TRIBUNALE DI TREVISO Sezione Esecuzioni Immobiliari Esecuzione Immobiliare n 415/2007 Udienza il 04/06/2008 ore 11,00 promossa da BANCA ANTONVENETA Con avv. M. Battistella [omissis] contro con intervento di BANCA POPOLARE DI VICENZA Con avv. A. Stefani Varso Giudice dell'esecuzione: C.T.U. Dott. ALBERTO VALLE Dott. FAGOTTO Ing. IVANO PREMESSA Il G.E. Dott. Umberto Donà in data 22.10.2007 ha nominato il sottoscritto ing. Ivano Fagotto con studio in Treviso via Mura di San Teonisto 13, iscritto all Albo degli Ingegneri di Treviso n. A 883, quale C.T.U. per la relazione di stima di cui alla esecuzione in epigrafe secondo il quesito di stima che veniva allegato alla nomina. SOPRALLUOGO Il giorno 28 febbraio 2008 è stato eseguito sopralluogo presso gli immobili pignorati. La convocazione a mezzo raccomandata è stata inviata alla [omissis] presso la sede legale, all indirizzo del legale rappresentante e presso la Cancelleria del Tribunale di Treviso. Per la Ditta esecutata non si è presentato nessuno. In data 15 aprile 2008 è pervenuto fax (allegato in copia) dall avv. Massimo De Carolis di Milano il quale mi comunica di essere stato nominato Amministratore unico della [omissis] da una assemblea del 26 luglio 2007 ordinata dal Tribunale di Vicenza. 1
DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI Trattasi di un ampio complesso ad uso residenziale, commerciale, direzionale in Comune di Castello di Godego (TV). L immobile è posto su un terreno in zona periferica, lungo la strada regionale SR 245 che collega Castelfranco Veneto con Bassano del Grappa, direzione Bassano del Grappa. In questo tratto la strada regionale prende il nome di via Chioggia. L accesso è da via Chioggia. A fronte del fabbricato vi è una ampia area scoperta privata ad uso parcheggio. Il fabbricato è su tre piani fuori terra oltre ad un piano interrato. Per l accesso ai piani sono presenti tre vani scala: uno centrale, uno ad est ed uno a ovest. Ai fini della vendita si propone un frazionamento degli immobili oggetto di stima in lotti. All interno di ciascun lotto si possono distinguere più beni. Il frazionamento si può indicare come segue: Lotto 1 Bene 1 Trattasi di appartamento ad uso abitazione, posto al primo e al secondo ed ultimo piano del fabbricato, scala ovest. E costituito da ingresso con cucina e soggiorno, camera matrimoniale, seconda camera, due bagni posti a piano primo e da una ampia terrazza scoperta a piano secondo. Le finiture interne sono di medio livello. Lo stato di manutenzione è scarso. In particolare la pavimentazione della terrazza è completamente da rifare essendo in grave stato di degrado. I muri di tamponamento e le tramezzature sono in muratura di laterizio. Le pareti sono generalmente finite con pittura escluso i bagni e parte della cucina. La pavimentazione della zona giorno è in piastrelle e della zona notte è in parchetti di legno. Serramenti esterni sono con vetrocamera. 2
L appartamento è dotato delle seguenti principali dotazioni tecnologiche: impianto di riscaldamento indipendente a pavimento, impianto elettrico, impianto telefonico, impianto citofonico. La superficie dell appartamento è di circa mq 87,00. La superficie della terrazza è di circa mq 87,00. Considerata la elevata superficie della terrazza in rapporto a quella dell appartamento tale superficie viene valutata per il 20% della superficie reale. La superficie dell immobile è quindi di circa mq 104,40. Lungo il porticato di accesso alla scala è stato riscontrata una vasta infiltrazione d acqua e una fessurazione che interessa la parete per tutta la sua altezza. Lotto 1 Bene 2 Trattasi di appartamento ad uso ufficio, posto al primo e al secondo ed ultimo piano del fabbricato, scala ovest. E costituito da ingresso con tre stanze di varia misura ad uso ufficio, due bagni posti a piano primo e da una ampia terrazza scoperta a piano secondo. In particolare la pavimentazione della terrazza è completamente da rifare essendo in grave stato di degrado. Le finiture interne sono di medio livello. Lo stato di manutenzione è scarso. I muri di tamponamento e le tramezzature sono in muratura di laterizio. Le pareti sono generalmente finite con pittura escluso i bagni. La pavimentazione è parte in piastrelle e parte in listoni di legno. Serramenti esterni sono con vetrocamera. L appartamento è dotato delle seguenti principali dotazioni tecnologiche: impianto di riscaldamento indipendente a pavimento, impianto elettrico, impianto telefonico, impianto citofonico. La superficie dell appartamento è di circa mq 104,00. La superficie della terrazza è di circa mq 104,00. Considerata la elevata superficie della terrazza in rapporto a quella dell appartamento tale superficie viene valutata per il 20% della superficie reale. La superficie dell immobile è quindi di circa mq 124,80. 3
Lotto 1 Bene 3 Trattasi di appartamento ad uso ufficio, posto al primo piano del fabbricato, scala centrale. E costituito da ingresso con una unica grande stanza ad uso ufficio, un bagno con anti ad uso spogliatoio, un ripostiglio posti a piano primo. Le finiture interne sono di medio livello. Lo stato di manutenzione è scarso. I muri di tamponamento e le tramezzature sono in muratura di laterizio. Le pareti sono generalmente finite con pittura escluso i bagni. La pavimentazione è parte in piastrelle e parte in listoni di legno. Serramenti esterni sono con vetrocamera. L appartamento è dotato delle seguenti principali dotazioni tecnologiche: impianto di riscaldamento indipendente a pavimento, impianto elettrico, impianto telefonico, impianto citofonico. La superficie dell appartamento è di circa mq 157,50. In questo appartamento non si è potuto accedere. I dati sono dedotti dalle tavole di progetto e dalle finiture dagli appartamenti simili dell immobile. Lotto 1 Bene 4 Trattasi di appartamento ad uso ufficio, posto al secondo ed ultimo piano del fabbricato, scala centrale. E costituito da ingresso con tre stanze di varia misura ad uso ufficio, due bagni e da due ampie terrazze scoperte. Le finiture interne sono di medio livello. Lo stato di manutenzione è scarso. I muri di tamponamento e le tramezzature sono in muratura di laterizio. Le pareti sono generalmente finite con pittura escluso i bagni. La pavimentazione è parte in piastrelle e parte in listoni di legno. Serramenti esterni sono con vetrocamera. 4
L appartamento è dotato delle seguenti principali dotazioni tecnologiche: impianto di riscaldamento indipendente a pavimento, impianto elettrico, impianto telefonico, impianto citofonico. La superficie dell appartamento è di circa mq 99,50. La superficie delle due terrazze è rispettivamente di circa mq 132,60 e di mq 57,20 per un totale di mq 189,80. Considerata la elevata superficie delle terrazze in rapporto a quella dell appartamento tale superficie viene valutata per il 15% della superficie reale. La superficie dell immobile è quindi di circa mq 128,00. In questo appartamento non si è potuto accedere. I dati sono dedotti dagli appartamenti simili dell immobile Lotto 2 Bene 1 Trattasi di locali ad uso esposizione e laboratorio dotati di locale con tre WC con anti ad uso spogliatoio e un secondo locale con un WC e anti ad uso spogliatoio. L altezza dei locali è di m 3,50. Sono posti a piano terra. Fronte strada sono presenti ampie superfici vetrate. Sul retro vi è una corte ad uso esclusivo. L accesso è posto nella parte centrale del fabbricato. Le finiture interne sono di medio livello. Lo stato di manutenzione è normale. I muri di tamponamento e le tramezzature sono in muratura di laterizio. Le pareti sono generalmente finite con pittura escluso i bagni. La pavimentazione è parte in piastrelle. Serramenti esterni sono con vetrocamera. L appartamento è dotato delle seguenti principali dotazioni tecnologiche: impianto di riscaldamento indipendente, impianto elettrico, impianto telefonico. La superficie dei locali ad esposizione e laboratorio è di circa mq 223,00, dei servizi di circa mq 26,00 per una superficie totale di circa mq 249,00. La corte ad uso esclusivo è di circa mq 16,00. 5
Lotto 3 Bene 1 Trattasi di rimessa per auto posta a piano interrato. L altezza del locale è di m 2,70. L accesso è a mezzo di rampa in calcestruzzo posta a ovest del fabbricato. La superficie è di circa mq 28,00. Lotto 3 Bene 2 Trattasi di locale ad uso deposito posto a piano interrato. L altezza del locale è di m 2,70. Il locale è dotato di sette ampie finestre interrate che permettono anche aereazione naturale. Si accede dall esterno da rampa in calcestruzzo posta a ovest del fabbricato o dalle scale ovest interne. La superficie è di circa mq 316,00. Altri beni Fra i beni oggetto di pignoramento sono anche indicati quattro mappali, indicati come beni comuni non censibili, che consistono rispettivamente: - area scoperta comune ai sub 9 10 13 18 19 20 23. Il calcello di accesso carraio all area è stato rimosso e appoggiato alla recinzione. - Due vani scala. Sono state riscontrate opere non finite in cartongesso e due vaste macchie di umidità consfarinamento della pittura e dell intonaco dovute a infiltrazione d acqua (vedere doc. foto allegata). - Locale centrale termica: è da riferire che è in uno stato di semi abbandono. Il locale non risultava chiuso a chiave, mancava qualsiasi segno di manutenzione, risultavano depositati e abbandonati materiali vari anche molto pericolosi come una bombola per il gas. Gli occupanti i due immobili visitati hanno affermato che per il riscaldamento non usavano l impianto esistente ma si servivano di altro (stufe). 6
DESCRIZIONE CATASTALE Lotto 1 Bene 1 2, mappale 856, sub 18, cat. A2, vani 4, piano T - 1-2, piena proprietà, quota 1/1.. Lotto 1 Bene 2 2, mappale 856, sub 19, cat. A10, vani 5, piano T - 1-2, piena proprietà, quota 1/1. Lotto 1 Bene 3 2, mappale 856, sub 20, cat. A10, vani 5, piano T - 1, piena proprietà, quota 1/1. Lotto 1 Bene 4 2, mappale 856, sub 23, cat. A10, vani 7,5, piano T - 2, piena proprietà, quota 1/1. Lotto 2 Bene 1 2, mappale 856, sub 13, cat. C3, superficie 249, piano T, piena proprietà, quota 1/1. Al sub 13 è graffato il sub 14 che trattasi della corte di mq 16 ad uso esclusivo. Lotto 3 Bene 1 2, mappale 856, sub 9, cat. C6, superficie 28, piano S1, piena proprietà, quota 1/1. Lotto 3 Bene 2 2, mappale 856, sub 10, cat. C2, superficie mq 316, piano S1, piena proprietà, quota 1/1. Altri beni Nell atto di pignoramento sono indicati anche i seguenti immobili: - mappale 856, sub 2, piano S1 T, area scoperta di mq 926, B.C.N.C. comune ai sub 9 10 13 18 19 20 23. 7
- mappale 856, sub 5, piano S1 T 1-2, vano scala, B.C.N.C. comune ai sub 20 23. - mappale 856, sub 7, piano S1 T 1-2, vano scala, B.C.N.C. comune ai sub 9 10 13 18-19. - mappale 856, sub 8, piano T, centrale termica, B.C.N.C. comune ai sub 13 18 19-20 23. STATO DI POSSESSO Al momento della visita presso l immobile alcuni beni risultavano occupati. Gli occupanti non hanno prodotto alcun documento per l occupazione dei locali. Nella richiesta di proroga inviata al Sig. G. E. dott. Valle, depositata in cancelleria il 13 marzo 2008, si era già anticipata la situazione trovata durante il sopralluogo. E stata eseguita una ricerca presso l Ufficio delle Entrate di Treviso e di Castelfranco Veneto per verificare se vi sono contratti di affitto in corso. E emerso che sono stati registrati tre contratti tutti contratti dal precedente proprietario e, quindi, in data antecedente al contratto di acquisto da parte della [omissis] (parte esecutata). Nell atto di compravendita, Vergnano Group spa parte acquirente, non viene fatto alcun riferimento alla esistenza dei citati contratti di affitto. Di seguito si evidenzia la situazione di ogni bene. Lotto 1 Bene 1 - appartamento Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile è attualmente occupato e locato. Esiste contratto di locazione del 30.09.2004 fra[omissis], rappresentata dal sig[omissis], della durata di otto anni, dal 01.10.2004 al 30.09.2012, canone annuo di 2.000,00, pagato anticipatamente per intero periodo con 16.000,00. Lotto 1 Bene 2 - ufficio Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile risultava occupato. Gli occupanti hanno dichiarato che pagano un affitto a persona che non risulta essere la Ditta proprietaria ed esecutata. E da riferire che gli occupanti di origine non della Comunità europea non sapevano esprimersi correttamente nella lingua italiana. Presso la Agenzia delle entrate non risulta alcun contratto di locazione. L Amministratore unico della [omissis] ci conferma che i locali sono occupati senza avere titolo. Lotto 1 Bene 3 - ufficio 8
Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile era chiuso e non accessibile. Presso la Agenzia delle entrate non risulta alcun contratto di locazione. Lotto 1 Bene 4 - ufficio Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile è attualmente occupato e locato. Esiste contratto di locazione del 30.09.2004 fra [omissis], della durata di otto anni, dal 01.10.2004 al 30.09.2012, canone annuo di 2.000,00, pagato anticipatamente per intero periodo con 16.000,00. Lotto 2 Bene 1 lab. artigianale Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile è attualmente occupato e locato. L immobile è attualmente occupato e locato. Esiste contratto di locazione fra [omissis] con sede in Rossano Veneto, C.F. [omissis], della durata di sei anni più sei, con inizio dal 01/12/2000 al 30/11/2006, canone annuo di 18.000,00. Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente ai sensi 4 L. 392/1978. L Amministratore unico della [omissis] ci conferma che i locali saranno lasciati liberi il 30 giugno prossimo. Lotto 3 Bene 1 - garage Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile risultava aperto. Presso la Agenzia delle entrate non risulta alcun contratto di locazione. Lotto 3 Bene 2 - deposito Il diritto reale è di piena proprietà con quota 100/100. L immobile risultava occupato. Gli occupanti hanno dichiarato che pagano un affitto a persona che non risulta essere la Ditta proprietaria ed esecutata. E da riferire che gli occupanti di origine non della Comunità europea non sapevano esprimersi correttamente nella lingua italiana. Presso la Agenzia delle entrate non risulta alcun contratto di locazione. L Amministratore unico della [omissis] ci conferma che i locali sono occupati senza avere titolo. PROVENIENZA Dalla relazione ventennale ipotecaria catastale redatta dott. Manavello Arrigo, notaio in Treviso, si estraggono i dati degli ultimi atti. La [omissis] è venuta in possesso dei beni descritti con atto di compravendita del 14.12.2004 rep. 172015, notaio Giovanni Barone di Vicenza, ivi registrato il 10.01.2005 n. 110 Atti Pubb. 1T, trascritto a Treviso il 13.01.2005 n.ri 1626/1278, con il quale la società [omissis] VERIFICA RISPONDENZA ALLE NORME Il fabbricato è stato oggetto di più interventi. 9
La costruzione dell immobile è iniziata a fronte di concessione edilizia n. 488 del 26.07.1981 e successive n. 3847 del 07.03.1987 e n. 2655 del 10.01.2000. Il certificato di agibilità rilasciato dal Comune in data 02.08.2000. Le opere realizzate, per quanto si è potuto vedere durante i sopralluoghi, sono conformi al progetto esecutivo di cui alla ultima concessione edilizia emessa. VALUTAZIONI CONCLUSIVE E STIMA I valori esposti nella presente perizia sono il risultato di accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, dello stato di conservazione e manutenzione dei beni, delle condizioni di mercato della zona in cui essi sono ubicati. Inoltre la situazione trovata non è chiara: vi sono beni occupati e locati, beni occupati ma senza un contratto di locazione registrato. Le locazioni esistenti non sono state contratte dall esecutato ma dai precedenti proprietari e non vengono menzionate nell atto di compravendita. Per gli immobili locati e/o occupati con contratto di locazione registrato si applica un ribasso nella quotazione di mercato del 15% dovuto al venir meno della disponibilità. Per gli immobili locati occupati senza aver titolo si applica un ribasso nella quotazione di mercato del 5% dovuto al venir meno temporaneamente della disponibilità. E da evidenziare che lo stato di manutenzione e pulizia degli immobili è carente. Sono state inoltre riscontrate delle infiltrazioni d acqua dal pavimento del piano primo ove sono ubicati i sub 18 e sub 19. Su tutti gli immobili viene applicato un ribasso del 15% per gli interventi da eseguire per il carente stato di manutenzione. Nuovamente si sottolinea che le percentuali di ribasso indicate sono da prendere con cautela per la situazione poco chiara descritta e confermata dalla comunicazione dell Amministratore unico della [omissis] Lotto 1 Bene 1 10
Superficie mq 104,40 x /mq 1.080,00 = 112.752,00 Ribasso 30% 112.752,00 x 0.70 = 79.926,40 arrotondato a 80.000,00 Lotto 1 Bene 2 Superficie mq 124,80 x /mq 1.150,00 = 143.520,00 Ribasso 30% 143.520,00 x 0.70 = 100.464,00 arrotondato a 100.000,00 Lotto 1 Bene 3 Superficie mq 157,50 x /mq 1.150,00 = 181.125,00 Ribasso 20% 181.125,00 x 0.80 = 144.900,00 arrotondato a 145.000,00 Lotto 1 Bene 4 Superficie mq 128 x /mq 1.150,00 = 147.000,00 Ribasso 30% 147.000,00 x 0.70 = 103.040,00 arrotondato a 103.000,00 Lotto 2 Bene 1 Superficie mq 249 x /mq 1.200,00 = 298.800,00 Ribasso 15% 298.800,00 x 0.80 = 239.040,00 arrotondato a 240.000,00 Lotto 3 Bene 1 Superficie mq 28 x /mq 700,00 = 19.600,00 Ribasso 15% 19.600,00 x 0.85 = 16.660,00 arrotondato a 17.000,00 Lotto 3 Bene 2 Superficie mq 316 x /mq 800,00 = 252.800,00 11
Ribasso 30% 252.800,00 x 0.70 = 176.960,00 arrotondato a 178.000,00 In totale sommano 863.00,00 Che rappresenta il valore totale dei beni sopra descritti con le riserve sopra descritte.. In fede. Treviso li 16.04.2008 Il C.T.U. Ing. Ivano Fagotto Allegati: vedere elenco 12