TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 63/2018

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA NUOVO RITO FALLIMENTARE 63/2018 DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dr. Giovanni Battista NARDECCHIA CURATORE: Dr.ssa Ester Palermo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/09/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: Arch. SIMONE ANTONICELLI CF:NTNSMN63B14B639U con studio in SEREGNO (MB) Via F. Filzi n. 21 telefono: architech@intj.it PEC: simone.antonicelli@geopec.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - NUOVO RITO FALLIMENTARE 63/2018 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A Appartamento a SESTO SAN GIOVANNI via G. Giusti n. 3, della superficie commerciale di circa 70,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Funzionale e spazioso appartamento bilocale ubicato al terzo piano di edificio di otto piani edificato negli anni '50, recentemente rinnovato nelle facciate, composto da: soggiorno con zona cottura, bagno, camera, due balconcini oltre vano cantina Identificazione catastale: foglio 6, particella 210, sub. 15 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 433,82 Euro, indirizzo catastale: via Giuseppe Giusti n. 3, piano: 3-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze dell'appartamento da nord in senso orario: enti comuni su tre lati, altra u.i.u.; della cantina: altre u.i. su tre lati, enti comuni 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 69,85 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 24/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Immobile attualmente occupato da terzo in possesso di contratto di locazione ad uso residenziale durata 4+4, stipulato in data 29/11/2016, registrato a Vimercate il 02/12/2016 n.4791/serie 3T, decorrenza dal 01/09/2016 al 31/08/2020, importo canone 3.600,00 euro/anno. Il contratto è formalmente opponibile tuttavia si ritiene il canone non in linea con gli attuali livelli di mercato. Un canone adeguato alla zona, per appartamento non arredato, è di euro 6.000,00 annui (pari a 500,00 euro mensili) al netto di spese condominiali. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Pagina 2 di 8

3 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 26/06/2013 a firma dr. Mario Cataldo notaio in Cologno Monzese ai nn /9853 di repertorio, iscritta il 01/07/2013 a Milano 2 ai nn /10915, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da garanzia mutuo. Importo capitale: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 09/07/2015 a firma dr. Mario Cataldo notaio in Cologno Monzese ai nn. 863/346 di repertorio, iscritta il 14/07/2015 a Milano 2 ai nn /12366, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da garanzia mutuo. Importo capitale: ipoteca legale attiva, iscritta il 23/10/2017 a Milano 2 ai nn /23615, a favore: *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***. Importo capitale: Pignoramenti e sentenze di fallimento: Pignoramento del 27/09/2017 a firma Tribunale di Monza n di repertorio, trascritta il 19/02/2018 a Milano 2 ai nn /13212, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Decreto ingiuntivo per importo pari a euro Sentenza di fallimento del 28/03/2018 a firma Tribunale di Monza n. 64 di repertorio, trascritta il 07/06/2018 a Milano 2 ai nn /49018, a favore *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,50 Millesimi condominiali: 20,23 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza atto di compravendita stipulato il 26/06/2013 a firma dr. Mario Cataldo Pagina 3 di 8

4 notaio in Cologno Monzese ai nn /9852 di repertorio, trascritto il 01/07/2013 a Milano 2 ai nn / PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 26/06/2013), con atto stipulato il 18/12/1986 a firma dr. Cosimo Di Domenico notaio in Sesto S. Giovanni, ai nn. 9470/6060 di repertorio, trascritto il 15/01/1987 a Milano 2 ai nn. 5636/ PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza edilizia N. 371/1955, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione stabile di nove piani fuori terra, richiesta presentata il 30/11/1955 n /5308 di protocollo, rilasciata il 27/12/1955. Agibilità rilasciata il 22/05/1957 Comunicazione di avvenuta esecuzione lavori N. 9213, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di modifica della distribuzione interna dell'appartamento, presentata il 31/07/2012 con il n di protocollo. Risultano regolarmente versati i relativi diritti comunali 7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SESTO SAN GIOVANNI VIA G. GIUSTI N. 3 (ZONA RONDINELLA) APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A Appartamento a SESTO SAN GIOVANNI via G. Giusti n. 3, della superficie commerciale di circa 70,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Funzionale e spazioso appartamento bilocale ubicato al terzo piano di edificio di otto piani edificato negli anni '50, recentemente rinnovato nelle facciate, composto da: soggiorno con zona cottura, bagno, camera, due balconcini oltre vano cantina Identificazione catastale: Pagina 4 di 8

5 foglio 6, particella 210, sub. 15 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 4 vani, rendita 433,82 Euro, indirizzo catastale: via Giuseppe Giusti n. 3, piano: 3-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze dell'appartamento da nord in senso orario: enti comuni su tre lati, altra u.i.u.; della cantina: altre u.i. su tre lati, enti comuni DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona di espansione mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi pubblici di superficie sono prevalentemente a disco orario. SERVIZI supermercato farmacie negozi al dettaglio scuola elementare scuola media inferiore scuola per l'infanzia COLLEGAMENTI superstrada distante 0,5 km ferrovia distante 0,5 km metropolitana distante 0,5 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: pareti esterne: a doppia fodera, con cappotto isolante esterno - di recente realizzazione - intonacato infissi esterni: ante a battente in legno, monovetro protezioni infissi esterni: tapparelle in plastica portone di ingresso: anta singola a battente, blindata (datata) pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica monocottura mediocre infissi interni: anta singola a battente, legno Pagina 5 di 8

6 tamburato colore bianco Delle Strutture: strutture verticali: costruite in cemento armato solai: solaio misto in cemento armato/laterizio in opera con nervature parallele Degli Impianti: elettrico: impianto di tipo sottotraccia, funzionante, da verificare e certificare a cura di elettotecnico in quanto privo di certificato di conformità termico: impianto di tipo centralizzato; i diffusori: radiatori in ghisa, con contabilizzatori di calore e valvole termostatiche, si ritiene a norma ascensore: a fune citofonico: impianto di tipo sottotraccia, si ritiene a norma CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 67,00 x 100 % = 67,00 balconi 7,00 x 30 % = 2,10 cantina 3,00 x 25 % = 0,75 Totale: 77,00 69,85 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. SVILUPPO VALUTAZIONE: Si sono consultate diverse fonti di informazione al fine di individuare l'ambito di valori più appropriato al compendio oggetto di stima. L'Osservatorio Immobiliare dell'agenzia del Territorio, relativamente al 2 semestre 2017, per il Comune in esame, in zona centrale, indica per la tipologia 'abitazioni economiche', stato di conservazione normale, valori compresi tra '1.550 e euro/mq'. I dati raccolti da altre fonti quali Agenzie Immobiliari della zona o Annunci immobiliari su siti specializzati, per beni similari, stato di conservazione buono', indicano valori compresi tra e euro/mq. Tenuto conto dei valori rilevati, delle caratteristiche specifiche dello stabile (anno di costruzione e conseguente grado di vetustà, ubicazione, stato di conservazione) e di quelle specifiche dell'unità oggetto di stima il cui stato di manutenzione è piuttosto scadente, si è attribuito quale base di calcolo un valore di 1.450,00 euro/mq. Avvalendosi dei criteri stabiliti dall'agenzia delle Entrate si è effettuato il calcolo della consistenza. Si è quindi determinato il valore del bene da intendersi espresso con criterio 'a corpo' e non 'a misura CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Pagina 6 di 8

7 Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Stima effettuata con metodo sintetico comparativo, basato sul confronto con beni similari presenti in zona, tenuto conto delle caratteristiche specifiche dell'immobile, nello stato di fatto in cui si trova. Fonti di informazione consultate: Agenzia delle Entrate (Catasto, Ufficio Registro, Conservatoria RR.II), ufficio tecnico comunale, Osservatorio immobiliare Agenzia Entrate, Borsa immobiliare, siti specializzati settore immobiliare DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 69,85 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato ,00 Pagina 7 di 8

8 di fatto e di diritto in cui si trova: data 24/09/2018 il tecnico incaricato Arch. SIMONE ANTONICELLI Pagina 8 di 8