TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI *** PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE *** La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti agli atti, aver effettuat in lc i dvuti accertamenti, aver avut i necessari cntatti cn l Uffici N. 309/15 e R.G.Es. Udienza 30.10.2017 Ore 11:30 Tecnic del Cmune di Blgna (BO) e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà, la prvenienza e i gravami quant riprtat è desunt dal certificat ventennale ntarile allegat agli atti; per le cmprprietà, servitù, diritti, ecc., dall att di prvenienza. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * DATI PIGNORAMENTO Pag. 1 di 10
Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 24.06.2015 sn state pignrate le qute di 2/3 ed 1/3 del seguente bene: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 170 Particella 438 Sub 13, Nat. A4 ABITAZIONE DI TIPO POPOLARE, Cns. 4,5 vani, Ind. Via Enric Capelli N. civ. 5, Pian T. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Appartament al pian rialzat di 79 mq cmmerciali legittimamente cmpst da ingress, cucina, sggirn, disimpegn, due camere, ripstigli, bagn e due lgge di cmplessivi 7 mq, cn anness van cantina al seminterrat di 21 mq. Bene sit a Blgna (BO) in Via E. Capelli n. 5. Immbile priv di abitabilità. Diffrmità edilizie da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe energetica G = EP gl,nren 172,35 kwh/m 2 /ann. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immbile ggett di stima attualmente è csì identificat: Catast Fabbricati del Cmune di Blgna (BO) Fgli 170 Particella 438 Sub 13, Z.C. 2, Categria A/4, Classe 4, Cns. 4,5 vani, Sup. cat. Ttale: 90 m 2 Ttale escluse aree scperte: 88 m 2, Rendita Eur 418,33, Ind. Via Enric Capelli n. 5 pian: T-S1. Si rileva che due degli intestatari indicati, genitri degli esecutati, sn deceduti (ved. par. Prvenienza dei beni ). Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che la planimetria risulta cnfrme all stat attuale eccett che per le lgge, trasfrmate senza titl in verande. PARTI COMUNI, SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI Pag. 2 di 10
Alla przine immbiliare in ggett spetta la cmprprietà per qute delle parti e ragini cmuni del fabbricat, tali per legge e per destinazine, fra le quali il lcale cantinat ed il terrazz stenditi, cmuni agli allggi della scala, nnché il lcale caldaia e l area di pertinenza cmune, facendsi rinvi alle risultanze al riguard dell att autenticat il 01/12/1965 rep. n. 3217-609 del dr. missis, Ntai in Budri, registrat a Blgna Atti privati il 16/12/1965 all art. 14433, nnché alle planimetrie ad ess allegate. La vendita è fatta ed accettata cn gli accessri e le pertinenze della przine immbiliare venduta, nell attuale stat di diritt e di fatt, cn le servitù attive e passive esistenti ed i diritti ed bblighi derivanti dai titli di prvenienza e dalle nrme di cndmini. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. Altre infrmazini per l acquirente: Spese rdinarie annue di gestine dell immbile ca.: 1.700,00 Spese cndminiali inevase al 31.12.2016 15.048,03 delle quali 1.828,40 per spese strardinarie relative agli anni 2011 e 2015. Il Cndmini Via Capelli, 1-3-5-7 e Via Andreini, 26 28 presenta, sprattutt nella sua przine centrale, alcune prblematiche statiche: per quest mtiv è stata redatta relazine tecnica da parte di prfessinista incaricat, che prpne l attuazine di diversi interventi senza quantificare l eventuale impegn di spesa cmplessiv. Il Cndmini nn ha ancra pres decisini a riguard. CONFINI Cnfinante a crp cn ragini cmuni da più lati e ragini di terzi, salv altri. PROPRIETÀ Pag. 3 di 10
Gli esecutati sn prprietari rispettivamente della quta di 2/3 e di 1/3 del bene. PROVENIENZA DEI BENI All esecutat: per la quta di 1/3 in frza di att di cmpravendita in data 24.07.1995 rep. 9931/5635, trascritt a Blgna il 25.07.1995 per la quta di 1/9 per successine alla madre cme da accettazine tacita dell eredità trascritta il 15.04.2015, mentre nn risulta trascritta la dichiarazine di successine; per la quta di 2/9: per successine al padre cme da accettazine tacita dell eredità trascritta il 15.04.2015, mentre nn risulta trascritta la dichiarazine di successine. All esecutata per 1/9 per la suddetta successine alla madre, per 2/9 per la suddetta successine al padre. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att d acquist della quta di 1/3 l esecutat ha dichiarat di essere celibe. Le rimanenti qute sn pervenute per successine. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ipcatastale allegata agli atti, datata 16.07.2015 l immbile risulta ggett delle seguenti frmalità: Vincli ed neri giuridici che rimarrann a caric dell aggiudicatari: nessun. Vincli ed neri giuridici che sarann cancellati a cura e spese della prcedura: Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta il 25/07/1995 al n. part. 4287 e n. gen. 21114, a caric di missis, missis e dell esecutat; 2. ipteca legale iscritta il 04/02/2003 al n. part. 1429 e n. gen. 6064 a Pag. 4 di 10
caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3; 3. ipteca legale iscritta l 01/04/2004 al n. part. 3651 e n. gen. 15878 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3; 4. ipteca legale iscritta il 31/03/2005 al n. part. 4422 e n. gen. 18633 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3; 5. ipteca legale iscritta il 14/06/2005 al n. part. 9346 e n. gen. 35428 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3; 6. ipteca giudiziale iscritta il 02/05/2012 al n. part. 2394 e n. gen. 17106 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3; 7. ipteca giudiziale iscritta il 15/04/2015 al n. part. 2128 e n. gen. 13983 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 2/3 e dell esecutata per la sua cmprprietà per 1/3; 8. ipteca giudiziale iscritta il 17/04/2015 al n. part. 2173 e n. gen. 14331 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 2/3 e dell esecutata per la sua cmprprietà per 1/3. Trascrizini: 1. pignrament esattriale trascritt il 24/11/2008 al part. n. 37288 e n. gen. 66019 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 1/3 e di missis per la sua cmprprietà per 1/3; 2. pignrament immbiliare trascritt il 24/06/2015 al part. n. 18118 e n. gen. 25177 a caric dell esecutat per la sua cmprprietà per 2/3 e dell esecutata per la sua cmprprietà per 1/3. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. INDAGINE AMMINISTRATIVA L immbile ggett di trasferiment è parte di un fabbricat stric la cui cstruzine è anterire al 01.09.67. Risultan agli atti i seguenti dcumenti: Pag. 5 di 10
Nulla Osta richiest cn Prt. Gen. n. 40061/57 PUT n. 11566 rilasciat il 21.05.1958 (cstruzine di fabbricat di tip pplare ad us civile abitazine) Richiesta certificat di abitabilità Prt. Gen. n. 6788/60 Dinieg in data 13.03.1972 Nulla Osta richiest cn Prt. Gen. n. 60224/66 PUT n. 14138 rilasciat il 22.12.1966 (cstruzine di canna fumaria cndminiale) Nulla Osta richiest cn Prt. Gen. n. 12707/71 PUT n. 2891/V/71 rilasciat il 27.05.1971 (mdifiche al stttett dell stabile) Certificat di cnfrmità edilizia e agibilità per le sle parti cmuni depsitat il 03.07.2008 Prt. Gen. 172485. L unità immbiliare in ggett è priva d abitabilità. La cmparazine fra l stat di fatt e quell legittim ha evidenziat diffrmità cnsistenti nella trasfrmazine senza titl delle lgge in verande. Inltre i balcni risultan di cnsistenza inferire a quella di prgett, mentre la cantina risulta di cnsistenza maggire. Queste ultime diffrmità risalgn all epca di cstruzine del fabbricat (ved. planimetria catastale). La reglarizzazine delle diffrmità dell immbile sarà a cura e spese dell aggiudicatari degli stessi. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immbile è dtat di Attestat di Prestazine Energetica, valid sin al girn 08/09/2027, che attesta che l immbile è pst in classe energetica Classe energetica G = EP gl,nren 172,35 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE Attualmente il bene è ccupat dai cmprprietari esecutati, ivi residenti. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI L appartament cn cantina accessria è parte di una cmpless cndminiale sit a Blgna in zna San Dnat, in Via E. Capelli n. 1-3-5-7, Pag. 6 di 10
Via Andreini 26-28, edificat nel 1960 dall I.A.C.P. Il cmpless si eleva tre piani furiterra, ltre a stttett in parte destinat a terrazz stenditi e seminterrat destinat a cantine, ed è dtat di vani scala privi di ascensre. La struttura prtante è mista in c.a. e muratura ed il parament estern è intnacat e tinteggiat. Il cpert è a falde asimmetriche le lgge hann ringhiere metalliche. La crte cmmune è parte asfaltata, parte destinata a giardin. L appartament, pst al pian rialzat del civ. 5 di Via Capelli, è legittimamente cmpst da ingress, cucina, sggirn, disimpegn, due camere, ripstigli, bagn e due lgge. La cantina accessria è psta al pian seminterrat. Le finiture, eccett quelle del bagn, risalgn all epca della cstruzine e sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti in marmette, in ceramica sl nel bagn prtncin d ingress in legn prte interne impiallacciate serramenti in legn dtati di vetri semplici serramenti in allumini a chiusura dei balcni tapparelle in legn bagn cn sanitari in prcellana e rubinetteria crmata impianti stttraccia impiant di riscaldament cndminiale. I crpi scaldanti sn termsifni in ghisa. Biler in bagn per la prduzine di acqua calda sanitaria. la cantina ha finiture rdinarie L stat di cnservazine generale è medicre. In cucina dve sn presenti a sffitt e in crrispndenza della parete cnsistenti distacchi della tinta. Pag. 7 di 10
CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR 23.03.1998 n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda dei lcali aventi funzine principale nella specifica categria, cmprensiva dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. per il 50% la superficie dei vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, cmunicanti cn i vani principali; per il 25% se nn cmunicanti. La superficie legittima csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Destinazine Sup. mq Cefficiente Sup. mq cmm. Pag. 8 di 10
Appartament 79 1,00 79 Balcni 7 0,30 2 Cantina 21 0,25 5 Ttale arrtndat 86 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di appartament al pian rialzat, cn cantina accessria al pian seminterrat, sit a Blgna in Via E. Capelli n. 5. Alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine del bene e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, si sn in particlare esaminati e cnfrntati i valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2016 Cmune di Blgna Fascia/zna: Periferica/SAN DONATO: - Abitazini di tip ecnmic in stat cnservativ nrmale: minim /m 2 1.850,00 massim /m 2 2.150,00. Osservatri Immbiliare FIAIP 2017 Cmune di Blgna Zna: S. Dnat/Pilastr: - Abitazini da ristrutturare: minim /m 2 1.100,00 massim /m 2 1.300,00. Occrre tuttavia tener cnt, ltre che delle specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche e dell effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili, dell attuale andament del mercat immbiliare e delle indicazini frnite dagli peratri di settre; si ritiene quindi di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale del bene in ggett pari a 1.500,00 /mq. Il valre cmmerciale del bene in argment, vendut a crp e nn a Pag. 9 di 10
misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, è quindi il seguente. VALORE DEL BENE PER INTERO Appartament cn cantina accessria mq 86 x 1.500,00 /mq = 129.000,00 Trattandsi di determinare il valre d immbile che sarà ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa, si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 25%. VALORE A BASE D'ASTA del bene per inter 97.000,00 (Eur nvantasettemila/00) *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 23 settembre 2017 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 10 di 10