TRIBUNALE DI SULMONA CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata promossa da: Xxxxxxx Xxxxx domiciliata in Sulmona Piazza Plebiscito n. 11 N. Gen. Rep. 000045/06 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Gregorio Liberatore iscritto all'albo della provincia di L'Aquila al N. 69 iscritto all'albo del Tribunale di Sulmona al N. 33 C.F. LBRGGR48M27H166D-P.Iva 00612350660 con studio in Raiano (L'Aquila) Via Corfinio n 8 telefono: 086472564 cellulare: 3383379341 fax: 086472564 email: grelib@tin.it 1
Beni in Sulmona (L'Aquila) Via Potenza s.n.c. Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Sulmona (L'Aquila) Via Potenza s.n.c.. Composto da Appartamento di civile abitazione e fondaco di pertinenza al piano seminterrato. posto al piano quarto sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 134,95 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Xxxxxx Xxxx foglio 38 mappale 1134 subalterno 28, categoria A02, classe 4, superficie catastale 125, composto da vani 6,5, posto al piano S1-4, -rendita: 469,98. A.1. Cantina. B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Sulmona (L'Aquila) Via Potenza s.n.c.. Composto da Box per posto auto pertinenziale dell'abitazione. posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 23,12 Identificato al catasto fabbricati: intestata a XXXXXXXXX foglio 38 mappale 1134 subalterno 20, categoria C/6, classe 13, composto da vani 19, posto al piano T, -rendita: 57,89. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: I beni oggetto della presente esecuzione immobiliare si trovano in Comune di Sulmona. Proprietario è il debitore esecutato. Fanno parte di un complesso di tre edifici: 2
-Fabbricato "A", dove si trova il bene oggetto dell'esecuzione, formato da 10 appartamenti (due per piano) con rispettivi fondaci e garage di proprietà. Parti condominiali sono il vano scale con ascensore, locale autoclave, locale centrale elettrica con contatori, due porticati e due sale di riunione condominiali; -Fabbricato "B" e "C" identici. Sono formati ciascuno da: 20 appartamenti (quattro per piano) con rispettivi fondaci e garage di proprietà. Parti condominiali sono due vani scale con due ascensori e tutti gli altri locali condominiali come per il fabbricato "A". I tre fabbricati sono disposti a forma di "U" con al centro (lato nord-ovest) il fabbricato "A". Il lotto occupa una superficie di mq.5.111. La superficie coperta complessiva è di mq.1.266. I piani complessivi sono sette di cui: il piano interrato destinato a garage, fondaci, locali autoclave e locale contatori; il piano terra destinato a garage, porticati e sale condominiali; i restanti cinque piani destinati ad appartamenti. La maggior parte della superficie restante è destinata a strade e parcheggi (mq. 2.545 circa) e solo una piccola parte a verde (mq. 1.300). I parcheggi esterni sono in prevalenza antistanti le porte di accesso ai garage e, per questo, utilizzabili solo dai rispettivi proprietari delle autorimesse. Considerata l'obbligatorietà di un parcheggio pertinenziale si deduce che i beni oggetto dell'esecuzione, appartamento più autorimessa, dovranno formare un unico lotto. L'intero complesso è stato realizzato dalla Società "X XX XXXX società cooperativa" costituita a rogito del Notaio Giuseppe Gaudiosi di Sulmona in data 9 febbraio 1983 rep 38312. La Società ha per oggetto la costruzione di case popolari ed economiche da assegnare ai soci. Il terreno edificato, foglio 38 particella 1134 di mq. 5.111, veniva ricevuto prima in concessione dal Comune di Sulmona per il solo diritto di superficie per 99 anni con atto del Notaio Gaudiosi del 23 ottobre 1986 rep. 44237 e successivamente il diritto di superficie è stato trasformato in diritto di proprietà dal Dottor Orlando Ciocca, Segretario Generale del Comune di Sulmona, in data 12 nottobre 2001 rep. 3775. Su detta area la cooperativa ha realizzato i tre fabbricati sopra descritti con regolari Concessioni Edilizie del Comune di Sulmona: -C.E. n.142 del 18 luglio 1986; -C.E. n.49 del 4 agosto 1987; -C.E. n.377 del 13 ottobre 1988. Ultimati i fabbricati è stata richiesta e rilasciata l'abitabilità in data 31 dicembre 1988 n.1377 del Registro atti del Sindaco. In data 29 dicembre 2005, con atto di assegnazione di alloggi cooperativi redatto dal Notaio Cesira De Michele rep. n.28895 raccolta n.10666 registrato a Sulmona il 19 gennaio 2006 al n. 28 serie 1, la Cooperativa ha proceduto a cedere la proprietà ai singoli soci. ASSEGNAZIONE DEI BENI OGGETTO DELL'ESECUZIONE Al socio XXX XXXX (iscritto al n. xx del Libro Soci) sono stati ceduti i seguenti immobili con tutti i diritti, pertinenze ed accessori, posti nel Comune di Sulmona, in via Giovanni da Sulmona n.13, facenti parte della palazzina "A" e precisamente: -porzione di fabbricato costituita da appartamento, contraddistinto con il numero interno 7 (sette), composto da corridoio, disimpegno, cucina, quattro vani, bagno, w.c. e balconi al quarto piano, con annesso locale fondaco al piano seminterrato e da pertinenziale locale garage al piano terra, il tutto riportato nel N.C.E.U. al foglio 38 come segue: -particella 1134 sub. 28, Via Potenza, piano S1-4, interno 7, scala A, categoria A/2, classe 4, vani 6,5, Rendita Catastale Euro 469,98; -particella 1134 sub. 20, Via Potenza, piano T, scala A, categoria C/6, classe 13, mq. 19, Rendita Catastale Euro 57,89, il tutto come da accatastamento dell'ing. Guglielmo Di Loreto del 14 novembre 1988. L'abitazione confina con pianerottolo condominiale e le particelle 1134 subalterni 29 e 26, salvo altri; il fondaco confina con le particelle 1134 subalterni 30 e 26 e corridoio condominiale, salvo altri; il garage confina con le particelle 1134 subalterni 21, area di manovra e area condominiale, salvo altri. Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico locale con parcheggi ottimi. Servizi della zona: asilo nido (buono), centro commerciale (ottimo),farmacie (buono). la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali i principali centri limitrofi sono Pescara - Roccaraso, le attrazioni paesaggistiche presenti sono: Parco della Maiella, le attrazioni storiche presenti sono: Centro Storico di Sulmona. Collegamenti pubblici (km): autobus (0,300), ferrovia (3), autostrada (10), aeroporto (65). 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da XXXX XXXXX in qualità di proprietario del bene Il Sig. Xxxxx xxxxx nell'atto di acquisto dell'alloggio ha dichiarato di essere coniugato in regime di separazione dei beni. 3
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Nessuna 4.2.2. Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto di pignoramento immobiliare a favore di Xxxxxx Xxxxxx contro Xxxxxx Xxxxxxxx con atto registrato a Sulmona in data 03/11/2006 ai nn. 791 trascritto a L'Aquila in data 22/11/2006 ai nn. 29148/17853 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: La divisione interna dell'appartamento presenta modifiche rispetto a quanto riportato in catasto ed, in particolare, non è riportato un pilastro interno al soggiorno-pranzo. Regolarizzabili mediante Variazione catastale La variazione con la causale per diversa distribuzione interna è stata regolarizzata in catasto in data 19 aprile 2007 protocollo n. AQ0171551dopo l'autorizazione del Giudice Dott. Lorenzo Ferri. Riferito limitatamente a: La variazione riguarda solo parte del lotto e precisamente l'appartamento riportato in catasto al foglio 38 particella n.1134 sub. n.28. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 472,32 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: Xxxxx Xxxx proprietario dal 29/12/2005 ad oggi in forza di atto di assegnazione a firma di Cesira De Michele in data 29/12/2005 ai nn. 28895 registrato a Sulmona in data 19/01/2006 ai nn. 28 serie 1 trascritto a L'Aquila in data 28/01/2006 ai nn. 2243/1346 6.2 Precedenti proprietari: "Xxxxx xx Xxxxx società cooperativa a r.l. proprietario dal 23/10/1986 al 12/10/2001 in forza di cessione di diritto di superficie a firma di Giuseppe Gaudiosi in data 23/10/1986 ai nn. 44237 registrato a Sulmona in data 28/10/1986 ai nn. 1136 trascritto a L'Aquila in data 05/12/1986 ai nn. 15900/13034 "X Xx Xxxxx società cooperativa a r.l." proprietario dal 12/10/2001 al 15/01/2002 in forza di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà a firma di Orlando Ciocca in data 12/10/2001 ai nn. 3775 registrato a Sulmona in data 22/10/2001 ai nn. 997 trascritto a L'Aquila in data 14/12/2001 ai nn. 16132/20717 " X Xx Xxxxx società cooperativa a r.l." proprietario dal 15/01/2002 al 29/12/2005 in forza di atto di rettifica a firma di Orlando Ciocca in data 15/01/2002 trascritto a L'Aquila in data 15/01/2002 ai nn. 444/534 7. PRATICHE EDILIZIE: P.E. per lavori di Costruzione di tre fabbricati per civile abitazione per complessivi 55 alloggi. intestata a Società Cooperativa Edilizia " X Xx Xxxxx a r.l.. Concessione Edilizia n. 142 presentata in data 06/04/1986-n. prot. 6425 rilasciata in data 18/07/1986-n. prot. 13004 P.E. per lavori di Variante al progetto di costruzione di tre fabbricati per ridimensionamento del numero degli alloggi da 55 a 50 al fabbricato "A" e diverso posizionamento del vano scale del fabbricato "B" e "C". intestata a Società Cooperativa Edilizia " X Xx Xxxxx " a r.l.. Concessione Edilizia 49 presentata in data 23/02/1987-n. prot. 3001 rilasciata in data 04/08/1987-n. prot. 13989 4
P.E. per lavori di Realizzazione di tramezzature interne e di due finestre per piano nel vano scala. intestata a Società Cooperativa Edilizia " X Xx Xxxxx " a r.l.. Concessione Edilizia n. 377 presentata in data 15/09/1988-n. prot. 17680 rilasciata in data 13/10/1988-n. prot. 19772 l'gibilità è stata rilasciata in data 31/12/1988-n. prot. 1377 Descrizione appartamento di cui al punto A Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Sulmona (L'Aquila) Via Potenza s.n.c.. Composto da Appartamento di civile abitazione e fondaco di pertinenza al piano seminterrato. posto al piano quarto sviluppa una superficie lorda complessiva, esclusi gli accessori, di circa mq 134,95 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Xxxxx Xxxxxx foglio 38 mappale 1134 subalterno 28, categoria A02, classe 4, superficie catastale 125, composto da vani 6,5, posto al piano S1-4, rendita: 469,98. L'edificio è stato costruito nel periodo dal 1986 al 1988, ristrutturato mai L'unità immobiliare è identificata con il numero palazzina "A" interno 7 di interno, ha un'altezza interna di circa cm. 270. Appartamento realizzato in zona di edilizia economica e popolare in Sulmona, via Potenza s.n.c., che fa parte della palazzina "A". E' formato da: - PIANO SEMINTERRATO: un fondaco di mq. 5,50. Si accede dal vano scale percorrendo un corridoio. Il locale è piccolo con dimensioni di m.(1,82x3,02), ha pavimento in cemento, pareti non rifinite, illuminazione ed areazione attraverso una piccola finestra a bocca di lupo munita al piano terra di griglia; -PIANO QUARTO: abitazione formata da una zona ingresso e disimpegno che forma un locale unico con il soggiornopranzo. Unica differenza è il soffitto ribassato dell'ingresso che è di m. 2,50 mentre il soggiorno-pranzo e tutti i rimanenti locali hanno altezza di m. 2,70. Altro locale della zona giorno è la cucina. La zona notte è formata da un corridoio che permette l'accesso ad una camera matrimoniale e due camere singole. Sono presenti due bagni di cui uno interno alla camera matrimoniale. Sul fronte e sul retro sono stati realizzati due balconi. La superficie utile dell'alloggio è di mq.99,80, la superficie lorda è di mq.117,56, la superficie dei balconi è di mq.17,39. L'appartamento ha rifiniture di qualità ottima e senz'altro superiori a quelle dell'edilizia economica. Unico problema è il pavimento che si è staccato dal massetto sottostante in più parti del soggiorno-pranzo. Alcune mattonelle, in grès ceramico delle dimensioni di cm.(40x40), si sono lesionate. I necessari lavori di ristrutturazione consistono nella rimozione del pavimento e posa in opera di nuove mattonelle. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona P.E.E.P. Norme tecniche ed indici: Il lotto ha esaurito la sua capacità edificatoria. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Civile abitazione Sup. reale lorda 117,56 Sup. reale netta 99,80 Volume reale 352,68 0,00 0,00 Sup. reale lorda 117,56 0,00 Sup. reale netta 99,80 0,00 Volume reale 352,68 0,00 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a., condizioni: ottime. Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: ottime. Travi: materiale: c.a., condizioni: ottime. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: ottime. Copertura: tipologia: a falde, materiale: c.a., condizioni: ottime. Scale: tipologia: a rampe parallele, materiale: c.a., ubicazione: interna, servoscala: presente ascensore, condizioni: ottime. Balconi: materiale: c.a., condizioni: ottime. 5
Componenti edilizie e costruttive: Cancello: tipologia: scorrevole, materiale: acciaio, apertura: elettrica, condizioni: ottime. Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione: tapparelle, materiale protezione: alluminio, condizioni: ottime. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone. Manto di copertura: materiale: tegole in cotto, coibentazione: guaina bituminosta, condizioni: buone. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni forati, coibentazione: pannelli termo assorbenti, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone. Pavim. Esterna: materiale: mattonelle di cemento, condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: da ristrutturare. Rivestimento: ubicazione: cucina e bagni, materiale: grès ceramico, condizioni: buone. Portone di ingresso: tipologia: anta singola a battente, materiale: alluminio, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone. Scale: posizione: a rampe parallele, rivestimento: marmo, condizioni: buone. Impianti: Ascensore: tipologia: a fune, condizioni: ottime, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Citofonico: tipologia: audio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: ottime, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Fognatura: tipologia: mista, rete di smaltimento: tubi in PVC, recapito: collettore o rete comunale, ispezionabilità: buona, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale più autoclave con serbatoi e pompe, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Telefonico: tipologia: sottotraccia, centralino: presente, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. Accessori: A.1. Cantina: è posto al piano seminterrato, è composto da un piccolo locale. Sviluppa una superficie complessiva di 5,50 Destinazione urbanistica: fondaco accessorio all'abitazione Descrizione box singolo di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di box singolo sito in Sulmona (L'Aquila) Via Potenza s.n.c.. Composto da Box per posto auto pertinenziale dell'abitazione. posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 23,12 Identificato al catasto fabbricati: intestata a Xxxxx Xxxxx foglio 38 mappale 1134 subalterno 20, categoria C/6, classe 13, composto da vano di mq. 19, posto al piano T, -rendita: 57,89. L'edificio è stato costruito nel periodo dal 1986 al 1988, ristrutturato nel : mai L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa cm. 270. 6
L'autorimessa è un box auto di stretta pertinenza dell'abitazione. E' di forma rettangolare con dimensioni m.(3,16x6,32). Ha superficie effettiva pari a mq. 19,96, altezza m.2,70, volume netto mc.53,89. Le pareti sono solo parzialmente intonacate, il pavimento è un massetto lisciato in calcestruzzo, la porta di accesso è una basculante in lamiera zincata. Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: l'immobile è identificato nella zona P.E.E.P. Norme tecniche ed indici: Il lotto ha esaurito la sua capacità edificatoria. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Autorimessa Sup. reale netta 19,96 0,00 0,00 Volume reale 53,89 0,00 0,00 Sup. reale lorda 23,12 0,00 0,00 Sup. reale lorda 23,12 0,00 Sup. reale netta 19,96 0,00 Volume reale 53,89 0,00 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a., condizioni: ottime. Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: ottime. Travi: materiale: c.a., condizioni: ottime. Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e completamento in opera, condizioni: buone. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: basculante, materiale: lamiera zincata, protezione: nessuna, condizioni: buone. Pavim. Interna: materiale: battuto di cemento, condizioni: sufficienti. Accessori: 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Il criterio di stima utilizzato deriva dalla raccolta delle informazioni da tutte le fonti disponibili per riuscire a determinare il più probabile valore di mercato del bene. Si è giunti alla conclusione che il valore di mercato è di. 2.000,00 al mq. per la superficie utile abitabile,. 1.000,00 al mq. per i locali accessori diretti dell'abitazione e per l'autorimessa,. 500,00 al mq. per balconi. I suddetti valori comprendono le quote di proprietà relative alle parti condominiali. Applicando i valori trovati per le singole consistenze si ottiene: -Superficie utile abitabile mq. 99,80 x./mq. 2.000,00 =. 199.600,00; -Superficie accessori (fondaco) mq. 5,50 x./mq. 1.000,00 =. 5.500,00; -Superficie balconi mq. 17,39 x./mq. 500,00 =. 8.695,00; -Superficie utile autorimessa mq. 19,96 x./mq. 1.000,00 =. 19.960,00; -TOTALE IMPORTO DEL LOTTO STIMATO....... 233.755,00. =========================================================== 8.2. Fonti di informazione Catasto di Sulmona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di L'Aquila, ufficio tecnico di Sulmona, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari di Sulmona che hanno trattato compravendite di beni simili. 8.3. Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica a vista dell'intero corpo: Peso ponderale: 1 -Valore corpo: 213.795,00 -Valore accessori: 0,00 -Valore complessivo intero: 213.795,00 -Valore complessivo diritto e quota: 213.795,00 7
-Valore corpo: 0,00 -Valore accessori: 0,00 -Valore complessivo intero: 0,00 -Valore complessivo diritto e quota: 0,00 B. box singolo Stima sintetica a vista dell'intero corpo: Peso ponderale: 1 -Valore corpo: 19.960,00 -Valore accessori: 0,00 -Valore complessivo intero: 19.960,00 -Valore complessivo diritto e quota: 19.960,00 -Valore corpo: 0,00 -Valore accessori: 0,00 -Valore complessivo intero: 0,00 -Valore complessivo diritto e quota: 0,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Valore intero medio Valore diritto e quota lorda ponderale appartamento con A annesso cantina. 134,95 213.795,00 213.795,00 B box singolo 23,12 19.960,00 19.960,00 233.755,00 233.755,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 35.063,25 -Riduzione monetaria: Rimozione dei pavimenti staccati o lesionati e sostituzione con nuovi in grès ceramico. La previsione riguarda tutto il pavimento con esclusione dei bagni pari a mq.89,46 per un importo stimato di.100,00 al mq. 8.946,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 189.745,75 Relazione lotto 001 creata in data 19/04/2007 Codice documento: E136-06-000045-001 il perito 8
Arch. Gregorio Liberatore 9