TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO 5/2017

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1 Nuovo rito fallimentare N. 5/2017 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO NUOVO RITO FALLIMENTARE 5/2017 DEBITORE: PONSON S.R.L. GIUDICE: ELISA TOSI CURATORE: ROBERTO CARLO BASILICO CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 24/05/2017 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: SILVIA CELESTINA DE RISI CF:DRSSVC72A52D869P con studio in GALLARATE (VA) VIA SCIESA, 40C telefono: fax: silviaderisi@libero.it PEC: silviacelestina.derisi@archiworldpec.it Pagina 1 di 12

2 TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - NUOVO RITO FALLIMENTARE 5/2017 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A capannone industriale a DAIRAGO Via del Lavoro 5, della superficie commerciale di 2.904,34 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (PONSON S.R.L.) Trattasi di capannone industriale ubicato nel comune di Dairago in zona industriale periferica. Il bene si sviluppa su un piano fuori terra ad eccezione della zona uffici ed è costituito da un tipico capannone ad uso laboratorio/magazzino all'interno del quale sono individuate una zona ripostigli, servizi, spogliatoio, una centrale termica con accesso dall'esterno e una zona uffici prospicente Via del Lavoro, che si sviluppa per due piani all'interno del volume dell'edificio, dotata di servizi sui due piani e collegata da vano scala e ascensore. La proprietà si completa con un'area di pertinenza esterna su tre lati del capannone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.Identificazione catastale: foglio 9 particella 503 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita ,00 Euro, indirizzo catastale: Viale dell'industria snc, piano: T-1, intestato a PONSON S.R.L. (proprietà per 1/1) Coerenze: partendo da nord in senso orario: altra proprietà di cui al mapp. 466, altra proprietà di cui al mapp. 472, altra proprietà di cui al mapp. 477, altra proprietà di cui al mapp. 502, altra proprietà di cui al mapp. 504, altra proprietà di cui al mapp. 503 sub. 701 e mapp. 503 sub. 1 (ente comune). L'indirizzo catastale non corrisponde all'effettivo indirizzo che risulta essere Via del Lavoro n. 5. Nella proprietà è compresa 1/2 di area al mapp. 503 sub. 1 comune al sub. 2 e 701. L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra,. Immobile costruito nel DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 2.904,34 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,58 Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: , ,06 Data della valutazione: 24/05/ STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:. L'accesso alla proprietà è avvenuto mediante le Forze dell'ordine poichè l'immobile, alla data del sopralluogo, risultava occupato da un soggetto non meglio identificato. Non risultano contratti Pagina 2 di 12

3 d'affitto in essere come da comunicazione Agenzia delle Entrate di Legnano del 29/03/ VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Convenzione per l'attuazione del piano attuativo, stipulata il 01/10/2001 a firma di Notaio Guido Fenaroli in Milano ai nn. 7644/1138 di repertorio, registrata il 18/10/2002 a Monza 2 ai nn serie t, derivante da atto notarile. Si può dedurre che, quanto in sopracitata convenzione, è stato realizzato VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: Iscrizioni: ipoteca volontaria attiva, stipulata il 16/12/2003 a firma di Notaio Ajello Alfonso ai nn /55777 di repertorio, iscritta il 19/12/2003 a Milano 2 ai nn /40454, a favore di Banca Intesa Mediocredito S.p.a., contro PONSON S.P.A. immagine nell'arredamento, derivante da concessione a garanzia di mutuo. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 15 anni ipoteca, stipulata il 17/05/2005 a firma di Notaio Ajello Alfonso ai nn di repertorio, iscritta il 25/07/2005 a Milano 2 ai nn / Annotazione a iscrizione n del cancellazione totale ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 24/11/2006 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale di Busto Arsizio ai nn di repertorio, iscritta il 18/01/2007 a Milano 2 ai nn. 8549/2254, derivante da decreto ingiuntivo ipoteca volontaria attiva, stipulata il 19/11/2007 a firma di Notaio Fugazzola Mario ai nn /21684 di repertorio, iscritta il 10/12/2007 a Milano 2 ai nn /48640, a favore di Banca Intesa Mediocredito S.p.a., contro PONSON S.P.A., derivante da concessione a garanzia di finanziamento. Importo ipoteca: Importo capitale: Durata ipoteca: 12 anni ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 22/11/2010 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale di Pavia ai nn. 1610/2010 di repertorio, iscritta il 09/12/2010 a Milano 2 ai nn /35306, derivante da decreto ingiuntivo ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 24/06/2014 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale ai nn di repertorio, iscritta il 28/04/2016 a Milano 2 ai nn /8058, a favore di IMMOBIL LORENZA S.R.L., contro PONSON S.P.A., derivante da sentenza di condanna. Importo ipoteca: Importo capitale: Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno. Pagina 3 di 12

4 Altre trascrizioni: Concordato Preventivo, stipulata il 06/04/2011 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale di Milano ai nn. 6/2011 di repertorio, trascritta il 10/05/2011 a Milano 2 ai nn /30448, derivante da decreto di ammissione concordato preventivo Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 0,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: PONSON S.R.L. con sede in Dairago per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 16/12/2003), con atto stipulato il 16/12/2003 a firma di Notaio Ajello Alfonso in Milano ai nn di repertorio, in forza di atto di compravendita e in forza di successivo atto di trasferimento di sede (atto notaio Tosi Andrea re del 27/05/2014) 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: IMMOBIL LORENZA S.R.L. con sede in Busto Garolfo PONSON S.P.A. con sede in Dairago PONSON S.P.A. IMMAGINE NELL'ARREDAMENTO con sede in Legnano 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Concessione Edilizia N. 11/03, intestata a Gajo Felice, amministratore unico della Immobil Lorenza, per lavori di realizzazione di capannoni industriali in comparto di PL "I Quadri", presentata il 28/01/2003 con il n. 680 di protocollo, rilasciata il 13/04/2003 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a mapp Denuncia di inizio attività N. 11/03 variante, intestata a Gajo Felice, amministratore unico della Immobil Lorenza Srl, per lavori di variante in corso d'opera alla CE n. 11/03, presentata il 17/12/2003 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a mapp. 468, 473, 501, 483, 503 Denuncia di inizio attività N. 11/03 variante, intestata a Gajo Felice, amministratore unico della immobil Lorenza Srl, per lavori di variante in corso d'opera alla CE n. 11/03, presentata il 29/06/2004 con il n di protocollo. Il titolo è riferito solamente a 468, 473, 501, 483, 503 N. Agibilità. Domande presentate il 02/11/2004 prot e il 27/04/2005 prot La comunicazione del Comune Pagina 4 di 12

5 di Dairago del 11/12/2015 prot attesta l'agibilità per silenzio assenso SITUAZIONE URBANISTICA: PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera n. 14 del Consiglio Comunale, pubblicazione BURL n. 21 del 25/05/2016, l'immobile ricade in zona Tuc - tessuto urbano consolidato e Aree con funzioni non residenziali. Norme tecniche di attuazione ed indici: da art. 29 a art. 31, schede 4 e 5 delle Norme di Piano 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: confinamento di spazi uffici con pareti mobili. (normativa di riferimento: Testo Unico dell' Edilizia DPR 380/01, Legge Regionale n.6 del 20/02/89 e Legge Regionale n.12 del 11/03/05) Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione di permesso di costruire in santoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: presentazione di premesso di costruire in sanatoria e oneri del professionista:.1.500,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi Stato autorizzato come DIA in variante a PE 11/03 del 29/06/ CONFORMITÀ CATASTALE: CRITICITÀ: BASSA Sono state rilevate le seguenti difformità: confinamento di spazi uffici con pareti mobili; manca la rappresentazione della cabina enel in planimetria; imprecisione nella rappresentazione delle altezze. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di nuova scheda catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: Presentazione di nuova scheda catastale e oneri del professionista:.600,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 settimana Pagina 5 di 12

6 Planimetria catastale 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN DAIRAGO VIA DEL LAVORO 5 CAPANNONE INDUSTRIALE DI CUI AL PUNTO A capannone industriale a DAIRAGO Via del Lavoro 5, della superficie commerciale di 2.904,34 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (PONSON S.R.L.) Trattasi di capannone industriale ubicato nel comune di Dairago in zona industriale periferica. Il bene si sviluppa su un piano fuori terra ad eccezione della zona uffici ed è costituito da un tipico capannone ad uso laboratorio/magazzino all'interno del quale sono individuate una zona ripostigli, servizi, spogliatoio, una centrale termica con accesso dall'esterno e una zona uffici prospicente Via del Lavoro, che si sviluppa per due piani all'interno del volume dell'edificio, dotata di servizi sui due piani e collegata da vano scala e ascensore. La proprietà si completa con un'area di pertinenza esterna su tre lati del capannone. L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T-1.Identificazione catastale: foglio 9 particella 503 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita ,00 Euro, indirizzo catastale: Viale dell'industria snc, piano: T-1, intestato a PONSON S.R.L. (proprietà per 1/1) Coerenze: partendo da nord in senso orario: altra proprietà di cui al mapp. 466, altra proprietà di cui al mapp. 472, altra proprietà di cui al mapp. 477, altra proprietà di cui al mapp. 502, altra proprietà di cui al mapp. 504, altra proprietà di cui al mapp. 503 sub. 701 e mapp. 503 sub. 1 (ente comune). L'indirizzo catastale non corrisponde all'effettivo indirizzo che risulta essere Via del Lavoro n. 5. Nella proprietà è compresa 1/2 di area al mapp. 503 sub. 1 comune al sub. 2 e 701. L'intero edificio sviluppa 1 piani, 1 piani fuori terra,. Immobile costruito nel Pagina 6 di 12

7 Vista esterna Vista esterna DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona periferica in un'area industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Legnano, Canegrate). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Vista aerea SERVIZI asilo nido biblioteca campo da tennis farmacie municipio scuola per l'infanzia scuola elementare scuola media inferiore supermercato negozi al dettaglio palestra spazi verde al di sopra della media al di sopra della media COLLEGAMENTI aeroporto distante 21,00 km Pagina 7 di 12

8 autostrada distante 10,40 km ferrovia distante 7,40 km QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre scarso al di sotto della media DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Trattasi di capannone industriale attualmente in disuso. Il bene si sviluppa su un piano fuori terra ad eccezione della zona uffici che si sviluppa su due piani all'interno del volume del capannone. Il piano terra è costituito da: - due laboratori con h. interna massima pari a m. 8,50 e h. interna minima pari a m. 7,35; - una zona servizi costituita da n. 3 spogliatoi, n. 5 wc, n. 2 ripostigli e n. 1 ufficio con h. interna pari a m. 3,00; - un centrale termica; - zona uffici costituita da n. 2 open-space, due wc e vano scala e ascensore centrale a collegamento con il piano primo, con altezza interna pari a circa m. 3,00; Il piano primo (all'interno del volume del capannone) è costituito da: - zona uffici costituita da n. 2 open-space, due wc e vano scala con ascensore centrale a collegamento con il piano terra con h. interna pari a circa m. 3,00. La proprietà si completa con un'area di pertinenza libera di circa mq ,00. Le superfici sono state ricavate da misurazioni grafiche desunte dalle planimetrie catastali, verificate in loco con rilievi a campione e ragguagliate come in tabella di cui di seguito. L'ingresso pedonale avviente da Via del Lavoro all'altezza del civico n. 5 mentre n. 2 ingressi carriai avvengono da Via dell'artigianato. Delle Componenti Edilizie: infissi esterni:. in parte a battente e in parte vasistas realizzati in alluminio. I lucernari sono in ferro e plexiglass e gli shed in ferro. al di sotto della media pareti esterne: costruite in parte in pannelli al di sopra della media prefabbricati e in parte vetrata (facciata uffici), il rivestimento è realizzato in parte intonaco e in parte in graniglia pavimentazione esterna: realizzata in battuto di cemento cancello: scorrevole realizzato in ferro con apertura automatica infissi interni: a battente realizzati in legno infissi interni: portone realizzati in alluminio pavimentazione interna: realizzata in parte in battuto di cemento (capannone), in parte in al di sotto della media al di sotto della media Pagina 8 di 12

9 piastrelle di ceramica monocottura (bagni) ed in parte in pavimento galleggiante (uffici). plafoni: realizzati in controfittato negli uffici manto di copertura: realizzato in pannelli prefabbricati Degli Impianti: elettrico: a vista conformità: provvisto di certificato di conformità termico: gas metano i diffusori sono in fancoil (uffici), aerotermi (capannone) conformità: provvisto di certificato di conformità idrico: sottotraccia conformità: sprovvisto di certificato di conformità Delle Strutture: strutture verticali: costruite in c.a.p. scale interne: realizzate in calcestruzzo armato copertura: piana costruita in tegoli prefabbricati al di sotto della media mediocre mediocre mediocre Vista interna - capannone Vista interna - uffici CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Lorda Pavimento (Slp) Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato descrizione consistenza indice commerciale Laboratorio PT 2.277,00 x 100 % = 2.277,00 Uffici PT 272,00 x 110 % = 299,20 Uffici P1 272,00 x 110 % = 299,20 Area di pertinenza 1.447,00 x 2 % = 28,94 Totale: 4.268, ,34 VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio. Pagina 9 di 12

10 OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE: COMPARATIVO 1 Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto: 18/05/2017 Fonte di informazione: Immobiliare.it Descrizione: capannone Indirizzo: Via Damiano Chiesa, Dairago Superfici principali e secondarie: 2350 Superfici accessorie: Prezzo/Prezzo richiesto: ,00 pari a 459,57 Euro/mq INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI: BANCA DATI AGENZIA DELLE ENTRATE (18/05/2017) Valore minimo: 550,00 Valore massimo: 650,00 Note: I valori di cui sopra sono espressi in /mq e fanno riferimento a "Capannoni tipici" in stato conservativo "normale" nel Comune di Dairago in zona B1 centrale. Non essendoci differenziazione tra valore nuovo e usato si assume il valore minimo decurtato del 10 % e quindi pari a /mq. 495,00. BANCA DATI CAMERA DI COMMERCIO DI MILANO (18/05/2017) Valore minimo: 400,00 Valore massimo: 600,00 Note: I valori di cui sopra sono espressi in /mq e fanno riferimento a "Capannoni vecchi" nel Comune di Dairago. Si assume il valore medio unitario pari a /mq 500,00. BORSINO IMMOBILIARE (18/05/2017) Valore minimo: 542,00 Valore massimo: 722,00 Note: I valori di cui sopra sono espressi in /mq e fanno riferimento a "Capannoni tipici" nel Comune di Dairago. Non essendoci differenziazione tra valore nuovo e usato si assume il valore minimo decurtato del 10 % e quindi pari a /mq. 487,80. SVILUPPO VALUTAZIONE: Il valore medio di riferimento pari a /mq. 485,60 è stato ricavato dalle rilevazioni di cui di seguito: - quotazioni OMI /mq. 495,00; - CCIAA /mq. 500,00; - borsino immobiliare /mq. 487,80; - annuncio immobiliare /mq. 459,57. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore superficie principale: 2.904,34 x 485,60 = ,50 DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE: descrizione importo Parametro zonale ,43 Parametro costruttivo ,48 Pagina 10 di 12

11 Parametro impiantistico ,80 Parametro funzionale ,48 Parametro urbanistico 0,00 Parametro architettonico ,48 Parametro di manutenzione ,13 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): ,58 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): ,58 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: E' stato determinato il valore di mercato dell'immobile con un criterio, correntemente in uso, di assimilazione economica comparativa a quello medio corrente zonale, per immobili simili, in zone comparabili, definendo preliminarmente, sulla scorta di una sufficientemente estesa indagine di mercato, un valore zonale attuale di un immobile di riferimento o ad esso surrogabile, paragonabile a quello oggetto di stima. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Milano, ufficio tecnico di Dairago VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A capannone industriale 2.904,34 0, , , , ,58 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): ,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,58 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore di realizzo): Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: Ulteriore riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):. 0, , ,52 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: ,06 Pagina 11 di 12

12 data 24/05/2017 il tecnico incaricato SILVIA CELESTINA DE RISI Pagina 12 di 12