TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 51/2017

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 51/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: CONDOMINIO BELFIORE DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Romito Simone CUSTODE: Dott. Redaelli Ruggero CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 13/11/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DOTT. GEOM. FABRIZIO PRATI CF:PRTFRZ72C31F205S con studio in MONZA (MB) VIA CASTELFIDARDO 8 telefono: fabrizio@studioprati.eu PEC: fabrizio.prati@geopec.it Pagina 1 di 9

2 TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 51/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a VILLASANTA VIA Don Gaetano Galli 4, della superficie commerciale di 96,87 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento al primo piano nel centro storico di Villasanta in un contesto della metà degli anni '60 ristrutturato nel 2008 composto da sala da pranzo con ancolo cottura, soggiorno, due camere da letto un bagno ed un ripostiglio. Completano l'unità un piccolo balcone ed una cantina. Complessivamente l'unità si presenta funzionale in discete condizioni di manutenzione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale: foglio 12 particella 344 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6 vani, rendita 480,30 Euro, indirizzo catastale: Via Don Gaetano Galli n.4, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini: - dell'appartamento da nord in senso orario: prospetto su particella 357, prospetto su particella 358, prospetto su via G. Galli, vano scala comune; - della cantina enti comuni per due lati, proprietà di terzi, terrapieno comune. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 96,87 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si ,00 trova: Data della valutazione: 13/11/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO ***, la detenzione è iniziata dal 12/12/2014 stabilita attraverso assegnazione casa coniugale. la detenzione è iniziata dal 12/12/2014 stabilita attraverso provvedimento di assegnazione della casa coniugale RG 10208/2014 del Tribunale di Monza non trascritta presso i pubblici registri. Il provvedimento di assegnazione della casa coniugale non è opponibile al terzo acquirente vista Cass. n. 7776/2016, a mente della quale in materia di assegnazione della casa familiare, l'art. 155 quater c.c. (applicabile "ratione temporis"), laddove prevede che "il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'art. 2643" c.c., va interpretato nel senso che entrambi non hanno effetto riguardo al creditore ipotecario che abbia acquistato il suo Pagina 2 di 9

3 diritto sull'immobile in base ad un atto iscritto anteriormente alla trascrizione del provvedimento di assegnazione, il quale perciò può far vendere coattivamente l'immobile come libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Assegnazione casa comiugale, stipulata il 12/12/2014 a firma di Tribunale di Monza ai nn /2014 di repertorio, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario. La formalità non trascritta sull'immobile è riferita solamente a provvedimento di assegnazione non opponibile al terzo acquirente 4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 14/07/2008 a firma di Notaio Carbone ai nn /21658 di repertorio, registrata il 28/07/2008 a Desio 2 ai nn T, iscritta il 29/07/2008 a Milano 2 ai nn /25431, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 19 anni e 11 mesi ipoteca volontaria cancellata, iscritta il 02/08/2005 a Milano 2 ai nn /31841, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. La cancellazione è avvenuta in data 29 Agosto Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 11/05/2002 a Milano 2 ai nn /32849, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario pignoramento, stipulata il 18/01/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn /17980 di repertorio, trascritta il 23/01/2017 a Milano 2 ai nn. 7317/4636, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da atto giudiziario Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Pagina 3 di 9

4 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: ,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: ,34 Millesimi condominiali: 47,545 Ulteriori avvertenze: Amministratore di condominio: STUDIO ZAMBONI - TEL:039/ mail: anna@zambonistudio.com 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 14/07/2008), con atto stipulato il 14/07/2008 a firma di Notaio Carbone ai nn /21657 di repertorio, registrato il 28/07/2008 a Desio 2 ai nn T, trascritto il 29/07/2008 a Milano 2 ai nn /57208, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1 ( fino al 11/05/2001) *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione di Colombo Giovanna (dal 11/05/2001 fino al 22/07/2005), con atto stipulato il 11/05/2001, registrato il 23/02/2004 a Monza ai nn. 53 vol 532, trascritto il 11/05/2004 a Milano 2 ai nn /32915, in forza di denuncia di successione di Colombo Giovanna. Accettazione tacita di eredità in morte di Colombo Giovanna trascritta in data 02/08/2005 n.n /62835 *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 22/07/2005 fino al 14/07/2008), con atto stipulato il 22/07/2005 a firma di Notaio D'Amato ai nn /3283 di repertorio, trascritto il 02/08/2005 a Milano 2 ai nn /62831, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Nulla osta per opere edilizie N. 12/65, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di costruzione di casa di abitazione, rilasciata il 29/05/1962, agibilità del 04/07/1964 Concessione edilizia in sanatoria (Art.13 L.28/2/85 N.47) N. 15/08, intestata a *** DATO OSCURATO ***, per lavori di opere interne, presentata il 04/03/2008 con il n di protocollo, rilasciata il 11/04/ SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera n. 156 e 157 dell' 6 e 8 Marzo 2012, 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: Pagina 4 di 9

5 L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: (normativa di riferimento: PGT vigente approvato con delibera di C.C. n. 156 e 157 dell' 6 e 8 Marzo 2012) 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN VILLASANTA VIA DON GAETANO GALLI 4 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a VILLASANTA VIA Don Gaetano Galli 4, della superficie commerciale di 96,87 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento al primo piano nel centro storico di Villasanta in un contesto della metà degli anni '60 ristrutturato nel 2008 composto da sala da pranzo con ancolo cottura, soggiorno, due camere da letto un bagno ed un ripostiglio. Completano l'unità un piccolo balcone ed una cantina. Complessivamente l'unità si presenta funzionale in discete condizioni di manutenzione. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 2,70.Identificazione catastale: foglio 12 particella 344 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 6 vani, rendita 480,30 Euro, indirizzo catastale: Via Don Gaetano Galli n.4, piano: T-S1, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: Confini: - dell'appartamento da nord in senso orario: prospetto su particella 357, prospetto su particella 358, prospetto su via G. Galli, vano scala comune; - della cantina enti comuni per due lati, proprietà di terzi, terrapieno comune. L'intero edificio sviluppa 5 piani, 4 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Villa Reale di Monza. SERVIZI farmacie municipio negozi al dettaglio spazi verde eccellente Pagina 5 di 9

6 teatro scuola per l'infanzia scuola elementare asilo nido COLLEGAMENTI autobus distante 600 mt. ferrovia distante 700 mt QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Componenti Edilizie: infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio infissi interni: anta singola realizzati in legno tamburato pavimentazione interna: realizzata in laminato parquet incollato portone di ingresso: blindato protezioni infissi esterni: tapparelle. motorizzate Degli Impianti: citofonico: audio conformità: non rilevabile condizionamento: autonomo (predisposizione) con alimentazione a elettrico con diffusori in split conformità: non rilevabile. presenza di uno monosplit in una camera da letto gas: sopratraccia con alimentazione a metano conformità: non rilevabile elettrico: sottotraccia, la tensione è di 220V conformità: non rilevabile termico: centralizzato con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi in alluminio conformità: non rilevabile. dotato di valvole termostatiche e contabilizzatori di calore CLASSE ENERGETICA: Pagina 6 di 9

7 [Valore stimato sulla base delle caratteristiche del fabbricato KWh/m²/anno] CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Appartamento 94,65 x 100 % = 94,65 Balcone 2,64 x 30 % = 0,79 Cantina 5,70 x 25 % = 1,43 Totale: 102,99 96,87 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Tre locali con giardino Indirizzo: Via A.Negri Superfici principali e secondarie: 85 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.705,88 Euro/mq COMPARATIVO 2 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Tre locali Indirizzo: Piazza Martiri della Libertà Superfici principali e secondarie: 100 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.950,00 Euro/mq COMPARATIVO 3 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Tre locali ristrutturato Indirizzo: Via Garibaldi Pagina 7 di 9

8 Superfici principali e secondarie: 95 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 1.778,95 Euro/mq COMPARATIVO 4 Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Tre locali ristrutturato Indirizzo: Via Garibaldi Superfici principali e secondarie: 90 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 2.211,11 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: OMI Agenzia delle Entrate 1 semestre 2018 Valore minimo: 1.350,00 Valore massimo: 1.950,00 FIMAA Milano 1 semestre 2018 Valore minimo: 1.600,00 Valore massimo: 2.100,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Metodo sintetico comparativo basato sui valori di mercato rilevati da compravendite avvenute di recente in zona e dall'andamento del mercato riferito gli ultimi anni. Premesso che la stima deve riferirsi alla data odierna ed avuto riguardo alla natura e destinazione del bene, il sottoscritto ha individuato tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendo altresì accurate indagini presso operatori della zona interessata, onde avere a disposizione ampi e attendibili elementi di confronto. Si evidenzia che il mercato immobiliare a causa della forte crisi economica ancora in corso ha subito una consistente flessione nelle transazioni e sul valore medio al mq. di mercato in particolare nei comuni dell'interland milanese. Il mercato immobiliare residenziale del nord Italia nel 1 trimestre 2018 evidenzia un miglioramento del mercato immobiliare nazionale rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente del 4,3%. Tramite indagini presso operatori della zona interessata si è rilevato che nel mese di Luglio 2018 i prezzi per immobili nuovi/ristrutturati hanno un prezzo medio di rispetto ad registrati il mese di Luglio 2017 (con un decremento del 2,89% in un anno). Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Villasanta, ufficio del registro di Desio, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Villasanta, agenzie: Villasanta, osservatori del mercato immobiliare OMI Agenzia delle Entrate 1 semestre 2018, ed inoltre: FIMAA Milano 1 semestre 2018 Pagina 8 di 9

9 VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 96,87 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 data 13/11/2018 il tecnico incaricato DOTT. GEOM. FABRIZIO PRATI Pagina 9 di 9