SHOW ME THE MONEY! STRATEGIE DI EQUITY RAISING PER IL SETTORE IMMOBILIARE ITALIANO Fondi immobiliari quotati, value-destroying machine? Expo Italia Real Estate 6 giugno 2012
Evoluzione dei fondi immobiliari raccolta pubblico indistinto apporto pubblico apporto privato riservato ristretta base partecipativa riservato istituzionale etc. etc. etc. 2
Investimento in fondi immobiliari PRO Investimento minimo ridotto Gestione professionale & specializzata Diversificazione del rischio del portafoglio immobiliare CONTRO Perdita di controllo Investimento intangibile Correlazione mercato azionario Costi di struttura del fondo (?) Accesso a mercati internazionali e specializzati Tassazione agevolata Liquidità (?) Fonte: Investimento Immobiliare, www.hoesli-morri.it 3
Costi di gestione Totale Composizione Oneri di Gestione 1.049.013.088 100% provvigione di gestione SGR 884.917.230 84,4% commissioni banca depositaria 25.047.028 2,4% oneri per esperti indipendenti 14.588.048 1,4% pubbl. prospetti e inf. al pubblico 9.898.113 0,9% altri oneri di gestione 110.044.910 10,5% Totale (annuo) Composizione Incidenza Oneri di Gestione Totale attività 74.476.197.127 1,4% immobili e diritti reali immobiliari 59.762.230.551 80,24% 1,8% Fonte: elaborazione SDA Bocconi su Rendiconti dei Fondi immobiliari quotati (1999-2011) Fondi Mobiliari Commissioni ETF & ETC quotati Commissioni Totale Fondi Mobiliari (ex-etf&etc) 1,28% Totale ETF & ETC quotati 0,70% Fondi Mobiliari Azionari 2,52% ETF & ETC Azionari 0,78% Fondi Mobiliari Obbligazionari 1,10% ETF & ETC Obbligazionari 0,38% Fondi Mobiliari Monetari 0,65% ETF & ETC Monetari 0,20% Fonte: analisi condotta da «Plus24» in collaborazione con Interactive Data Kler's-InvestOnline (2009) 4
Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio 5
dic-02 giu-03 set-03 dic-03 giu-04 set-04 dic-04 giu-05 set-05 dic-05 giu-06 set-06 dic-06 giu-07 set-07 dic-07 giu-08 set-08 dic-08 giu-09 set-09 dic-09 giu-10 set-10 dic-10 giu-11 set-11 dic-11 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio 200 190 180 170 160 150 183,09 175,49 140 130 120 110 131,30 123,22 118,00 100 90 Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) 6
dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 giu-11 set-11 dic-11 mar-12 Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio -10% -20% -30% -40% -50% -60% -55,04% Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) 7
Sconto sul NAV nel mondo Fonte: State Street Global Advisor su dati Citi, UBS, Tuckerman 30 giugno 2011 8
Nuovi fondi.??? Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Fondo NAV rettificato per Sconto sul NAV Quotazione ( ) quota( ) rettificato Amundi RE Europa 2.284,99 664,00 70,94% Amundi RE Italia 2.530,67 988,00 60,96% Bnl Portfolio Immobiliare 1.893,84 885,00 53,27% Estense - Grande Distribuzione 2.811,79 1.520,00 45,94% Europa Immobiliare 1 1.933,85 505,00 73,89% Fondo Alpha 3.798,32 1.360,00 64,19% Fondo Atlantic 1 564,41 234,30 58,49% Fondo Atlantic 2 - Berenice 398,09 183,90 53,80% Fondo Beta 548,97 288,90 47,37% Fondo Delta 99,62 29,50 70,39% Immobiliare Dinamico 250,39 74,50 70,25% Immobilium 2001 4.497,63 1.870,00 58,42% Invest Real Security 2.373,89 933,00 60,70% Investietico 2.658,56 1.210,00 54,49% Obelisco 2.057,12 665,00 67,67% Olinda - Fondo Shops 534,82 164,00 69,34% Polis 2.055,63 666,00 67,60% Risparmio Immobiliare Uno Energia 8.307,34 8.500,00-2,32% Securfondo 2.493,21 1.315,00 47,26% Tecla - Fondo Uffici 391,04 168,50 56,91% Unicredito Immobiliare Uno 3.235,14 1.505,00 53,48% Valore Immobiliare Globale 4.314,10 1.702,00 60,55% Fonte: www.fondoimmobiliare.info Valori di borsa al 01/06/2012 Ridotta liquidità/volumi di scambio 9
dic-99 mar-00 giu-00 set-00 dic-00 mar-01 giu-01 set-01 dic-01 mar-02 giu-02 set-02 dic-02 mar-03 giu-03 set-03 dic-03 mar-04 giu-04 set-04 dic-04 mar-05 giu-05 set-05 dic-05 mar-06 giu-06 set-06 dic-06 mar-07 giu-07 set-07 dic-07 mar-08 giu-08 set-08 dic-08 mar-09 giu-09 set-09 dic-09 mar-10 giu-10 set-10 dic-10 mar-11 giu-11 set-11 dic-11 mar-12 Nuovi fondi.??? Media mensile ultimi due anni: <15 mn (totale) Andamento prezzi in borsa Forte sconto sul NAV Ridotta capitalizzazione Ridotta liquidità/volumi di scambio 300.000.000 6.000.000.000 250.000.000 5.000.000.000 200.000.000 4.000.000.000 150.000.000 3.000.000.000 100.000.000 2.000.000.000 50.000.000 1.000.000.000 0 0 Fonte: Indice BNP Paribas REIM (Aprile 2012) Volume Mensile Capitalizzazione Mercato 10
Nuovi fondi. Soluzioni Fondi semiaperti (?) Fondi non quotati (?) Acquisto di quote proprie da parte del fondo 11
Sconto immobiliare implicito Fondo Appraisal reduction Amundi RE Europa 58,63% Amundi RE Italia 43,66% Bnl Portfolio Immobiliare 58,27% Estense - Grande Distribuzione 26,89% Europa Immobiliare 1 47,63% Fondo Alpha 57,33% Fondo Atlantic 1 26,28% Fondo Atlantic 2 - Berenice 24,79% Fondo Beta 41,27% Fondo Delta 43,11% Immobiliare Dinamico 52,94% Immobilium 2001 58,76% Invest Real Security 52,95% Investietico 43,02% Obelisco 45,37% Olinda - Fondo Shops 38,42% Polis 63,82% Risparmio Immobiliare Uno Energia -0,86% Securfondo 46,55% Tecla - Fondo Uffici 31,80% Unicredito Immobiliare Uno 60,05% Valore Immobiliare Globale 60,60% Valori di borsa al 01/06/2012 Fonte: www.fondoimmobiliare.info Min -0,86% Media 44,60% Max 63,82% 12
Rendimento immobiliare implicito Fondo a b c d e = c + d b/a b/e Canoni di Market locazione e Valore Totale Value (01 Yield altri immobili passività giugno Immobiliare proventi Borsa 2012) (B1) Valore immobili dati in locazione (B1) Yield Immobiliare Implicito Amundi RE Italia 216.960.000 17.129.571 79.132.569 65.878.852 145.011.421 7,9% 11,8% BNL Portfolio Immobiliare 174.444.182 12.678.274 24.737.970 107.970.000 132.707.970 7,3% 9,6% Estense - Grande Distribuzione 392.682.627 28.379.292 166.365.930 125.856.000 292.221.930 7,2% 9,7% Fondo Alpha 358.431.013 33.069.675 98.126.276 141.270.000 239.396.276 9,2% 13,8% Fondo Atlantic 1 619.306.500 42.709.299 382.994.872 122.192.136 505.187.008 6,9% 8,5% Fondo Atlantic 2 - Berenice 439.851.161 34.461.543 293.806.641 110.340.552 404.147.193 7,8% 8,5% Fondo Beta 166.542.243 14.341.038 62.910.134 77.562.139 140.472.273 8,6% 10,2% Fondo Delta 342.443.333 25.095.975 149.522.321 62.107.029 211.629.350 7,3% 11,9% Immobiliare Dinamico 353.600.000 21.029.674 126.583.054 108.392.062 234.975.116 5,9% 8,9% Immobilium 2001 105.780.000 6.664.713 9.114.565 48.620.000 57.734.565 6,3% 11,5% Invest Real Security 153.000.000 9.121.545 23.815.320 52.621.200 76.436.520 6,0% 11,9% Investietico 207.050.000 14.790.972 70.838.211 74.419.840 145.258.051 7,1% 10,2% Obelisco 211.100.000 11.668.913 88.623.399 45.752.000 134.375.399 5,5% 8,7% Olinda - Fondo Shops 421.737.055 36.131.581 260.402.730 85.625.548 346.028.278 8,6% 10,4% Polis 280.900.000 11.111.027 22.337.002 85.914.000 108.251.002 4,0% 10,3% Risparmio Immobiliare Uno Energia 152.687.660 9.892.161 113.301.935 68.000.000 181.301.935 6,5% 5,5% Securfondo 138.200.000 6.629.910 8.946.247 78.900.000 87.846.247 4,8% 7,5% Tecla - Fondo Uffici 380.819.162 36.253.079 211.074.815 108.950.415 320.025.230 9,5% 11,3% Unicredito Immobiliare Uno 376.300.000 14.181.292 15.618.540 240.800.000 256.418.540 3,8% 5,5% Valore Immobiliare Globale 132.975.000 9.152.432 15.711.394 52.506.700 68.218.094 6,9% 13,4% Fonte: elaborazione SDA Bocconi su rendiconti al 31.12.2011 e dati Borsa Italiana al 01.06.2012 Minimo 3,8% 5,5% Media 6,9% 10,0% Massimo 9,5% 13,8% 13
Nuovi fondi. Soluzioni Fondi semiaperti NO Fondi non quotati NO Acquisto di quote proprie da parte del fondo Liquidità limitata Incremento di valore delle quote residue Allineamento NAV/Prezzo Miglioramento della performance del fondo Incremento rendimento per gli investitori Maggiori performance fee SGR Collocamento nuovi fondi retail! 14
Listed Capital Raising (1H2011) Fonte: State Street Global Advisor su dati Macquarie al 30 giugno 2011 15
Contatti, PhD SDA Professor Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management Milano Italy giacomo.morri@sdabocconi.it www.propertyfinance.it www.sdabocconi.it/mre www.sdabocconi.it/realestate 16