Le fonti per la stima del valore di mercato e del valore di costo 03.XI.2010
Le fonti del mercato immobiliare Le fonti per la stima del valore di mercato sono di due tipologie: indirette tali fonti forniscono quotazioni dirette queste fonti forniscono prezzi d offerta indirette Forniscono quotazioni Fonti dirette Forniscono prezzi d offerta
Le fonti dirette per la stima del valore di mercato Fonti dirette primarie o ufficiose Forniscono indicazioni quantitative puntuali (prezzi) ed indicazioni qualitative sulle dinamiche dello specifico mercato Contratti di compravendita Offerte di vendita Perizie giudiziarie Valutazioni dell Agenzia del Territorio Testimoni privilegiati Nella sezione Materiali integrativi del sito Iuav saranno pubblicate le linee guida per la consultazione delle principali fonti dirette disponibili ibili sul web
Le fonti indirette per la stima del valore di mercato Fonti indirette secondarie o ufficiali Forniscono quotazioni medie, minime, massime ottenute dalla acquisizione e successiva elaborazione di valori Studi di società specializzate (Nomisma, Scenari Immobiliari,..) Osservatori immobiliari di Enti istituzionali (Agenzia del Territorio) Banche dati di natura commerciale (Tecnocasa, Gabetti Agency, Fiaip) Periodici specializzati (Consulente Immobiliare)
Agenzia del Territorio L osservatorio immobiliare dell Agenzia del territorio fornisce le quotazioni per i settori della residenza con riferimento a diverse tipologie (abitazioni civili, ville, ), box auto, immobili commerciali, uffici e immobili industriali (laboratori e capannoni) Pubblica i valori immobiliari suddivisi dei vari comuni classificando il territorio per macrozone I dati sono liberamente accessibili sul sito dell Agenzia del Territorio: www.agenziaterritorio.it
www.agenziaterritorio.it it Descrizione Quotazioni del valore di mercato Tipologia Canone di locazione lordo
Osservazioni Punti di forza: le quotazioni fornite hanno un elevato livello di stratificazione territoriale in quanto fanno riferimento anche ai comuni minori per la maggior parte dei casi vengono fornite le quotazioni relative sia al valore di mercato che al canone di locazione Punti di debolezza: non vengono specificate l età e la tipologia degli immobili il data base è ad oggi in corso di aggiornamento, in alcuni casi si riscontra che i dati forniti appaiono strutturalmente inferiori rispetto alle altre fonti
Nomisma L Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma diffonde informazioni di mercato dal 1988 con cadenza quadrimestrale. Le Informazioni sono riferite a 13 grandi aree urbane (Milano, Roma, Venezia e Mestre, Padova, Firenze, ecc..) ulteriori 13 province intermedie (Bergamo, Brescia, Modena, Novara, Parma, Trieste, Verona, ecc.) Per quanto riguarda la destinazione d uso analizza i seguenti sottomercati: residenziale, direzionale, produttivo, garage-box e commerciale
Nomisma L Osservatorio fornisce diverse informazioni: Prezzi medi di compravendita Affitti e rendimenti Tempi medi di vendita e di locazione Divario fra offerta/prezzo di vendita Per quanto riguarda i valori per la residenza, ogni città è suddivisa in: zone di pregio, centri, semicentri e periferie. Sotto il profilo delle caratteristiche intrinseche del bene, i valori sono ulteriormente articolati per abitazioni nuove o ristrutturate, usate e da ristrutturare.
Consulente Immobiliare Fornisce le quotazioni semestrali medie indicative delle compravendite per le zone centrali, semicentrali e periferiche di immobili a destinazione residenziale e commerciale Fornisce le quotazioni delle locazioni di abitazioni Sono disponibili i dati per tutti i capoluoghi di provincia e per i maggiori centri I dati sono disponibili anche su Cd Rom ma non sono liberamente accessibili su web
I dati del Consulente Immobiliare Rigida divisione territoriale Fornisce i dati dell incidenza area utili per la stima delle aree edificabili
Osservazioni E una rivista edita dal gruppo Il Sole 24 Ore specializzata nel settore immobiliare Punti di forza: fornisce semestralmente le quotazioni medie per residenze e negozi Per il settore della residenza vengono forniti anche i valori degli affitti Fornisce i valori dell incidenza area Punti di debolezza: i dati forniti hanno una stratificazione territoriale rigida (capoluoghi di provincia) vengono fornite descrizioni degli immobili limitatamente al loro grado manutentivo
Le fonti indirette per la stima del valore di costo Forniscono indicazioni relative ai costi delle opere edili. I costi possono essere riferiti alle singole lavorazioni (utili per la stesura del computo metrico estimativo) oppure alle diverse tipologie edilizie (utili per la stima sintetica del valore di costo) Pubblicazione di riferimento per i costi delle tipologie edilizie è il volume curato dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano
La fonte del prezziario del Collegio di Milano Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative ad una serie di interventi di diversa destinazione I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato possono influire sui costi di costruzione Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più probabile valore di costo con sufficiente attendibilità
Un esempio: edificio i di civile il abitazione i L intervento della durata 19 mesi- riguarda la costruzione di un edificio df di 10 piani fuori terra, in cui è prevista la realizzazione di 2 negozi al piano terra, 2 uffici e 25 abitazioni ai piani superiori e due piani seminterrati (destinati a box auto e cantine)
Le caratteristiche del progetto Il terreno su cui sorge l opera è di circa 9.400 mq e di questi 5.000 sono destinati a superficie verde Le principali caratteristiche quantitative dell edificio in progetto sono le seguenti: La superficie lorda di pavimento: 3.420 mq Il volume totale: 16.400 mc Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è il seguente: /mq: 951,00 /mc: 198,00
I costi: valori totali, unitari e percentuali Cod. Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e movimenti di terra 81.361 2,50% 2 Sondaggi e diaframmi 99.858 3,07% 3 Fondazioni 103.098 3,17% 4 Strutture c.a. più trattamento a vista 691.349 21,27% 5 Murature e tramezzi 64.374 1,98% 6 Vespai, sottofondi e pavimenti 235.646 7,25% 7 Opere in pietra 42.413 1,30% 8 Rivestimenti e zoccolini i 231.624 7,12% 9 Intonaci e tinteggiature 181.499 5,58% 10 Canne e fognature 60.015 1,85% 11 Coibentazione 63.424 1,95% 12 Impermeabilizzazioni e copertura 71.638 2,20% 13 Opere e serramenti e lattonerie 310.414 9,55% 14 Serramenti in legno 342.601 10,54% 15 Impianto di riscaldamento/condizionamento 245.649 7,56% 16 Impianto idrosanitario e sollevamento acque 116.845 3,59% 17 Impianto elettrico 205.974 6,34% 18 Impianto ascensori 103.098 3,17% Costo Totale 3.250.882 100,00% Costo a mq Costo a mc 951 198
I limiti di impiego della fonte E necessario verificare che le condizioni operative della produzione dei casi considerati siano analoghe a quelle in cui opererà àl l impresa nel nostro progetto Ad esempio, i limiti di validità delle stime del Collegio sono riportati a sinistra Zona climatica: Lombardia Località con altitudine inferiore ai 300 metri slm Terreno pianeggiante Assenza di manufatti nel terreno di intervento Precipitazioni atmosferiche massime 90 mm/h Falda acquifera inferiore al piano di posa dei plinti Normale accessibilità ai cantieri