COMUNE DI BEDIZZOLE. Provincia di Brescia Ufficio Lavori Pubblici

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1 COMUNE DI BEDIZZOLE Provincia di Brescia Ufficio Lavori Pubblici OGGETTO: Perizia di stima per la rideterminazione del più probabile valore di mercato per l alienazione di n. 1 appartamento di proprietà comunale in via Campagnola. Premessa: su incarico dell Amministrazione comunale, la sottoscritta Arch. Paola Visini, responsabile dell Area Tecnica LL.PP.-Patrimonio del Comune di Bedizzole, effettua una nuova perizia estimativa per la valutazione del più probabile valore di mercato per l alienazione a soggetti privati di n. 1 immobile di proprietà comunale e relative pertinenze sito in via Campagnola di Bedizzole. A tal fine sono stati visionati i seguenti documenti: - Deliberazione di G.C. n. 129 del avente per oggetto: Alienazione mediante asta pubblica di n. 1 appartamento sito in via Campagnola snc Residence Campagnola con la quale viene stabilito per l alloggio oggetto di perizia un valore complessivo di ,00 pari ad un valore unitario per mq. di superficie commerciale di 1.300/mq. circa; - Deliberazione di G.C. n. 162 del avente per oggetto: Alienazione mediante asta pubblica di n. 1 appartamento sito in via Campagnola snc Residence Campagnola. Secondo esperimento con la quale veniva bandito un nuovo esperimento per l alloggio di cui trattasi con la stessa base d asta precedente - Deliberazione di G.C. n avente per oggetto: Atto di indirizzo per il conferimento di incarico ad agenzie immobiliari presenti sul territorio di Bedizzole per lo svolgimento di indagine conoscitiva relativa all'alienazione di n. 1 appartamento sito in via Campagnola snc Residence Campagnola con la quale veniva conferito l incarico a varie agenzie immobiliari del territorio per la vendita dell appartamento con lo stesso prezzo di partenza precedentemente stabilito; - Deliberazione di G.C. n. 143 del avente per oggetto: Approvazione nuova perizia di stima alloggio di proprietà comunale in via Campagnola con la quale viene stabilito per l alloggio oggetto di perizia un valore complessivo di ,00 pari ad un valore unitario per mq. di superficie commerciale di 1.100/mq. circa;

2 - Deliberazione di G.C. n. 75 del avente per oggetto: Presa d'atto nuova perizia di stima finalizzata all'alienazione di alloggio bilocale al p. terra dell'immobile di via Campagnola e perizia di stima monetizzazione mancata cessione area standard del piano di lottizzazione industriale Borello 2 con la quale viene stabilito per l alloggio oggetto di perizia un valore complessivo di ,00 pari ad un valore unitario per mq. di superficie commerciale di 900/mq. circa; Il bene oggetto di perizia è catastalmente identificato come segue: APPARTAMENTO Catasto Fabbricati - Sezione NCT - Foglio 26 (ventisei) - Mappale: 243 (duecentoquarantatre) - subalterno 46 (quarantasei) - categoria A/2 - classe 5 - vani 3 (tre) - R.C. Euro 232,41 (duecentotrentadue virgola quarantuno). Garage pertinenziale Catasto Fabbricati - Sezione NCT - Foglio 26 (ventisei) - Mappale: 243 (duecentoquarantatre) - subalterno 57 (cinqantasette) - categoria C/6 - classe 2 - R.C. Euro 46,48 (quarantasei virgola quarantotto). Posto auto pertinenziale Catasto Fabbricati - Sezione NCT - Foglio 26 (ventisei) - Mappale: 243 (duecentoquarantatre) - subalterno 30 (trenta) - categoria C/6 - classe 1 - R.C. Euro 20,14 (venti virgola quattordici). La superficie commerciale dell unità immobiliare può essere calcolata come segue: Superficie commerciale Abitabile. = 65,00 mq commerciali Balcone. = 8,08 mq 0,25% = 2,02 mq commerciali Corte esclusiva = 40,90 mq 15% = 6,13 mq commerciali Portico esclusivo..= 10,97 mq 35% = 3,84 mq commerciali Posto macchina esclusivo. = 12,50 mq 35% = 4,37 mq commerciali Garage esclusivo..= mq 27,20 50% = 13,60 mq commerciali TOT. SUP. COMMERCIALE. = 94,96 mq La presente stima verrà effettuata con il criterio della stima sintetica monoparametrica per trovare il più probabile valore di mercato del bene da alienare: V m = V u * p.* c ± A/D Dove il parametro V u sarà il valore unitario, p la superficie commerciale dell immobile, c il coefficiente differenziazione, A/D aggiunte e detrazioni appositamente calcolate. Consultata la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate del 2 semestre 2017 Comune di Bedizzole Fascia/zona: Periferica/FRAZIONI Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 1 Tipologia prevalente: Capannoni industriali Destinazione: residenziale dalla quale

3 risulta che per Abitazioni civili in stato di conservazione normale il valore medio oscilla tra i 990,00 /m 2 e i 1.100,00 /m 2. Data la vicinanza della frazione Campagnola con il territorio del Comune di Calcinato è stata consultata anche la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate del 2 semestre 2015 Comune di Calcinato Fascia/zona: Periferica/RESIDENZIALE PRODUTTIVA PONTE SAN MARCO CALCINATELLO Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale dalla quale risulta che per Abitazioni civili in stato di conservazione normale il valore medio oscilla tra i 870,00 /m 2 e i 1.150,00 /m 2. Detti valori sono identici a quelli utilizzati del 2 semestre 2015 come base per la perizia del 2016 cosa che farebbe pensare ad una certa stabilità del mercato, almeno a livello locale. Tuttavia l esperimento di asta infruttuoso ed i tentativi di vendita condotti in un arco temporale considerevole da più agenzie immobiliari, hanno evidenziato comunque una scarsa appetibilità dell immobile. Cioè sembra dovuto alla tipologia stessa dell immobile, difatti essa lo rende scarsamente appetibile in quanto da un lato vi è grande disponibilità di bilocali invenduti sul territorio, dall altro il calo generalizzato dei prezzi degli immobili, specialmente per quelli di metrature basse, ha modificato la domanda in favore di alloggi di superfice superiore attualmente disponibili a prezzi precedentemente riservati a quelli di fascia inferiore. Questa situazione permane nonostante la moderata ripresa del mercato immobiliare negli ultimi mesi. Inoltre le spese condominiali, a causa delle ampie superfici non residenziali di pertinenza, risultano comunque considerevoli per un unità immobiliare di taglia piccola. Il sito borsinoimmobilare.it per abitazioni civili in buono stato manutentivo per le zone periferiche di Bedizzole per il luglio 2018 stima le seguenti quotazioni: 2 fascia 1 fascia Fascia media (ubicazione di minor pregio) (ubicazione di maggior pregio) 820,00 /mq 861,00 /mq 902,00 /mq Trattandosi di zona non pregiata ma neppure di minor pregio si ritiene congruo e motivato stimare il più probabile valore unitario di mercato V u dell immobile oggetto di stima in Euro 861,00/m 2. Non si è considerato il valore dello stato di conservazione ottimo in quanto pur trattandosi di alloggio mai abitato è chiuso da ormai dieci anni, dunque manifesta già qualche segno di vetustà come lacune leggere infiltrazioni all intradosso del balcone vicino all ingresso o un leggero rigonfiamento del battiscopa in un punto della parete lungo il vano scala (vedi foto allegate). A ciò si aggiunga che, dall'anno della costruzione dell'immobile di che trattasi, l'entrata in vigore di molte normative in materia di isolamento acustico, isolamento e prestazioni energetiche, nonché di

4 comportamento sismico, fanno sì che lo stesso abbia standard costruttivi e prestazionali decisamente inferiori rispetto a costruzioni di qualche anno più recenti. Il coefficiente differenziazione c sarà calcolato come il prodotto dei vari sub-coefficienti delle caratteristiche intrinseche del bene, secondo la tabella:, CARATTERISTICA MODALITA' COEFFICIENTE TIPOLOGIA Plurifamiliare 1 Casa a schiera 1,02 Casa singola 1,04 VETUSTA' Meno di 5 anni 1,1 Da 5 a 10 anni 1,05 Da 10 a 20 anni 1 Da 20 a 40 anni 0,9 Più di 40 anni 0,8 FINITURE Storiche 1,1 Signorili 1,05 Civili 1 Economiche 0,9 MANUTENZIONE Ottima 1,05 Buona 1,03 Normale 1 Scadente 0,95 SERVIZI IGIENICI Doppio 1 Singolo 0,95 RISCALDAMENTO Autonomo 1,05 Centrale 1 CONDIZIONATORE Centrale 1,04 Autonomo totale 1,02 Autonomo parziale 1,01 Assente 1 INFISSI ESTERNI Balconi o scuri 1,03 Tapparelle 1 Assenti 0,96 FINESTRATURE Termo-acustiche 1,03 Doppi vetri 1 Vetro singolo 0,98 SPAZI COMUNI Assenti 1 Cortile 1,02 Giardino 1,04 Parco 1,06 PARCHEGGIO COMUNE Assente 1 Posto auto per UI 1,04

5 ESPOSIZIONE Panoramica/attico 1,05 Doppia/ordinaria 1 Strada pubblica 0,95 Cortile interno 0,9 PIANO (senza ascensore) Piano terreno o rialzato 0,9 Piano primo 0,92 Piano secondo 0,9 Piano terzo 0,8 Piani superiori 0,7 per il 4, 0,6 etc. Ultimo piano DIMENSIONE Piccole dimensioni (< 70 mq, monolocali, bilocali) 0,95 Grandi dimensioni (>120 mq) con doppi servizi 0,9 Grandi dimensioni (>120 mq) senza doppi servizi 0,8 PRESTAZIONE ENERGETICA Classe AA 1,1 Classe A 1 Classe B 0,95 Classe C 0,9 Coefficiente globale 0,84 Il coefficiente differenziazione c sarà pari a 0,84. Le detrazioni sono dovute al fatto che non è installata la caldaia e il relativo onere di installazione viene stimato forfettariamente in Euro 2.000,00. Richiamata quindi la formula V m = V u * p.* c ± A/D il più probabile valore di mercato dell alloggio può essere stimato come segue: V m = (861,00 /mq * 96,94 mq * 0,84) Euro 2.000,00 = Euro ,89 approssimato Euro ,00 Bedizzole, 22 agosto 2018 Il Responsabile Area Tecnica Arch. Paola Visini

6 Particolare delle infiltrazioni all intradosso del balcone Particolare del rigonfiamento del battiscopa