1.1. Stato dei luoghi e delle destinazioni d uso Consistenza, destinazioni d uso, conformità alle norme, mobilità

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2 INDICE Premessa 1. Inquadramento dell esistente 1.1. Stato dei luoghi e delle destinazioni d uso 1.2. Aspetti urbanistici 2. Analisi proposta progettuale 2.1. Caratteristiche generali 2.2. Consistenza, destinazioni d uso, conformità alle norme, mobilità 3. Fattibilità economico finanziaria

3 Premessa L oggetto di studio è la verifica della fattibilità economica e finanziaria di un progetto per un edificio polifunzionale, (commerciale, direzionale, e area di parcheggio) sito in un area nella parte orientale della città, in zona Torrione, delimitata da via F. Sciaraffa, via S. Robertelli e dalla scuola XX Settembre sul lato monte, con una superficie complessiva di mq. 1. Inquadramento dell esistente 1.1. Stato dei luoghi e delle destinazioni d uso Si fa riferimento al vigente PRG della città di Salerno. L edificio è collocato in area di trasformazione a destinazione prevalentemente produttiva. Il Comune di Salerno in un ottica di rivitalizzazione del settore del commercio al dettaglio, ha previsto la realizzazione di un area mercatale nella parte orientale della città e di un parcheggio pubblico a rotazione, finalizzato sia a soddisfare il fabbisogno di parcheggio degli operatori ed utenti dell area commerciale sia a colmare il deficit di parcheggio dell area su cui gravita l infrastruttura. L intervento è volto al recupero dalla zona in esame, facente parte di un programma più ampio di rivalutazione urbana delle aree circostanti, improntata verso uno sviluppo incentrato sul terziario. 1.2 Aspetti urbanistici Sotto il profilo delle previsioni urbanistiche di PUC l area è qualificata sia come area standard di parcheggio esistente che

4 come area standard di attrezzatura di interesse comune esistente all interno della zona omogenea B. Prg vigente

5 Circa la realizzazione del mercato coperto, l intervento può inquadrarsi nella categoria della ristrutturazione urbanistica, così come riporta l art. 58 delle NTA del PUC, nella quale rientrano sia la realizzazione di parcheggi interrati, sia gli spazi destinati ad usi terziario commerciali, sia il mercato coperto Documentazione fotografica sito Vista est

6 Vista sud Vista ovest

7 Vista nord 2. Proposta progettuale 2.1. Caratteristiche generali Attualmente l area oggetto d esame è utilizzata come parcheggio a pagamento, mentre, una porzione di essa, nell arco della mattinata, viene utilizzata per l attività mercatale. Nella zona viene a costituirsi un importante polo all interno della città, capace di condizionare e modificare il traffico sulla viabilità esistente. Vi sono indubbi vantaggi connessi alla sede di svolgimento del mercato ed ai servizi di supporto al mercato medesimo, principalmente in termini di animazione e valorizzazione di aree commerciali primarie, legati all ubicazione del mercato. Esistono anche svantaggi che si scontrano con le esigenze di vivibilità e di

8 fruibilità dei cittadini/consumatori, soprattutto sul piano dell accessibilità e della congestione del traffico che tali aree comportano. Andando a rafforzare il settore terziario nell area d intervento, con la realizzazione in loco di un edificio polifunzionale, che comprenda le attività commerciali e direzionali nei piani in sopraelevazione, e un parcheggio interrato di due piani nelle aree della piazza residuali in superficie. La piazza potrà così rappresentare un polo commerciale di primaria importanza per l ambito comunale e al contempo un polo attrattivo per i turisti nel periodo estivo. Il criterio principale alla base della progettazione, è quello di concepire una struttura che tenga conto degli aspetti tipici delle aree mercatali che puntano su alcuni elementi di forza quali : - generazione di attività economiche - competitività nel rapporto qualità-prezzo - tranquillità di acquisto - vivibilità dei luoghi aperti - copertura spaziale della domanda - mobilità e flessibilità - libertà ed indipendenza degli operatori nell organizzazione del lavoro - capacità di rivitalizzazione del centro urbano tutte condizioni queste che consentono alle aree mercatali pubbliche di reggere il confronto con i moderni canali distributivi. Particolare attenzione nella redazione del progetto è stata posta al risparmio energetico ed all uso di materiali ecocompatibili.

9 E prevista l installazione di un impianto fotovoltaico, l utilizzo di trasformatori a basse perdite, di lampade a basso consumo, rifasamento delle utenze con basso fattore di potenza, ecc.; Per l impianto fotovoltaico, la superficie disponibile in copertura, è pari a ca. 760 mq circa, che consente l installazione di circa 470 moduli della superficie di mq 1,6 cad. per una potenza complessiva di circa 250 kw nominali. L impianto, configurato in questo modo, consentirà l autosufficienza energetica per i servizi comuni e per la pubblica illuminazione dell area di intervento. L utilizzo dell illuminazione a LED oltre a garantire un ulteriore risparmio energetico, garantisce una maggiore sicurezza per il basso voltaggio utilizzato Nell ottica di raggiungere elevati livelli di risparmio energetico, il complesso mercatale sarà dotato di un sistema di raccolta e di accumulo delle acque meteoriche, così da poterle riutilizzare sia per il lavaggio delle aree adibite a mercato e a parcheggio esterno, sia per l innaffiamento delle aree a verde Consistenza, destinazioni d uso, conformità alle norme, mobilità L intervento proposto prevede un area coperta che ospita l attuale mercato, occupando un area di circa mq, che comprenderà anche i 129 posteggi attuali; inoltre nel complesso edilizio vi è un area destinata a parcheggio pubblico a forte rotazione con una capacità di offerta di circa 492 posti auto, una parte dei quali riservata agli operatori del mercato.

10 L idea progettuale è di tradurre in architettura un luogo inteso come spazio di scambio ed incontro, enfatizzandone il carattere di ambito pubblico, attraverso un rapporto dialettico con la città. Tali premesse suggeriscono l ipotesi di un edificio caratterizzato da una corte centrale, fulcro e momento d incontro, articolato da una ricchezza spaziale delle doppie e triple altezze dei ballatoi, che contribuiscano ad accelerarne la spazialità interna e favoriscono la permeabilità visiva verticale. L impianto planimetrico si configura estrapolando dalla matrice geometrica urbana, i propri percorsi generatori, senza alterare anzi migliorando e razionalizzando la logica di mobilità pedonale e veicolare di quartiere. Proprio in funzione di tali dinamiche, si è privilegiato l accesso carrabile da Via Filippo Sciaraffa, in modo da lasciare che il traffico veicolare rimanesse agevole su Via Robertelli, ed andando ad innescare un rapporto diretto con l intorno assecondando principalmente i flussi pedonali. Difatti, l edificio rimane permeabile ed accessibile su tutti e quattro i lati, anche se tradisce un rapporto privilegiato sul lato rivolto a sud, verso il mare. Tale relazione è risolta attraverso una promenade, quale filtro pedonale tra Via Robertelli e la piastra del mercato. L assetto volumetrico risulta caratterizzato al livello zero, da una piazza quadrata di 84 mt di lato, il cui calpestio scende di un metro rispetto al piano stradale, e che risolve l area mercatale attraverso una articolazione di volumi parallelepipedi puri, che ospiteranno i chioschi di vendita. A copertura di tale piazza, si colloca un volume parallelepipedo che ne mantiene le dimensioni planimetriche e gli allineamenti verticali. L area esterna ad ovest del mercato di circa 1800 mq sarà adibita a parcheggi a raso destinati ai lavoratori nel settore commerciale, schermati attraverso una parete-filtro verde che ne evita il

11 rapporto diretto con la strada. Inoltre nella zona nord-ovest sarà ubicata un isola ecologica di 250 mq. Dal punto di vista funzionale, l edificio risulta organizzato su due livelli fuori terra, la piazza (a quota 0,83 mt.) e due livelli interrati. Il primo interrato, a quota 3,83 mt. all estradosso del solaio, ha una superficie utile complessiva di 7000 mq ed un altezza pari a 2,40 mt. E diviso in due compartimenti comunicanti attraverso un opportuno sistema di porte tagliafuoco. Il compartimento 1 (nord) rispettivamente di 4160 mq, a cui si accede tramite una rampa (ingresso B) che intercetta l estremità nord di Via F. Sciaraffia, ospita 76 posti auto riservati ai mercatali, 26 box auto, due vani scale ed ascensori e due locali tecnici rispettivamente di 41,00 mq 6,00 mq, sul lato ovest sono opportunamente collocate sia la rampa di uscita su strada che la rampa che conduce al secondo livello interrato. Il compartimento 2 (sud) ha una superficie di 2840 mq e vi si accede tramite una rampa posta a sud di Via F. Sciaraffa (ingresso A). All interno trovano sistemazione 79 posti auto a forte rotazione ed un vano scala ed ascensore, risulta opportunamente collegato con l esterno e con il secondo livello interrato attraverso due rampe collocate sulla parete est. Il secondo livello interrato, è a quota 6,90 mt. e si sviluppa su 6720 mq di superficie utile. E diviso in due compartimenti anch essi comunicanti attraverso sistemi di porte tagliafuoco. Il compartimento 3 (nord) di 3620 mq ospita 126 posti auto a rotazione di cui 3 per disabili, 26 box auto, due vani scala ed

12 ascensori, due locali tecnici rispettivamente di 8,70 mq e di 23,70 mq e le rampe di accesso e di esodo collocate sulla parete est. La restante superficie di 3102 mq è destinata al compartimento 4 (sud), con 108 posti auto di cui 2 per disabili, un vano scala ed ascensore e le rampe di eccesso e di esodo sul lato est. La piazza del mercato, ha una superficie complessiva di 6000 mq, di cui 4857 mq coperti ed ospita 26 chioschi per le attività mercatali di dimensioni variabili da 67 mq a 267 mq e suddivisibili in più unità di vendita. All area del mercato, vi si accede da Via Robertelli (sud) attraverso 6 rampe pedonali di 3,20 mt di larghezza e 11,40 mt di lunghezza, intercluse ai chioschi vendita che permettono di superare il salto di quota di 83 cm. rispetto alla strada. Altro accesso dal parcheggio a raso che da su Via F. Sciaraffia (ovest) tramite due scale di 3,20 mt. di larghezza ed una rampa larga 5,20 mt. che si propone come invito fino all attraversamento pedonale di Via F. Sciaraffa. Dal lato est si accede tramite due rampe poste in posizione piuttosto centrale rispetto alla piazza, larghe 3,20 mt. e lunghe 11,69 mt. Infine da nord si inseriscono due scale larghe 3,20 mt. che consentono una permeabilità fruitiva anche attraverso questo fronte. L interpiano all ingresso è di 3,60 mt. e va aumentando fino a 4,50 mt. nella parte più bassa (quota 0,83 mt.), per poi salire nella zona centrale fino a 13,30 mt. all intradosso dell orditura principale delle travi di copertura. Il cuore centrale della piazza del mercato è caratterizzato da uno spazio semicoperto di 1325 mq. Sul lato est ed ovest della corte centrale, si inseriscono due scale larghe 3,80 mt. che conducono al ballatoio del primo livello il quale

13 ha una superficie di 2596 mq, la quota al piano di calpestio e di +4,07 mt. e l interpiano di 4,00 mt. E inoltre possibile accedere al primo livello tramite due ascensori collocati all interno di appositi vani compartimentati, nei quali si inseriscono anche due scale di accesso. Trovano inoltre sistemazione 100 mq di servizi igienici e 26 mq di deposito. Al secondo livello, la cui quota si trova a + 8,47 mt. dal piano stradale, vi si accede attraverso un medesimo schema di collegamenti verticali già descritto per il livello sottostante. L assetto planimetrico è gemello a quello del livello inferiore, ma le funzioni che orbitano intorno al ballatoio sono distinte in 927 mq di uffici per il direzionale, e 1848 mq di superficie destinata al commerciale. Da questo ultimo livello si accede, tramite la scala che collega il commerciale agli uffici, al livello sovrastante della copertura ubicata a quota + 13,70 sulle cui travi sono installati i moduli fotovoltaici. Le principali strutture portanti utilizzate sono travi, pilastri e setti verticali di controventamento realizzati in cemento armato di caratteristiche adeguate, secondo la Normativa vigente. Il progetto garantisce il superamento di tutti gli ostacoli al transito delle persone con mobilità ridotta abitualmente definiti come barriere architettoniche. In particolare, e secondo quanto disposto nelle leggi in materia, con particolare riferimento al D.M. 236/89 e al D.P.R. n.503 del 1996, sono stati adottati tutti gli accorgimenti necessari per rendere gli spazi, interni ed esterni, accessibili secondo quanto stabilito negli artt. 4 e 8 del D.M. 236/89. Le superfici pavimentate presentano le caratteristiche di planarità di cui agli artt , 4.2.2, e del suddetto decreto.

14 Tutti i cambiamenti di livello sono accessibili attraverso le opportune rampe, le cui pendenze risultano sempre inferiori a quelle stabilite dalla norma. I grigliati di aerazione ricavati nella pavimentazione dell edificio sono tali da non costituire ostacolo o pericolo rispetto a ruote, bastoni di sostegno, ecc. Gli infissi rientrano nelle caratteristiche imposte dall art e I servizi igienici garantiscono, con opportuni accorgimenti spaziali, le manovre di una sedia a ruote necessarie per l'utilizzazione degli apparecchi sanitari (art e 8.1.6) Rampe e scale rispettano le prescrizioni di cui a gli art , , e In particolare il numero di gradini per ogni rampa di scala è sempre inferiore a 15, le alzate e le pedate rispettivamente inferiore a cm 17 e superiore a cm. 30, e dunque con rapporto pari a 64 cm (2 +P). Le rampe hanno pendenze inferiore all 8%, con sviluppi non superiori a 10 m tra pianerottoli consecutivi. Gli ascensori previsti nel progetto, hanno la cabina di dimensioni minime tali da permettere l'uso da parte di una persona su sedia a ruote. Le porte di cabina e di piano saranno del tipo automatico e di dimensioni tali da permettere l'accesso alla sedia a ruote (art ). Non sono previsti impianti di servoscala. I percorsi esterni presentano le caratteristiche di planarità e regolarità richieste negli art e L intero edifico risponde in materia di prevenzione incendi a quanto previsto dalla normativa N.966/1965, dal D.M. 16 febbraio 1982 e successive modifiche ed integrazioni e dal D.M. 1 febbraio 1986 per la costruzione e l esercizio di autorimesse.

15 Determinate scelte progettuali, sono state dettate anche da una corretta progettazione che tenesse conto delle problematiche antincendio da considerare per un edificio destinato a esposizione, vendita, uffici e autorimessa. Infatti, particolare attenzione è stata posta alle compartimentazioni che, per una struttura così concepita e organizzata, ha comportato la realizzazione di compartimenti antincendio di superficie come da specifica normativa con strutture separanti orizzontali e verticali aventi caratteristiche di resistenza al fuoco pari ad almeno REI 120 e REI 180 per i locali a rischio specifico e tecnici. I vani ascensori sono stati anch essi compartimentati e la non propagazione di fumo e/o fuoco è garantita dalla presenza di porte a tenuta di fumo. L evacuazione, in caso d incendio, è garantita a tutti i livelli per la presenza di vani scala compartimentati e dimensionati in base all affollamento massimo previsto per una tale struttura.

16 3. Fattibilità economico finanziaria

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