INAIL ISTITUTO NAZIONALE PER L ASSICURAZIONE CONTRO GLI INFORTUNI SUL LAVORO DIREZIONE REGIONALE PER IL LAZIO Consulenza Tecnica per l Edilizia Regionale ROMA Viale Dei Quattro Venti 96 interno 30 piano sesto Appartamento libero PROPOSTA DI VALUTAZIONE DEL PREZZO DI MERCATO Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 1 di 10
Foto su Viale Dei Quattro Venti, 96 SEZIONE A ASPETTI GENERALI 1.0 PREMESSE - Finalità della valutazione La presente proposta di valutazione, richiesta dalla Direzione Centrale Patrimonio con nota protocollo 2746 del 03/04/15, è finalizzata alla determinazione del prezzo di mercato dell appartamento in oggetto, da porre a base d asta (pubblica) al fine di venderlo al miglior offerente. 2.0 UBICAZIONE SEZIONE B DATI DISPONIBILI O REPERITI L appartamento in oggetto è ubicato in Roma - Viale Dei Quattro Venti n. 96 al piano sesto interno 30. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 2 di 10
Localizzazione La zona urbanistica ove è collocato l immobile è ad alta densità abitativa nel centro del quartiere Gianicolense con prevalente destinazione residenziale e commerciale di quartiere. La zona a buon sviluppo commerciale, è inoltre dotata di una efficiente rete viaria di quartiere, con viali di scorrimento interno, disponibilità di parcheggi, nonché di mezzi di trasporto pubblici (ferrovia urbana FL3 e di superficie), che consentono il collegamento della zona con tutte le direzioni urbane e extraurbane. 2.1 DESCRIZIONE EDIFICIO L unità immobiliare in argomento è inserita in un edificio di sette piani fuori terra oltre ad un piano interrato. Il complesso ultimato nel 1950 è a struttura portante in c.a., con rivestimento prevalente esterno in intonaco civile. I collegamenti verticali sono assicurati da un vano scala con ascensore serventi cinque immobili per piano. Anche il piano terra è a destinazione residenziale, nell interrato sono ubicati le cantine pertinenziali degli appartamenti. Le parti comuni si presentano in normale stato manutentivo, e l androne non presenta particolari caratteristiche architettoniche. L edificio dispone di ascensore, l accesso allo sbarco del piano terra presenta limitate barriere architettoniche un gradino per accesso portone principale, si specifica che l ascensore si ferma al piano inferiore di quello dell immobile oggetto di stima. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 3 di 10
androne 3.0 STATO ATTUALE Destinazioni d uso L immobile ha destinazione di uso residenziale ed è libero. 3.1 Descrizione e consistenza attuale stato di conservazione L appartamento posto al sesto piano è stato visionato il 22 settembre 2014 e come meglio evidenziato nell allegata planimetria è composto da ingresso, una camera, angolo cottura, servizio igienico e terrazzo con un altezza netta interna di mt. 2,70. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 4 di 10
Durante il sopralluogo si è verificata l attendibilità della planimetria, eseguendo alcune misurazioni a campione. L appartamento non ha caratteristiche di pregio, e risulta edificato con materiali che nell anno di costruzione (1950 circa) connotavano un uso civile/popolare con utilizzo di materiali con caratteristiche prestazionali ordinarie, e come evidenziato durante il sopralluogo non risultano effettuati lavori migliorativi negli ultimi anni. All attualità l appartamento ha pavimentazioni realizzati con ceramica monocottura, infissi in legno con vetro semplice e avvolgibili in pvc, porte interne in legno verniciato e portoncino in legno tamburato, le pareti sono rivestite con carta da parati, bagni e cucina presentano materiali ordinari. Il tutto è meglio evidenziato dalle seguenti foto. Soggiorno / angolo cottura ingresso bagno terrazzo Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 5 di 10
terrazzo terrazzo L impiantistica generale da stima visiva ha ancora le caratteristiche prestazionali dell epoca di costruzione, l edificio ha impianto citofonico, centrale termica autonoma. In sintesi lo stato manutentivo generale è scadente e per ricondurre l immobile ad uno stato conservativo normale necessita effettuare interventi di manutenzione ordinaria, quali bagno, cucina, impianti, infissi, oltre alle opere da pittore e di arrotatura pavimentazioni. Durante il sopralluogo si è verificata l attendibilità della planimetria, effettuando alcune misurazioni a campione. La superficie lorda commerciale in riferimento alle istruzioni per la determinazione della consistenza degli immobili urbani per la rilevazione dei dati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare, Versione 1.3 del 31/12/2008 allegato 2, è stata così determinata: 1. 100% appartamento al lordo delle murature interne; 2. 100% delle superfici delle pareti perimetrali non confinanti con altre proprietà; 3. 50% delle superfici delle pareti perimetrali confinanti con altre proprietà; 4. 30% dei balconi fino a 25 mq e del 10% per la parte eccedente. Da cui ne deriva una superficie lorda commerciale: A. Appartamento mq 27,50 B. balcone mq 50,50 C. 25 x 0,30 mq 7,30 D. 25,5 x 0,10 mq 2,55 Totale mq 37,35 Arrotondato a mq 37,00 Corrispondente ad una superficie netta di mq 24,60 circa con esclusione balcone. 3.2 Classificazione energetica L appartamento non ha il certificato di classificazione energetica, comunque da visione dello stato dei luoghi è presumibile attestare l edificio in classe G. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 6 di 10
4.0 CLASSIFICAZIONE E CONSISTENZA CATASTALE L appartamento è censito al N.C.E.U. con i seguenti identificativi: FOGLIO 450, PARTICELLA 401, SUB. 31, ZONA CENSUARIA 3, CATEGORIA A/3, CLASSE 2, CONSISTENZA 3,0 VANI, RENDITA Euro 503,55. La planimetria catastale agli atti del Catasto Urbano è conforme allo stato dei luoghi. Planimetria catastale estratta in data 01/10/2014 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 7 di 10
Visura storica all attualità del 16/09/2014 Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 8 di 10
5.0 INQUADRAMENTO URBANISTICO E LEGITTIMITA DELLO STATO ATTUALE 5.1 Inquadramento urbanistico Negli strumenti urbanistici del Comune di Roma l immobile citato risulta ricadente nel Nuovo P.R.G. adottato con Delibera C. C. n. 18/2008 nel Sistema Insediativo Città Storica tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme T-7. 5.2 Legittimità urbanistica dello stato attuale condono edilizio Per quanto concerne gli aspetti urbanistici è stato reperito agli atti copia del Certificato di Abitabilità prot. n 57 del 20 febbraio 1950, a fronte di domanda 42536/49. Nello specifico dell immobile oggetto di stima (per la sua specificità superficie utile interna di mq 24,65, quando le N.T.A. del Comune di Roma prevedono minimo 28 mq) si rilevano alcune perplessità sulla regolarità urbanistica dell appartamento, anche in considerazione che agli atti non sono stati rintracciati atti sul condono edilizio. Altra documentazione urbanistica è mancante agli atti, a tale riguardo si specifica che: per legge, l Ente alienante è esonerato, dalla consegna dei documenti relativi alla proprietà dei beni e alla regolarità urbanistico-edilizia e fiscale; ai sensi dell art.2 comma 59 della legge 662/1996 e dell art.40 comma 6 della legge 47/85, nell eventualità che l immobile sia stato oggetto di lavori non urbanisticamente assentiti e rientra nelle previsioni di sanabilità, è consentito all acquirente di presentare domanda di sanatoria entro 120 giorni dall atto di trasferimento dell immobile. Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 9 di 10
Certificato di abitabilità Arch. Francesco Di Blasi C.T.E. Regione Lazio 10 di 10