TRIBUNALE DI GENOVA Sezione Fallimentare - R.F. n. 99/2011 G.D. Dott. D. BIANCHI Fallimento Immobiliare e Sviluppo S.r.l. Curatore Fallimentare: Dott. Roberto BOZZO Oggetto: Relazione tecnico-estimativa, di: LOCALI uso MAGAZZINO Via Greto di Cornigliano ( Genova ) Capitolo Primo: Introduzione 1.1 Incarico e premesse Pagina 1 di 14
Ill.mo Signor Giudice Delegato, lo scrivente, geometra Ermanno Benelli, libero professionista con studio in Genova, Via Macaggi 21/3, - telefono 010 542821 - iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Genova al n. 1690 e nello Elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale della precitata città, veniva nominato Perito Estimatore nella Procedura intestata, con incarico affidato di procedere alla stima dei beni immobili messi in disponibilità della Procedura onde determinare di questi.. il più probabile valore di comune mercato quindi il prezzo da proporre nelle procedure di vendita avuto cura di verificare lo stato urbanistico e catastale; descritto ed indicato i confini ed ogni altro elemento utile per la vendita ed in assolvimento di tale incarico ricevuto provvede al deposito della presente relazione tecnico estimativa, relazione afferente due locali uso magazzino, catastalmente con destinazione uso autorimessa, comunicanti, con unico accesso protetto da serranda, da via Greto di Cornigliano.., allo stato non dotati di permesso di passo carrabile, né di varco carrabile. = = 1.2 - Oggetto della stima Formano oggetto della presente relazione di stima gli immobili come sopra descritti, immobili così censiti all NCEU del Comune di Genova 1. Sez. COR, foglio 78, part. 1114, sub. 66, cat. C/6, classe 2, cons. 14,00 mq, rendita 35,43; 2. Sez. COR, foglio 78, part. 1114, sub. 67, cat. C/6, classe 2, cons. Pagina 2 di 14
30,00 mq, rendita 75,92; = = 1.3 - Operazioni peritali Per procedere negli incombenti ricevuti lo scrivente provvedeva, in primo luogo, ad effettuare visure ed accertamenti: - presso l'agenzia del Territorio, Sezione Catasto della provincia di Genova onde reperire identificativi e classamento del compendio immobiliare di cui trattasi, nonché le planimetrie ivi custodite, per le successive attestazioni di conformità - presso l Ufficio Edilizia Privata del Comune di Genova, al fine di verificare la regolarità edilizia degli immobili essendo gli stessi derivati da interventi di ristrutturazione edilizia, frazionamenti e fusioni. - Per il tramite del Curatore fallimentare, erano reperiti gli atti di provenienza, e la documentazione inerente le Certificazioni Ipotecarie. Ultimate tali indagini, erano poi eseguiti i sopralluoghi del caso, in presenza, del Cancelliere delegato dal Tribunale, e dal Delegato del Curatore Fallimentare, oltre al collaboratore dello scrivente, per la raccolta delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle riprese fotografiche di occorrenza. Successivamente si provvedeva ai raffronti con la documentazione reperita preso l ufficio Edilizia Privata con i rilievi eseguiti; nonché con le planimetrie in atti presso l Agenzia del Territorio, ai fini delle attestazioni di conformità o meno delle posizioni urbanistiche e catastali. Pagina 3 di 14
A conclusione di tali operazioni, acquisita tutta la documentazione utile di corredo, svolte le indagini di mercato più opportune era poi allestita la presente relazione di stima. = = Capitolo Secondo: Identificazione toponomastica e Criteri di stima 2.1 Identificazione toponomastica dei cespiti oggetto di stima I cespiti che formano oggetto della presente stima, come da estratto della viabilità della zona posto di seguito risultano ubicati in Genova Via Greto di Cornigliano, nella delegazione di Cornigliano senza numero civico.. Si riferisce in particolare che i due locali, come catastalmente identificati, sono contigui ed accessibili solo dallo esterno per un solo lato. 2.2 - Criteri generali e metodi di stima Pagina 4 di 14
Tenuto conto dello scopo della presente relazione, nella esecuzione dei conteggi utili per la determinazione dei valori venali dei beni oggetto di stima, lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere con il solo metodo "per comparazione diretta" considerato che la zona ove risultano ubicati i beni in parola è caratterizzata, prevalentemente, da un mercato immobiliare, interessato da transazioni sull esistente. La stima per comparazione si basa infatti sul principio che lega, in una determinata zona, il valore di immobili vicinori e/o comunque assimilabili tra di loro, con altri ad essi comparabili, per caratteristiche e consistenza. Pertanto le valorizzazioni sono state determinate, dallo scrivente, sulla base delle più recenti trattazioni, avvenute in zona, di immobili similari, tenuto conto di parametri tecnici oggettivi di natura intrinseca, quali, accessibilità, stato di conservazione, tecnologia costruttiva ; od estrinseca, quali ubicazione, collocazione, distribuzione rispetto al contesto immobiliare coerente; nonché in base ai comodi ed agli incomodi propri del cespite in esame. I parametri tecnici utilizzati sono stati ricercati, per la natura dimensionale nel metro quadro, giuste caratteristiche dei beni in oggetto, considerato che per la zona i parametri comunemente usati, nelle transazioni attuate, sono proprio i precedenti poiché di più facile determinazione e/o reperibilità. Per i parametri di natura economica questi sono stati individuati nei prezzi unitari consolidatisi nelle più recenti trattazioni presenti in zona, per magazzini di buona accessibilità, prezzi acquisiti per indagine diretta presso primarie strutture promozionali e per consultazioni di Pagina 5 di 14
pubblicazioni specializzate nel settore. Va da se che i valori assunti per la comparazione sono stati adottati con correzioni, in aggiunta o diminuzione, a fronte della maturata esperienza dello scrivente, tenuto conto, in particolare, delle caratteristiche al fine di conferire al risultato della presente stima il massimo equilibrio possibile. A conclusione delle valorizzazioni di cui sopra lo scrivente ha poi avuta cura di applicare, ai valori così determinati, idonei decrementi incentivanti alla partecipazione alla proposta di vendita, a seconda delle condizioni interferenti. = = 2.3 - Fonti informative Lo scrivente, come sopra indicato, ha provveduto, per le richieste assegnazioni di prezzo, alla utilizzazione dei valori di mercato, degli immobili, portati ed indicati dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio ( OMI ) ; dalla banca dati dell Osservatorio Immobiliare della F.I.A.I.P.; dalle offerte presenti sul web, dalle indagini svolte presso Agenzie Immobiliari della zona, valori ovviamente adattati. al caso. = = Capitolo Terzo: Identificazione e caratteristiche dei cespiti Riconfermato che formano oggetto della presente relazione di stima le porzioni immobiliari come sopra descritte e rappresentate, nelle loro destinazioni d uso autorizzate, si richiama che la stima esposta in Pagina 6 di 14
appresso si è consolidata sulla base di un processo estimativo che ha tenuto conto delle consistenze emerse in sito; delle condizioni tutte influenti, nonché dello scopo specifico della stima, per cui il prezzo posto a base d asta è da assumersi a corpo e non a misura, per condizioni generali del cespite note e gradite alle parti acquirenti; con stato urbanistico catastale ed occupazionale come da indicazioni contenute nella presente relazione e suoi allegati. 3.1.a Identificazione catastale e toponomastica Le porzioni immobiliari di cui trattasi, comunicanti tra loro, sono interessate da vincolo pertinenziale reciproco, come risultante da Atto di asservimento rogato dal Notaio Di Paolo in data 30/11/2005 n rep 61426 e successivo del 09/04/2009 n. rep 67168. Le stesse, all Agenzia delle Entrate sez. Catasto del Comune di Genova, sono poste in capo alla Società Immobiliare e Sviluppo S.r.l con sede in Genova ed identificate come segue: Sez. COR, foglio 78, particella 1114, sub. 66, cat. C/6, z.c. 1A,classe 2, cons. 14,00 mq, rendita 35,43. Sez. COR, foglio 78, particella 1114, sub. 67, cat. C/6, z.c. 1A,classe 2, cons. 30,00 mq, rendita 75,92. Per ogni migliore identificazione si rimanda alla rappresentazione grafica che segue ed alle viste fotografiche in allegati: Pagina 7 di 14
SUB. 66 SUB. 67 Pagina 8 di 14
3.1.b Consistenze e particolarità Il subalterno 66, a fronte dei rilievi eseguiti, sviluppa una consistenza di circa 14,00 mq, e gode di varco di accesso diretta dalla pubblica via, della luce netta di mt. 2.40, varco con profilo non lineare, ma interrotto da gradino. Il subalterno 67, a fronte dei rilievi eseguiti, sviluppa una consistenza di circa 30,00 mq, ed è accessibile solo tramite il sub 66 Detto locale non risulta infatti accessibile dallo esterno, e neppure da spazi condominiali, ma unicamente tramite varco di collegamento con il contiguo subalterno 66. 3.1.c Confinanti e pertinenze Il sub. 66 espone le seguenti coerenze: - nord : tramite muri perimetrali su Via Greto di Cornigliano; - est : tramite muri perimetrali su Passo Buole.; - sud : tramite muri comunicanti su sub. 67; - ovest : tramite muri comunicanti su sub. 67 Il sub. 67 espone le seguenti coerenze: - nord : tramite muri perimetrali su Via Greto di Cornigliano; - est : sub. 66 e tramite muri perimetrali su Passo Buole.; - sud : vano scala civ 1 Passo Buole; - ovest : altra U.I.U. sub 55 e suoi derivati 3.1.d Conformità urbanistica, catastale Pagina 9 di 14
Dalla documentazione presa in visione presso i pubblici Uffici è emerso che: - Il più ampio fabbricato, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto della presente stima sono stati interessati da ristrutturazione edilizia con frazionamento e per le stesse è stato rilasciato permesso in sanatoria con provv. n. 496 del 31/08/2007 Da un raffronto effettuato tra lo stato di fatto, e gli elaborati depositati ed approvati presso il Comune di Genova, Edilizia Privata, non risultano difformità distributive. Sussistono incongruenze nelle attestazioni catastali, attestazioni non tenute in considerazione viste le caratteristiche e la posizione urbanistica. Pertanto i locali sono da ritenersi e saranno valutati come magazzini. Le spese per l aggiornamento catastale saranno a carico dell aggiudicatario essendo le stesse state portate a deconto del prezzo. 3.1.e- Provenienza, proprietà, gravami L immobile risulta pervenuto alla Immobiliare e Sviluppo (ex GE.MA.CO) con atto di Assegnazione da Società Cooperativa a rogito Notaio Dott. Massimo Di Paolo di Genova del 22/12/2000, Rep. 48565. Recita l atto che oggetto di assegnazione era: in Comune di Genova, delegazione di Cornigliano facenti parte dei civv 1,3,5,7 di Passo Buole e precisamente gli interi piano terra e primo del detto caseggiato destinati ad uffici, archivi e magazzini, con annessa area esterna di pertinenza della superficie di circa mq 600 (seicento), posta sui Pagina 10 di 14
lati nord ovest e nord est del caseggiato ed avente accesso da Via Rolla tramite cancello distinto con il numero 61 rosso. Per ogni migliore indicazione si rimanda alla documentazione prodotta in atti. 3.1.f- Iscrizioni e trascrizioni Sui beni gravano - atto unilaterale d obbligo edilizio, rogato dal Notaio Massimo Di Paolo in data 30/11/2005 n. 61426, portante asservimento a vincolo pertinenziale di destinazione d uso a parcheggio dell unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati alla Sez. COR, fg. 78, part 220 (ora 1114 per bonifica identificativo catastale), sub. 67 per il box censito al Catasto Fabbricati alla Sez. COR fg. 78, part 220 (ora 1114 per bonifica identificativo catastale), sub 66 - Sentenza dichiarativa di fallimento trascritta a Genova in data 21/12/2011 al r.p.n. 29465 Gli obblighi sopracitati vanno a costituire obbligo per una vendita delle porzioni in un unico lotto 3.1.g Caratteristiche costruttive, estrinseche e generali I locali di cui trattasi fanno parte del civ. 1 di Passo Buole, fabbricato posto in fregio alla via Greto di Cornigliano. La zona in cui sorgono detti locali, risulta ubicata nella delegazione di Cornigliano zona Campi, zona di recente sviluppo con numerose realtà terziarie e commerciali, realtà rispetto alle quali le porzioni immobiliari in parola risultano però decentrate. Pagina 11 di 14
3.1.h - Caratteristiche intrinseche I locali in parola risultano entrostanti l edificio comprendente i civv. 1,3,5,7, di Passo Buole, edificio oggetto di ristrutturazione edilizia; Gli stessi, come già esposto, risultano essere comunicanti a formare un unico locale, condizioni che unitamente agli asservimenti di cui all atto Notaio Di Paolo di Genova del 09/04/2009, rep.67168, portano gli immobili in parola a costituire unico cespite. Quali caratteristiche espongono: - serranda in metallo - pavimento in battuto di cemento - pareti imbiancate con tinta comune - finestre in metallo con inferriate esterne - tavolati divisori in cartongesso. Si riferisce che i locali sono privi di servizio igienico e di impiantistica certificata. Capitolo Quarto. Stima In presenza delle caratteristiche e delle consistenze di cui sopra, i locali in parola vengono stimati come segue: 4.1. Condizioni influenti la stima e risultati delle indagini 4.1.1 Gravami urbanistici e catastali Sul più ampio fabbricato risulta non accettata la domanda di agibilità relativa alle UU.II site al piano terreno e primo piano, dei civv 1,3,5,7 di Passo Buole, come da comunicazione del Comune di Genova prot. 265808 del 16/08/2011, che si allega, pertanto faranno carico allo aggiudicatario gli oneri proquota millesimale per le istruttorie e le sanatorie correlate, oneri da valutarsi allo stato in ragione di. 3.000,00 Pagina 12 di 14
Altresì sono posti a carico dell aggiudicatario gli oneri per la variazione di classa mento da autorimessa a locali magazzino, oneri valutati in ragione di. 800,00 Entrambi gli oneri di cui sopra sono stati portati deconto del prezzo posto a base d asta. 4.1.2 Valori di mercato e prezzo base d asta Per il tramite delle indagini di mercato svolte sul campo, viste le indicazioni fornite da pubblicazioni specialistiche del settore, sia a livello locale che nazionale, assunte a fonti informative, è stato possibile desumere che per locali uso magazzino quali quelli di cui trattasi sono correnti valori ricompresi tra: - min. /mq 800,00 (ottocento/00) - max /mq 1.200,00 ( milleduecento/00) Posto quanto sopra, per il caso di specie, lo scopo della stima, attese le caratteristiche, i vincoli di pertinenzialità che impongono una alienazione unica per i due cespiti, indica lo scrivente che il valore venale dell intero degli stessi, tenuto conto dei gravami richiamati al capitolo 4.1.1, è individuabile in ragione di. 49.000,00 (quarantanovemilaeuro) 4.2 Prezzo base d asta A fronte dei conteggi come sopra eseguiti, tenuto conto dello scopo della stima, considerate le caratteristiche del cespite in esame, le attuali condizioni del mercato immobiliare e del credito a medio termine, indica lo scrivente che al cespite in parola, è da proporsi in vendita, ad un prezzo base d asta di euro quarantanovemila ( euro 49.000,00 ) Pagina 13 di 14
Tanto espone lo scrivente in evasione dell incarico ricevuto e restando a disposizione per qualsiasi chiarimento si rendesse opportuno porge i migliori saluti. Genova, 10/04/14 Il Perito Geom. Ermanno Benelli Allegati: - atto di provenienza - visure e planimetrie catastali - estratto progetto depositato in Comune - estratto atto di asservimento 30/11/05 - estratto atto di asservimento 09/04/09 - estratto relazione notarile Pagina 14 di 14