TRIBUNALE ORDINARIO - URBINO 34/2017

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1 TRIBUNALE ORDINARIO - URBINO ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 34/2017 PROCEDURA PROMOSSA DA: BANCA POPOLARE VALCONCA SOCIETÀ COOPERATIVA PER AZIONI DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 14/09/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: FERRUCCIO FARINI CF:FRNFRC62P18A632Y con studio in FERMIGNANO (PU) V. MONTE PETRANO 3 telefono: fax: ferruccio@arfa.it PEC: ferruccio.farini@pecgeometripu.it Pagina 1 di 8

2 TRIBUNALE ORDINARIO - URBINO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 34/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A appartamento a PETRIANO via Roma 255, della superficie commerciale di 221,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di una edificio posto su tre livelli di piano comprendente un'unica unità immobiliare edificato su lotto di terreno esclusivo, con accesso pedonale e carrabile su Via Roma; l'alloggio è costituito da locale pranzo/cucina, due camere, disimpegno, bagno e ripostiglio a piano terra, da due camere, due ripostigli, due disimpegni, bagno e terrazzo al piano primo, da tre locali ripostiglio al piano sottotetto. La costruzione è ubicata nel centro della frazione di Gallo di Petriano, costituito da tipologie edilizia a villette mono o bifamiliari di simili caratteristiche e da palazzine a più alloggi; la costruzione ha forma rettangolare, rifinita esternamente con intonaco ed alcune porzioni di mattonelle a vista, tetto a padiglione, tettoia in legno e coppi nel lato fronte ingresso; gli spazi esterni in parte sono pavimentati con gettata di cemento, in parte sistemati con breccino ed in parte a prato; le condizioni manutentive generali sono di livello medio. In corrispondenza del primo solaio sul fianco destro dell'edificio guardando dall'antistante Via Roma, fuoriescono delle forcelle in ferro (ormai ossidato), predisposte per la realizzazione futura di una scala esterna. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra-primo-sottotetto, ha un'altezza interna di 2.90.Identificazione catastale: foglio 4 particella 1656 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita 418,33 Euro, indirizzo catastale: via Roma n. 255, piano: T-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: proprietà Olivieri, Via Roma L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra,. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 221,00 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Data della valutazione: 14/09/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di Pagina 2 di 8

3 proprietario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 05/04/2006 a firma di Venturni Pasquale ai nn. Rep /17611 di repertorio, iscritta il 06/04/2006 a Urbino ai nn. 830 Reg. Part., a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario. Importo ipoteca: ,00. Importo capitale: ,00. Durata ipoteca: 18 anni. Annotazione per erogazione e saldo del 25/01/2008 al n. 165 Reg. Part Pignoramenti e sentenze di fallimento: pignoramento, trascritta il 23/05/2017 a Urbino ai nn Reg. Part., a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 05/04/2006), con atto stipulato il 05/04/2006 a firma di Venturni Pasquale ai nn. Rep di repertorio, trascritto il 06/04/2006 a Urbino ai nn Reg. Part., in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di atto di compravendita (dal 05/04/2006), con atto stipulato il 05/04/2006 a firma di Venturini Pasquale ai nn. Rep di repertorio, trascritto il 06/04/2006 a Urbnino ai nn Reg. Part., in forza di atto di compravendita Pagina 3 di 8

4 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 07/12/2001 fino al 05/05/2006), registrato il 08/02/2006 a Urbino ai nn. Volume 394 n. 18, in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 07/12/2001 fino al 05/04/2006), registrato il 14/02/2006 a Urbino ai nn. Volume 394 n. 18, in forza di denuncia di successione *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/3, in forza di denuncia di successione (dal 07/12/2001 fino al 05/04/2006), registrato il 14/02/2006 a Urbino ai nn. Volume 394 n. 18, in forza di denuncia di successione 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: DIA N del DIA N. Var del DIA N. Var N. Richiesta Agibilità del SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: L'immobile risulta conforme.. L'unica incongruenza riscontrata (non ritenuta difformità) riguarda la posizione del cancello carrabile di accesso alla proprietà, indicato al centro della recinzione presente su Via Roma nel progetto depositato, ma in realtà realizzato più verso sinistra di qualche metro, in adiacenza all'accesso carrabile 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: L'immobile risulta conforme CONFORMITÀ URBANISTICA: L'immobile risulta conforme CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ Pagina 4 di 8

5 BENI IN PETRIANO VIA ROMA 255 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A appartamento a PETRIANO via Roma 255, della superficie commerciale di 221,00 mq per la quota di: 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) 1/2 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Trattasi di una edificio posto su tre livelli di piano comprendente un'unica unità immobiliare edificato su lotto di terreno esclusivo, con accesso pedonale e carrabile su Via Roma; l'alloggio è costituito da locale pranzo/cucina, due camere, disimpegno, bagno e ripostiglio a piano terra, da due camere, due ripostigli, due disimpegni, bagno e terrazzo al piano primo, da tre locali ripostiglio al piano sottotetto. La costruzione è ubicata nel centro della frazione di Gallo di Petriano, costituito da tipologie edilizia a villette mono o bifamiliari di simili caratteristiche e da palazzine a più alloggi; la costruzione ha forma rettangolare, rifinita esternamente con intonaco ed alcune porzioni di mattonelle a vista, tetto a padiglione, tettoia in legno e coppi nel lato fronte ingresso; gli spazi esterni in parte sono pavimentati con gettata di cemento, in parte sistemati con breccino ed in parte a prato; le condizioni manutentive generali sono di livello medio. In corrispondenza del primo solaio sul fianco destro dell'edificio guardando dall'antistante Via Roma, fuoriescono delle forcelle in ferro (ormai ossidato), predisposte per la realizzazione futura di una scala esterna. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra-primo-sottotetto, ha un'altezza interna di 2.90.Identificazione catastale: foglio 4 particella 1656 sub. 1 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 1, consistenza 9 vani, rendita 418,33 Euro, indirizzo catastale: via Roma n. 255, piano: T-1-2, intestato a *** DATO OSCURATO *** Coerenze: proprietà Olivieri, Via Roma L'intero edificio sviluppa 3 piani, 3 piani fuori terra,. Immobile ristrutturato nel DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Delle Strutture: strutture verticali: costruite in muratura solai: laterocemento Pagina 5 di 8

6 scale interne: a due rampe realizzate in cemento rivestito di pietra balconi: costruiti in cemento intonacato Delle Componenti Edilizie: rivestimento esterno: realizzato in intonaco di cemento infissi esterni: finestre realizzati in legno manto di copertura: realizzato in legno e manto in laterizio protezioni infissi esterni: persiane e tapparelle realizzate in alluminio e pvc pavimentazione interna: realizzata in mattonelle in ceramica e graniglia infissi interni: porte realizzati in legno tamburato rivestimento interno: posto in pareti e soffitti realizzato in intonaco portone di ingresso: due ante realizzato in legno e vetro rivestimento interno: posto in bagni e cucina realizzato in ceramica Degli Impianti: elettrico: tradizionale funzionante termico: tradizionale con alimentazione in gas i diffusori sono in acciaio idrico: tradizionale funzionante, la rete di distribuzione è realizzata in pubblico acquedotto fognatura: tradizionale funzionante al di sotto della media al di sotto della media al di sotto della media CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale Totale consistenze 221,00 x 100 % = 221,00 Totale: 221,00 221,00 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. SVILUPPO VALUTAZIONE: Nella valutazione del più probabile prezzo di mercato dell immobile oggetto di stima ci si è attenuti al criterio dell ordinarietà, nel senso che il giudizio di stima deriva dalla media dei dati raccolti, scartando quelli che si discostano in maniera sensibile dai valori medi. Il metodo di stima assunto è quello sintetico comparativo dove il parametro di riferimento è il Pagina 6 di 8

7 prezzo per metro quadrato di superficie commerciale. L indagine per il reperimento di dati utili per la determinazione del più probabile prezzo di mercato è stata condotta attraverso informazioni assunte presso operatori economici ed intermediari immobiliari, consultazione dei valori medi determinati dall agenzia del territorio, prezzi di compravendita di beni simili avvenute nella zona. Si è posto a base della comparazione un opportuna serie di parametri riguardanti, nel caso in esame, la posizione, l esposizione, l altezza dei piani, le caratteristiche dei materiali, nonché lo stato di manutenzione dell edificio. In riferimento a quanto esposto è stato fissato il seguente valore a mq. di superficie commerciale : 750,00 CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 221,00 x 750,00 = ,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Pesaro, ufficio del registro di Urbino, conservatoria dei registri immobiliari di Urbino, ufficio tecnico di Petriano VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 221,00 0, , , , ,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,00 Pagina 7 di 8

8 data 14/09/2018 il tecnico incaricato FERRUCCIO FARINI Pagina 8 di 8