TRIBUNALE DI RAVENNA. Esecuzione immobiliare. R.G.E. n. 172/15. Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dr. R. Sereni. Lucarelli

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1 TRIBUNALE DI RAVENNA Esecuzione immobiliare R.G.E. n. 172/15 Giudice delle Esecuzioni Immobiliari Dr. R. Sereni Lucarelli 1) I N I Z I O O P E R A Z I O N I P E R I T A L I E DESCRIZIONE DELL IMMOBILE A seguito del sopralluogo eseguito di concerto con il nominato custode, le operazioni peritali sono iniziate alle ore 19,10 del 04 luglio Si è potuto constatare che l unità oggetto di esecuzione immobiliare è costituita da un appartamento posto al piano terra e primo e da servizi in corpo staccato al piano terra e corte esclusiva, il tutto facente parte di un fabbricato costruito su 2 piani ubicato in Loc. Castiglione di Cervia (RA), xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. L accesso all appartamento in oggetto si ha attraverso un cortile comune posto al piano terra. Il cortile permette l accesso sia ai pedoni che ai mezzi direttamente dalla strada comunale. APPARTAMENTO All ingresso ci si accede per mezzo di portone in legno e vetro, e infisso in alluminio e vetro semplice esterno. Si entra quindi nel vano tinello, poi a destra si accede al pranzo al vano scala e cucina; a sinistra si accede alla lavanderia, ripostiglio, bagno e veranda. Per mezzo del vano scala si accede al piano primo costituito da 2 letto, antibagno e bagno. Inoltre sul retro della corte, in corpo staccato troviamo 2 ripostigli e la relativa corte esclusiva. La struttura del complesso è costituita da struttura in laterizio e cemento armato. I solai sono in latero - cemento, inoltre intonaco e tinteggiatura finale.

2 Il solaio di copertura è costituito da falde in pendenza, è in laterizio e travetti prefabbricati con sovrapposto manto di copertura in tegole di laterizio del tipo marsigliesi con grondaie in rame. Le finiture dell appartamento sono le seguenti: - i pavimenti sono generalmente in ceramica e alcuni vani in graniglia; - i muri interni sono in laterizio tradizionale, intonacati e tinteggiati; I pavimenti e i rivestimenti dei bagni sono in ceramica con piastrelle di medie dimensioni di colore marrone/beige così come il rivestimento della cucina è in piastrelle di colore beige. Gli infissi esterni dell unità immobiliare in oggetto sono costituiti da finestre in legno e vetro doppio, gli avvolgibili sono in legno con relativo cassonetto di contenimento ed il portoncino d ingresso e in legno e vetro. L impianto elettrico è autonomo e funzionante. Viene consegnata dichiarazione di conformità dell impianto alla regola d arte rilasciata in data 09/09/2008 riguardante la messa a norma impianto elettrico appartamento. L impianto di riscaldamento è funzionante e di tipo autonomo, l erogazione del calore si ha attraverso radiatori acciaio, caldaia murale inserita nella muratura esterna e collegata a canna fumaria per l esalazione dei fumi fin sopra la copertura del fabbricato. Di tale impianto non viene rilasciata la dichiarazione di conformità. E' inoltre presente nella lavanderia una stufa a legna collegata alla canna fumaria esterna in amianto per l esalazione dei fumi. L intero immobile è servito da luce, acqua, gas, telefono, rete fognaria, antenna TV. Lo stato di manutenzione e conservazione dell unità immobiliare all interno e all esterno risulta essere normale. PARTI COMUNI Le parti comuni dell edificio sono costituite da : - proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni sulle parti di uso comune o condominiale del fabbricato tali per legge o per destinazione, ivi

3 compresa l area cortilizia comune con le restanti unità immobiliari facenti parte del fabbricato foglio 28 mapp. 261 sub. 1 e 2 intestato a xxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxx, inoltre sul fg. 28 mapp. 312 (ente urbano) di mq L area su cui insiste il complesso immobiliare è distinta al Fg. 28 mapp. 261 ente urbano di mq ) DATI CATASTALI, CONFINI, CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI L immobile oggetto di esecuzione immobiliare da visura catastale risulta così censito: Agenzia delle Entrate Provincia di Ravenna - Comune di Cervia Catasto Fabbricati 1) Foglio 28, mapp. 261 sub. 3 xxxxxxxxxxxxx p.t-1 CAT. A/3 cl.2 vani 9 Rendita catastale 906,38 Intestazione catastale : - xxxxxxxxxxxxxxxxxx nata in Romania il 26/01/1972 C.F. xxxxxxxxxxxxxxxxxxx proprietario per 3/3 in regime di separazione dei beni; CONFINI a nord corte comune; a est ; xxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxx a sud : xxxxxxxxxxxxxxxxxxx. a ovest altre u.i.(xxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxx). CONTROLLO DEI DATI CATASTALI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO Dal controllo effettuato dal sottoscritto, dagli atti di Pignoramento trascritti alla Conservatoria dei RR.II. di Ravenna, si precisa l'esattezza dei dati catastali. 3) PROVENIENZA DEL BENE

4 ATTO DI COMPRAVENDITA NOTAIO DOTT. xxxxxxxxxxxxxxxxx del 20/03/2008 Repertorio n Raccolta n Registrato a Ravenna il 31/03/2008 AL N Parti venditrici : xxxxxxxxxxxxxxx nata a Cervia (RA) il xxxxxxxxxxxx prop. 2/3 + 1/3 nuda proprietà; xxxxxxxxxxxxxxxx nata a Ravenna il xxxxxxxxxxxxxxxxx usufrutto per 1/3. Parte acquirente: -xxxxxxxxxxxxxxxxx, nata in Romania il 26/01/1972 (PIENA PROPRIETA ) 4) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI ESISTENTI PRESSO LA CONSERVATORIA DEI REGISTRI IMMOBILIARI DI RAVENNA VEDI CERTIFICATO NOTARILE E VISURE IPOTECARIE AGGIORNATE ALLEGATE ALLA PRESENTE 5) VERIFICA PRESSO L U.T.E. DI RAVENNA RELATIVAMENTE ALL ACCATASTAMENTO DEL BENE PIGNORATO Per quanto riguarda il catasto terreni, nella mappa catastale l intero fabbricato principale non risulta essere censito regolarmente. Si tratta quindi di procedere con il rilievo e aggiornare la mappa della parte del fabbricato mancante. Per quanto riguarda il Catasto urbano, dopo aver consultato la documentazione depositata presso l Agenzia delle Entrate della Provincia di Ravenna relativa all immobile pignorato, si è potuto accertare che l unità immobiliare oggetto di esecuzione risulta essere stata accatastata regolarmente e il deposito delle planimetrie catastali risale al 01/01/1987. Lo stato riportato nella planimetria non risulta essere completamente conforme allo stato dei luoghi visionati come meglio specificato nel capitolo successivo / ACCERTAMENTI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47 del 28/02/ ) ESTREMI DELLE LICENZE E CONFORMITA EDILIZIA

5 Sulla base di quanto fornito ed esaminato presso lo Sportello Unico per l edilizia del Comune di Cervia nonché secondo quanto riportato nell atto di provenienza, l immobile risulta edificato anteriormente al 1 settembre 1967 ed è stato oggetto dei seguenti atti amministrativi: - prot. n 21792/87 del 16/10/1998 concessione in sanatoria n prot. n 29608/pratica 647 del 16/09/1985 Per quanto riguarda la pratica n 5178 pratica n 5571, citata nell atto di compravendita, per mezzo di verifiche eseguite c/o comune di Cervia, si è potuto appurare che tale pratica non riguarda il fabbricato oggetto di pignoramento ma altro fabbricato adiacente. Oltre alle pratiche sopra elencate non è stato possibile ritrovare altro c/o il Comune di Cervia. Dalla verifica della documentazione amministrativa recuperata l immobile non risulta essere conforme allo stato concessionato ai sensi della Legge n 47 del 28/02/1985, in quanto si sono riscontrate le seguenti irregolarità al piano terra: - È stata allargata l apertura su muro portante da cm. 30 di collegamento tra il pranzo e il tinello al piano terra; - Nel muro esterno del ripostiglio è stata creata un apertura in vetro cemento delle dimensioni di cm.80 x 120; - È stata allargata l apertura su muro portante da cm. 15 di collegamento tra la lavanderia ed il ripostiglio; - È stata chiusa porta di cm. 70 circa per l accesso al bagno, - È stata ricavata cucina nel ripostiglio avente altezza mt. 2,41; Si ritiene che tali irregolarità sia possibile sanarle con scia in sanatoria ai sensi dell ART. 17 della L.R. 23/2004 e relativa pratica strutturale. 7) S T I M A B E N I P I G N O R A T I Il sottoscritto, svolte accurate indagini concernenti il mercato immobiliare attuale del luogo, per immobili con caratteristiche intrinseche simili a quelle in

6 esame, ha ritenuto opportuno tenere conto degli standards internazionali ed europei di valutazione IVS ed EVS e dei parametri OMI. A proposito dell immobile oggetto di relazione tecnica ha considerato l ubicazione, la classe energetica, le finiture, lo stato di manutenzione e conservazione del fabbricato, confortata da informazioni assunte e da diligenti indagini concernenti il mercato immobiliare attuale della zona e considerato altresì che trattasi d immobile soggetto a esecuzione immobiliare, ritiene che il valore dell immobile nello stato di fatto e di diritto possa corrispondere a quanto segue: METODO DI CONTEGGIO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Superficie comprensiva dei muri esterni ed interni (S.E.L.) Superficie abitabile 100% Superficie ripostigli 3 0 % Superficie veranda 3 0 % Superficie corte 5 % Si ottiene quindi ABITAZIONE Superficie abitabile 100% Mq. 90, 0 0 * 1,00 = 90,00 Superficie ripostigli 30% Mq. 6 1, 0 0 * 0,30 = 18,3 0 Superficie veranda 30% Mq. 14, 0 0 * 0,30 = 4,2 0 Superficie corte 5% Mq , 00 * 0,05 = 5,55 Quindi si ottiene il valore commerciale dell intero dell'immobile. Mq. 118,05 x /mq. 1050,00 = ,50 Prezzo valore intero ,00 VALORE PROPOSTO COME PREZZO BASE D ASTA PER GLI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Il sottoscritto, tenuto conto dello scopo della presente perizia che è quello di addivenire quanto prima ad un pronto realizzo evitando, per quanto possibile aste deserte e lungaggini per la procedura, PROPONE di ridurre il valore commerciale sopra esposto di circa il 10 %, ponendo la vendita dei beni nello stato di fatto e diritto in cui si trova, a corpo e non a misura. V.P.R. pari a = ,00 x 0,9 = ,00 arrotondato ad

7 ,00 ( centododicimilaeuro/00 ). Si propone il seguente valore come prezzo base d asta : LOTTO UNICO - Euro ,00 (centododicimilaeuro/00) 8) C E R T I F I C A T O D I R E S I D E N Z A D E G L I O C C U P A N T I L I M M O B I L E Viene prodotto certificato di residenza della famiglia ufficialmente occupante il fabbricato: xxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxxx e xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Al momento del sopralluogo erano presenti xxxxxxxxxxxxxxx, xxxxxxxxxxxxx (madre) e xxxxxxxxxxxxxxxxxxx (padre). Viene dichiarato che i genitori hanno il domicilio nell immobile in oggetto ma non risultano nella documentazione inviata dal Comune di Cervia. Ravenna, lì 19/08/2017 IL C.T.U. Geom. Gabriele Fussi Allegati: Relazione fotografica (n 58 foto); Visure catastali storiche aggiornate; Planimetria catastale; C e r t i f i c a t o d i r e s i d e n z a e s t a t o d i f a m i g l i a ; Ispezioni ipotecarie; Estratto di mappa; _ Copia pratiche edilizie di cui al punto 13-14); Banca dati delle quotazioni immobiliari; _ Atto di compravendita; _ confinanti;

8 _ dichiarazione di conformità impianto elettrico; _ denuncia danni vicino.