T R I B U N A L E C I V I L E D I T R E V I S O CANCELLERIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI Verbale di deposito di consulenza tecnica d ufficio e restituzione del fascicolo d ufficio. Addì... innanzi al sottoscritto... è comparso il C.T.U. Cester geometra Loris nominato dal C.E. Dott. UMBERTO DONA nell esecuzione immobiliare n 303/2005 Reg. Esec. il quale deposita consulenza tecnica d ufficio con relativi allegati, certificati, nota di trascrizione, richiesta di liquidazione compenso; unitamente alla perizia il C.T.U. restituisce anche il fascicolo d ufficio. La prossima udienza è stata fissata il 17/01/2007, alle ore 10,00. L.C.S. Il Depositante Il Ricevente
T R I B U N A L E D I T R E V I S O Sezione Fallimenti ed Esecuzioni Immobiliari Esecuzione immobiliare n. 303/2005 promossa dalla UNICREDIT BANCA SPA con Avvocato Antonella Lillo Domiciliata in Treviso- Viale Monte Grappa, 45 contro XXXXXXXXXX nato a Poggio Renatico il 15/06/1923, C.F. PZZ RND 23H15G768W, residente in Treviso, Via Pier Maria Pennacchi, 7. Giudice Delegato per l Esecuzione Immobiliare: Dott. Umberto Donà. C.T.U.: Cester geom Loris con studio in Via Nuova Trevigiana 12 di Casale sul Sile (TV). GIURAMENTO E FORMULAZIONE QUESITO 28/06/2006
Lo scrivente prestava giuramento al G.E. e lo stesso gli formulava il seguente quesito: identifichi il CTU esattamente i beni pignorati, indicandone i dati catastali ed i confini, ne verifichi la proprietà in capo alla parte debitrice esecutata e l esatta loro provenienza, accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l opponibilità. Il C.T.U. fornirà succinta descrizione tipologica del bene, precisandone lo stato di possesso in capo all esecutato e, in caso di occupazione da parte di terzi, precisandone il titolo (acquisendone per quanto possibile copia) e l opponibilità. Accerterà pertanto il C.T.U.; 1. se i beni siano affittati o locati; 2. quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore di almeno 1/3 a quello di mercato o a quello equo ex legge 392/1978; 3. quale sia la scadenza dei relativi contratti. Per i fabbricati, accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all accatastamento. Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli Uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. Qualora esistano beni indivisi, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Prospetti, inoltre, se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi.
Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni (esempio casa singola, appartamento in condominio di x unità, negozio, magazzino, terreno coltivato o edificabile, bosco...) e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto (esempio superficie, destinazione d uso, anno di costruzione stato di conservazione, numero di vani...). Il C.T.U. è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario con l assistenza della forza pubblica. Quale incaricato ed ausiliario del Giudice, ove ne sussista la necessità, proceda all adeguamento catastale sia al C.T. che al N.C.E.U. sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale ai sensi del D.M. 701/94 (presentando copia del presente quesito integrata dei dati relativi all esecuzione in calce indicati). N.B. In ogni caso il C.T.U. inserirà nella perizia schede contenenti tutti i dati necessari per l ordinanza di vendita, per la pubblicità straordinaria e per il decreto di trasferimento, relativi a: - descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visure effettuate presso la conservatoria dei R.R.I.I. (compresi i confini dell immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascritti sull immobile, estensione del diritto in capo all esecutato); - valore di stima; - esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; - eventuali abusi/irregolarità edilizi, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l aggiudicatario.
C O N S U L E N Z A T E C N I C A D I S T I M A LOTTO UNICO 1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili pignorati risultano così catastalmente censiti: COMUNE DI VILLORBA (TV) CATASTO DEI FABBRICATI - Sez. B, Fg. 8 m.n. 398 sub.1 Via Gian Giacomo Felissent, categoria C/6, classe 4, consistenza mq. 23 rendita. 59,39, piano terra; - Sez. B, fg.8, mn. 398, sub 17, via Gian Giacomo Felissent, cat A/2, classe 2, consistenza 7 vani, rendita. 668,81, piano primo; data presentazione planimetrie: 08/07/1970. CATASTO DEI TERRENI COMUNE DI VILLORBA (TV) - foglio 18, mappale 433, ente urbano di mq. 3127. Tale mappale al catasto dei terreni è stato sostituito, per edificazione del condominio di cui le unità fanno parte, dal mappale 398 per lo stabile e mappale 399 per il cortile comune. Per l intera proprietà, (parti comuni comprese): INTESTAZIONE: Xxxxxxxxxx, nato a Poggio Renatico il 15/06/1923 C.F. xxxxxxxxxxx proprietà 1000/1000. 2. CONFINI Premesso che i beni da valutare sono delle U.I (appartamento e relativo garage) facenti parte di un complesso immobiliare denominato Condominio Alba, i confini, in senso orario partendo da nord sono: - garage con mappale 399 (cortile comune) con portico comune insistente sul mappale 398 e con altra U.I. destinata a garage; - appartamento: con affaccio sul mappale 399 (cortile comune), con altro appartamento e con vano scala condominiale.
3. PROVENIENZA DEI BENI I beni immobili sono giunti in capo alla ditta esecutata per l intero della proprietà in forza del seguente atto traslativo: Atto di compravendita in data 16/12/1971 rep. 39718 notaio dott. Carlo Marcati di Treviso, ivi registrato il 29/12/1971 al n. 4954 atti pubblici con il quale in signorxxxxxxxx ha venduto gli immobili in oggetto al signor Xxxxxxxxxx. 4. ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Relativamente ai beni sopradescritti ed a carico dell esecutato, alla data del 14/09/2006, risultano: Trascrizione: verbale di pignoramento immobili rep. 3218/2005 del 08/04/2005, Ufficiale Giudiziario di Treviso, trascritto a Treviso il 12/09/2005 ai n. 40428/24545 pignorati i sub. 1 e 17 del mapp. 398 a favore della UNICREDIT BANCA SPA con sede in Bologna C.F. 12931320159 ed a carico di Xxxxxxxxxx; Iscrizione: iscrizione in data 31/01/1995 ai n. 2970/440 ipoteca volontaria derivante da cessione a garanzia di mutuo stipulato dal notaio Roberto Ucci di Treviso, il 27/01/1995, rep. 35711 (capitale. 200.000.000, interessi. 69.000.000, spese e accessori. 27.000.000 per un totale di. 296.000.000; la somma doveva essere pagata in 10 rate semestrali di cui la prima il 31/12/1995 e l ultima il 30/06/2000). Ipotecati i sub. 1 e 17 del mappale 398 a favore della banca Antoniana Popolare Cooperativa a Responsabilità limitata con sede in Padova C.F. 00315520288 e contro Xxxxxxxxxx); Iscrizione: iscrizione in data 23/03/2001 ai n. 11913-1912 ipoteca giudiziale derivante da un decreto ingiuntivo del Tribunale di Mantova rep. 178/2001 del 20/01/2001 (capitale. 31.864.831, interessi. 6.691.614, spese. 6.443.555 per un totale di. 45.000.000).
Colpiti i sub. 1 e 17 del mapp.398 a favore della Banca Agricola Mantovana con sede in Mantova, C.F. 00141280206 e contro Xxxxxxxxxx; Iscrizione: iscrizione in data 02/04/2001 ai n. 13115-2126, ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo del Tribunale di Treviso rep. 2124/1 del 02/04/2001 (capitale. 358.492.079, totale. 360.000.000 derivanti da apertura di credito in C/C ipotecario). Colpiti i sub. 1 e 17 del mapp. 398 a favore della CASSA MARCA S.P.A. con sede in Treviso C.F. 00180070260 e contro Xxxxxxxxxx; Iscrizione (ultima): iscrizione in data 29/04/2003 ai n. 17030-3898 ipoteca legale derivante da ruolo esecutivo UNIRISCOSSIONI S.P.A. rep. 381 del 03/04/2003 (capitale. 8.780,01, interessi. 698,22, spese. 464,82 per un totale di. 19.886,10). Colpiti i sub.1 e 17 del mapp. 398 a favore della UNIRISCOSSIONI S.P.A. di Treviso C.F. 05165540013 e contro Xxxxxxxxxx. 5. DESCRIZIONE TIPOLOGIA Le unità immobiliari pignorate sono un appartamento (sub. 17) con il relativo garage (sub. 1) facenti parte di uno stabile condominiale denominato Condominio Alba e sito in Villorba, frazione Lancenigo, via G. G. Felissent n 35/1. L epoca di costruzione risale a fine anni 1960 inizio 1970 ed il certificato di abitabilità è stato rilasciato il 26/06/1970 con il n 4994; l edificio è composto da n 12 appartamenti accessibili da due scale di cui una serve 8 appartamenti, tra cui il pignorato, e l altra i rimanenti 4 appartamenti. L edificio si sviluppa, oltre al piano terreno adibito a portico, garage e locali tecnici, parte su 3 piani fuori terra e parte su due; risulta inoltre dotato di ampio scoperto condominiale recintato ad uso giardino e piazzali. La sistemazione esterna, così come l edificio versano in discrete condizioni manutentive che lasciano trasparire la vetustà del complesso. Il fab-
bricato è dotato di un ampio porticato che lo avvolge sui lati verso l ingresso ed il giardino, presenta inoltre: - serramenti esterni in metallo dotati di persiane avvolgibili in legno; - copertura a padiglione con manto in tegole di cemento; - terrazze sporgenti sui vari lati ed a servizio di cucine e zone giorno degli appartamenti; - pitture esterne bicromatiche; - pilastrature dei porticati in C.A. faccia vista; - ampio piazzale con zona di manovra e parcheggio; - ampio giardino con piante di alto fusto. Il complesso è fronte via G. G. Felissent ed ha accesso da passo carraio proprio fornito sul fronte strada di cancello carraio ad apertura automatizzata e da cancelletto pedonale dotato di citofono. ANALISI DEL COMPLESSO CONDOMINALE Edificio avente le seguenti caratteristiche strutturali e funzionali: - piani fuori terra: tre oltre al piano terra sul corpo in senso est ovest e due oltre al piano terra sul corpo nord sud; - piani interrati: nessuno; - struttura portante: struttura il CLS armato e laterocemento; - divisori interni e tamponamenti: murature di laterizio; - copertura: a padiglione; - manto di copertura. tegole di cemento; - grondaie e pluviali: in rame; - finitura esterna: intonaco; - sistemi di oscuramento: persiane in legno; - distributivo interno: 12 appartamenti residenziali con 2 scale condominiali; - stato di conservazione e manutenzione: l immobile necessita di manutenzione ordinaria delle finiture esterne quali pitture e ringhiere; - epoca di costruzione: inizio anni 70.
DESCRIZIONE E COMPOSIZIONE DEI BENI PIGNORATI - Garage al piano terra con accesso rivolto a nord, privo di finestrature e dotato di portone in ferro ad ante. La superficie netta del locale è di mq 22,24 con un altezza di ml 2,27; - Appartamento al piano primo con accesso da scala condominiale debitamente finestrata e protetta da portoncino in alluminio anodizzato al piano terra. L esposizione dell appartamento è con cucina, studio, servizi e una camera verso nord, con due camere rivolte ad est e con soggiorno rivolto sia ad est che a sud. La superficie calpestabile interna dell appartamento è di mq 124,20, mentre le due terrazze esterne hanno una superficie di mq 16,79; l altezza utile interna è di ml 2,80. CONSISTENZA DEI BENI PIGNORATI Destinazione Superficie netta Piano terra: garage mq 22,24 Piano primo: cucina mq 9,67 terrazzo mq 2,51 studio mq 10,06 ingresso - disbrigo mq 10,61 ripostiglio zona giorno mq 1,76 camera mq 9,86 bagno mq 5,69 lavanderia mq 2,91 camera mq 15,94 camera mq 14,74 corridoio mq 6,35 ripostiglio zona notte mq 0,68 soggiorno mq 35,93 terrazzo mq 14,28 TOTALE mq 163,23
FINITURA DEI BENI PIGNORATI Garage: - Pavimento: lisciato di cemento; - Rivestimento: intonaco a civile; - Serramento: portone ad ante in ferro; - Stato di conservazione: scadente; Appartamento: - Pavimenti: in ceramica su cucina, bagno e lavanderia; in marmo su corridoi, ripostigli e soggiorno; in parquette di legno sulle camere e sullo studio; in ceramica completamente rovinata sulle terrazze; - Rivestimenti: in ceramica di scarso pregio su cucina, bagno e lavanderia; - Serramenti esterni: in metallo privi di vetrocamera e con avvolgibili esterni in legno; - Porte interne: in legno tamburato con sopraluce vetrato escluso camere in cui le porte sono cieche; - Portoncino d ingresso: in legno con serratura esterna di sicurezza; - Impianto di riscaldamento: di tipo centralizzato con radiatori in ghisa muniti di termovalvola comandata da centralina elettronica; - Impianto elettrico: sottotraccia risalente alla costruzione dell edificio, mai aggiornato ma protetto da salvavita; - Acqua potabile: da acquedotto; - Stato di conservazione: mediocre che lascia trasparire la vetustà dell edificio. 6. VINCOLI E LICEITA URBANISTICA Il complesso ricade in zona B/4 parti del territorio totalmente o parzialmente edificate in cui sono ammessi interventi di manutenzione, ristrutturazione ed anche di demolizione con ricostruzione. Non sus-
sistono particolari vincoli che influiscono negativamente sulla stima dei beni oggetto di pignoramento. LICEITA URBANISTICO EDILIZIA DEL COMPLESSO Dalla ricerca effettuata presso l ufficio tecnico di Villorba, risulta che il progetto è stato approvato con autorizzazione prot. gen. 3748 del 20/05/1969 (pratica n 116/69 rilasciata a nome di Ortica Giuseppe), che i lavori sono stati iniziati il 15/07/1969 e ultimati il 28/04/1970 e che il permesso di abitabilità è stato rilasciato il 26/06/1970 con il n 4994. Successivamente non risultano presentate ulteriori istanze nemmeno di condono edilizio e nemmeno risultano pendenti procedure amministrative e sanzionatorie. CORRISPONDENZA DEI BENI PIGNORATI AL PROGETTO AP- PROVATO ED ALLA DENUNCIA CATASTALE Dal punto di vista urbanistico risultano delle modeste difformità tra lo stato reale ed il progetto approvato relative a lievi spostamenti di ripartizioni interne e di fonometrie esterne sull appartamento e di aumento di superficie netta sul locale garage a scapito del porticato condominiale. Il condominio non può comunque opporre veto sulla sanabilità della maggior superficie del garage in quanto le planimetrie catastali con cui cono stati attuati i trasferimenti dal costruttore ai vari inquilini sono corrispondenti alla realtà. PROCEDURE E COSTI PER LA SANABILITA DELLE DIFFOR- MITA RISCONTRATE a) Opere sanabili ai sensi dell art. 34, comma 2, DPR 380/2001: - Aumento superficie ad uso garage: considerando un costo di costruzione, relativo all abuso, di 1.600,00, la sanzione corrisponderà ad 3.200,00; b) Opere sanabili ai sensi dell art. 37, comma 1, DPR 380/2001: - Modifica delle ripartizioni interne e spostamenti sulle forometrie esterne: importo forfetario di 516,00; Totale costo sanzione: a + b = 3.716,00
7. STATO DI POSSESSO In sede di sopralluogo il fabbricato risultava occupato dal signor xxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx rispettivamente figlio e moglie dell esecutato. Dai certificati anagrafici di residenza e stato famiglia estratti presso il Comune di Villorba risulta confermata la loro presenza. Risulta inoltre che non esistono né contratti di affitto né di comodato a favore degli occupanti. Il signor xxxxxxxxxxx, in sede di sopralluogo prima e con invio della relativa documentazione successivamente, giustificava che l occupazione dell appartamento da parte della madre avviene in forza di verbale di separazione consensuale del 23/11/1979 n 10246 del Presidente del Tribunale di Treviso dott. Mario Giacobini. In tale verbale si stabiliva che la proprietà del marito in viale Felissent n 35 Lancenigo di Villorba restava in uso alla moglie a cui era affidato il figlio xxxxxxxxxxxxxx. In mancanza di un titolo valido ritengo che i beni possano considerarsi disponibili. 8. DIVISIBILITA DEI BENI Trattandosi di appartamento con relativa pertinenza a garage non è proponibile né conveniente una vendita frazionata del compendio. 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE COMMERCIALE La valutazione avviene per comparazione con beni simili nella medesima zona, tenendo conto anche della vetustà dell immobile e dello stato manutentivo del complesso condominiale e più in particolare del compendio pignorato. L immobile è ubicato fuori mura in zona a nord di Treviso lungo un ottima arteria stradale e servito dai servizi pubblici e di prima necessità. I beni oggetto di stima abbisognano di opere di manutenzione ordinaria minori quali tinteggiature e piccole riparazioni ma anche di opere di manutenzione straordinaria quali sostituzione delle pavimentazioni sulle terrazze esterne ed eventuale sostituzione dei serramenti esterni a favore di altri con vetrocamera atti a consentire un maggior risparmio energetico. In conclusione, sulla base delle analisi e delle indagini condotte, comprendendo nel prezzo
unitario anche la quota parte sulle parti comuni dell edificio ritengo idoneo assegnare un prezzo di /mq 1.100,00. Il valore complessivo, essendo la superficie commerciale pari a mq 169,27, sarà quindi di: mq 169,27 x /mq 1.100,00 = 186.197,00, approssimati ad 185.000,00 (diconsi euro centoottantacinquemila/00). 10. ALLEGATI All. 1: Estratto di mappa del catasto terreni e fabbricati; All. 2: Estratto di P.R.G.; All. 3: Visura e planimetrie N.C.E.U.; All. 4: Visure trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli; All. 5: Documentazione fotografica; All. 6: Copia atto di acquisto; All. 7: Certificato di stato famiglia e di residenza degli occupanti; All. 8: Planimetria con stato di fatto e comparazione con lo stato approvato; All. 9: Fac simile per nota di trascrizione; All. 10: Scheda con dati di ordinanza di vendita; All. 11: Scheda per pubblicità straordinaria; All. 12: Verbale di separazione consensuale tra l esecutato e la moglie che occupa l appartamento unitamente al figlio. Casale sul Sile, 05/12/2006 Il C.T.U. CESTER Geometra LORIS