Linee guida per la determinazione dell ammontare dei crediti

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1 Linee guida per la determinazine dell ammntare dei crediti edilizi Nta di lavr Antnella Faggiani, Mesa srl Venezia, 15 ttbre 2008 L biettiv della nta è di illustrare i criteri per determinare l ammntare dei crediti edilizi finalizzati all attuazine di parti del Masterplan per le aree centrali di Spinea. L biettiv della nta è di predisprre un dcument che l Amministrazine cmunale può impiegare all scp di definire le linee guida per la determinazine dell ammntare di crediti da ricnscere alle prprietà di immbili destinati alla demlizine nell ambit del prgett illustrat nel Masterplan. Cntest di impieg del credit edilizi a Spinea L Amministrazine di Spinea intende impiegare il credit edilizi in lug dell esprpriazine per pubblica utilità all scp di acquisire le prprietà private cmprese nel perimetr del Pian particlareggiat che attua il Masterplan delle aree centrali di Spinea. L impieg della prcedura esprpriativa nn appare percrribile piché richiederebbe un imprtante esbrs finanziari per ergare le indennità di esprpriazine, aprirebbe a cntenzini di incerta durata nn cmpatibili cn il crnprgramma del prgett e cn cnsentirebbe l attuazine del prgett cn il cnsens e la cperazine dei sggetti cinvlti. L Amministrazine intende avvalersi delle pprtunità fferte dalla Lur. 11/2004 agli art. 36 e 37 che disciplinan il credit edilizi e la cmpensazine. La legge urbanistica reginale infatti intrduce la pssibilità di impiegare il credit edilizi nell ambit di 1/7

2 interventi finalizzati al miglirament della qualità urbana e architettnica precisand che l strument trva cllcazine in prima battuta nel PAT e successivamente nel PI. La legge precisa infatti che la realizzazine degli interventi di miglirament della qualità urbana, paesaggistica, architettnica e ambientale ( ) determinan un credit edilizi (cfr art. 36 c. 3). Ne cnsegue che i sggetti attuatri degli interventi in parla pssn vedersi ricnsciuti crediti edilizi. La legge inltre prevede l impieg dei crediti cn finalità cmpensative per aree ed edifici ggett di vincl prerdinat all esprpri all scp di recuperare adeguata capacità edificatria su altre aree. Ne cnsegue che gli immbili (aree e manufatti) ricadenti nel perimetr di prgetti di pere pubbliche di pubblica utilità pssn essere acquisiti a frnte del ricnsciment di crediti edilizi. Nel cas di Spinea, l impieg del credit edilizi si cllca in quest ultima fattispecie di intervent. Ess nn viene ricnsciut ai sggetti piché attuatri di interventi di riqualificazine architettnica (art. 36) quant ai prprietari di immbili ricadenti nel perimetr di un prgett di interesse pubblic (cfr. figura 1) altrimenti ggett di esprpriazine per pubblica utilità. Il riferiment più crrett appare quindi il credit edilizi ricnsciut a fini cmpensativi nell ambit dell attuazine di un prgett di interesse pubblic. 2/7

3 Figura 1 L ambit di intervent del prgett L stat di fatt Il prgett Il credit edilizi nelle nrme di Pat Dp avere crrettamente cllcat l impieg del credit rispett ai cntenuti della Lur 11/04, il secnd tema riguarda i criteri e le mdalità di determinazine dell ammntare dei crediti edilizi. Piché il legislatre reginale nn ha esplicitat le mdalità di stima dell ammntare dei crediti, il prim apprfndiment muve dal quadr di criteri che si sta sviluppand in Venet, alla luce dei cntenuti delle nrme tecniche dei Pat adttati apprvati. 3/7

4 Le Amministrazini che hann prcedut stann prcedend alla redazine del Pat hann indicat nelle nrme tecniche di attuazine gli indirizzi e i criteri per l applicazine del credit edilizi. L analisi delle nrme evidenzia che emergn sstanzialmente due criteri alla base della determinazine dei crediti: il prim rimanda alla determinazine del valre di mercat del bene ggett di demlizine; il secnd rimanda alle previsini del D.P.R. 8 giugn 2001 n. 327, il Test Unic sugli esprpri. Fra i due criteri esiste una sstanziale cnvergenza nella misura in cui l indennità esprpriativa per un area legittimamente edificata crrispnde al valre venale del bene, vver il valre di mercat (cfr art. 38 c.1). Inltre, le nrme cnvergn anche nell indicare che nella determinazine dei crediti si deve tenere cnt dell interesse pubblic sttes alla demlizine. L aspett che nn viene affrntat dalle nrme riguarda l evenienza che il bene ggett di demlizine sia ccupat da un attività cmmerciale. Il tema riguarda la quantificazine del valre da ricnscere alle prprietà qualra l immbile ggett di demlizine cstituisca un bene strumentale di un azienda impresa cmmerciale. Il quesit circa il ricnsciment ( men) di una specifica frma di cmpensazine indennizz per il dann arrecat all azienda impresa cmmerciale a seguit della demlizine del bene trva cme unic riferiment la giurisprudenza in materia dei indennità esprpriativa di immbili ccupati da attività cmmerciali. In materia di esprpriazine per pubblica utilità, la regla generale è che l indennità di esprpriazine sia unica e pari al valre di mercat del bene eventualmente aumentat dei beni (attrezzature, macchinari) stabilmente impiantati. 4/7

5 Nn è prevista alcuna frma di indennizz aggiuntiv all indennità di esprpri per la perdita di avviament cmmerciale dell azienda. Unica eccezine a tale regla è il ricnsciment di un indennità aggiuntiva che viene ricnsciuta al cltivatre dirett imprenditre agricl a titl principale. Tuttavia, questa pprtunità riguarda sl aree agricle. A quest prpsit merita ricrdare la sentenza della Crte cstituzinale (sentenza 126 del 2/2/1988) secnd cui rientra nella scelta plitica del legislatre differenziare, fra i vari beni suscettibili di esprpriazine, i beni di natura agricla ai fini del cmpens per perdita di avviament, in cas di esprpriazine; pertant è infndata la questine di legittimità cstituzinale dell art. 6 L. 27/01/63 n. 19 sulla tutela giuridica dell avviament cmmerciale, per vilazine dell art. 3 cst. nella parte in cui nn estende all esprpriazine di beni destinati ad aziende cmmerciali la disciplina delle esprpriazini di beni di natura agricla. Di seguit sn riprtati gli stralci di alcune nrme, a partire dalle quali è pssibile individuare il quadr di criteri di determinazine dell ammntare che si sta sviluppand in Venet. Pat di Verna (apprvat cn Dgrv 4148 del 18/12/07) art. 44 e 45 Il P.I. determina l entità del credit edilizi da attribuire agli immbili da demlire, secnd criteri che, partend dal vlume edilizi rilevat in fatt, mediante perizia giurata da parte di un prfessinista abilitat ed elabrat grafic/ftgrafic descrittiv e qutat, prevedan l applicazine di cefficienti parametrici crrettivi, che tengan cnt della tiplgia e destinazine d us dell immbile, della micrzna catastale di appartenenza, della vetustà, dell stat di cnservazine, e dell interesse pubblic sttes alla demlizine dell immbile (art. 45 c. 07) Qualra sia necessari determinare il valre dei diritti edificatri, si applican le previsini della cmpensazine urbanistica (art ) Ai sli fini cmpensativi, per la determinazine del valre degli immbili si applican, in quant cmpatibili, le previsini del Decret del Presidente della Repubblica 8 giugn 2001, n. 327, per le pere private di pubblica utilità (art ). Il P.I. determina le mdalità di cnnessine tra diritti cmpensativi ed edificatri, cn riferiment a valri unitari standard riferiti alla categria urbanistica, alla destinazine d us ed all andament del mercat immbiliare, cme valutat ai fini dell impsta cmunale sugli immbili, e se del cas, anche cn riferiment alle single micrzne catastali (art ). 5/7

6 Pat Casale sul Sile (adttat il 20/9/06; cnferenza di servizi 12/4/2007) art. 11 Per gni ambit di credit edilizi, precisamente individuat dal P.I., dvrà essere predispsta una Scheda Nrmativa, cme definita dal successiv Art. 13 delle presenti N.T. e disciplinata dalle N.T.A. del P.I. che definisca: a) la lcalizzazine dell intervent e la sua cllcazine nell ambit generale degli interventi del P.I.; b) gli biettivi da perseguire e i criteri di intervent da rispettare nella successiva prgettazine di dettagli; c) l entità del credit edilizi da attribuire agli immbili da demlire tenend cnt: - della tiplgia e destinazine d us dell immbile; - della micr zna catastale di appartenenza; - della vetustà; - dell stat di cnservazine; - dell interesse pubblic sttes alla demlizine dell immbile. La quta di diritti edificatri da riservarsi per finalità cmpensative è determinata per quantità e destinazini d us, sulla base dell equivalenza del valre tra gli immbili sggetti a cmpensazine ed i diritti edificatri cmpensativi. Ai sli fini cmpensativi, per la determinazine del valre degli immbili si applican, in quant cmpatibili, le previsini del D.P.R. 8 giugn 2001 n. 327, per le pere private di pubblica utilità (art. 11 c.2). Pat Paese (Tv) (adttat il 4/9/07) art. 60 e 61 Il PI definisce le mdalità di calcl dell ammntare del credit edilizi secnd i seguenti mmenti: perizia tecnica per la determinazine di cefficienti di valre delle vlumetrie da recuperare sulla base della situazine di diritt e di fatt (zna urbanistica, destinazine d us, età e stat di cnservazine, tiplgia, vantaggi ttenibili dalla demlizine, ecc); attribuzine di cefficienti e parametri di capacità edificatria, sulla base della zna urbanistica e delle mdalità dve sviluppare il credit edilizi (zne residenziali, agricle, ecc.) (art. 61). In sede di PI andrann indicate le mdalità per la determinazine dei valri dei beni ggett di cmpensazine e di quelli dei diritti edificatri ricevuti dati a titl di indennizz, al fine di una lr equivalenza (mercat immbiliare, impsta cmunale sugli immbili, micrzne catastali, ecc.) (art. 60). Pat Mntebelluna (Tv) (adttat il 30/12/07) art. 12 Per gni ambit di credit edilizi, precisamente individuat dal P.I., dvrà essere predispsta una Scheda Prgettuale ( ) che definisca: a) la lcalizzazine dell intervent e la sua cllcazine nell ambit generale degli interventi del P.I.; b) gli biettivi da perseguire e i criteri di intervent da rispettare nella successiva prgettazine di dettagli; c) l entità del credit edilizi da attribuire agli immbili da demlire tenend cnt di: - tiplgia e destinazine d us dell immbile; - micrzna catastale di appartenenza; - vetustà; - stat di cnservazine; - interesse pubblic sttes alla demlizine dell immbile. (c.7) Il P.I. determina le mdalità di cnnessine tra credit edilizi e diritti edificatri cn riferiment a valri unitari standard riferiti alla categria urbanistica, alla destinazine d us ed all andament del mercat immbiliare, cme valutat ai fini dell impsta cmunale sugli immbili, e se del cas, anche cn riferiment alle micrzne catastali. (c.9) Pat Pnzan Venet (Tv) (adttat il 16/06/08) art. 11 Per credit edilizi si intende l equivalente valre ecnmic dei beni di cui al cmma precedente, espress in metri cubi edificabili di edilizia residenziale in metri quadrati di edilizia relativa ad attività prduttive. 6/7

7 Cnclusini Alla luce dell rientament cmune nelle Nrme tecniche analizzate, e dell impieg dei crediti nell ambit dell attuazine di un prgett di rilevante interesse pubblic quale il prgett cntenut nel Masterplan di Spinea i criteri che ptrebber essere impiegati nel ricnsciment del valre da cnvertire successivamente in crediti edilizi sn i seguenti: il ricnsciment del valre di mercat del bene; il ricnsciment di un cefficiente mltiplicativ del valre in ragine dell interesse pubblic sttes all intervent. Nn appare pprtun, al cntrari, ricnscere frme di indennizz per la perdita di avviament cmmerciale cerentemente a quant accade nelle esprpriazini per PU di beni nn agricli. Tali criteri sn finalizzati a determinare il valre da ricnscere alle prprietà nella frma dei crediti per la cessine del bene. Qualra l Amministrazine chieda alle prprietà di cntribuire all attuazine del prgett mediamente la demlizine del bene e la sistemazine delle aree, è plausibile che gli neri a caric delle prprietà cncrran ad aumentare ulterirmente (in ragine dei csti sstenuti) l ammntare dei crediti ricnsciuti. 7/7