II RAPPORTO 2007 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA. Comunicato stampa

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1 II RAPPORTO 2007 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA Bologna, 13 Luglio 2007

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3 Indice 1. Overview La congiuntura del mercato nelle 13 maggiori aree urbane La finanza immobiliare: fondi e titoli Il mercato dei mutui Previsioni...25 Appendice statistica...33

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5 1. Overview I prezzi degli immobili crescono ancora ma peggiora il mood degli operatori, mentre aumentano i tempi di vendita e locazione: il mercato tiene e ci si accontenta di redditività più contenute, ma la domanda che insistentemente circola è: fino a quando durerà? Intanto si rafforza il partito, sin qui sconfitto, delle Cassandre. Ancora tensione sui prezzi Risulta dalla nostra indagine che nell ultimo anno (e nell ultimo semestre), nelle grandi città italiane, i prezzi degli immobili, di ogni tipologia e in ogni ubicazione, sono ancora una volta cresciuti. Questo trend, iniziato fra il 1998 ed il 1999, perdura ormai da nove anni pieni e per lunghezza supera nettamente i tre precedenti cicli immobiliari succedutisi dagli anni 60. L aumento medio annuo dei prezzi delle abitazioni si attesta così al +5,6 (+4,2 in termini reali), in rallentamento rispetto agli anni precedenti (il massimo incremento sull anno fu raggiunto fra il 2003 ed il 2004 con +10,8). Tuttavia si tratta di un rallentamento controverso dato che l ultimo semestre, con una crescita di tre punti percentuali, supera quello precedente, quando l aumento fu del +2,6. Ma, la più forte dinamica del secondo semestre rispetto al primo dipende soprattutto dalla caratteristica della stagionalità che vuole che il primo semestre dell anno solare esprima maggiori tensioni dei prezzi rispetto al secondo. Tavola 1 Variazioni dei prezzi medi di immobili nelle 13 aree urbane, giugno 2006 Variazione semestrale Variazione annuale Abitazioni 3,0 5,6 Uffici 3,5 6,1 Negozi 3,3 6,2 Box o garage - 6,5 Non è così per gli immobili non residenziali, uffici e negozi, i quali vedono crescere i prezzi nell ultimo semestre a un tasso superiore a quello del precedente ed anche a quello dello stesso semestre dell anno prima, così che il loro aumento attuale su base annua (+6,1 gli uffici e + 6,2 i negozi) è addirittura superiore a quello dell anno precedente (+5,9 per entrambe le tipologie). La peculiarità dell attuale fase congiunturale è che l ennesimo aumento dei prezzi non si può dire che si accompagni ad un miglioramento del mercato, anzi, tutti gli indicatori, in particolare quelli di fiducia espressi degli operatori im- 1

6 mobiliari e finanziari, volgono negativamente. Ma vi sono elementi contrastanti: sintomi di indebitamento. Occorre, per cercare di capire questa antinomia, analizzare, da un lato, i fattori che continuano a spingere in alto i prezzi e dall altro quelli che influiscono sugli altri parametri. Il sostegno alla domanda generato dall offerta di liquidità, in primis, non pare mancare. I dati sui mutui concessi, infatti, continuano a crescere (+1,8 nel 2006 rispetto alle erogazioni del 2005) mentre la debolezza relativa sul lato dei canoni di locazione rispetto ai prezzi, spinge verso il basso gli yield. Figura 1 medi lordi annui di immobili nelle 13 aree urbane 8,8 Valori percentuali 7,8 6,8 5,8 4,8 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 Abitazioni Uffici Negozi.si affiancano a prezzi rigidi La resilienza dei prezzi immobiliari è peraltro un fenomeno noto e confortato dai dati storici che mostrano come, nei valori medi, i prezzi monetari delle case tendano nei momenti di crisi tuttalpiù a non scendere, e questa caratteristica pare confortata anche dal dato sul divario percentuale fra prezzo richiesto e prezzo offerto, ovvero dallo sconto mediamente apportato dal venditore in sede di trattativa che, pur aumentando lievemente la sua misura, che si attesta attualmente all 11,1 (era 10,7 un anno addietro), rimane ampiamente nella fascia del suo valore normale nel corso ciclo attuale durante il quale oscilla fra il 10 ed il 12. Dalle risposte ai nostri questionari, piuttosto, parrebbe essere in atto una contrazione, probabilmente non particolarmente intensa, dei volumi delle compravendite e dei contratti di locazione, ma questo dopo un anno come il 2006 nel quale le quantità di immobili scambiate avevano conseguito nuovi livelli record. 2

7 Le transazioni si dilatano Numero di compravendite di immobili in Italia Tavola 2 Numero di compravendite Variazioni annuali Anni Residenz. Non residenz. (*) Totale Residenz. Non residenz. (*) Totale ,4-1,7 0, ,6 3,1 3, ,5 6,3 5, ,1-11,2-2, ,8 27,3 14, ,3 2,7-0,5 (*) Somma di Uffici, Negozi, Laboratori, Centri Comm.li, Capannoni, Magazzini, Industrie. Fonte: Agenzia del Territorio. Anche l allungamento dei tempi di vendita prosegue inesorabilmente dal 2003 quando raggiunse il livello più basso toccando oggi per le abitazioni i 4,7 mesi, i 5,9 per gli uffici ed i 5,3 per i negozi. D altro canto anche per i capannoni industriali e per i posti auto è in atto la stessa tendenza, tendenza che riguarda sia il mercato della compravendita che, in maniera più evidente, anche per quello della locazione. Tavola 3 Tempi medi di vendita degli immobili nelle 13 aree urbane (in mesi) I 03 I 07 I 07/I 03 Abitazioni 3,4 4,7 37,2 Uffici 4,8 5,9 21,2 Negozi 4,2 5,3 25,1 Posti auto 2,3 3,1 35,9 Tavola 4 Tempi medi di locazione degli immobili nelle 13 aree urbane (in mesi) I 03 I 07 I 07 / I 03 Abitazioni 1,9 2,9 53,1 Uffici 3,4 4,4 29,5 Negozi 3,1 4,1 32,2 Posti auto 1,6 2,6 57,0 3

8 Il quadro europeo come proxy del nostro futuro Per cercare di capire se si è davvero giunti alle soglie di una crisi, ovvero se ci si debba aspettare lo scoppio della fantomatica bolla, annunciata dai più pessimisti fin dal 2002, è opportuno allargare l orizzonte al quadro internazionale. Durante gli ultimi mesi anche in Europa il sentiment degli operatori è peggiorato e ciò viene da molti analisti principalmente imputato all aumento dei tassi di interesse disposto dalla BCE, cresciuti dal 2 di meno di due anni fa al 4 attuale. I tassi di interesse crescono, ma... L impatto del rialzo dei tassi è stato avvertito ovunque e in misura più sensibile nei paesi nei quali è maggiore l indebitamento a tassi variabili, paesi come Spagna e Irlanda che, peraltro, hanno visto crescere più di altri i prezzi delle case e fra i quali non rientra l Italia dove la quota di mutui a tasso fisso è ancora aumentata e si attesta oggi sul 69 del totale delle nuove stipule. L impatto della politica restrittiva della BCE sulla dinamica dei valori immobiliari pare essere stato però attenuato dalle contromisure adottate dagli investitori e dagli operatori finanziari che hanno risposto per ora allungando le scadenze dei mutui. Se, come sembra oggi probabile, dovesse esserci da parte della BCE un ulteriore rialzo di 25 bp entro la fine d anno, alla luce del passato, il mercato sembrerebbe in grado di assorbire anche questo shock, specie in un quadro di miglioramento macroeconomico. In una interessante ricerca prodotta da Julian Callow per Barclays Capital 1 si sostiene che è stata la discesa dei tassi di interesse che ha alimentato principalmente l aumento dei prezzi delle abitazioni in Europa e si prevede che nel corso del 2007 nell area Euro l aumento dei prezzi delle abitazioni continuerà e sarà nell ordine del +5 e del +5,3 per l Italia, il ché significherebbe, dato l incremento già registrato nello scorso semestre del 3, un ulteriore aumento del 2,3 di qui alla fine dell anno. Una valutazione della sostenibilità dei prezzi attuali delle case si può cercare di stimare sulla base della loro affrontabilità in rapporto al reddito disponibile delle famiglie, calcolando quindi il rapporto fra il prezzo medio di una abitazione e il reddito familiare, da dove risulta che il rapporto attuale nella media europea è al di sopra di quello di lungo periodo ma, mentre in alcuni casi oggi è molto superiore a quello medio, in altri, come l Italia, la differenza non è altrettanto elevata ed è di circa il 20. Tale calcolo, accompagnato a quello relativo al costo del mutuo che un nuovo compratore deve pagare per l acquisto di una abitazione (nella ricerca si ipotizza un mutuo che copra l 80 del prezzo d acquisto), proposto nella sopracitata ricerca, fornisce una ulteriore misura della sostenibilità dei prezzi. 1 Callow J., European Economics, Euro area housing market update, Barclays Capital, 13 June

9 .il sistema costo del debito, reddito e prezzi delle case appare ampiamente sostenibile Secondo questo parametro, oggi ancora per molti paesi in Europa il costo attuale del mutuo, in rapporto al reddito disponibile, si colloca ancora nettamente al di sotto di quello medio di lungo periodo con l eccezione di Irlanda e O- landa, mentre USA e Spagna si situano sostanzialmente sulla media. L Italia, secondo questo indice, è invece fra i paesi nei quali il costo attuale di un mutuo, in rapporto al dato medio storico dell incidenza sul reddito disponibile, è ampiamente inferiore a quello medio del periodo (oltre il 30). 2. La congiuntura del mercato nelle 13 maggiori aree urbane Le motivazioni all acquisto dell abitazione Il 37 degli acquisti di abitazioni destinate alla residenza principale riguarda il mercato della sostituzione mentre il rimanente 63 è rivolto all acquisto della prima casa. In termini assoluti, se si assume che le motivazioni d acquisto raccolte nelle 13 aree urbane siano una proxy del comportamento medio dell acquirente italiano, sono circa le compravendite in un anno effettuate per motivi di sostituzione dell abitazione principale (1,4 abitazioni ogni 100 abitazioni in proprietà) e quelle destinate a soddisfare il bisogno di prima casa (nel 2006 sono i nuovi nuclei famliari). La quota di abitazioni acquistate per residenza secondaria è strutturale per il mercato italiano e rappresenta poco più del 10 delle compravendite, che equivalgono a seconde case. Infine, la quota di case acquistate per investimento è l 11,8 del totale delle compravendite, pari a unità abitative. Figura 2 Distribuzione delle motivazioni di acquisto di abitazioni I semestre 2007 (variazioni percentuali) 10,4 11,8 Prima casa 28,9 Sostituzione Seconda casa 48,9 Investimento 5

10 Nell ultimo anno è cresciuta la domanda di sostituzione dell abitazione principale sospinta, oltre che da fattori legati alla tipologia edilizia, il cui stato di conservazione è stato censito come pessimo con riferimento al 18 del patrimonio complessivo, anche da fattori demografici, quali le modificazioni intervenute nelle dimensioni dei nuclei familiari. E interessante notare che le città in cui è maggiore la propensione all investimento rispetto alle altre motivazioni di acquisto non sono quelle che possono garantire rendimenti medi da locazione primari a giustificazione del fatto che il comportamento dell investitore retail ha come ambito geografico e- sclusivo la propria provincia. Infine, alcune specificità a livello territoriale: è Palermo la città con la maggiore quota di acquisti per prima casa con il 57 del totale; il mercato di sostituzione supera quello della prima abitazione a Firenze, con il 40 degli acquisti; a Venezia laguna il 21 circa delle compravendite è rivolto all acquisto della seconda casa; e ancora, è Venezia città che assieme a Catania, presentano la quota più alta del mercato dell investimento rispetto alla media dei maggiori mercati. La domanda degli immigrati Domanda, offerta e prezzi Il mercato delle abitazioni sostenuto dagli extracomunitari, nella media delle 13 città, è il 10 del totale nel segmento delle compravendite e poco meno del 20 nel segmento delle locazioni. A parte la forte variabilità tra i singoli mercati urbani per cui si va dal 2,1 di Cagliari al 16,5 di Milano e di Padova per gli acquisti e dal 9 di Cagliari al 30 di Padova per gli affitti è interessante segnalare come si tratti di un fenomeno che nella sua intensità accomuna i grandi mercati e quelli intermedi (si ricorda che nella media dei 13 mercati intermedi la quota di contratti stipulati da extracomunitari è dell 8 degli acquisto e del 19 degli affitti). Le quantità domandate e offerte sul mercato, a giudizio degli operatori del settore, sono rimaste stazionarie nel semestre nella media dei 13 maggiori mercati. Solo una quota ancora minoritaria di operatori, ma più significativa rispetto a quella registrata nel secondo semestre del 2006, giudica in calo la domanda in tutte le zone cittadine, e si rafforza il giudizio di aumento dell offerta di abitazioni nelle periferie urbane. 6

11 Figura 3 Quota di compravendite di abitazioni di extracomunitari sul totale (I semestre 2007) ,4 16,5 18,6 Valori percentuali ,1 3,7 8,0 10,1 0 Cagliari Messina Media 13 Intermedie Media 13 grandi aree Padova Milano Novara Tavola 4 Caratteristiche più frequenti delle abitazioni acquistate o prese in locazione dagli extracomunitari nelle 13 grandi aree urbane Acquistate Locate Stato di conservazione Usato e da ristrutturare Usato Dimensioni mq mq Localizzazione Periferia Semicentro-Periferia Presenza di parcheggio No No Cresce invece la convergenza dei giudizi formulati in merito alle quantità compravendute che esprimono un intonazione negativa del mercato andando così a modificare quel giudizio di stabilità formulato un anno fa. Sulla base di questi indicatori emerge il quadro di un mercato residenziale che si è indebolito e che potrebbe essere stato investito da una riduzione delle quantità, non solo compravendute, ma anche locate, per una accresciuta difficoltà di incontro tra domanda e offerta. I tempi necessari per effettuare una transazione si sono ulteriormente allungati raggiungendo i 4,7 mesi in media per la vendita, esattamente un mese in più rispetto all inizio degli anni 2000, e i 2,9 mesi in media per la locazione. Anche l indicatore dello sconto praticato sul prezzo offerto nella vendita di abitazioni fa registrare una dinamica di crescita. Ciò significa che la domanda fatica a soddisfare il proprio bisogno per l'indisponibilità dell'offerta a scendere al di sotto 7

12 di certi obiettivi di prezzo, nonostante questi siano più elevati rispetto a quelli di mercato. La percezione espressa dagli operatori economici circa l evoluzione recente dei prezzi e dei canoni abitativi è di un calo dei valori. Questa indicazione non trova un reale riscontro nei dati rilevati all inizio e alla fine del semestre scorso dai quali emerge una variazione positiva del 3 dei prezzi di compravendita nella media dei 13 mercati monitorati, che sale al 5,6 su base annua. Figura 4 Media 13 grandi aree Variazioni semestrali dei prezzi e dei canoni medi correnti di abitazioni usate Figura 5 Media 13 grandi aree medi lordi annui di abitazioni usate (valori percentuali) ,0 5, ,0 1 0 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 prezzi canoni 4,5 4,0 I 01 II I 02 II I 03 II I 04 II I 05 II 05 I 06 II I Come spiegare questo dualismo nel mercato? Da una parte ci sono indicatori che descrivono una congiuntura debole - i tempi, lo sconto, le transazioni, i giudizi degli operatori economici locali - e, dall altra, l indicatore della dinamica dei prezzi che descrive una situazione di mercato soggetto a progressivi apprezzamenti di valore. Il ruolo dei mercati più pregiati A sostenere i valori medi delle abitazioni sembra intervenire la congiuntura positiva dei mercati pregiati e centrali delle città dove la qualità edilizia ed architettonica delle case incontra una domanda disposta a pagare prezzi elevati potendo disporre di una elevata liquidità. Un altra componente importante della domanda è quella degli investitori che operano sui mercati finanziari che sono sempre più interessati all abitazione come oggetto di investimento. 8

13 A questo proposito Figura 6 Media 13 aree Rapporto tra i prezzi del centro e l indicatore del rapporto prezzi centrali quelli della periferia di abitazioni su prezzi periferici 2,10 mostra un dato in crescita dal 2000 al 2, che si stabilizza 1,90 nel E il mercato del centro 1,80 che sostiene il mercato nel suo complesso perciò, se viene a 1,70 I 92 I 93 I 94 I 95 I 96 I 97 I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 mancare la liquidità o cala la propensione all investimento, allora i valori centrali potrebbero subire un calo così da ripercuotersi sui mercati periferici. In merito allo stato di salute dei mercati centrali si può ricorrere all indicatore dei Top prices che confermano i livelli raggiunti nel semestre scorso grazie ad una componente della domanda la cui disponibilità a pagare è alta in un mercato nel quale il pregio e la qualità tendono a scarseggiare. Va comunque detto che si tratta di un mercato di piccole dimensioni nelle quantità transatte ma, soprattutto, in flessione nel semestre scorso. Un riscontro su quanto detto in precedenza si ottiene dall analisi dei dati sulle transazioni di abitazioni forniti dall Agenzia del Territorio a consuntivo del Le compravendite In Italia nel 2006 le compravendite di abitazioni crescono di appena l 1,4 pari a scambi, dopo il precedente biennio di incrementi del 5,5 e del 3,6, rispettivamente. Il dato aggregato nasconde intensità e segni diversi del fenomeno sul territorio nazionale: sono i comuni al di fuori del capoluogo di provincia a sostenere la crescita dal momento che i comuni centrali fanno registrare, nella media, un calo dell 1,3 su base annuale; nelle 13 aree urbane il fenomeno assume la stessa connotazione ma l intensità è minore là dove il segno è positivo (+0,4 nella provincia nel suo insieme) mentre è maggiore l entità del decremento (-2,2 nei capoluoghi di provincia). Ad influire su questo rallentamento della crescita delle compravendite è stata la congiuntura del secondo semestre dell anno che risulta essere pesantemente negativa (-2,3) soprattutto nei comuni capoluoghi di provincia (-8,2 nella 9

14 media) e, in particolare, nei mercati delle province afferenti alle 13 aree urbane (-7,4) e, ancora di più, nei comuni capoluoghi delle 13 aree urbane (-11). Tra questi mercati fanno eccezione quello di Bologna e di Padova: a Bologna il saldo dell incremento è positivo, +1,2, per effetto di una buona vivacità dei mercati minori (+6 in media nei comuni di provincia) che ha compensato il calo del 7 delle compravendite in Bologna città; a Padova non è stato registrato alcun segno negativo. Evoluzione delle compravendite di abitazioni nel 2006 Tavola 5 Totale 2006 Var. II 06 / I 06 Var / 2005 Provincia Totale prov.le Solo capol. Resto prov. Totale prov.le Solo capol. Resto prov. Totale prov.le Solo capol. Resto prov. NORD ,2-7,1 1,0 2,6 1,0 3,2 CENTRO ,9-10,2-1,2-0,4-3,6 1,9 SUD ,4-8,0-0,4 0,5-2,9 1,8 Totale ITALIA ,3-8,2 0,2 1,4-1,3 2,5 13 grandi aree urbane ,4-11,0-4,8 0,4-2,2 2,3 Fonte: Agenzia del Territorio. La congiuntura del mercato degli uffici Il calo percepito della domanda di spazi per uffici, a fronte di un offerta stazionaria, sembra essersi riflesso sulle quantità compravendute che, a giudizio degli operatori, sono diminuite nel semestre scorso. Se così fosse, si tratterebbe di un calo che segue quello registrato per la prima volta, in questa fase espansiva del ciclo, nella seconda metà del 2006, quando le compravendite di uffici si sono ridotte del 18 in sei mesi, passando da poco meno di scambi a poco più di (in un anno sono dell ordine delle le transazioni di uffici, secondo l Agenzia del Territorio). L offerta di uffici in locazione è, al contrario, giudicata in crescita mentre i contratti rimangono stabili così come la domanda. I tempi necessari per vendere e locare un ufficio crescono anche in quest ultimo semestre e si attestano sui 6 mesi circa per compravendere e 4,4 mesi per affittare. Anche per gli uffici, così come rilevato per le abitazioni, la debole congiuntura non si è riflessa sui valori di mercato che continuano a crescere: +3,5 sul semestre e +6,1 sull anno. Per questo segmento del mercato l effetto trascinamento è esercitato dagli immobili di standard elevato per i quali la domanda è alta, così come la disponibilità a pagare sia per l acquisto che per l affitto. 10

15 Figura 7 Media 13 grandi aree Variazioni semestrali dei prezzi e dei canoni medi correnti di uffici Figura 8 Media 13grandi aree medi lordi annui di uffici (valori percentuali) ,5 6, ,5 1 5,0 0 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 prezzi canoni 4,5 I 01 II I 02 II I 03 II I 04 II I 05 II I 06 II I La congiuntura degli spazi commerciali tradizionali Mercato stazionario quello dei negozi nelle quantità transatte e nei volumi di domanda e di offerta che si affacciano al mercato. Lo sconto medio praticato sul prezzo offerto si mantiene invariato negli anni, a differenza di ciò che accade negli altri segmenti del mercato dove il divario è cresciuto progressivamente, per una certa rigidità della componente di offerta soprattutto se il negozio è ben localizzato rispetto ai flussi commerciali. Questa attitudine, propria di uno specifico segmento del mercato commerciale, diventa poi pratica comune su tutto il mercato cittadino. Figura 9 Media 13 grandi aree Variazioni semestrali dei prezzi e dei canoni medi correnti di negozi 5,5 4,5 3,5 Figura 10 Media 13 medi lordi annui di negozi (valori percentuali) 8,7 8,2 2,5 7,7 1,5 0,5 I 01 II I 02 II I 03 II I 04 II I 05 II I 06 II I prezzi canoni 7,2 6,7 I 01 II I 02 II I 03 II I 04 II I 05 II I 06 II I I tempi medi di vendita e di locazione si allungano e raggiungono, rispettivamente, i 5,3 mesi e i 4,1 mesi. I prezzi medi di compravendita sono cresciuti nel semestre del 3,3 e del 6,2 11

16 nell anno; più contenuta la dinamica di crescita dei canoni così da comportare una riduzione del rendimento medio da locazione che si attesta sul 7,6annuo. La congiuntura del mercato degli spazi destinati al parcheggio I tempi di vendita e di affitto si allungano, lo sconto praticato sul prezzo richiesto aumenta e le transazioni sul mercato sono state giudicate stazionarie. I prezzi in un anno sono cresciuti del 6,5 indipendentemente dalla tipologia, facendo così registrare un incremento superiore a quello dell anno precedente di 0,5 punti percentuali. I canoni medi di locazione sono cresciuti, ma di intensità minore rispetto ai prezzi andando ad erodere i rendimenti medi che oscillano, nell anno, tra il 6 dei box al 7,8 dei posti auto all aperto. Figura 11 Media 13 grandi aree Variazioni semestrali dei prezzi e dei canoni medi correnti di box o garage Figura 12 Media 13 grandi aree medi lordi annui di box o garage (valori percentuali) ,0 6,5 6 6,0 4 5, prezzi canoni 5, La finanza immobiliare: fondi e titoli Il punto sui fondi immobiliari L industria dei fondi immobiliari ha raggiunto, al termine del primo semestre del 2007, il numero di 144 strumenti operativi, per un valore complessivo netto stimabile in 21,6 miliardi di Euro e investimenti immobiliari che sfiorano i 27,6 miliardi di Euro. Si tratta di una stima, dal momento che è sempre più difficile disporre di informazioni puntuali su molte delle iniziative rivolte ad investitori istituzionali che, nel corso degli ultimi anni, hanno visto la luce, soppiantando di fatto gli strumenti rivolti al pubblico retail. Se agli inizi, infatti, i piccoli risparmiatori rappresentavano il target privilegiato delle SGR, oggi risultano un opzione assolutamente residuale per chi decide di realizzare un fondo immobiliare. La straordinaria espansione del settore, avvenuta di fatto in un solo settennio, si è, dunque, accompagnata ad una progressiva trasformazione degli strumenti 12

17 approdati sul mercato. Dai primi fondi a raccolta destinati al pubblico retail si è ben presto passati, sfruttando l incessante evoluzione della normativa di riferimento, a veicoli rivolti ad investitori istituzionali, costituiti mediante l apporto di portafogli immobiliari già formati. Solo la drastica ridefinizione di target e tipologia dei prodotti ha consentito di far lievitare i numeri dell industria, nonostante l interesse sempre più tiepido da parte dei piccoli risparmiatori. In epoche recenti, infatti, il collocamento dei prodotti presso il pubblico si è sempre rivelato piuttosto problematico, richiedendo in più di una occasione addirittura una dilazione dei termini di offerta pubblica. Ben altro successo pare, invece, abbiano riscosso i fondi ad apporto privato rivolti ad investitori istituzionali, su cui, nella maggior parte dei casi, si dispone invero di ben poche informazioni. Pur non essendovi dubbi che la preventiva conoscenza degli immobili oggetto dell investimento del fondo rappresenti un elemento di chiarezza apprezzato dal mercato, non sembra questo l unico elemento del successo, da porre alla base di un cambio di orientamento tanto radicale da parte delle società di gestione. Le difficoltà di selezione dei beni d investimento da una parte e la prudenza con cui i periti generalmente tendono a valutare i portafogli immobiliari dall altra, paiono senz altro elementi importanti per comprendere le mutate strategie. A tali considerazioni si deve aggiungere il diffuso sospetto che talune iniziative si possano configurare come occasioni di ottimizzazione fiscale, piuttosto che sollecitazioni del risparmio (ancorché competente ed informato). Effetti dei recenti eventi sul gap quotazioni di Borsa/NAV Proprio l ormai consueta cautela degli esperti indipendenti nella definizione del valore degli immobili deve essere posta alla base delle vicende che hanno recentemente riguardato due veicoli costituti mediante apporto privato (Tecla e Berenice) e, indirettamente, l intero settore dei fondi chiusi immobiliari di diritto italiano. Il riferimento è all offerta pubblica di acquisto da parte di una società partecipata quasi paritariamente da Morgan Stanley e Pirelli RE, a cui ha fatto seguito una contro-opa da parte di un inedita cordata composta da Goldman Sachs e Caltagirone, da cui sono scaturiti una serie di rilanci. La vicenda sembrava essersi risolta con una spartizione tra i contendenti (Tecla rimaneva nell orbita Pirelli, mentre Berenice finiva in territorio ostile), dopo il riconoscimento di un premio significativo rispetto alle deludenti quotazioni borsistiche, quando un nuovo rilancio per Berenice, ad opera di una società controllata da Merril Lynch, riapriva nuovamente le ostilità. Al di là dell epilogo, che a questo punto sarà difficile concertare, e dell evidente conflitto d interessi contemplato dalla normativa, per cui una società può lanciare un Opa sui fondi di una propria SGR (sulla cui congruità questa è chiamata ad esprimersi), l aspetto più significativo da sottolineare è rappresentato dall allineamento, quando non addirittura dal superamento, delle valutazioni fatte da primari operatori di mercato 13

18 rispetto ai valori di bilancio dei due fondi. Che la Borsa non fornisse una valutazione adeguata di alcuni veicoli immobiliari è un fatto notorio, ma che il valore insito in certi portafogli sia, con tutta probabilità, superiore a quello certificato è una novità sicuramente interessante. Se l illiquidità dello strumento, il modesto interesse da parte dei piccoli risparmiatori, quando non addirittura lo scetticismo con riferimento a talune valutazioni, sono stati temi ampiamente dibattuti nel corso degli anni, la prudenza che caratterizza la scelta dei valori di apporto, nonché il loro aggiornamento, è un aspetto su cui non ci si è adeguatamente soffermati e che da solo potrebbe spiegare gran parte del fermento delle ultime settimane. Tavola 6 Le performance dei Fondi immobiliari chiusi quotati di diritto italiano Denominazione SGR Scadenza prevista Performance 2006 () Performance annua dal collocamento () Payback lordo complessivo () Rendimento lordo da locazione 2006 () Var. rispetto al NAV () Valore Immobiliare Globale RREEF Fondimm.. SGR 15/02/2014 2,7 4,6 25,9 3,1-27,9 Securfondo Beni Stabili Gestioni SGR 09/12/2014 5,1 7,8 33,8 5,5-22,3 Unicredito Immobiliare Uno Pioneer Inv. Manag. SGR 09/12/ ,1 7,4 18,7 5,1-25,4 BNL Portfolio Immobiliare BNL Fondi Immob. SGR 19/05/2010 6,4 6,7 24,6 6,6-18,6 Polis Polis Fondi SGR 17/06/2012 4,2 6,6 24,5 6,4-24,0 Piramide Globale RREEF Fondimm. SGR 06/07/2015 5,6 5,7 22,0 6,7-20,7 Fondo Alpha Fondi Imm. Italiani SGR 01/03/2016 8,5 15,6 53,0 8,6-13,7 Nextra Sviluppo Immob. Caam SGR 31/03/2016 7,4 8,5 24,8 7,3-30,2 Nextra Immobiliare Europa Caam SGR 11/10/ ,7 4,5 10,6 3,1-35,7 Portfolio Immob. Crescita BNL Fondi Imm. SGR 19/12/2008 9,1 10,7 8,6 5,9-8,2 Investietico Aedes Bpm SGR 01/03/2012 5,4 6,3 15,4 6,0-25,4 Immobilium 2001 Beni Stabili Gestioni SGR 14/06/2017 5,1 6,1 13,5 6,2-27,3 Estense Grande Distribuz. BNL Fondi Imm. SGR 10/06/2013 6,2 5,1 12,1 7,2-19,1 Invest Real Security Beni Stabili Gestioni SGR 29/09/2013 3,2 3,8 4,9 6,0-21,6 Beta Fondi Imm. Italiani SGR 01/01/ ,6 7,8 26,6 10,2-7,9 Caravaggio Sorgente SGR 22/01/2011 8,6 7,3-2,2-19,0 Tecla Pirelli RE SGR 01/03/ ,1 18,8 28,7 7,2-2,1 Europa Immobiliare 1 Vegagest SGR 01/12/ ,9 11,1 7,3 7,8-24,3 Olinda Pirelli RE SGR 06/12/2011 4,7 13,7 14,5 6,1-9,2 Berenice Pirelli RE SGR 14/07/2012 6,7 18,9 12,4 6,7 6,4 Obelisco Investire Imm. SGR 29/12/ ,1 21,1 5,0 4,0-23,5 Atlantic 1 First Atlantic RE SGR 01/06/ ,3 6,1-21,4 Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. Il riferimento è a quei casi di apporto pubblico o privato in cui la qualità dei locatari, la durata dei contratti e l entità economica degli stessi pongono pochi dubbi circa le potenzialità di rivalutazione rispetto ai riferimenti attuali (di Bor- 14

19 sa ma anche di Nav). Se per due di essi le offerte pubbliche di acquisto hanno fatto sì che la forbice si riducesse drasticamente, non è da escludere che ben presto la stessa sorte possa toccare anche ad altri, in particolare a quei fondi che continuano a vantare eccellenti tassi di redditività lorda potenziale per gli immobili locati (in un paio di casi il rendimento lordo da locazione è risultato nel 2006 abbondantemente superiore all 8). A beneficiare dell effetto Opa non sono stati, tuttavia, solo i fondi oggetto d interesse, ma l industria dei fondi immobiliari (quotati) nel suo complesso, come testimonia l impennata registrata nel numero di scambi, nonché l ulteriore generalizzato avvicinamento dei prezzi di Borsa ai valori di bilancio, con uno sconto medio che, pur rimanendo assai significativo, si attesta ora al 17,6, dopo aver superato, meno di un anno fa, il 30. Figura 13 Evoluzione di quotazioni, valore degli scambi e sconto rispetto al NAV dei fondi immobiliari quotati nel periodo Indice Global e Sconto NAV ,1 102,4 101,7 98,2 99,3 95,5 95,0 94,1 94,8 101,3 101,4 102,4 98,4 96,5 94,9 95,2 93,3 92,0 82,37 76,94 77,23 70,94 72,99 75,02 75,06 71,12 68,95 69,92 75,82 77,64 75,44 75,49 71,37 70,94 71,81 70,46 gen-06 feb-06 mar-06 apr-06 mag-06 giu-06 lug-06 ago-06 set-06 ott-06 nov-06 dic-06 gen-07 feb-07 mar-07 apr-07 mag-07 giu-07 Valore degli scambi Indice Global FD 22 Sconto NAV 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Valore degli scambi Indice Global FD 22: dicembre 2004 = 100. Sconto NAV: NAV = 100. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati del Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano. Si è in presenza, evidentemente, di una fase connotata da grande emotività, in cui anche proposte di minore appeal, se non proprio deludenti, beneficiano del favorevole clima venutosi a creare intorno al comparto. E lo stesso fenomeno, ma di segno opposto, rispetto a quello che caratterizza già da qualche mese il settore delle società immobiliari quotate. Le azioni immobiliari perdono quota Dopo un ascesa dirompente durata poco meno di due anni, il real estate quotato italiano, ma in una certa misura anche quello continentale, è entrato in una fase ribassista, alla cui base devono essere poste ragioni più di carattere emotivo e 15

20 speculativo che non strutturale. Non deve stupire che la componente opportunistica, che aveva contribuito a spingere (eccessivamente) al rialzo le quotazioni, si sia in parte allontanata dal settore in corrispondenza di un peggioramento del quadro congiunturale, contribuendo ad alimentare la volatilità tipica di un comparto sottile e poco capitalizzato. Figura 14 Andamento degli indici immobiliare, MIBTEL e delle costruzioni nel periodo (30/12/2003 = 100) /12/2003 = Immobiliare Mibtel Costruzioni d-03 f-04 a-04 g-04 a-04 o-04 d-04 f-05 a-05 g-05 a-05 o-05 d-05 f-06 a-06 g-06 a-06 o-06 d-06 f-07 a-07 g-07 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa. Figura 15 Andamento dell indice delle principali società immobiliari europee (30/12/2003 = 100) /12/2003 = EPRA d-03 m-04 m-04 l-04 o-04 o-04 g-05 m-05 m-05 a-05 o-05 d-05 f-06 m-06 l-06 s-06 d-06 f-07 a-07 l-07 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa. Il ruolo attribuito anche in Italia a taluni fattori, quali l ulteriore innalzamento di un quarto di punto dei tassi di interesse, la contrazione della redditività, la stabilizzazione dei valori o le preoccupazioni legate al mercato dei mutui su- 16

21 Continua l attesa per la nascita delle SIIQ bprime americani, nella creazione di un clima di improvvisa diffidenza verso il settore, è senza dubbio più emotivo che reale. Si tratta, perlopiù, di andamenti previsti o, comunque, di modesto impatto per la maggior parte dei titoli immobiliari nostrani, a cui si è talvolta fatto riferimento, mutuando valutazioni fatte a livello continentale, nel tentativo di spiegare l anomalia di certe oscillazioni. Anche per quanto riguarda la mancanza di riscontri circa il rispetto della tempistica di attuazione di importanti progetti di sviluppo o la problematica trasformazione di alcune società (o di veicoli ad esse riferibili), non sembrano emergere significative novità. Si tratta di aspetti sottovalutati (o sottaciuti) nelle analisi fino a qualche mese fa, a cui si tende a dare improvvisamente notevole enfasi. E di tutta evidenza come ormai da molti mesi il settore delle società immobiliari quotate attenda l operatività delle società d investimento immobiliare quotate (SIIQ). Introdotte con la legge finanziaria del 2007, ricalcando l esperienza francese pur modificandone alcuni aspetti, le SIIQ nell opinione dei più ottimisti dovevano fare la propria comparsa sul mercato già a partire dal secondo semestre di quest anno. Il farraginoso completamento dell iter normativo, unito agli emendamenti apportati al testo originale, hanno invece dilatato i tempi inizialmente previsti, finendo per penalizzare quelle società le cui quotazioni avevano da subito beneficiato dell introduzione di un veicolo già presente nella maggior parte dei paesi evoluti. Senza entrare nel merito delle caratteristiche del nuovo sistema (peraltro ancora in evoluzione), non si può non sottolineare l enorme impulso alla trasparenza e alla finanziarizzazione che il mercato immobiliare riceverà dall introduzione delle SIIQ. L interesse degli operatori globali, la maggiore presenza degli investitori istituzionali e la creazione di compagini europee saranno indubitabilmente fattori di crescita per il mercato immobiliare italiano. Si tratta di un processo che necessiterà di una serie di aggiustamenti successivi, a partire dall ampliamento dell attività di trading, ma che risulta ben avviato, come dimostrano le modifiche recentemente introdotte per consentire alla Consob un effettiva vigilanza (la soglia per il possesso di azioni a regime da parte dei soci è stata innalzata dall 1 al 2) e l approvazione da parte della stessa Consob delle modifiche al regolamento dei mercati di Borsa che consente l introduzione di una disciplina per le Real Estate Investment Companies (grazie a cui le SIIQ avranno uno specifico quadro di riferimento). La palla a questo punto passa al mercato, con l auspicio che tutto non si risolva con il trasferimento dei portafogli immobiliari dai vecchi al nuovo veicolo. Le SIIQ sono nate, tra l altro, per arricchire il panorama degli strumenti di investimento immobiliare, non per soppiantare quelli esistenti in ragione di una maggiore flessibilità e attrattività fiscale. 17

22 4. Il mercato dei mutui Il ricorso ai finanziamenti L indagine svolta presso gli operatori immobiliari conferma quanto osservato lo scorso anno: solo una piccola quota di acquisti di immobili avviene senza il ricorso a una qualche forma di finanziamento (22 per il segmento abitativo, al 14 per gli uffici, al 17 per i negozi, mentre si ferma all 8 per i capannoni). Rispetto a un anno fa è da evidenziare come non sia intervenuto alcun cambiamento significativo nella distribuzione degli acquisti rispetto ai parametri considerati, ad esclusione del segmento dei capannoni dove è aumentata di 6 punti percentuali la quota di chi ha preferito fare affidamento al leasing (interamente a scapito di chi ha optato per il mutuo). Per quel che riguarda le abitazioni, circa il 77 delle compravendite del campione è sostenuto dall accensione di un mutuo, mentre è interessante notare come, a distanza di due anni dall introduzione del leasing per l acquisto di seconde case da parte di privati, la quota di chi si orienta verso tale tipologia di finanziamento risulta ancora molto marginale (1,7 del totale, in calo di mezzo punto rispetto a dodici mesi fa) a fronte di un progressivo aumento di compravendite di seconde case finanziate tramite il ricorso al mutuo (39, cfr. risultati indagine sulle banche). Ciò è sicuramente imputabile all introduzione di un dispositivo normativo nel corso dell estate 2006 (L. 248/2006) che ha di fatto e- liminato qualunque forma di convenienza nella scelta del finanziamento tramite leasing nell acquisto delle case per vacanza. Per quel che riguarda i segmenti direzionale e commerciale, circa il 45/46 delle compravendite è sostenuto da un mutuo tradizionale, a fronte di un 40 che si appoggia a contratti di leasing (per entrambi i segmenti Catania è la città in cui si registra la minor richiesta di locazioni finanziarie, pari al 17 del totale). Gli acquirenti di capannoni industriali sembrano invece preferire il ricorso al leasing (60 in media, con punte che arrivano all 84 a Torino e Bologna). Leasing immobiliare ancora in ascesa. I dati di Assilea sul leasing immobiliare e quelli della Banca d Italia relativi alle consistenze e alle erogazioni di mutui confermano la crescente propensione al finanziamento sia da parte di privati che di aziende. Gli ultimi dati pubblicati da Assilea, evidenziano in effetti, come i contratti di leasing immobiliare abbiano raggiunto nel primo trimestre 2007 uno stipulato di 5 miliardi di Euro (+8,9 rispetto al 1 trimestre 2006). L incremento è frutto di una ottima performance del leasing immobiliare su immobili in costruzione, con particolare riferimento alla classe di operazioni che hanno superato i 2,5 milioni di euro d importo. 18

23 Acquisti per tipologia di finanziamento, I semestre 2007 Figura 16 Abitazioni Uffici 21,8 1,7 Leasing 45,5 13,4 Leasing Capitale proprio + mutuo Capitale proprio + mutuo 76,5 Solo capitale proprio 41,2 Solo capitale proprio Negozi Capannoni 16,4 Leasing 32,1 8,4 Leasing Capitale proprio + mutuo Capitale proprio + mutuo 46,0 37,6 Solo capitale proprio 59,5 Solo capitale proprio.ma anche i mutui mostrano ancora una buona intonazione Passando ai dati forniti dalla Banca d'italia, i mutui in essere a dicembre 2006 rivolti al settore immobiliare, per l acquisto o per la costruzione, ammontavano a 385,3 miliardi di Euro, con un incremento rispetto all anno precedente del 14,7. Si tratta dell ennesimo incremento a due cifre registrato a partire dal 1997, sulla scia di un trend positivo che ha visto quadruplicare, in un decennio, il monte complessivo in essere. con l acquisto di abitazioni in frenata Tuttavia, se si guardano i dati relativi alle sole consistenze di mutui rivolti all acquisto di abitazioni, è possibile notare come tale crescita, pari al 13,3, si collochi ben al di sotto della performance del comparto degli ultimi 4 anni (+19 nel 2005, +22 nel 2004, +26 nel 2003 e + 18 nel 2002) confermando una tendenza a una progressiva decelerazione del trend. 19

24 Finanziamenti oltre il breve termine Consistenze (milioni di ) Tavola 7 Acquisto immobili Investimenti in costruzioni Totale Abitazioni Altro Totale Abitazioni Altro Totale 31/12/ , , ,7 31/12/ , , ,4 31/12/ , , ,9 31/12/ , , ,7 31/12/ , , ,0 31/12/ , Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia. Finanziamento oltre il breve termine Erogazioni (milioni di ) Acquisto immobili Investimenti in costruzioni Totale Tavola 8 Variazione annua , , , , , ,6 Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia. I dati relativi alle erogazioni mostrano un significativo incremento delle quantità concesse dagli istituti di credito sia a favore dell acquisto di immobili che degli investimenti in costruzione (rispettivamente +16,2 e 12,6). Tuttavia, anche in questo caso, circoscrivendo l analisi al solo segmento dei crediti a sostegno dell acquisto di abitazioni da parte di famiglie consumatrici, è doveroso sottolineare che le variazioni intervenute nell ultimo trimestre su base annuale appaiono le più basse degli ultimi 5 anni (+0,8). I ripetuti incrementi disposti dalla BCE sui tassi d interesse (ora al 4, dopo il recente aggiustamento di un altro quarto di punto) e gli elevati livelli raggiunti dalle quotazioni sembrano dunque iniziare a mostrare i primi, seppur non preoccupanti, effetti in termini di assestamento del mercato. 20

25 Figura 17 Erogazioni per l acquisto dell abitazione Serie storica delle variazioni di ciascun trimestre rispetto allo stesso periodo dell anno precedente Valori 3,5 3,0 2, Valori 2, ,5 0 IV trim. 01 IV trim. 02 IV trim. 03 IV trim. 04 IV trim. 05 IV trim. 06 Tasso d'interesse Var. annue erogazioni Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca d Italia. L indagine Nomisma In effetti, tali dinamiche sembrerebbero trovar conferma da quanto rilevato nella consueta indagine su un campione di banche condotta da Nomisma presso primari istituti di credito. I sentiment degli operatori circa l andamento del mercato, hanno mostrato nel primo semestre 2007 un ulteriore, anche se lieve, peggioramento della congiuntura, tanto che circa la metà degli intervistati propende per un calo sia del valore che del numero delle erogazioni residenziali, a fronte di una percentuale modesta che ha continuato a percepire un incremento del segmento. Nonostante ciò, dai dati raccolti si evince che oltre il 93 dei mutui accesi nel I semestre 2007 è andato a sostegno di operazioni riguardanti l abitazione. Si tratta della percentuale più elevata mai registrata dal 1995 ad oggi, che testimonia la diffusa fruizione degli strumenti creditizi da parte delle famiglie italiane di certo incentivato dalle molteplici soluzioni proposte dagli istituti di credito. Crescita della quota di mutui per seconde case La principale finalità per cui si ricorre al mutuo pare essere l acquisto della prima casa (46 in media; dieci anni fa tale percentuale superava il 70), anche se, come avviene ormai da diversi semestri, la quota di chi lo utilizza a sostegno dell acquisto di una seconda abitazione risulta in netta crescita (39 in media, ma si supera abbondantemente il 50 a Firenze e Napoli, fino a toccare il 61 a Torino). Si tratta di un dato che non deve destare stupore considerato che, in Italia, la percentuale di famiglie proprietarie della casa di abitazione è tra le più alte d Europa e che, inevitabilmente, una parte delle compravendite registrate non può che essere riconducibile a case diverse dalla prima. 21

26 Seguono, a distanza, i mutui per gli interventi di nuova costruzione (7,9 in media, con punte del 25 a Cagliari e del 14 a Bari) e quelli di recupero dell esistente (7,3 in media, fino a un massimo del 28 a Catania e del 16 a Palermo). Media 13 Distribuzione dei finanziamenti ad uso non residenziale secondo diverse tipologie (valori percentuali) Durata Tasso Figura I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 Durata: <= 10 anni Durata: anni Durata: > 15 anni 0 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 Tasso: fisso Tasso: variabile Tasso: misto L allungamento della durata dei contratti ha fatto sì che la metà sia tra i 20 e i 30 anni Scendendo nel dettaglio ad analizzare le caratteristiche dei crediti erogati, appare evidente come il mercato si stia progressivamente spostando verso mutui di durata crescente, tanto che la metà dei finanziamenti accesi prevede un periodo di rimborso compreso tra 20 e 30 anni. Nel complesso, solo una piccola quota di mutui prevede il rientro del capitale prima di 10 anni (9,7), mentre ben il 74 dei mutui ha una durata superiore ai 15 anni (dato che ormai non desta più stupore, ma che rimane comunque piuttosto eloquente se si considera che fino 5 anni fa si attestava attorno al 23 e che 10 anni fa non superava il 3). I due terzi dei mutui sono a tasso fisso per timore di ulteriori rialzi dei tassi Il fenomeno trova facile spiegazione nell andamento, oltre che dei valori di compravendita - peraltro cresciuti a ritmi piuttosto contenuti negli ultimi due semestri in quello dei tassi d interesse, la cui crescita ha portato ad una consistente riduzione dell importo massimo che i potenziali acquirenti possono ottenere a parità di esborso mensile, inducendo così gli stessi ad agire sulla durata del finanziamento. Anche in termini di remunerazione del capitale, i continui rialzi dei tassi hanno prodotto significativi mutamenti nelle preferenze espresse dalla domanda: il tasso fisso viene scelto dal 69 del mercato quando, solo un anno fa, non si arrivava al 28. In effetti, la distanza tra tasso fisso e tasso variabile si è sensibilmente ridotta negli ultimi 2/3 semestri al punto che, per i prodotti più convenienti, la differenza tra le due tipologie di remunerazione del capitale non si allontana dallo 0,5 e lo 0,7. 22

27 Tavola 9 Media 13 grandi aree urbane Tipologie di mutui ipotecari erogati nel I semestre 2007 (distribuzione percentuale delle modalità) Residenziale Immobili ad uso Non residenziale 10 anni 9,7 32,1 Durata anni 16,0 33, anni 22,9 28, anni 50,1 5,0 > 30 anni 1,3 0,0 Fisso 68,9 43,3 Tasso Variabile 26,7 50,4 Misto 4,5 6,2 Tipo Ordinario 96,8 99,2 Agevolato 3,2 0,8 In merito alle caratteristiche delle abitazioni acquistate nel primo semestre del 2007 ricorrendo ad un mutuo ipotecario, è possibile evidenziare come la maggior parte di esse siano usate (75) e abbiano, in media, un valore di circa 244 mila Euro, per un importo finanziato pari a 136 mila Euro. In media la percentuale di indebitamento sul valore dell abitazione risulta quindi pari al 57, anche se con differenze territoriali piuttosto marcate (a Firenze arriva al 73 contro il 39 di Napoli). Il periodo medio di rimborso previsto inizialmente si aggira attorno ai 22 anni, con una forchetta di riferimento compresa tra i 18 di Bari e i 26 di Bologna. La superficie media di un abitazione finanziata si aggira sui 110 mq, ma, anche in questo caso, le differenze territoriali sono notevoli e si va da un minimo di 81 mq a Firenze fino ai 144 di Padova; riguardo, infine, alla localizzazione, la maggior parte degli immobili acquistati si trova nei comuni limitrofi dei grandi centri urbani monitorati (31) o nelle zone semicentrali della città (28). Le ipotesi previsionali Dando uno sguardo alle ipotesi previsionali circa l andamento del mercato creditizio nei prossimi mesi, appare opportuno considerare che i continui incrementi dei tassi d interesse potrebbero rendere maggiormente riflessive le famiglie nel ricorso all indebitamento, ma anche più cauti gli istituti di credito nell elargire i finanziamenti, soprattutto nei confronti di chi non possiede un profilo di rischio contenuto (e ciò, nonostante l ingresso anche sul mercato na- 23

28 zionale dei tanto dibattuti mutui sub-prime). In effetti, le opinioni espresse dal panel di banche intervistate, propendono per un rallentamento del mercato in termini di nuove accensioni, pur a parità di valore erogato. Tuttavia, è anche vero che le recenti disposizioni introdotte dalla normativa in merito all eliminazione delle penali per l estinzione anticipata e la semplificazione della portabilità dei mutui, oltre che una sempre più agguerrita concorrenza tra gli istituti di credito, potrebbero rappresentare ulteriori elementi a favore dello sviluppo del comparto, anche in considerazione della proliferazione di prodotti rivolti a giovani e immigrati che rappresentano fette crescenti di mercato. I mutui per gli immobili d impresa Con riferimento al segmento dei mutui rivolti al comparto non residenziale, emerge che solo il 6,6 delle erogazioni è rivolto all acquisto di immobili per l impresa, ma è comunque da evidenziare l andamento di Roma, dove la quota di tali erogazioni ha raggiunto il 14, e di Venezia, Firenze e Torino dove, al contrario, i mutui rivolti agli investimenti non residenziali hanno rivestito solo un ruolo di nicchia (3). Le opinioni degli operatori circa l evoluzione recente del mercato non risultano del tutto univoche, poiché si equidistribuiscono tra chi propende per un calo, chi per la crescita e chi per la stazionarietà. Nonostante ciò, è comunque possibile ravvisare un lieve miglioramento dei sentiment, soprattutto riguardo al valore delle erogazioni concesse. Figura 19 Media 13 Distribuzione dei finanziamenti ad uso non residenziale secondo diverse tipologie (valori percentuali) Durata Tasso I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 0 I 01 II 01 I 02 II 02 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 Durata: <= 10 anni Durata: anni Durata: > 15 anni Tasso: fisso Tasso: variabile Tasso: misto Riguardo alle caratteristiche dei finanziamenti erogati, le preferenze dei contraenti si sono orientate su contratti di tipo ordinario, a tasso variabile (50) e con periodo di rimborso inferiore ai 15 anni (66). Per quanto in crescita, i mutui a tasso fisso continuano a rappresentare una quota minoritaria del seg- 24