TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 875/2016

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1 Espropriazioni immobiliari N. 875/2016 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 875/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: DOTT.SSA JULIE MARTINI CUSTODE: DOTT. SERGIO TREMOLADA CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 30/06/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DOTT. ING. ERNESTO GHELFI CF:GHLRST51S14F205D con studio in MONZA (MB) via giusti telefono: fax: pierini@studioghelfi.eu PEC: ernesto.ghelfi@pct.pecopen.it Pagina 1 di 12

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 875/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a CINISELLO BALSAMO VIA VESPUCCI 22, della superficie commerciale di 90,16 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento mansardato di tre locali posto al piano secondo sottotetto (senza ascensore) di una palazzina residenziale composta da n.3 unità abitative. L'appartamento, in ottimo stato conservativo, risulta composto da soggiorno, cucina abitabile, due camere da letto, due servizi igienici ed un balcone. La superficie commerciale pari a circa mq. 90 (come da prospetto consistenze più avanti riportato). L'accesso all'unità si attua attraverso enti comuni con le altre unità abitative. A miglior descrizione valgano altresì le planimetrie e le riprese fotografiche in allegato alla presente relazione. Identificazione catastale: foglio 9 particella 158 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 2, consistenza 92 mq, rendita 542,28 Euro, indirizzo catastale: VIA AMERIGO VESPUCCI, 22, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: (da nord in senso orario e con riferimento alla planimetria catastale in allegato): Dapprima sottostante cortile comune su tre lati indi la Via Vespucci e, per chiudere, ancora sottostante cortile comune. Salvo errori e come meglio di fatto. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 90,16 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 30/06/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietari. Pagina 2 di 12

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 05/05/2010 a firma di Notaio Simona Guadagno ai nn. 9166/4857 di repertorio, iscritta il 06/05/2010 a Milano 2^ ai nn /12888, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: Euro ,00. Importo capitale: Euro ,00. Durata ipoteca: 30 anni. La formalità è riferita solamente a : Lotto in questione Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 07/07/2016 a firma di Tribunale di Monza ai nn di repertorio, trascritta il 02/08/2016 a Milano 2^ ai nn /58951, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario. La formalità è riferita solamente a : Lotto in questione Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 Ulteriori avvertenze: La palazzina non risulta amministrata. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: L'unità immobiliare oggetto di stima è pervenuta agli attuali proprietari *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 di piena proprietà e *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 di piena Pagina 3 di 12

4 proprietà, da *** DATO OSCURATO *** per atto di compravendita, notaio Giovanni Santarcangelo del rep.26006/7711, trascritto a Milano 2^ il ai nn.34434/ *** DATO OSCURATO *** 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Si precisa che l'unità deriva dalla fusione e frazionamento di vecchie porzioni pervenute ai danti causa per i seguenti titoli: a favore di *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 di piena proprietà (porzione distinta al mapp sub.3), da *** DATO OSCURATO ***, per atto di compravendita, notaio Giovanni Santarcangelo del rep.25717/7573, trascritto a Milano 2^ il ai nn / La porzione stessa è pervenuta a *** DATO OSCURATO *** per atto di compravendita, notaio Vincenzo D'Oro del rep.82304/6181, trascritto a Milano 2 ^ il ai nn.23625/ a favore di *** DATO OSCURATO *** e di *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 di piena proprietà ciascuno (porzione distinta al mapp.158 sub.2) da *** DATO OSCURATO *** per atto di compravendita, notaio Claudio Sironi del rep.5930/2157, trascritto a Milano 2^ il ai nn.6995/4963. La porzione stessa è pervenuta a *** DATO OSCURATO *** per atto di compravendita, notaio Antonio Farinaro del rep.30482/1046, trascritto a Milano 2^ il ai nn.46600/ a favore di *** DATO OSCURATO *** e di *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno (porzione distinta al mapp.158 sub.1) per atto di comrpavendita, notaio Maria Teresa Guerra del rep.41761/746, trascritto a Milano 2^ il ai nn.69469/ PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: La costruzione della palazzina di cui l'unità immobiliare è parte risale ad epoca anteriore al 1/09/1967. Successivamente, per la realizzazione della porzione di interesse(sopralzo edifico con recupero del sottotetto), risultano le Denunce di Inizio Attività NN. 257/2006 e 245/2009, intestate a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Recupero del sottotetto ai fini abitativi. La Variante è stata presentata il 05/06/2009 con il n. 245/09 di protocollo. Nel fascicolo edilizio non è presente la Richiesta di Agibilità che sarà quindi da presentare unitamente a tutta la documentazione di Legge prevista dal DPR 380/01. Di tale aspetto se ne terrà conto in sede valutativa detraendo dal valore di mercato i relativi costi sommariamente quantificati. Come indicato nel successivo paragrafo, il futuro aggiudicatario dovrà provvedere altresì ed in primis alla presentazione di Pratica in Sanatoria per riscontrate difformità. Il titolo è riferito solamente a : Lotto in questione SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. Pagina 4 di 12

5 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: modica dei prospetti (vedi cappuccina e finestra cucina) oltre a mancata richiesta di Agibilità. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica in Sanatoria ed acquisizione di tutta la documentazione necessario per la richiesta e l'ottenimento del Certificato di Agibilità L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Presentazione di Sanatoria e quant'altro necessario all'ottenimento dell'agibilità:.8.000,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: ENTRO 120 GIORNI DAL DECRETO DI TRASFERIMENTO Questa situazione è riferita solamente a : Lotto in questione CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: v. conformità edilizia Le difformità sono regolarizzabili mediante: Denuncia di variazione per migliore identificazione grafica L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Docfa:.1.000,00 L'appartamento in questione risulta accatastato in categoria A/7 (Ville e Villini). In occasione del Docfa di cui sopra si consiglia la relativa correzione CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN CINISELLO BALSAMO VIA VESPUCCI 22 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a CINISELLO BALSAMO VIA VESPUCCI 22, della superficie commerciale di 90,16 mq per la quota di: 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 500/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento mansardato di tre locali posto al piano secondo sottotetto (senza ascensore) di una palazzina residenziale composta da n.3 unità abitative. L'appartamento, in ottimo stato conservativo, risulta composto da soggiorno, cucina abitabile, due camere da letto, due servizi igienici ed un balcone. La superficie commerciale pari a circa mq. 90 (come da prospetto consistenze più avanti riportato). L'accesso all'unità si attua attraverso enti comuni con le altre unità abitative. A miglior descrizione valgano altresì le planimetrie e le riprese fotografiche in allegato alla presente Pagina 5 di 12

6 relazione. Identificazione catastale: foglio 9 particella 158 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/7, classe 2, consistenza 92 mq, rendita 542,28 Euro, indirizzo catastale: VIA AMERIGO VESPUCCI, 22, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: (da nord in senso orario e con riferimento alla planimetria catastale in allegato): Dapprima sottostante cortile comune su tre lati indi la Via Vespucci e, per chiudere, ancora sottostante cortile comune. Salvo errori e come meglio di fatto. palazzina fronte Via Vespucci cucina cucina camera matrimoniale Pagina 6 di 12

7 soggiorno soggiorno DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media nella media buono nella media buono ottimo nella media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi interni: scorrevole realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in listelli di parquet nel soggiorno, disimpegno e camere ed in piastrelle di ceramica nella cucina e nei servizi igienici infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno Degli Impianti: buono buono buono termico: autonomo con alimentazione in metano i al di sopra della media diffusori sono in radiatori conformità: non rilevabile antifurto: conformità: non rilevabile Pagina 7 di 12

8 Servizio igienico 1 Servizio igienico 2 Ballatoio comune balcone su Via Vespucci CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Pagina 8 di 12

9 Appartamento 88,00 x 100 % = 88,00 Balcone 7,20 x 30 % = 2,16 Totale: 95,20 90,16 planimetria edilizia (DIA 245/09) planimetria catastale VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 29/06/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Trilocale piano 2 con ascensore - nuova costruzione Indirizzo: Via Garibaldi 140 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: 30 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.777,78 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 29/06/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Pagina 9 di 12

10 Descrizione: Bilocale piano 8 ristrutturato - palazzina del 1970 Indirizzo: Via XXV Aprile 76 Superfici principali e secondarie: 86 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.093,02 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 29/06/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Mansarda al piano 2 - nuova costruzione - box incluso Indirizzo: Via Sabin Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.990,00 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 29/06/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Trilocale al 1 piano - ristrutturato Indirizzo: Via Guazzoni 84 Superfici principali e secondarie: 86 Superfici accessorie: 10 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.500,00 Euro/mq COMPARATIVO 5 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 29/06/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: Trilocale al piano 2 con ascensore - recente costruzione (2007) Indirizzo: Via Sabin, 41 Superfici principali e secondarie: 92 Superfici accessorie: 10 Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.441,18 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: O.M.I. (01/06/2017) Valore minimo: 2.250,00 Valore massimo: 2.850,00 Note: Parametri riferiti ad abitazioni civili in ottimo stato conservativo CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Pagina 10 di 12

11 Valore superficie principale: 90,16 x 2.250,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Procedimento di stima : comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio Riserve, osservazioni e precisazioni: La perizia e` svolta con riserva: sugli eventuali vizi e/o difetti occulti, non rilevabili da semplici sopralluoghi nei tempi a disposizione; sulla conformita` normativa di tutti gli impianti, se non documentata con certificati allegati alla presente relazione peritale; sulla interpretazione di tutte le normative urbanistico edilizie comunali qualora sia assente un progetto da esaminare; Inoltre il valore finale assegnato si deve intendere, sempre, a corpo e per gli immobili cosi` come visionati e riprodotti nelle fotografie allegate alla presente relazione. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Cinisello Balsamo, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2^, ufficio tecnico di Cinisello Balsamo, osservatori del mercato immobiliare OMI, ed inoltre: Immobiliare.it, Casa.it, Tecnocasa DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 90,16 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 11 di 12

12 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 395,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 30/06/2017 il tecnico incaricato DOTT. ING. ERNESTO GHELFI Pagina 12 di 12