TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1143/2016

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1143/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Luca Fuzio CUSTODE: Dott. Marco Arcari CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 26/04/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: STEFANO PISCOPO CF:PSCSFN84R28F205P con studio in MONZA (MB) Via Monte Cervino n. 16 telefono: st.piscopo@libero.it PEC: stefano.piscopo@geopec.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1143/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a SEREGNO Via San Rocco 58, della superficie commerciale di 70,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento posto al piano primo senza ascensore condominiale così distribuito in senso orario: ingresso, disimpegno, bagno, camera padronale, camera, soggiorno con angolo cottura e balcone. Si segnala tracce di muffa nel bagno e nella camera padronale. Identificazione catastale: foglio 17 particella 298 sub. 705 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 298,25 Euro, indirizzo catastale: Via San Rocco n. 58, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Via San Rocco, altra U.I.U., cortile comune, altra U.I.U. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 70,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 Data della valutazione: 26/04/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO ***. Casa coniugale come da ricorso (si allega) depositato presso il Tribunale di Monza in data 03/11/2015, l'atto non risulta trascritto presso Ufficio Provinciale di MILANO - Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare di MILANO 2 (si allega elenco sintetico delle formalità a carico del *** DATO OSCURATO *** ). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 2 di 8

3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, stipulata il 24/04/2007 a firma di Notaio Rosario Franco ai nn /9706 di repertorio, iscritta il 02/05/2007 a Milano 2 ai nn /16627, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata: 30 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, del 27/09/2016 ai nn di repertorio, trascritta il 10/10/2016 a Milano 2 ai nn /71735, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto Giudiziario del Tribunale di Monza Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 261,96 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,13 Ulteriori avvertenze: Le spese sopraindicate sono riferite solo agli ultimi due anni alla data delle perizia. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Per una più approfondita e precisa analisi si rimanda al certificato notarile e alle ispezioni ipocatastali allegate. Restano fatti salvi eventuali diritti come livelli e usi civici e quant altro non trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari e non riportato nel certificato notarile e/o nell atto di provenienza ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 24/04/2007), con atto stipulato il 24/04/2007 a firma di Notaio Rosario Franco ai nn /9705 di repertorio, trascritto il 02/05/2007 a Milano 2 ai nn / PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000 ciascuno in regime di comunione lagel di beni, in forza di atto di compravendita (dal 12/02/1993 fino al 24/04/2007), con atto stipulato il 12/02/1993 a firma di Notaio Elisa Leggio ai nn /5744 di repertorio, trascritto il 16/02/1993 a Milano 2 ai nn /9090. Pagina 3 di 8

4 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Con la presente si precisa che lo scrivente non ha potuto procedere personalmente alla ricerca delle pratiche edilizie inerenti l immobile oggetto di procedura. La verifica delle conformità edilizie-urbanistiche è pertanto riferita alle pratiche messe a disposizione dall Ufficio Tecnico Comunale. Ci si riserva di modificare-integrare la presente relazione a seguito del rinvenimento di ulteriori pratiche edilizie ad oggi non visionate. Non sono state trovate agli atti pratiche comunali inerenti all'unità oggetto di stima. Si consiglia, prima dell'acquisto del bene, di verificare presso l'ufficio tecnico comunale quanto sopra riportato. Esclusi diritti dell'ente. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Sono state rilevate le seguenti difformità: Diversa distribuzione spazi interni e formazione balcone. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Permesso di costruire in sanatoria. Si allegano planimetrie catastali di provenienza le quali dovranno essere utilizzate per sanare le difformità. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Oneri tecnici:.2.000,00 Sanzione amministrativa pari al doppio del costo di costruzione e oneri primari e secondari:.6.000,00 Si segnala che quanto sopraindicato è una stima di massima, in quanto la sanzione verrà conteggiata precisamente al momento del deposito della pratica comunale CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: Diversa distribuzione spazi interni Le difformità sono regolarizzabili mediante: DOCFA L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Oneri tecnici:.450,00 Diritti deposito DOCFA:.50, CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SEREGNO VIA SAN ROCCO 58 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a SEREGNO Via San Rocco 58, della superficie commerciale di 70,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Pagina 4 di 8

5 Appartamento posto al piano primo senza ascensore condominiale così distribuito in senso orario: ingresso, disimpegno, bagno, camera padronale, camera, soggiorno con angolo cottura e balcone. Si segnala tracce di muffa nel bagno e nella camera padronale. Identificazione catastale: foglio 17 particella 298 sub. 705 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 3,5 vani, rendita 298,25 Euro, indirizzo catastale: Via San Rocco n. 58, piano: 1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Via San Rocco, altra U.I.U., cortile comune, altra U.I.U. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI ospedale negozi al dettaglio cinema COLLEGAMENTI superstrada distante 1,50 Km DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: cancello: anta singola a battente realizzato in acciaio con apertura manuale infissi esterni: anta singola e doppi a battente realizzati in alluminio infissi interni: a battente realizzati in legno tamburato manto di copertura: realizzato in tegole in cotto pavimentazione esterna: realizzata in elementi autobloccanti pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès protezioni infissi esterni: gelosie realizzate in alluminio rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento tinteggiato rivestimento interno: posto in bagno e angolo cottura realizzato in piastrelle di ceramica Degli Impianti: antenna collettiva: rettilinea conformità: apparentemente conforme alle normative vigenti citofonico: audio conformità: apparentemente conforme alle normative vigenti elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V Pagina 5 di 8

6 conformità: apparentemente conforme alle normative vigenti termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in termosifoni in alluminio conformità: da revisionare caldaia mediocre CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento biesposto con balcone 70,00 x 100 % = 70,00 Totale: 70,00 70,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 03/04/2018 Fonte di informazione: Imm.re Colombo Superfici principali e secondarie: 55 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.800,00 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: ,00 pari a 1.620,00 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 03/04/2018 Fonte di informazione: Trascrizione del 10/07/2017 a Milano 2 a firma del Notaio Antonio Cimmino Superfici principali e secondarie: 84 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.404,76 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 03/04/2018 Fonte di informazione: Tecnocasa Descrizione: appartamento piano terra Pagina 6 di 8

7 Indirizzo: Via San Rocco n. 58 Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.650,00 Euro/mq Sconto trattativa: 10 % Prezzo: ,00 pari a 1.485,00 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: Agenzia delle Entrate (OMI) (03/04/2018) Valore minimo: 1.100,00 Valore massimo: 1.550,00 Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza della provincia di Monza e Brianza (03/04/2018) Valore minimo: 1.450,00 Valore massimo: 1.850,00 SVILUPPO VALUTAZIONE: E' stato determinato il valore di mercato, cioè il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora i detti beni siano posti in un mercato libero di compravendita. Nella scelta del procedimento estimativo si è adottato il metodo sintetico monoparametrico per confronto, cioè per comparazione del bene oggetto della valutazione con altri beni della stessa zona di analoghe caratteristiche tecniche di prezzo noto, assumendo come termine di confronto per l'immobile il parametro superficie catastale. Questo in ragione del fatto che, parametrizzando i dati dei comparativi presi in esame (reali rogiti notarili con indicazione delle superfici catastali e prezzi di vendita) è possibile effettuare una proporzione diretta coi beni da stimare. Vista la tipologia edilizia si ritiene opportuno applicare un parametro unitario pari a 1.495,00 /m² in linea coi comparativi medi rilevati. Si precisa che per i comparativi degli annunci immobiliari viene applicato uno sconto trattativa pari al 10% a titolo cautelare in quanto nella provincia di Monze e Brianza lo sconto medio è pari al 24,4%. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 70,00 x 1.495,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio del registro di Milano 2, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Seregno, agenzie: Seregno, osservatori del mercato immobiliare Agenzia delle Entrate (OMI), Rilevazione dei Prezzi degli immobili sulla piazza di Monza e Brianza, ed inoltre: internet DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni Pagina 7 di 8

8 eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 70,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,50 data 26/04/2018 il tecnico incaricato STEFANO PISCOPO Pagina 8 di 8