TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 198/2017

Transcript

1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 198/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: CRÉDIT AGRICOLE CARIPARMA S.P.A. DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. G. B. Nardecchia CUSTODE: Dott. M. Pozzoli CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/06/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: nicoletta berardi CF:BRRNLT60L55F704Z con studio in MONZA (MB) via palestro, 3 telefono: nikiberardi@alice.it PEC: nicoletta.berardi@archiworldpec.it Pagina 1 di 11

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 198/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a USMATE VELATE Via Milano 5, della superficie commerciale di 43,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento composto da soggiorno con angolo cottura, bagno, disimpegno e camera posto al secondo piano. Lo stato di manutenzione è buono. Il fabbricato in cui è inserito è di antica realizzazione, in generale lo stato di conservazione è buono. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3m..Identificazione catastale: foglio 20 particella 127 sub. 709 (catasto fabbricati), scheda 5/07/2011 MI , categoria A/4, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 142,03 Euro, indirizzo catastale: Via Milano, 5, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: prospetto su Via Milano, prospetto su enti comuni, appartamento di proprietà di terzi, enti comuni, altro appartamento di proprietà di terzi. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 43,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 24/06/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. Pagina 2 di 11

3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria, iscritta il 18/07/2011 a Milano 2 ai nn /18714, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da mutuo fondiario. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 25 anni Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 08/03/2017 a Milano 2 ai nn /17100, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 160,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 600,00 Millesimi condominiali: 57,68 Ulteriori avvertenze: Amministratore Condominio Dott.ssa Silvia Redaelli, tel ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 12/07/2011), con atto stipulato il 12/07/2011 a firma di Notaio Grillo ai nn. 629/484 di repertorio, trascritto il 18/07/2011 a Milano 2 ai nn /47594, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 01/02/1986 fino al 31/03/1988), con atto stipulato il 01/02/1989 a firma di Notaio Barresi ai nn di repertorio, trascritto il 27/02/1988 a Milano 2 ai nn /12906, in forza di atto di compravendita. Meregalli Teresa era proprietaria per 1/1 di parte del terreno su cui sorge il fabbricato in oggetto per mezzo di successione in morte di Meregalli Giuseppe e atto di divisione a rogito trasc. il 26/05/1966 nn / *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6 ciascuno, in forza di denuncia di successione (dal 31/03/1989 fino al 19/08/2004), trascritto il 21/02/1990 a Milano 2 ai nn /12614, in forza di denuncia di successione. Pagina 3 di 11

4 In morte di Spadetto Giovanni. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/6 ciascuno, in forza di denuncia di successione (dal 24/07/2003 fino al 19/01/2004), trascritto il 19/08/2004 a Milano 2 ai nn /64932, in forza di denuncia di successione. In morte di Meregalli Teresa. *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 19/01/2004 fino al 12/07/2011), con atto stipulato il 19/01/2004 a firma di notaio Rottoli ai nn /1973 di repertorio, trascritto il 20/01/2004 a Milano 2 ai nn. 6827/3980, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di divisione (dal 19/01/2004 fino al 19/01/2004), con atto stipulato il 19/01/2004 a firma di Notaio Rottoli ai nn di repertorio, trascritto il 20/01/2004 a Milano 2 ai nn. 6826/3979, in forza di atto di divisione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: DIA N. 1, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di Modifiche interne, presentata il 11/02/2004 con il n di protocollo, rilasciata il 12/03/2004 con il n. 9/2004 di protocollo. Il fabbricato dove è inserito il bene è di vecchia realizzazione e per tanto non ci sono pratiche di riferimento se non quella sopra descritta SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN USMATE VELATE VIA MILANO 5 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a USMATE VELATE Via Milano 5, della superficie commerciale di 43,00 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento composto da soggiorno con angolo cottura, bagno, disimpegno e camera posto al secondo piano. Lo stato di manutenzione è buono. Il fabbricato in cui è inserito è di antica realizzazione, in generale lo stato di conservazione è buono. Pagina 4 di 11

5 L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 2, ha un'altezza interna di 3m..Identificazione catastale: foglio 20 particella 127 sub. 709 (catasto fabbricati), scheda 5/07/2011 MI , categoria A/4, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 142,03 Euro, indirizzo catastale: Via Milano, 5, piano: 2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: prospetto su Via Milano, prospetto su enti comuni, appartamento di proprietà di terzi, enti comuni, altro appartamento di proprietà di terzi. Immobile ristrutturato nel Pagina 5 di 11

6 DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. COLLEGAMENTI autobus distante 200 m. tangenziale distante 2 km al di sopra della media QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sopra della media al di sopra della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in legno e vetrocamera infissi interni: anta a battente realizzati in legno tamburato Pagina 6 di 11

7 manto di copertura: realizzato in tegole in laterizio pareti esterne: costruite in muratura di mattoni pieni, il rivestimento è realizzato in intonaco pavimentazione interna: realizzata in piastrelle in ceramica plafoni: realizzati in stucco spatolato portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in di tipo blindata protezioni infissi esterni: persiane realizzate in legno rivestimento interno: posto in bagno e cucina realizzato in piastrelle in ceramica scale: interna con rivestimento in pietra Degli Impianti: elettrico: sottotraccia conformità: da verificare gas: con tubazioni a vista con alimentazione a metano conformità: da verificare idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale conformità: da verificare termico: autonomo con alimentazione in gas metano i diffusori sono in alluminio conformità: da verificare Pagina 7 di 11

8 CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 43,00 x 100 % = 43,00 Totale: 43,00 43,00 Pagina 8 di 11

9 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: atto di compravendita Data contratto/rilevazione: 12/07/2011 Fonte di informazione: compravendita Descrizione: medesimo Indirizzo: Via Milano, 5 Superfici principali e secondarie: 43 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.418,60 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/06/2018 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: due locali e servizi Indirizzo: Via Donizetti Superfici principali e secondarie: 50 Pagina 9 di 11

10 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.900,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/06/2018 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: 1 locale e servizi Indirizzo: Via Pasubio Superfici principali e secondarie: 45 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.333,33 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/06/2018 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: 2 locali e servizi Indirizzo: Via Casati Superfici principali e secondarie: 60 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.283,33 Euro/mq SVILUPPO VALUTAZIONE: La valutazione si è sviluppata tenendo in considerazione il valore iniziale del bene che risale al 2011, dall'atto si evince che il prezzo al mq. era pari a al mq., considerando che negli ultimi anni il mercato immobiliare ha subito un consistente calo dei valori in virtù della crisi economica che ha generato una notevole diminuzione delle richieste confronto al crescente numero delle offerte, tale valore non è più veritiero. Da un analisi di mercato riferito alle richieste economiche degli annunci immobiliari attualmente pubblicati ne consegue che il valore attuale si attesta tra i 1900/1300 al mq. per immobili di pari metratura, nella stessa via e della stessa epoca di realizzazione. Considerato, infine, il tipo di vendita a cui il bene è destinato, di tipo forzato e non di mercato libero, si ritiene che la valutazione dell'appartamento al mq. è pari a CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 43,00 x 1.000,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le informazioni esposte riguardano l'accertamento della conformità edilizia, della conformità Pagina 10 di 11

11 catastale, della continuità delle trascrizioni riguardo la proprietà del bene e i costi di gestione condominiali. Tutte le informazioni sopra elencate sono state acquisite presso i pubblici uffici di competenza. Quindi il criterio di valutazione adottato ha tenuto conto dell'esito delle notizie raccolte, inoltre sulla scorta del rilievo eseguito in sede di sopralluogo si è dedotta la superficie commerciale del bene, si è preso atto della zona in cui esso è inserito considerando i servizi offerti. Successivamente sono state valutate le condizioni del fabbricato e il suo stato di manutenzione, in particolare si è valutato l'unità oggetto di stima analizzando le finiture e la presenza degli impianti e il loro stato di conservazione. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Usmate Velate VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 43,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 24/06/2018 il tecnico incaricato nicoletta berardi Pagina 11 di 11