TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA 60/2016

Transcript

1 Espropriazioni immobiliari N. 60/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 60/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: Banca di Credito Cooperativo di Brescia DEBITORE: Maria Rosa Ragazzoni GIUDICE: Dr. Paolo De Paola CUSTODE: Gruppo IVG S.r.l. CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 17/04/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Massimo Martocchia CF:MRTMSM69B19A326Z con studio in AOSTA (AO) via Gran San Bernardo, 24 telefono: m.martocchia@alice.it PEC: massimo.martocchia@archiworldpec.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - AOSTA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 60/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a LILLIANES via Santa Margherita s.n.c., della superficie commerciale di 46,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Maria Rosa Ragazzoni) Appartamento, con accesso indipendente, posto al piano primo, facente parte di un edificio elevantesi a tre piani fuori terra oltre a piano interrato. L'unità risulta composta da cucina, bagno, camera e balcone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 9 particella 346 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe U, consistenza 2,5 vani, rendita 219,49 Euro, indirizzo catastale: via Santa Margherita, piano: 1, intestato a Ragazzoni Maria Rosa Coerenze: muri perimetrali su area esterna, affaccio su strada comunale, muri perimetrali su altre proprietà graffato alla particella 347, sub. 2 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1900 ristrutturato nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 46,80 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. Nello stesso sono presenti esclusivamente alcuni arredi 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna ,00 Data della valutazione: 17/04/2017 Pagina 2 di 9

3 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico:nessuno Altre limitazioni d'uso:nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca giudiziale attiva, registrata il 04/11/2011 a Aosta ai nn. 9778/1641, a favore di Banca Valsabbina S.c.p.a., contro Ragazzoni Maria Rosa nata a Calcinato il 01/05/1939. Importo ipoteca: ipoteca giudiziale attiva, registrata il 09/11/2011 a Aosta ai nn /1843, a favore di Banca di Credito Cooperativo di Brescia, contro Ragazzoni Maria Rosa nata a Calcinato il 01/05/1939. Importo ipoteca: Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritto il 01/06/2016 a Aosta ai nn. 5066/3808, a favore di Banca di Credito Cooperativo di Brescia, contro Ragazzoni Maria Rosa nata a Calcinato il 01/05/ Altre trascrizioni:nessuna Altre limitazioni d'uso:nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: L'unità immobiliare oggetto di stima fa parte di un edificio che non si configura come condominio. Non sono stati individuati eventuali lavori sulle parti comuni già stabiliti. Trattandosi di immobile con dotazione impiantistica autonoma, non è possibile stabilire con precisione le relative spese annue di gestione, che variano sensibilmente in base all'utilizzo dello stesso. Il trasferimento dell'immobile non comporta per l'aggiudicatario il pagamento dell'iva 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: Ragazzoni Maria Rosa nata a Calcinato il 01/05/1939, in forza di denuncia di successione (dal 10/03/2005), registrato il 17/06/2005 a Chatillon ai nn. 9/386, trascritto il 19/09/2006 a Aosta ai nn /9510, in forza di denuncia di successione 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Nessuna informazione aggiuntiva. Pagina 3 di 9

4 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: L'immobile risulta edificato in data anteriore il 1 settembre 1967 e successivamente ristrutturato a seguito degli atti sotto elencati. Per l'immobile oggetto di perizia non è mai stato richiesto il certificato di agibilità PRATICHE EDILIZIE: Concessione edilizia N. 53/93, intestata a Pluda Firmo, per lavori di restauro conservativo, cambio di destinazione d'uso e adeguamento igienico sanitario, rilasciata il 22/02/1994 Variante in corso d'opera N. 28/94, intestata a Pluda Firmo, rilasciata il 09/03/1995 Concessione edilizia N. 13/97, intestata a Pluda Firmo, per lavori di restauro, ultimazione opere interne e rifacimento tetto, rilasciata il 21/04/ SITUAZIONE URBANISTICA: PRG - piano regolatore generale adottato, in forza di delibera n. 24 del 02/09/2013, l'immobile ricade in zona Ac1 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: Il bagno non presenta l'antibagno come indicato negli elaborati progettuali presenti presso l'ufficio tecnico comunale. Inoltre è stata realizzata una scala in carpenteria metallica esterna, sul fronte sud, come ulteriore accesso all'unità oggetto di perizia Le difformità sono regolarizzabili mediante: Realizzazione di tramezza per la creazione dell'antibagno e Permesso di costruire in sanatoria per l'autorizzazione della scala esterna L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: realizzazione di tramezza per la creazione dell'antibagno, completa di porta :.1.000,00 Permesso di costruire in sanatoria:.2.000, CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: La planimetria catastale riporta già correttamente l'antibagno ma non la scala esterna sul fronte sud Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica DOCFA a seguito del Permesso di costruire in sanatoria sopra citato L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Pratica DOCFA:.500, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 9

5 BENI IN LILLIANES VIA SANTA MARGHERITA S.N.C. APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a LILLIANES via Santa Margherita s.n.c., della superficie commerciale di 46,80 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (Maria Rosa Ragazzoni) Appartamento, con accesso indipendente, posto al piano primo, facente parte di un edificio elevantesi a tre piani fuori terra oltre a piano interrato. L'unità risulta composta da cucina, bagno, camera e balcone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano primo, ha un'altezza interna di 2,40 m.identificazione catastale: foglio 9 particella 346 sub. 3 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe U, consistenza 2,5 vani, rendita 219,49 Euro, indirizzo catastale: via Santa Margherita, piano: 1, intestato a Ragazzoni Maria Rosa Coerenze: muri perimetrali su area esterna, affaccio su strada comunale, muri perimetrali su altre proprietà graffato alla particella 347, sub. 2 L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1900 ristrutturato nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola. Il traffico nella zona è vietato (zona pedonale), i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI biblioteca municipio negozi al dettaglio parco giochi scuola per l'infanzia COLLEGAMENTI autobus distante 50 m autostrada distante 7 km ferrovia distante 7 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: buono buono buono molto mediocre Pagina 5 di 9

6 DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: realizzati in legno infissi interni: realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in lose pareti esterne: costruite in muratura di pietrame con coibentazione in assente, il rivestimento è realizzato in intonaco rustico parzialmente tinteggiato pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica pavimentazione interna: realizzata in parquet in legno Degli Impianti: elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non rilevabile idrico: sottotraccia, la rete di distribuzione è realizzata in comunale conformità: non rilevabile Delle Strutture: balconi: costruiti in legno copertura: a falde costruita in legno strutture verticali: costruite in muratura CLASSE ENERGETICA: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: al di sotto della media al di sotto della media mediocre al di sotto della media [655,3 KWh/m²/anno] Certificazione APE N. APE-E S-001 registrata in data 28/11/2016 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 45,00 x 100 % = 45,00 balconi 6,00 x 30 % = 1,80 Totale: 51,00 46,80 Pagina 6 di 9

7 COMPARATIVO 1 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 28/11/2016 Fonte di informazione: OMI Descrizione: abitazioni di tipo economico Indirizzo: Lillianes - Capoluogo e Frazioni Superfici principali e secondarie: 1 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 850,00 pari a 850,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: osservatorio immobiliare Data contratto: 28/11/2016 Fonte di informazione: OMI Descrizione: abitazioni di tipo economico Indirizzo: Lillianes - Capoluogo e Frazioni Superfici principali e secondarie: 1 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: 1.200,00 pari a 1.200,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 28/11/2016 Fonte di informazione: agenzia immobiliare Descrizione: appartamento Indirizzo: Lillianes - zona centrale Superfici principali e secondarie: 70 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.000,00 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 28/11/2016 Fonte di informazione: agenzia immobiliare Descrizione: casa indipendente Indirizzo: Lillianes - Capoluogo Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.088,89 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE: Non sono rilevabili elementi in base ai quali poter ritenere probabile che la vendita con il sistema dell'incanto possa aver luogo ad un prezzo superiore rispetto al valore del bene determinato a norma dell'art 568 del c.p.c. Pagina 7 di 9

8 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 46,80 x 1.050,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Aosta, ufficio del registro di Aosta, conservatoria dei registri immobiliari di Aosta, ufficio tecnico di Lillianes, agenzie: operanti nella zona, osservatori del mercato immobiliare OMI comune di Lillianes DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 46,80 0, , ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Pagina 8 di 9

9 Riduzione per arrotondamento:. 140,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 17/04/2017 il tecnico incaricato Massimo Martocchia Pagina 9 di 9