Regione del Veneto Provincia di Verona Unità Operativa : Ambiente & Territorio Via Roma n.38-37060 Nogarole Rocca tel. 0457925477 - fax 0457925021 E-Mail: areatecnica@comune.nogarolerocca.vr.it www.comune.nogarolerocca.vr.it Prot. 3427 Nogarole Rocca, 14 Maggio 2015 PERIZIA DI STIMA DI UN IMMOBILE DI PROPRIETA COMUNALE UBICATO IN VIA TEVERE IN FRAZIONE PRADELLE IL RESPONSABILE AREA TECNICA ( Bonetti geom. Francesco ) 1
INQUADRAMENTO TERRITORIALE : Il Comune di Nogarole Rocca è posizionato a Sud Ovest della Provincia di Verona, Regione Veneto, a confine con il Comune di Roverbella in Provincia di Mantova. Il territorio Comunale pertanto confina con la Regione Lombardia. L estensione del Comune è di circa 29,21 Kmq per una popolazione che si aggira sui 3.600 abitanti, con una densità di 123 abitanti per Kmq. Il territorio è interamente pianeggiante e l altezza media sul livello del mare è di mt. 36,00 circa. Il territorio Comunale di Nogarole Rocca è diviso in due sull asse, Nord-Sud, dall autostrada A22 del Brennero che lo attraversa per una lunghezza complessiva di Km. 8,00. La rete stradale locale è costituita inoltre da circa Km. 16,00 di strade Provinciali e da km. 34,00 di strade Comunali. In frazione Pradelle è situato il casello autostradale dell A22. All interno dei confini territoriali insistono tre nuclei residenziali, il Capoluogo, Pradelle e Bagnolo, che presentano caratteristiche analoghe sia morfologiche che dimensionali. L abitato di Bagnolo è situato a Sud Est del territorio, a confine con il Comune di Trevenzuolo, ha circa 1000 abitanti ed è la frazione, delle tre, a vocazione principalmente residenziale. L abitato di Pradelle è situato a Sud del territorio, a confine con il Comune di Roverbella (MN), ha circa 1300 abitanti ed è il centro produttivo industriale del Comune, in questa frazione è individuata tutta l area produttiva anche a valenza sovra comunale. L abitato di Nogarole (capoluogo) è posto a Nord, a confine con i Comuni di Mozzecane e Povegliano, ha circa 1000 abitanti ed è il centro amministrativo con la sede Municipale. Il capoluogo dista circa Km. 25,00 dalla città di Verona e Km. 25,00 dalla città di Mantova. I centri più popolosi del circondario sono: Villafranca a 9,00 Km.; Vigasio a Km. 8,00; Mozzecane Km. 6,00; Castel d Azzano Km. 12,00; Isola della Scala a Km. 12,00. Il Comune di Nogarole Rocca è ottimamente servito dalle principali reti viabilistiche nazionali. Infatti sul proprio territorio è presente il casello autostradale dell A22; è vicino alla stazione ferroviaria di Mozzecane Km. 6,00 ed alla stazione ferroviaria di Isola della Scala Km. 12,00; è vicino all aeroporto di Villafranca Km. 10,00. Nei piani infrastrutturali Nazionali, Regionali e Provinciali, sono previsti, inoltre, due nuovi collegamenti viabilistici con collegamento alla A22 del Brennero, uno a Sud del territorio Comunale con l innesto della nuova autostrada Nogara mare ed uno a Nord del territorio Comunale con l innesto della nuova autostrada T.I.B.R.E. UBICAZIONE DELL IMMOBILE : L immobile oggetto della presente stima è ubicato al centro della zona industriale situata in frazione Pradelle. E facilmente accessibile sia dall autostrada ( distanza casello circa mt. 500), dalla strada Provinciale S.P. 3 ( distanza mt. 300 ), sia dalla viabilità Comunale ( distanza circa mt. 200 ). L immobile ha destinazione ricettiva ( servizi e ristorazione) e serve prevalentemente gli operatori e trasportatori che frequentano l area produttiva. E di recente costruzione ( anno 2007 ) con muratura portante in latero-cemento e copertura il legno a vista. In corrispondenza dell ingresso e sul lato ovest vi è un porticato. L aspetto architettonico e distributivo interno è ben desumibile dalle planimetrie allegate alla presente perizia. Le condizioni dell immobile sono ottimali. L ampio giardino che si sviluppa principalmente sul lato ovest del fabbricato, e le norme di P.R.G. vigenti, consentono possibili futuri ampliamenti volumetrici. La zona, un po defilata rispetto al centro residenziale, è ottimale per lo svolgimento dell attività di ristorazione, anche all aperto nei mesi estivi, in quanto anche eventuali rumori non possono disturbare altri cittadini. Il giardino e le aree verdi sono dotate di impianto di irrigazione automatico. L area a parco giardino, l interno del fabbricato commerciale e il parcheggio pubblico, sono dotati di impianto di videosorveglianza. 2
PIANO REGOLATORE GENERALE : L area all interno della quale è ubicato il fabbricato è censita al catasto terreni del comune di Nogarole Rocca al foglio n. 17 mappale n. 902, ed ha una superficie complessiva di circa MQ. 2.000,00. Parte della superficie, circa Mq. 600,00, del mapppale 902 è adibito a parcheggio per l attività di ristorazione. Il parcheggio per gli autoarticolati, distinto in catasto al foglio n. 17 mappale n. 900, che confina con la palazzina oggetto di alienazione, ha una superficie di circa MQ. 10.000, ed al suo interno è ubicata la pesa pubblica, distinta in catasto al foglio n. 17 mappale n. 899. Urbanisticamente l area è classificata Sul P.R.G. vigente come zona F1n ( attrezzature pubbliche e di pubblico interesse esistenti ). L immobile si trova all interno dell area di espansione produttiva Comunale, che ha una superficie complessiva di circa MQ. 1.500.000,00 di cui mq. 200.000 interamente edificati, mq. 300.000 parzialmente edificata ma già convenzionata con l Amministrazione, e mq. 970.000,00 in corso di convenzionamento con l Amministrazione. La presenza di numerose attività produttive in prossimità della struttura oggetto di alienazione, garantisce ottime prospettive per lo sviluppo dell attività commerciale. TITOLO DI PROVENIENZA: Il Comune di Nogarole Rocca è proprietario dell area in oggetto in forza dell atto stipulato dal Notaio dott. Cesare Peloso, in data 07/12/2005 Rep. 91570 e Racc.19254 registrato all Ufficio di Registro di Verona 1 in data 16/12/2005 al n. 6719. Successivamente l Amministrazione ha edificato il fabbricato oggetto di vendita e tutte le opere ed infrastrutture di seguito illustrate. Allo scopo di favorire la dismissione degli immobili di proprietà Comunale non strumentali all esercizio delle funzioni istituzionali, l Amministrazione con deliberazione di Consiglio Comunale n. 8 del 21/01/2015, esecutiva ai sensi di legge, ha approvato, ai sensi dell art. 58 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito con modificazioni dalla Legge 6 agosto 2008, n. 133, il Piano delle valorizzazione immobiliari per il triennio 2015-2017, includendovi anche l immobile in argomento. GESTIONE DELL IMMOBILE L immobile, per lo svolgimento dell attività commerciale consentita, è stato dato in concessione, alla ditta IL SOGNO S.a.s. di Scapinello Matteo & C. con atto dott. Sambugaro Umberto rep. n. 2193 del 27/06/2008, concessione prorogata con atto dott. Sambugaro Umberto rep. n. 2359 del 05/07/2012 ed in scadenza il 30/06/2016. L arredamento e le suppellettili degli spazi commerciali, della palazzina servizi e della residenza, sono di proprietà dell attuale gestore e non sono oggetto di alienazione con il presente bando. DESCRIZIONE E STIMA DELL IMMOBILE 1 PALAZZINA SERVIZI : E stata realizzata in forza del Permesso a Costruire n. 8 del 20/02/2006 ed è in possesso del Certificato di AGIBILITA /ABITABILITA n. 05 del 23/01/2008, ed è composta da: Piano Terra : fabbricato rettangolare delle misure di metri 27,60 x 12,00, con porticato sul lato sud della lunghezza di metri 24,00 e larghezza di metri 3,10 poggiante su n.6 pilastri in mattoni a vista da cm.40 x 40, porticato sul lato ovest della lunghezza di metri 12,00 per una larghezza di metri 3,20 poggiante su due spalle da cm. 0,30 x 1,20 in mattoni a vista. La copertura è in legno e le finiture esterne ed interno sono di buona qualità ed in ottimo stato. Il fabbricato è adibito a Bar-Trattoria ( per mq. 143 ) con wc per i clienti, cucina, spogliatoio e wc per gli operatori, magazzino. Al centro del fabbricato è posizionato il vano scala per accedere all appartamento del primo piano. Tutti i vani sopradescritti sono ultimati a regola d arte con gli impianti perfettamente funzionanti.. Il controsoffitto 3
e tutto l arredamento della cucina del bar e della trattoria è stato acquistato e posizionato dal gestore. La parte ad Est, delle misure di metri 12,00 x 7,00 è ad un piano ed è adibita a servizi per gli autotrasportatori costituita da: stanza non ammobiliata da adibire ad ufficio, ripostiglio con wc, spogliatoi, 3 wc, e 3 docce per gli autotrasportatori. L utilizzo delle apparecchiature sanitarie e delle docce, è regolato da apposite apparecchiature meccaniche a pagamento. Piano Primo : al piano primo è situato l appartamento del custode. Le misure esterne dell abitazione sono metri 12,00 x 12,00. Sul lato Sud vi è una terrazza delle misure di metri 2,80 x 12,00. L appartamento è costituito da un locale soggiorno, una cucina, due camere da mq. 16,00, una camera da mq. 10,00, un bagno da mq. 8,70 completo di tutti i sanitari. L appartamento è finito a regola d arte completo di tutti gli impianti. 2 PARCO-GIARDINO : il parco è situato sul lato Ovest del fabbricato palazzina servizi, ha una superficie di circa mq. 1.300. La superficie è interamente inerbata ed irrigata con impianto automatico interrato. Sull area insistono n. 15 alberi ad alto fusto. 3 PARCHEGGIO CONTROLLATO : Sul lato est del fabbricato è ubicato un parcheggio per autoarticolati della superficie di circa mq. 11.000 ( che non è oggetto di alienazione), che verrà concesso dall Amministrazione in concessione all acquirente della palazzina servizi, in quanto alla stessa funzionalmente collegato. L accesso e l uscita dal parcheggio è garantito da un sistema automatizzato a sbarre robotizzate. Il pagamento della sosta avviene in forma automatica tramite apposito dispositivo meccanico. Sull area è garantita la sosta di circa cinquanta autoarticolati. Agli estremi del parcheggio vi sono due isole spartitraffico nelle quali sono posizionate le torri faro di illuminazione pubblica. Il parcheggio è video sorvegliato grazie ad un buon sistema di telecamere con video posizionato all interno della palazzina servizi. 4 PESA PUBBLICA: Nel parcheggio, a ridosso del fabbricato esiste un impianto per la pesatura di autoarticolati delle misure di mt. 14,00x3,00 completo della necessaria apparecchiatura elettronica per l autopesatura. ( anche questo impianto non è oggetto di alienazione), ma verrà dato in concessione all acquirente della palazzina, in quanto alla stessa funzionalmente collegato L area è ubicata a SUD della frazione Pradelle, confina a est con la zona produttiva di espansione in fase di convenzionamento con il Comune, a nord con la strada provinciale n. 3, ad ovest con la strada comunale Via Colombare ed a sud con la zona Agricola. Come si evince dai capitoli precedenti, l area è ottimamente servita dalle infrastrutture viabilistiche, e si trova a qualche centinaio di metri dall uscita del casello autostradale dell A22. L area in oggetto presenta inoltre caratteristiche intrinseche e soggettive molto appetibili, per un eventuale sviluppo, quali : o L immobile è catalizzatore di un bacino d utenza molto appetibile, in quanto ubicato al centro di una zona produttiva, molto attiva ed in espansione, con attività che all interno delle loro strutture non sono dotate di mensa per i propri dipendenti; o L ubicazione in posizione centrale al centro della zona produttiva della frazione; 4
o La forma regolare del lotto con facilità di accesso dalla strada principale, e possibile futuro sviluppo in superficie e cubatura; Valutate e ponderate tutte le variabili che possono incidere nella determinazione del valore dell immobile in oggetto, trattate anche nei paragrafi precedenti, considerata la particolare attuale situazione del mercato immobiliare, preso atto, inoltre, dei valori medi rilevati sul mercato dalla vendita di beni commerciali similari ed aventi analoghe caratteristiche, si ritiene congruo, attribuire al bene oggetto di stima il prezzo, a corpo, di 750.000,00 (euro settecentocinquantamila/00). Si ribadisce che il valore attribuito al fabbricato oggetto di stima è a corpo, con lo stato giuridico, immobiliare, edilizio e di vetustà in cui attualmente si trova. Il valore da porre a base d asta per l alienazione dell immobile Comunale in oggetto, viene pertanto stabilito in 750.000,00 a corpo (euro settecentocinquantamila/00). IL PERITO IL RESPONSABILE DELL AREA TECNICA Bonetti Geom. Francesco 5
Foglio Catastale n 17 mappale n 902 Google maps 6
7
8
9
10
11