord in senso orario: proprietà dei mappali (corte comune), 252 (Via G. Giusti) e proprietà al mappale 255. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1991 ristrutturato nel A.1 box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 11 particella 261 sub. 2 (catasto fabbricati), scheda 21/03/1989 MI , categoria C/6, classe 1, consistenza 44 mq, rendita 81,81 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Giusti, 8, piano: S1, intestato a Mariani Luigi Gaetano 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 347,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 22,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,00 trova: Data della valutazione: 18/06/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da familiari del debitore in qualità di proprietario Pagina 2 di 13

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 21/03/2003 a firma di Notaio J. Carbonell, iscritta il 31/03/2003 a Milano 2 ai nn /8827, a favore di Banca Intesa S.p.A., contro Mariani Luigi Gaetano, derivante da mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 30 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 05/02/2018 a Milano 2 ai nn /9270, a favore di Isp Obg S.r.L., contro Mariani Luigi Gaetano Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: L'unità immobiliare possiede come unica parte comune l'area d'accesso ad uso cortile al mappale 254, comune con i proprietari dei mappali Oltre il cancello carraio, quello pedonale e il tratto di recinzione interessante la porzione comune. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Mariani Luigi Gaetano n.monza 08/08/1964 per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 30/10/1991), con atto stipulato il 30/10/1991 a firma di Notaio G. Rodino, trascritto il 26/11/1991 a Milano 2 ai nn /65305, in forza di atto di compravendita. I beni sono pervenuti al sig. Mariani Luigi Gaetano da Vilmar S.r.L. Pagina 3 di 13

4 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 1, intestata a Vilmar S.r.L., per lavori di Realizzazione di due villette a schiera, presentata il 16/02/1987 con il n. 13/87 di protocollo, rilasciata il 13/08/1987 con il n. 20/89 di protocollo Variante alla C.E. n. 50/87 N. 2, intestata a Vilmar S.r.L., per lavori di Modifiche al progetto, presentata il 23/11/1988 con il n. 13/87 di protocollo, rilasciata il 07/03/1989 con il n. 20/89 di protocollo, agibilità del 20/09/1991 con il n. 55/91 di protocollo Concessione Edilizia In Sanatoria N. 3, intestata a Mariani Luigi Gaetano, per lavori di cambio destinazione d'uso locali sottotetto in abitazione, presentata il 28/02/1995 con il n. 104/94 di protocollo, rilasciata il 11/05/2018 con il n. 140/S/94 di protocollo. Non risulta richiesta agibilità per l'acquisizione dei nuovi locali d'abitazione SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: L'intestazione dei beni non è attuale. L'intestatario risulta Vilmar S.r.L. anzichè il sig. Mariani Luigi Gaetano CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: Non è stata inoltrata richiesta d'agibilità per i locali del sottotetto ad uso abitazione. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Istanza di agibilità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica e documentazione da allegare oltre oneri comunali:.1.500, CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: Non è stata eseguita la voltura catastale come citato in atto. la proprietà è all'oggi ancora intestata a Vilmar S.r.L. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Voltura catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: voltura e oneri:.700, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o Pagina 4 di 13

5 nella sentenza di fallimento. BENI IN VILLASANTA VIA GIUSEPPE GIUSTI 8, QUARTIERE SAN FIORANO VILLA BIFAMILIARE DI CUI AL PUNTO A villa bifamiliare a VILLASANTA Via Giuseppe Giusti 8, quartiere San Fiorano, della superficie commerciale di 347,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà (MARIANI LUIGI GAETANO) Porzione di villa bifamiliare, si sviluppa su tre livelli: al piano seminterrato cinque vani ad uso ripostiglio, locale caldaia, servizio e autorimessa. Al piano terreno, soggiorno cucina, due camere, ingresso e bagno. Al piano primo, due camere, un bagno un soggiorno e terrazzo, oltre terreno annesso uso giardino e accessi. Lo stato di conservazione è buono, le finiture accurate, i materiali di pregio. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1-S1, ha un'altezza interna di 2.90.Identificazione catastale: foglio 11 particella 261 sub. 1 (catasto fabbricati), scheda 16/03/1995 Mi , categoria A/7, classe 4, consistenza 11,5 vani, rendita 1.573,90 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Giusti, 8, piano: T-1-S1, intestato a Mariani Luigi Gaetano Coerenze: in corpo da nord in senso orario: proprietà dei mappali (corte comune), 252 (Via G. Giusti) e proprietà al mappale 255. L'intero edificio sviluppa 3 piani, 2 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1991 ristrutturato nel Pagina 5 di 13

6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI asilo nido campo da tennis campo da calcio centro commerciale centro sportivo farmacie municipio Pagina 6 di 13

7 negozi al dettaglio palestra scuola elementare scuola per l'infanzia scuola media inferiore al di sotto della media COLLEGAMENTI autobus distante 1 km ferrovia distante 2 km tangenziale distante 8 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in metallo con apertura elettrica infissi esterni: ante a battente realizzati in legno Degli Impianti: pareti esterne: costruite in muratura di mattoni forati con coibentazione in come da epoca di realizzazione, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica. zona giorno pavimentazione interna: realizzata in parquette. zona notte plafoni: realizzati in stucco spatolato portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in legno di tipo blindato protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno rivestimento interno: posto in bagni e cucina realizzato in piastrelle ceramica scale: interna con rivestimento in pietra antifurto: a contatti perimetrali conformità: da verificare Pagina 7 di 13

8 citofonico: audio conformità: da verificare condizionamento: con alimentazione a elettrica con diffusori in split conformità: da verificare elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: da verificare gas: con tubazioni a vista con alimentazione a metano conformità: da verificare idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale conformità: da verificare termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: da verificare Pagina 8 di 13

9 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale porzione di villa bifamiliare 347,00 x 100 % = 347,00 Totale: 347,00 347,00 Pagina 9 di 13

10 ACCESSORI: box doppio, sviluppa una superficie commerciale di 22,00 Mq. Identificazione catastale: foglio 11 particella 261 sub. 2 (catasto fabbricati), scheda 21/03/1989 MI , categoria C/6, classe 1, consistenza 44 mq, rendita 81,81 Euro, indirizzo catastale: Via Giuseppe Giusti, 8, piano: S1, intestato a Mariani Luigi Gaetano Pagina 10 di 13

11 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 30/10/1991 Fonte di informazione: atto di compravendita Descrizione: il medesimo Indirizzo: Via G. Giusti, 8 Superfici principali e secondarie: 347 Superfici accessorie: 22 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a ,42 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 11/05/2018 Fonte di informazione: casa.it Descrizione: villa di testa 5 loc. boxdoppio Indirizzo: Via Giusti, 8 Superfici principali e secondarie: 350 Superfici accessorie: 22 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.102,15 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 11/05/2018 Fonte di informazione: Trovacasa Descrizione: 4 loc. + box doppio Indirizzo: San Fiorano, Via Cavour Superfici principali e secondarie: 210 Superfici accessorie: 20 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.608,70 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE: La valutazione non ha tenuto contodel valore iniziale del bene che risale al 1991, dall'atto si evince che il prezzo di compravendita per l'intero bene è stato di Lire , l'acquisto è stato effettuato direttamente dall'impresa di costruzioni con il versamento dell'iva. Da un analisi di mercato riferito alle richieste economiche degli annunci immobiliari attualmente pubblicati ne consegue che il valore attuale si attesta tra i 1100/1600 al mq. per immobili di pari Pagina 11 di 13

12 metratura, nella stessa via o zona e della stessa epoca di realizzazione. Considerato, la tipologia dei beni, il loro stato di conservazione, la manutenzione agli impianti e la scelta delle finiture e in ultimo il tipo di vendita forzato e non di mercato libero, si ritiene che la valutazione dell'porzione di villa bifamiliare al mq. è pari a CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 347,00 x 1.000,00 = ,00 Valore superficie accessori: 22,00 x 1.000,00 = , ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le informazioni esposte riguardano l'accertamento della conformità edilizia, della conformità catastale, della continuità delle trascrizioni riguardo la proprietà del bene e i costi di gestione condominiali. Tutte le informazioni sopra elencate sono state acquisite presso i pubblici uffici di competenza. Quindi il criterio di valutazione adottato ha tenuto conto dell'esito delle notizie raccolte, inoltre sulla scorta del rilievo eseguito in sede di sopralluogo si è dedotta la superficie commerciale del bene, si è preso atto della zona in cui esso è inserito considerando i servizi offerti. Successivamente sono state valutate le condizioni del fabbricato e il suo stato di manutenzione, in particolare si è valutato l'unità oggetto di stima analizzando le finiture e la presenza degli impianti e il loro stato di conservazione. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Villasanta VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A villa bifamiliare 347,00 22, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Pagina 12 di 13

13 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 18/06/2018 il tecnico incaricato nicoletta berardi Pagina 13 di 13