TRIBUNALE DI VICENZA CIVILE E PENALE Fallimento " C.M.P. S.r.l. con sede in Vicenza, Piazza del Castello n. 12 N. Gen. Rep. 0017/09 (lotto n. 005) Giudice Delegato Dr. Giulio BORELLA Curatore Dott.ssa Martina VALERIO Tecnico incaricato: arch. Sofia Pacchin iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Vicenza al n. 377 iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vicenza al n. 514 C.F. PCCSFO56R58L840L P. IVA 00804490241 con studio in Vicenza, Piazza del Castello, n. 18 tel/fax 0444 322076 email: cioffin@libero.it 1 di 7
SCHEDA SINTETICA E INDICE Fallimento. n. 0017/2009 della Società con sede in Vicenza Diritto (cfr pag. 3): piena proprietà Bene (cfr pag. 3): appartamento Ubicazione (cfr pag. 3): Manerba del Garda (BS), Piazza Aldo Moro n. 6 Stato (cfr pag. 6): scarso Dati Catastali attuali (cfr pag. 3): N.C.E.U. Comune di Manerba del Garda (BS) foglio 11 mappale n. 133 sub 1 categoria A/2 classe 5 composto da vani 11 è posto al piano T./1 ; rendita:. 1.079,39. Irregolarità/abusi (cfr pag. 4): sì, sanabili, costo di circa 5.000,00 Valore di stima (cfr pag. 6/7): 115.000,00 (presso base d asta 93.500,00) Vendibilità (cfr pag. 6): buona Motivo (cfr pag. 6): ubicazione e tipologia immobile Occupazione (cfr pag. 4): libero APE: da produrre ALLEGATI 1) estratto catastale del foglio 11 del Comune di Manerba del Garda (BS) mappale n. 133; 2) rilievo dell unità immobiliare (n. 2 tavole: alloggio a piano terra ed a piano primo); 3) documento fotografico sullo stato autorizzato e quello realizzato abusivamente; 4) planimetria catastale del mappale n. 133 sub 1; 5) N.C.E.U.: visura per partita catastale storica del mappale n. 133 sub 1; 6) documentazione fotografica (foto n. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14); 7) copia Concessione Edilizia in sanatoria n. 383/86 del 27/01/1992; 8) copia certificato di abitabilità n. 776 del 19/02/1997; 9) copia atto di provenienza del 28/04/2006; 10) copia atto di acquisto del 30-07-1991; 11) copia sentenza del 22/03/2012. 2 di 7
Beni in Manerba del Garda (BS) Piazza Aldo Moro, n. 6 Lotto 005 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE E SOMMARIA DESCRIZIONE Piena proprietà relativamente ad appartamento sito in Comune di Manerba del Garda (Brescia), Piazza Aldo Moro n. 6. Trattasi di alloggio inserito in fabbricato, edificato in data anteriore al 01/09/1967 e ristrutturato nel 1976, posto all interno del centro storico del paese. L appartamento è distribuito su due livelli fuori terra (terra e primo) e risulta attualmente suddiviso abusivamente in tre piccoli alloggi. I due livelli dell alloggio risultano collegati internamente da un vano scala. L appartamento è raggiungibile pedonalmente a piano primo da Piazza Aldo Moro al civico n. 6, ed a piano terra, anche con autovetture, da via Don Angelo Merici al civico n. 2 attraverso un varco ed una corte interna (mappale n. 141) comune anche ad altre unità immobiliari. Sulla corte comune è possibile parcheggiare un autovettura (vedi allegato n. 10 atto di acquisto del 30/07/1991), anche se non vi è precisa assegnazione di posti auto. L alloggio è composto: a piano terra da ingresso, cucina, soggiorno, una camera, un bagno ed un ripostiglio; a piano primo da ingresso, soggiorno, cucina tre camere, due bagni ed un ripostiglio. Nel complesso presenta finiture di media qualità: pavimenti in piastrelle di ceramica in tutti i vani, pareti e soffitti intonatati a civile e tinteggiati, rivestimento in ceramica nella parete attrezzata delle cucine e dei bagni. Gli infissi esterni sono costituiti da serramenti in legno e vetro normale, gli oscuri sono costituiti da balconi in legno con inserimento di inferriate metalliche su alcuni di essi. L alloggio è provvisto di impianto termico ed elettrico privi di regolare certificazione degli impianti e da ristrutturare. Sul prospetto interno ad est risulta collocato un poggiolo di superficie complessiva pari a mq. 6,00 circa; questo presenta pavimentazione in piastrelle di gres e ringhiera metallica. Nel complesso l unità immobiliare si trova in cattivo stato di conservazione, con gravi problematiche di perdite dell impianto idrico e fognario. L edificio all esterno presenta finiture e soluzioni estetiche usuali di tipo medio: pareti intonacate a civile e tinteggiate di colore bianco, tetto a due falde con copertura in coppi. L unità immobiliare ha un altezza utile interna di circa ml. 2,85 in entrambi i livelli e sviluppa una superficie lorda commerciale complessiva di circa mq. 205,80 così calcolata e conteggiata: - abitazione a piano terra (porzione) mq. 45,00 - abitazione a piano terra (porzione) mq. 64,00 x 1/2 - abitazione a piano primo mq. 124,00 - portico mq. 5,60 x 1/2 - poggiolo mq. 6,00 x 1/3 DESCRIZIONE E STORIA CATASTALE Partita catastale attuale intestata alla Società G. F. S.r.l. con sede in Roma, per l'intera quota di proprietà. Tale intestazione risulta non corretta e deve essere aggiornata a seguito di sentenza del Tribunale di Vicenza n. 302/2012 del 22/03/2012 con dichiarazione di inefficacia totale dell atto di compravendita in data 08/02/2007 a favore di tale Società ed a carico della Società C.M.P. S.r.l. N.C.E.U. Comune di Manerba del Garda (BS) foglio 11 mappale n. 133 sub 1 categoria A/2 classe 5 composto da vani 11 è posto al piano T./1 ; 3 di 7
rendita:. 1.079,39. L unità risulta generata in seguito a frazionamento della preesistente unità immobiliare urbana individuata al mappale n. 133 del foglio 17 di Manerba del Garda (BS) in data 28/04/1988 al n. 12161.1/1988 di protocollo. Successivamente il foglio identificativo catastale assegnato dall U.T. di Brescia risulta il 12 per poi essere sostituito con l attuale foglio n. 11 per bonifica identificativo catastale con variazione n. 125.794.1/2014 del 03/11/2014 al n. BS0277676 di prot. Il fabbricato in cui risulta inserita l unità immobiliare insiste su lotto di terreno catastalmente individuato in Comune di Manerba del Garda (BS) al mappale n. 133 posto tra i confini da Nord in senso N.E.S.O.: Via Don Angelo Merici; m. n. 377 141 (corte comune); m. n. 131; Piazza Aldo Moro. STATO DI POSSESSO Alla data dell ultimo sopralluogo, effettuato in data 15/12/2014, l'immobile risultava libero. REGOLARITA URBANISTICA Il fabbricato risulta inizialmente edificato in data anteriore al 01/09/1967. Successivamente risulta oggetto di interventi edilizi non autorizzati e successivamente regolarizzati con: 1. P.E. n. 383/86 per lavori di ampliamento di un fabbricato esistente e cambio di destinazione di parte dello stesso. Concessione Edilizia in sanatoria presentata in data 30/09/1986 e rilasciata in data 27/01/1992 al n. 383 di C.E. Il Certificato di agibilità è stato rilasciato in data 19/02/1997 al n. 776 di pratica. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: In sede di sopralluogo e dall analisi della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Manerba del Garda (BS) è stato verificato che vi sono alcune difformità rispetto al progetto autorizzato. Come già precisato in sede di descrizione dell immobile, è stata verificata la suddivisione dello stesso in tre unità immobiliari non autorizzate con la realizzazione di tramezzature interne (come da allegate tavole di rilievo) A piano terra inoltre è stato arretrato l accesso all unità immobiliare, con realizzazione di una nuova apertura per accedere ad una delle nuove unità realizzate. Conformità catastale: Le difformità rispetto alla planimetria catastale risultano di lieve entità non essendo state realizzate modifiche sostanziali, quali la chiusura di aperture interne e demolizione di una tramezzatura interna. Sanabilità e costi A seguito delle difformità riscontrate è stata fatta richiesta al Responsabile dell Ufficio Tecnico del Comune di Manerba del Garda (BS) per verificare la sanabilità delle opere realizzate abusivamente. Essendo tali opere non sostanziali, risultano sanabili con presentazione di pratica edilizia in sanatoria e richiesta di autorizzazione ai Beni Ambientali, essendo tutto il Comune di Manerba del Garda (BS) soggetto a vincolo di tutela paesaggistica. Le spese per la regolarizzazione dell immobile possono essere quantificate in circa: 5.000,00 VINCOLI ED ONERI Vincoli storici-artistici ed ambientali: Si precisa che il fabbricato è inserito in area con vincolo di tutela paesaggistica. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4 di 7
3. Atti di asservimento urbanistico: Non si è a conoscenza dell esistenza di atti di asservimento urbanistico. 4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 1. Iscrizioni: Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da sentenza di condanna a favore della Società DEGRAN S.p.a. con sede a Brescia a firma del Tribunale di Brescia in data 04/03/2004 al n. 627 di rep., iscritta a Salò (BS) in data 23/04/2004 ai nn. 1.971 R.G. e 350 R.P. Importo ipoteca 29.000,00 Importo capitale 14.410,15, spese. 12.089,85 e interessi. 2.500,00 L'iscrizione risulta a carico del Sig. BAROSI Diego. Riferito ai beni immobili catastalmente individuati in Comune di Manerba del Garda (BS) al foglio 12 mappale n. 133 sub 1. N.B.: nell atto di compravendita, a favore della società C.M.P. S.r.l. con sede in Vicenza, in data 28/04/2006 al n. 222.393/17.419 di rep./racc. del notaio Ottaviano GIAROLO di Vicenza, ivi registrato il 15/05/2006 al n. 2.472 serie atti pubblici e trascritto a Salò (BS) il 17/05/2006 ai n.ri 3.564 R.G. e 2.373 R.P. veniva precisato che il debito relativo alla presente iscrizione risultava estinto e che la la Società venditrice GRUPPO INVESTIMENTI SOCIALMENTE PRODUTTIVI S.r.l. con sede in Desenzano del Garda (BS) si impegnava a proprie cure e spese a cancellarla nel più breve tempo possibile. 2. Pignoramenti: Nessuno 3. Altre trascrizioni: Nessuna 4. Altre limitazioni d'uso: Non si è a conoscenza dell esistenza di altre limitazioni d uso. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Attuali proprietari Società C.M.P. S.r.l. con sede a Vicenza in Piazza del Castello n. 12 a seguito di Sentenza del Tribunale di Vicenza per dichiarazione di inefficacia ex art. 2.901 C.C. e 66 L.F. del contratto di compravendita a favore della Società G.F. S.r.l. con sede in Roma stipulato in data 08/02/2007 ai n.ri 237.086/5.196 di rep./racc. del notaio Claudio AVITABILE di Bardolino (BS) trascritto a Salò (BS) in data 14/02/2007 ai nn. 1.272 R.G. e 799 R.P., con Annotazione trascritta a Salò (BS) il 15/05/2012 ai n.ri 2.783 R.G. e n. 386 R.P. Riferito limitatamente all unità immobiliare catastalmente individuata all'u.t.e. di Brescia al N.C.E.U. in Comune di Manerba del Garda (BS) foglio 12 (ora foglio n. 11) mappale n. 133 sub 1. Precedenti proprietari Al ventennio l immobile individuato al mappale n. 133 del foglio 17 era in ditta alla sig.ra GASPARINI Lucia, nata a Manerba del Garda (BS) il 17/02/1929. In seguito a denuncia di variazione per frazionamento al n. 12.161.1/1988 in data 28/04/1988 il mappale n. 133 generava tra gli altri l attuale mappale n. 133 sub 1 del foglio 12 (ora foglio 11). Successivamente tale unità immobiliare risultava oggetto dei seguenti passaggi di proprietà: 1) In seguito ad apertura di successione di GASPARINI Lucia in data 09/01/989, con atto registrato a Salò (BS) in data 06/07/1989 al n. 89 vol. 406 e trascritto a Salò (BS) il 20/04/1990 ai n.ri 1623 R.G. e 1213 R.P il predetto immobile passa in ditta ai Sigg. AVANZI Franco, nato a Manerba del Garda (BS) il 03/07/1946, AVANZI Cecilia, nata a 5 di 7
Manerba del Garda (BS) il 17/11/1947, AVANZI Cesare, nato a Manerba del Garda (BS) il 15/03/1959, e AVANZI Roberto Luigi, nato a Manerba del Garda (BS) il 09/03/1955. 2) Con atto di compravendita in data 30/07/1991 al n. 29.149 di rep. del notaio S. Angelini di Brescia, ivi registrato il il 08/08/1991 e trascritto a Salò (BS) il 01/08/1991 ai n.ri 3.233 R.G. e 2.424 R.P. il predetto immobile passa in ditta alla Società DEGRAN S.r.l. con sede in Montichiari (BS). (N.B.: in tale atto viene precisato che l alloggio ha diritto al cortile comune di cui al mappale n. 141 e che su tale cortile potrà essere parcheggiata un auto per ogni unità immobiliare compravenduta tra cui il mappale n. 133 sub 1).; 3) Con verbale di assemblea straordinaria in data 05/071995 con atto al n. 16.137 di rep. del notaio Chiara ZICHICHI di Brescia, ivi registrato il 18/07/1995 al n. 5.496 la Società DEGRAN S.r.l. con sede in Montichiari (BS) trasformava la ragione sociale in S.p.a. e trasferiva la sede in Brescia. 4) In seguito ad atto giudiziario in data 04/03/2004 al n. 627 di rep. in forza di sentenza traslativa n. 822/04 del Tribunale di Brescia del 15/01/2004, trascritta a Salò (BS) in data 23/03/2004 ai n.ri 1.970 R.G. e 1.288 R.P. il predetto immobile, di cui al mappale n. 133 sub 1 del foglio 12, passa nella titolarità del Sig. BAROSI Diego, nato a Medole (MN) il 24/10/1948. 5) Con atto di compravendita in data 23/04/2004 al n. 82.960/18.322 di rep./racc. del notaio Giuseppe ANNARUMMA di Brescia, trascritto a Salò (BS) il 04/05/2004 ai n.ri 2.911 R.G. e 1.940 R.P. il predetto immobile (mappale n. 133 sub 1 del foglio 12) passa in ditta alla Società GRUPPO INVESTIMENTI SOCIALMENTE PRODUTTIVI S.r.l. con sede in Desenzano del Garda (BS). 6) Con atto di compravendita in data 28/04/2006 al n. 222.393/17.419 di rep./racc. del notaio Ottaviano GIAROLO di Vicenza, ivi registrato il 15/05/2006 al n. 2.472 serie atti pubblici e trascritto a Salò (BS) il 17/05/2006 ai n.ri 3.564 R.G. e 2.373 R.P. il predetto immobile (mappale n. 133 sub 1) passava in ditta alla Società con sede in Vicenza (BS). 7) Con atto di compravendita in data 08/02/2007 al n. 237.068/5.196 di rep./racc. del notaio Claudio AVITABILE di Bardolino (VR), trascritto a Salò (BS) il 14/02/2007 ai n.ri 1.272 R.G. e 799 R.P. il predetto immobile (mappale n. 133 sub 1) passava in ditta alla Società G.F. S.r.l. con sede in Roma. (N.B.: rispetto a tale atto di compravendita veniva trascritta domanda giudiziale in data 04/12/2008 ai n.ri 8.901 R.G. e 5.993 R.P. a seguito di atto emesso dal Tribunale di Brescia in data 04/12/2008 al n. 8.897 di rep. per dichiarazione di simulazione di atti di cui art. 2.901 C.C.) VALUTAZIONE COMPLESSIVA E VENDIBILITA Criterio di Stima Il metodo di stima è comparativo, basato sulla ricerca di valori noti nel mercato locale per immobili analoghi per qualità e posizione. Si sono poi valutate le caratteristiche dell'immobile quali consistenza, composizione, destinazione d' uso, vetustà, grado di finitura, stato di manutenzione, ubicazione. In particolare si tratta di un appartamento distribuito su due livelli fuori terra (piano terra e primo) con spazio scoperto comune anche ad altre unità immobiliari su cui vi è la possibilità di parcheggiare un autovettura; è collocata in zona centrale del Comune di Manerba del Garda (BS). Il fabbricato risulta edificato nei primi anni 60 e ristrutturato a metà degli anni 70 con finiture di medio livello; si presenta allo stato attuale in cattive condizioni di conservazione. Fonti di informazione Fonti di informazione Catasto di Brescia, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salò (BS), Ufficio Tecnico del Comune di Manerba del Garda (BS), Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Borsa Immobiliare, Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell'agenzia del Territorio, agenzie immobiliari locali. 6 di 7
Giudizio di vendibilità L immobile, pur necessitando di interventi di sistemazione e pur tenendo conto del particolare momento di crisi del mercato immobiliare, presenta un buon grado di vendibilità in quanto inserito in buona posizione centrale nel paese di Manerba del Garda (BS), in area turistica e con buona accessibilità. Valutazione ID Immobile Sup. lorda commerciale Valore intero medio ponderale Valore diritto (intera quota) appartamento 205,80 115.000,00 115.000,00 Adeguamenti e correzioni della stima Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 5.000,00 VALORE DELL IMMOBILE DETRATTE SPESE REGOLARIZZAZIONE 110.000,00 Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi: 16.500,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno Nessuna Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 93.500,00 Relazione lotto 005 creata in data 21/05/2015 il perito Arch. Sofia Pacchin 7 di 7