TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO 1072/2013

Transcript

1 Espropriazioni immobiliari N. 1072/2013 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1072/2013 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT SPA DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Chieffo Idamaria CUSTODE: SIVAG (Fausto Cetra) CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 22/06/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: MAURIZIO NOBILE CF:NBLMRZ77P24H827X con studio in MILANO (MI) Via Lattanzio, 9 telefono: fax: ing.maurizio.nobile@tiscali.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MILANO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1072/2013 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a MILANO Via Arquà 16, quartiere Padova - Rottole, della superficie commerciale di 28,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Nel complesso il fabbricato appare in condizioni di scarso stato manutentivo. Catastalmente trattasi di monolocale al piano secondo composto da soggiorno/letto, cucinotto separato dall ambiente con un muretto di 90 cm e wc. Nella realtà la zona soggiorno-letto è stata ulteriormente divisa con una parete in legno e armadiatura ricavando due ambienti separati (abusivi) e vi è presente un muro intero al posto del muretto da 90 cm. Identificazione catastale: foglio 236 particella 34 sub. 713 (catasto fabbricati), zona censuaria U, categoria A/3, classe 3, consistenza 1,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: via Arquà 16, piano: 2- S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: proprietà di terzi su tre lati, ballatoio comune; A.1 cantina, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 2,50 Mq. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 28,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 2,50 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** senza alcun titolo. occupato senza titolo da Capristan Zapata Victor Carlos 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Importo del pignoramento euro , ,00 Data della valutazione: 22/06/2017 Pagina 2 di 8

3 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 03/11/1997 a firma di Notaio Vincenzo D oro ai nn di repertorio, iscritta il 18/11/1997 a l Ufficio del Territorio di Milano 1 ai nn /9541, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: in lire. Importo capitale: in lire ipoteca volontaria attiva, stipulata il 08/08/2008 a firma di Notaio Riccardo Genghini ai nn /9700 di repertorio, iscritta il 13/08/2008 a l Ufficio del Territorio di Milano 1 ai nn. 5979/11266, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: euro ,00. Importo capitale: euro , Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, stipulata il 24/03/2013 a firma di del Tribunale di Milano ai nn di repertorio, trascritta il 20/06/2013 a l Ufficio del Territorio di Milano 1 ai nn /23373, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Verbale di pignoramento immobili derivante da Tribunale di Milano Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 500,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,99 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 08/08/2008 a firma di Notaio Riccardo Genghini ai nn /9699 di repertorio, trascritto il 13/08/2008 a l Ufficio del Territorio di Milano 1 ai nn /31067, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: Pagina 3 di 8

4 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 e 1/2 ( fino al 08/08/2008) 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: Per quanto riguarda la regolarità urbanistica edilizia si è richiesta la documentazione presso l Archivio Storico di Milano il quale ha risposto che non è stata conservata documentazione relativa all immobile di via Arquà 16, già Via Beretta 7 già Comune di Turro. Il fabbricato in cui è ubicato l appartamento oggetto di stima è una costruzione iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967 di cinque piani fuori terra ad uso abitazione ( al piano terreno vi sono i negozi). Come da atto notarile l ultima situazione licenziata risulta essere domanda per il rilascio del permesso di costruire (ex autorizzazione edilizia) ai sensi dell art.33-l.r. 12/05, in data 9 luglio 2008 prot. PG /2008. Tali situazione è risultata comunque difforme rispetto alla situazione attuale. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: MEDIA Nulla si può dire riguardo la conformità urbanistica-edilizia in quanto il Comune di Milano non ha conservato gli atti CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: MEDIA Sono state rilevate le seguenti difformità: Catastalmente trattasi di monolocale al piano secondo composto da soggiorno/letto, cucinotto separato dall ambiente con un muretto di 90 cm e wc. Nella realtà la zona soggiorno-letto è stata ulteriormente divisa con una parete in legno e armadiatura ricavando due ambienti separati (abusivi) e vi è presente un muro intero al posto del muretto da 90 cm. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Per regolarizzare tale situazione occorre abbattimento e smaltimento in discarica della parete in legno e abbattimento e smaltimento in discarica del muro interno per riportare la situazione odierna alla conformità catastale. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Per regolarizzare tale situazione occorre abbattimento e smaltimento in discarica della parete in legno e abbattimento e smaltimento in discarica del muro interno per riportare la situazione odierna alla conformità catastale. :.2.000, CONFORMITÀ URBANISTICA: CRITICITÀ: MEDIA Nulla si può dire riguardo la conformità urbanistica-edilizia in quanto il Comune di Milano non ha conservato gli atti CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o Pagina 4 di 8

5 nella sentenza di fallimento. BENI IN MILANO VIA ARQUÀ 16, QUARTIERE PADOVA - ROTTOLE APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a MILANO Via Arquà 16, quartiere Padova - Rottole, della superficie commerciale di 28,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Nel complesso il fabbricato appare in condizioni di scarso stato manutentivo. Catastalmente trattasi di monolocale al piano secondo composto da soggiorno/letto, cucinotto separato dall ambiente con un muretto di 90 cm e wc. Nella realtà la zona soggiorno-letto è stata ulteriormente divisa con una parete in legno e armadiatura ricavando due ambienti separati (abusivi) e vi è presente un muro intero al posto del muretto da 90 cm. Identificazione catastale: foglio 236 particella 34 sub. 713 (catasto fabbricati), zona censuaria U, categoria A/3, classe 3, consistenza 1,5 vani, rendita 174,30 Euro, indirizzo catastale: via Arquà 16, piano: 2- S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: proprietà di terzi su tre lati, ballatoio comune; DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. SERVIZI scuola elementare asilo nido centro commerciale farmacie università verde attrezzato supermercato cinema spazi verde negozi al dettaglio ospedale COLLEGAMENTI autobus distante 350 m metropolitana distante 1,1 km ferrovia distante 2,9 km aeroporto distante 8,5 km tangenziale distante 2 km al di sopra della media al di sotto della media Pagina 5 di 8

6 QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: pessimo pessimo scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Da interrogazioni fatte su Catasto Energetico non risultano protocollati APE per l'immobile oggetto di valutazione Delle Componenti Edilizie: pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in pvc infissi interni: porta realizzati in legno tamburato portone di ingresso: blindata protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno Degli Impianti: idrico: sottotraccia citofonico: elettrico: sottotraccia e in parte a vista, la tensione è di 220V gas: CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato ACCESSORI: cantina, composto da un vano, sviluppa una superficie commerciale di 2,50 Mq. VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: scarso scarso descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 28,00 x 100 % = 28,00 Totale: 28,00 28,00 Pagina 6 di 8

7 Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Per la stima dell'immobile in questione è stato utilizzato un metodo comparativo diretto, prendendo il più probabile valore di mercato di immobili simili per caratteristiche, condizioni e vetustà in riferimento alla zona stessa e alle zone limitrofe. Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (MAGGIOLINA, PARCO TROTTER, LEONCAVALLO) sono compresi tra i 1600 euro/mq e i 1950 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 1500 euro/mq e 1850 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e decrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a euro/mq. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 28,00 x 1.300,00 = ,00 Valore superficie accessori: 2,50 x 1.300,00 = 3.250, ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Per la stima dell'immobile in questione è stato utilizzato un metodo comparativo diretto, prendendo il più probabile valore di mercato di immobili simili per caratteristiche, condizioni e vetustà in riferimento alla zona stessa e alle zone limitrofe. Come fonte di informazione si è preso l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e il Borsino Immobiliare di Milano e provincia (ultimo numero a disposizione). Da tale ricerca si evince che, i prezzi più probabili delle abitazioni civili economiche nella zona considerata (MAGGIOLINA, PARCO TROTTER, LEONCAVALLO) sono compresi tra i 1600 euro/mq e i 1950 euro/mq secondo l'agenzia del Territorio Osservatorio del Mercato Immobiliare e tra i 1500 euro/mq e 1850 euro/mq secondo il Borsino Immobiliare di Milano e provincia. Tali valori di mercato sono stati parametrati con coefficienti moltiplicativi di ragguaglio e decrementati considerando le condizioni, la posizione e le caratteristiche intrinseche dell'immobile, pertanto si è scelto di utilizzare un valore congruo di mercato pari a euro/mq. Le fonti di informazione consultate sono:, agenzie: del comune stesso, ed inoltre: Borsino immobiliare di Milano e Provincia (ultimo numero a disposizione), l Agenzia del territorio per il comune di Milano DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE: la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore; le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia; Pagina 7 di 8

8 il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione; il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali; il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione; il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare; VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 28,00 2, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Riduzione per arrotondamento:. 767,50 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: data 22/06/2017 il tecnico incaricato MAURIZIO NOBILE Pagina 8 di ,00