Fallimento n. 26/13 "P.F. Trasporti di Faraci Crispino" TRIBUNALE DI COMO. Sezione Fallimentare

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1 TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: " N. Gen rep.: 26/2013 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Vito Febbraro Dott.ssa Roberta Ferretti ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como al N C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: cellulare: alemain@tin.it Pagina di 15

2 1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott.ssa Roberta Ferretti il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 26/13; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali. La perizia è costituita dal un lotto (001), con le unità immobiliari ubicate in Via Vicolo Marinoni n. 3, Comune di Lurago Marinone (CO), e così sotto riportati: LOTTO 001 Comune di Lurago Marinone (CO) pag. 3 Porzioni di fabbricato così censite al Catasto Fabbricati: - Foglio 4, particella 1513, cat. C/2, classe U, superficie mq 20, piano T. - Foglio 4, particella 458, sub 704, cat. A/3, classe 3, vani 8, piano T-1. - Foglio 4, particella 458, sub 705, cat. C/2, classe U, superficie mq 30, piano T-1. - Foglio 4, particella 458, sub 706, cat. Area urbana, superficie mq 16, piano T. - Foglio 4, particella 458, sub 707, cat. Area urbana, superficie mq 16, piano T. Area annessa di pertinenza scoperta e coperta così censita al Catasto Terreni: Foglio 9, particella 457, superficie Ett , fabbricato rurale. Foglio 9, particella 458, superficie Ett , fabbricato rurale. Foglio 9, particella 459, superficie Ett Foglio 9, particella 1514, superficie Ett , fabbricato rurale. Foglio 9, particella 1515, superficie Ett Foglio 9, particella 1513, superficie Ett , ente urbano. Pagina di 15

3 Documenti allegati: - Allegato A Foto: pag Allegato "B" Catasto: pag Allegato "C" Pratiche Edilizie "stralci" - Certificazione energetica: pag. 55. Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 15

4 LOTTO 001 Beni immobili in Comune di Lurago Marinone (CO) - Via Vicolo Marinoni n Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di fabbricato così censite al Catasto Fabbricati: - Foglio 4, mapp. 1513, cat. C/2, classe U, sup. mq 20, piano T, rendita C. 40,28. - Foglio 4, mapp. 458, sub 704, cat. A/3, classe 3, vani 8, piano T-1, rendita C. 413,17. - Foglio 4, mapp. 458, sub 705, cat. C/2, classe U, sup. mq 30, piano T-1 rendita C. 60,43. - Foglio 4, mapp. 458, sub 706, cat. Area urbana, sup. mq Foglio 4, mapp. 458, sub 707, cat. Area urbana, sup. mq 6. Area annessa di pertinenza scoperta e coperta così censita al Catasto Terreni: - Foglio 9, mapp. 457, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 458, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 459, superficie Ett Foglio 9, mapp. 1514, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 1515, superficie Ett Foglio 9, mapp. 1513, superficie Ett , ente urbano. Al Catasto Fabbricati intestata a: 1. Faraci Crispino nato a Trapani il 30/10/1966 CF: FRCCSP66R30L331O per 1/2 di 2. Faraci Francesco nato a Trapani il 23/02/1942 CF: FRCFNC42B23L331Z per 1/4 di 3. Scaduto Rosa nata a Trapani il 02/02/1944 CF: SCDRSO44B42L331D per 1/4 di SERVITU (costituita con atto notaio Cesare Quagliarini n /7697 del 06/06/2002 e Pagina di 15

5 trascritto a Como il 07/06/2002 ai nn /9867): la porzione di fabbricato costituita da un locale in lato est al primo piano facente parte del mappale 458/701 (ora mappali 458/704 e 458/705) è accessibile tramite il diritto di passare sul ballatoio facente parte dell unità immobiliare censita con il mappale 458/702. AVVERTENZA: a parte del fabbricato eretto sull area al mappale 458 è stata donata nel 2002 alla signora Faraci Eleonora la porzione di fabbricato censita con il nuovo mappale 458/702. Nell atto non è stata indicata l eventuale cessione di parte delle aree su cui insiste l intero fabbricato. B. Porzione di fabbricato così censita al Catasto Fabbricati: - Foglio 4, mapp. 1512, cat. C/2, classe U, superficie mq 19, piano T, rendita C. 38,27. Area annessa di pertinenza scoperta e coperta così censita al Catasto Terreni: - Foglio 9, mapp. 1512, superficie Ett , ente urbano. Al Catasto Fabbricati intestata a: 1. Faraci Crispino nato a Trapani il 30/10/1966 CF: FRCCSP66R30L331O per 2/8 di 2. Faraci Francesco nato a Trapani il 23/02/1942 CF: FRCFNC42B23L331Z per 3/8 di 3. Scaduto Rosa nata a Trapani il 02/02/1944 CF: SCDRSO44B42L331D per 3/8 di Coerenze: mappali 460, 445, 806, 1073, 1072, 1071, 963, DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito di sopralluogo esperito dallo scrivente in data 07/12/2013, presa visione dei luoghi e delle unità immobiliari oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Lurago Marinone (CO), Via Vicolo Marinoni n. 5 e composte da porzioni di fabbricato suddivisi in: abitazione e rispostigli disposti su due livelli (piano terra e primo), depositi al piano terra e Pagina di 15

6 terreni ed aree urbane, si descrive quanto segue. Le porzioni di fabbricato sono di antica costruzione e raggiungibili percorrendo il Vicolo Marinoni che conduce, oltrepassato l'androne, ad un cortile. Il fabbricato adibito in parte ad ad abitazione e in parte a ripostiglio è in sufficiente stato di conservazione, mentre il fabbricato adibito a deposito è in uno stato conservativo pessimo. Per le parti dell'immobile adibite ad abitazione e ripostiglio l'accesso avviene dal cortile o dal ballatoio al piano primo, mentre per il deposito al mappale 1512 l'accesso avviene dal cortile. Il mappale 1513 fa uso dell'accesso al cortile tramite il mappale I terreni sono ubicati nella parte retrostante i depositi ai mappali 1512 e 1513 e sono raggiungibili dal cortile passando dal mappale STATO DI POSSESSO L'unità immobiliare alla data del sopralluogo, risulta occupata dai comproprietari. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno GRAVAMI A tutto il 18/11/2013 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere liberi da pesi vincoli di ogni genere Iscrizioni: 6 - GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE Conformità urbanistico edilizia: Reale/amministrativo: dal sopralluogo eseguito in data 07/12/2013 sugli immobili oggetto di fallimento, dalle pratiche edilizie prodotte dal Comune di Lurago Marinone (CO) e visionate dal sottoscritto non risultano difformità sostanziali sugli immobili. Pagina di 15

7 Sono state invece riscontrate, sui terreni, piccole strutture accessorie che non risultano autorizzate e di cui nulla posso riferire. Prudenzialmente si calcola forfettariamente un costo per lo smantellamento delle stesse. Il costo forfettario e riportato nel capitolo Adeguamenti e correzioni della stima Conformità catastale: Difformità reale/catastale. Risultano al Catasto Terreni delle aree annesse di pertinenza scoperta censite come fabbricati rurali di cui ai mappali 457, 158, 1514, foglio 9. Le stesse aree, sopra citate, insistono sulla stessa zona di cui al mappale 458, foglio 8, di Catasto Fabbricati. Prudenzialmente la regolarizzazione può essere eseguita con istanza per "scaricare" ad ente urbano i fabbricati rurali di cui ai mappali 457, 458 e 1514 intestati al Catasto Terreni ai Sigg. Faraci Crispino nato a Trapani il 30/10/1966 CF: FRCCSP66R30L331O per ½ di piena proprietà; Faraci Francesco nato a Trapani il 23/02/1942 CF: FRCFNC42B23L331Z per ¼ di piena proprietà; Scaduto Rosa nata a Trapani il 02/02/1944 CF: SCDRSO44B42L331D per ¼ di piena proprietà e sui quali insistono le unità immobiliari di cui al mappale 458, foglio 8, della medesima proprietà sopra citata oltre che all'unità immobiliare di proprietà di terzi. Si è verificato comunque che a parte del fabbricato eretto sull area al mappale 458 è stata donata nel 2002 alla signora Faraci Eleonora la porzione di fabbricato censita con il nuovo mappale 458/702. Nell atto non è stata indicata l eventuale cessione di parte delle aree su cui insiste l intero fabbricato. Spese tecniche indicative Euro 400,00 (dalle spese tecniche indicative sono esclusi bolli, diritti ed eventuali sanzioni per omessa o ritardata presentazione della pratica, in quanto quantificabili solo al momento della lavorazione della pratica stessa). 7 ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE - Regolamento condominiale: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. - Spese ordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione Pagina di 15

8 - Spese straordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. - Millesimi di proprietà: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. 8. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 18/11/2013 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: 1. Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Cesare Quagliarini di San Fedele Intelvi n /187 del 20/05/1985, trascritto a Como il 28/05/1985 ai nn. 6099/4847, il signor Ortelli Mario (nato il 19/11/1927) ha venduto ai signori Faraci Francesco e Scaduto Rosa per la complessiva quota di ½ ed al signor Faraci Crispino per la quota di ½ i seguenti beni siti in Lurago Marinone: Intera proprietà dei terreni con sovrastanti fabbricati rurali ai mappali ; Quota di ½ del fabbricato rurale al mappale Con variazione catastale per divisione n del 18/04/2002 il mappale 458 del catasto fabbricati è stato soppresso ed è stato generato il nuovo mappale 458/701 del foglio Con variazione catastale del 24/09/2010 per frazionamento e cambio di destinazione è stato soppresso il mappale 458/701 e sono stati generati, tra l altro, i mappali 458/704 e 458/705 del catasto fabbricati foglio Con sentenza di acquisto per usucapione emessa dal Tribunale di Como in data 21/03/2011 e trascritta a Como il 13/04/2011 ai nn. 9846/6235 i signori Faraci Francesco e Scaduto Rosa sono stati dichiarati proprietari della complessiva quota di ½ del fabbricato rurale al mappale 1512 di Lurago Marinone. 5. Con tipo mappale n del 23/06/2011 il terreno al mappale 1512 è diventato ente urbano. Pagina di 15

9 6. Con atto catastali di costituzione immobili n del 01/07/2011 è stato censito il fabbricato rurale eretto sull area al mappale 1513 ed è stato costituito il mappale 1513 del catasto fabbricati foglio Con atto catastale di costituzione immobili n del 01/07/2011 è stato censito il fabbricato rurale eretto sull area al mappale 1512 ed è stato costituito il mappale 1512 del catasto fabbricati foglio Con atto di costituzione di aree urbane n del 24/09/2010 sono state costituite le aree urbane ai mappali 458/706 e 458/707 del Catasto Fabbricati foglio Con atto catastale per bonifica identificativo catastale n del 24/09/2013 è stato variato il foglio del mappali 458/704 e 458/705, passando dal n. 8 al n Con atti catastali per bonifica identificativo catastale n e del 24/09/2013 è stato variato il foglio del mappali 458/706 e 458/707, passando dal n. 8 al n.4. 9 PRATICHE EDILIZIE Dalle pratiche edilizie prodotte e visionate presso il Comune di Lurago Marinone (CO) risultano: - Autorizzazione n. 9/1988. Richiesta per: manutenzione straordinaria, variante alla autorizzazione rilasciata il 06/06/1985 prot Intestato a: Faraci Francesco - Scaduto Rosa - Faraci Crispino. Autorizzata il 11 Giugno Denuncia Inizio Attività n. 15/2002 e variante alla 15/2002, D.I.A. n. 17/05. Richiesta per: recupero sottotetto. - Denuncia Inizio Attività n. 30/2010. Richiesta per: esecuzione di opere di demolizione e ricostruzione di tetto di cascina ora parzialmente crollato. Intestato a: Faraci Francesco - Scaduto Rosa - Faraci Crispino. Dichiarazione di fine lavori e collaudo depositata in data 07 Febbraio DESCRIZIONE PORZIONI DI FABBRICATO DI CUI AL PUNTO - (A-B) Pagina di 15

10 A. Porzioni di fabbricato così censite al Catasto Fabbricati: - Foglio 4, mapp. 1513, cat. C/2, classe U, sup. mq 20, piano T, rendita C. 40,28. - Foglio 4, mapp. 458, sub 704, cat. A/3, classe 3, vani 8, piano T-1, rendita C. 413,17. - Foglio 4, mapp. 458, sub 705, cat. C/2, classe U, sup. mq 30, piano T-1 rendita C. 60,43. - Foglio 4, mapp. 458, sub 706, cat. Area urbana, sup. mq Foglio 4, mapp. 458, sub 707, cat. Area urbana, sup. mq 6. Area annessa di pertinenza scoperta e coperta così censita al Catasto Terreni: - Foglio 9, mapp. 457, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 458, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 459, superficie Ett Foglio 9, mapp. 1514, superficie Ett , fabbricato rurale. - Foglio 9, mapp. 1515, superficie Ett Foglio 9, mapp. 1513, superficie Ett , ente urbano. Al Catasto Fabbricati intestata a: 1. Faraci Crispino nato a Trapani il 30/10/1966 CF: FRCCSP66R30L331O per 1/2 di 2. Faraci Francesco nato a Trapani il 23/02/1942 CF: FRCFNC42B23L331Z per 1/4 di 3. Scaduto Rosa nata a Trapani il 02/02/1944 CF: SCDRSO44B42L331D per 1/4 di SERVITU (costituita con atto notaio Cesare Quagliarini n /7697 del 06/06/2002 e trascritto a Como il 07/06/2002 ai nn /9867): la porzione di fabbricato costituita da un locale in lato est al primo piano facente parte del mappale 458/701 (ora mappali 458/704 e 458/705) è accessibile tramite il diritto di passare sul ballatoio facente parte dell unità immobiliare censita con il mappale 458/702. Pagina di 15

11 AVVERTENZA: a parte del fabbricato eretto sull area al mappale 458 è stata donata nel 2002 alla signora Faraci Eleonora la porzione di fabbricato censita con il nuovo mappale 458/702. Nell atto non è stata indicata l eventuale cessione di parte delle aree su cui insiste l intero fabbricato. B. Porzione di fabbricato così censita al Catasto Fabbricati: - Foglio 4, mapp. 1512, cat. C/2, classe U, superficie mq 19, piano T, rendita C. 38,27. Area annessa di pertinenza scoperta e coperta così censita al Catasto Terreni: - Foglio 9, mapp. 1512, superficie Ett , ente urbano. Al Catasto Fabbricati intestata a: 1. Faraci Crispino nato a Trapani il 30/10/1966 CF: FRCCSP66R30L331O per 2/8 di 2. Faraci Francesco nato a Trapani il 23/02/1942 CF: FRCFNC42B23L331Z per 3/8 di 3. Scaduto Rosa nata a Trapani il 02/02/1944 CF: SCDRSO44B42L331D per 3/8 di Coerenze: mappali 460, 445, 806, 1073, 1072, 1071, 963, Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico (P.G.T.) le porzioni di fabbricato risultano in ambiti residenziali di qualificazione edilizia e in ambito residenziale consolidato. Descrizione Sup. lorda Coefficiente Valore equivalente A. porzione di fabbricato/terreni - map. 458/704 P. T-1 abitazione 170,00 1,00 170,00 - map. 458/704 P. T C.T. 13,00 0,25 3,25 - map. 458/705 P. T ripostiglio 25,00 0,40 10,00 - map. 458/705 P. 1 ripostiglio 25,00 0,20 5,00 Pagina di 15

12 - map deposito 20,00 1,00 20,00 TOTALE 253,00 208,25 Descrizione Sup. lorda Coefficiente Valore equivalente A. porzione di fabbricato/terreni - map. 459 terreno 35,00 1,00 35,00 - map terreno 35,00 1,00 35,00 TOTALE 70,00 70,00 Descrizione Sup. lorda Coefficiente Valore equivalente B. porzione di fabbricato - map deposito 19,00 1,00 19,00 Caratteristiche descrittive: - Caratteristiche strutturali: Struttura verticale: materiale c.a., pietra e laterizio; Tetto: tipologia: a falde, materiale in legno; Copertura: in tegole; Scala interna: tipologia a rampe singola, ubicazione interna, servoscala: assente. - Componenti costruttive: Pav. interna: piastrelle ceramica, condizioni sufficienti. Rivestimento bagni: piastrelle; Serramenti: in legno. Pareti verticali e soffitto: intonacati e tinteggiati; Imp. elettrico: tipologia sottotraccia, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Imp. Gas: sottotraccia, alimentazione a gas, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Termico: termosifoni in acciaio. Conformità non è pervenuta nessuna documentazione. 10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO Pagina di 15

13 10.1. Criterio di stima Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche all'analisi dei listini di Como e provincia e Banca OMI. Per la superficie commerciale si sono considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Tenendo conto della posizione, della tipologia, delle attuali condizioni di mercato e quant altro utile ai fini della presente relazione è prudenziale porre un valore di /mq 1.100,00 per la porzione di fabbricato adibito ad abitazione, un valore di /mq 350,00 per la porzione di fabbricato adibito a deposito e un valore di /mq 30,00 per i terreni. Sono incluse nella valutazione anche la proporzionale quota delle aree urbane. Il valore delle unità immobiliari è da intendersi fornito a corpo e non a misura. NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all interno che all esterno delle unità immobiliari Fonti di informazione Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Lurago Marinone (CO), Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato di Como e Provincia Valutazione corpo ID Immobile Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota 1/2 - map. 458/704 P. T-1 abitazione 170, , ,00 - map. 458/704 P. T C.T. 13, , ,50 - map. 458/705 P. T ripostiglio 25, , ,00 - map. 458/705 P. 1 ripostiglio 25, , ,00 Pagina di 15

14 - map deposito 20, , ,00 TOTALE , ,50 ID Immobile Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota 1/2 - map. 459 terreno 35, ,00 525,00 - map terreno 35, ,00 525,00 TOTALE 2.100, ,00 ID Immobile Superficie lorda Valore intero Valore diritto e quota 2/8 - map deposito 19, , ,50 TOTALE 6.650, ,50 TOTALE GENERALE (porzione di fabbricato A+B) , , ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,50 - Riduzione del valore del 10% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: ,00 - Si applica prudenzialmente una riduzione del valore del 3% per le opere di rimozione delle piccole strutture accessorie. Nella riduzione del valore, essendo le costruzioni composte da diversi Pagina di 15

15 materiali tra cui la presenza anche lastre di onduline con verosimiglianza al tipo eternit, prudentemente si è calcolato forfettariamente anche le spese per lo smaltimento dei rifiuti pericolosi. Costo forfettario di Euro (3.292,50 x 1/2)= 1.646,25 - Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: 400,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno 12. PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova: ,25 Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 15