GLOBAL CITY REPORT Sesta edizione

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2 GLOBAL CITY REPORT Sesta edizione GENERALI IMMOBILIARE ITALIA SGR: VIA MERAVIGLI, MILANO SCENARI IMMOBILIARI : VIA LORENZO MAGALOTTI, ROMA

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4 Indice 1. Introduzione 5 2. Aspetti demografici ed economici 2.1 Trend demografico Mercato del lavoro e costo della vita Patrimonio immobiliare residenziale Patrimonio immobiliare terziario 4.1 Uffici Centri commerciali Accessibilità e competitività 5.1 Sistema aeroportuale Turismo e offerta ricettiva Spazi fieristici e sviluppo del settore terziario Sistema di trasporto urbano Offerta culturale 7.1 Infrastrutture culturali Sistema universitario Qualità della vita 8.1 Inquinamento e traffico Piste ciclabili Raccolta differenziata Conclusioni 68

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6 1. Introduzione Gli ultimi decenni sono stati caratterizzati da cambiamenti sempre più rapidi e radicali nella struttura fisica, demografica ed economica delle metropoli. In qualche caso i mutamenti hanno inciso positivamente sull evoluzione della struttura urbana, garantendo crescita economica, civile, sociale e culturale, quindi, un miglioramento della qualità della vita quotidiana. In altri casi il cambiamento ha causato un involuzione, che si traduce in decremento demografico e occupazionale, ma soprattutto accentuazione degli squilibri sociali e progressivo degrado ambientale. Recentemente il processo evolutivo ha subito una forte accelerazione, a causa dei consistenti flussi migratori, dell evoluzione delle tecnologie produttive, dei sistemi cognitivi, dei mezzi di comunicazione e delle dinamiche relazionali nel lavoro, nel tempo libero, nella sfera privata e nello spazio collettivo. Si sta affermando un modello di città diffusa. Una città che si espande fisicamente e funzionalmente sul territorio, integrandosi con altri sistemi territoriali e urbani in un sistema insediativo nuovo, diffuso ma fortemente interconnesso. L espansione non è riconducibile solo al trend demografico, ma deriva dalla progressiva frammentazione delle funzioni urbane, legate tra loro da complessi rapporti di causa ed effetto: frammentazione del mercato del lavoro, derivante dalla riduzione del lavoro salariato nella grande impresa e dalla crescita di professionalità e specializzazioni che si organizzano in rapporti sempre più diversificati e innovativi frammentazione sociale, come conseguenza delle crescenti diseguaglianze fra zone all interno delle grandi agglomerazioni e dei processi sempre più frequenti di emarginazione sociale frammentazione degli attori della regolazione urbana, con la sovrapposizione dei territori e degli ambiti di competenza e la moltiplicazione dei protagonisti nel panorama decisionale. I rapidi cambiamenti strutturali sono accompagnati dal ruolo sempre più importante che le metropoli svolgono nello scenario competitivo internazionale, da cui deriva una competizione sempre più accesa tra aree urbane per accrescere GLOBAL CITY REPORT 5

7 la propria attrattività, che può essere definita come l efficacia economica di un territorio e la capacità di attirare residenti, funzioni, capitali e talenti. Il concetto di attrattività ha implicazioni fisiche e psicologiche poiché il successo di una città dipende dalla capacità di soddisfare gli obiettivi sociali, gli imperativi economici e le esigenze dei cittadini, che da un lato sono profondamente diversi in ogni città, influenzati dalle vicende storiche e culturali, ma dall altro risentono del processo di globalizzazione, che ha trasformato le città europee rendendole simili alle città di altre parti del mondo. Questo Rapporto, giunto alla sesta edizione, ha lo scopo di aggiornare i dati sulla competitività e vivibilità delle principali città europee, mettendoli a confronto con quelli relativi al Cinque anni rappresentano un lasso di tempo breve, ma si tratta di un periodo particolarmente importante, perché la crisi economica globale ha aggravato gli squilibri economici e sociali, evidenziando le carenze delle nazioni e delle città e ponendo l accento sull esigenza di studiare soluzioni adeguate ad affrontare gli effetti di problematiche di più ampia portata, come i cambiamenti climatici e la scarsità di risorse. L obiettivo del Rapporto è di analizzare la pluralità di fattori che interagiscono nel quadro competitivo urbano per identificare le città che, grazie ad una maggiore capacità di diversificazione e solidità economica, hanno saputo interpretare la crisi come un occasione per cambiare e innovare, mantenendo un buon ritmo di crescita e, quindi, anticipandone la fine. Le città che non hanno saputo intervenire in modo efficace hanno subito le conseguenze della recessione, perdendo importanti posizioni nello scenario competitivo mondiale. Sono state prese in considerazione venti città, quindici capitali e cinque città di dimensioni medie e grandi che, pur non essendo capitali, giocano un ruolo importante sul piano europeo e mondiale. Lo scopo è di valutare i progressi compiuti e le prospettive future attraverso l analisi di indicatori che sottolineano i principali aspetti positivi e negativi delle città, sia dal punto di vista qualitativo che quantitativo: andamento demografico, mercato del lavoro e costo della vita patrimonio immobiliare residenziale e terziario/uffici dotazione di centri commerciali accessibilità e ricettività servizi urbani, spazi culturali e sistema universitario qualità della vita. GLOBAL CITY REPORT 6

8 Sono state analizzate solo le aree urbane, escludendo le zone metropolitane circostanti, in considerazione della logica concentrica dell organizzazione delle città europee e della maggiore confrontabilità dei dati. Per ogni aspetto è stata stilata una classifica tra le città prese in considerazione sulla base delle risultanze dell analisi e dei ranking realizzati nel corso dell anno dai principali istituti di ricerca internazionali. Dall analisi delle classifiche parziali, infine, ne è stata ricavata una generale che identifica le città più virtuose in assoluto e quelle che hanno compiuto i maggiori progressi negli ultimi cinque anni. La varietà e complessità delle modificazioni urbane non possono essere ricondotte ad uno schema interpretativo unitario e, dunque, si è cercato di interpretare i dati quantitativi tenendo conto delle specificità delle soluzioni sperimentate nei diversi ambiti territoriali. Ne è derivato un panorama complesso, in cui Parigi e Londra si confermano come le uniche due città globali europee, caratterizzate dalla concentrazione delle strutture di comando e di controllo del sistema economico, industriale e finanziario a scala mondiale, dalla presenza di complessi infrastrutturali di livello superiore, di alti livelli di specializzazione, grande differenziazione culturale, etnica e sociale, forte immagine simbolica. Le città di rango immediatamente inferiore sono quelle che hanno saputo migliorare struttura, servizi e immagine puntando su una o più funzioni specializzate, come Zurigo o alcune città del nord Europa, o intervenendo in modo coordinato sull attrattività e sull immagine complessiva. A un livello inferiore della gerarchia urbana europea si trovano le città che hanno mostrato notevoli miglioramenti strutturali, ma che non hanno saputo integrare le innovazioni in un modello di governance efficiente, capace di coordinare le azioni provenienti da un insieme eterogeneo di attori, pubblici e privati, in un piano strategico competitivo. Il caso più significativo è rappresentato da Milano. In fondo alla classifica si situano le città statiche, che per motivi diversi non hanno saputo adattarsi all evoluzione del panorama competitivo internazionale, come Roma e Dublino, che però hanno le potenzialità per ridurre il divario che le separa dalle concorrenti, e Atene e Lisbona, il cui ritardo sembra difficilmente recuperabile. GLOBAL CITY REPORT 7

9 2. Aspetti demografici ed economici 2.1 Trend demografico Le venti città analizzate hanno una popolazione complessiva di quasi 27,5 milioni di abitanti, che rappresentano il 5,5 per cento della popolazione totale dell Unione europea. Si tratta di città di medie e grandi dimensioni, con una popolazione media di quasi 1,4 milioni di abitanti. Per quanto riguarda il trend demografico, gli ultimi cinque anni hanno visto una crescita media della popolazione intorno al cinque per cento. L aumento più consistente riguarda le città situate nel nord Europa, guidate da Oslo, che ha visto aumentare gli abitanti del 12,3 per cento, seguita da Stoccolma, Bruxelles e Amsterdam, con un incremento superiore al dieci per cento. Helsinki ha registrato un aumento più contenuto, ma comunque superiore alla media delle città prese in considerazione. Milano e Roma sono le uniche metropoli con un calo della popolazione rispettivamente dello 0,8 e 2,7 per cento. La flessione è imputabile sia ad un saldo naturale negativo che allo spostamento di una parte delle famiglie verso le zone periferiche esterne alla città, in cerca di un ambiente più gradevole e costi delle case più contenuti. La situazione tra le due città, però presenta differenze sostanziali. A Roma si assiste ad un costante aumento degli stranieri, con percentuali decisamente superiori alla media europea. Gli ultimi cinque annui hanno visto un flusso immigratorio sempre più consistente, per un totale di circa 352mila ingressi, provenienti per il 45 per cento dall estero, contro 238mila emigrazioni, in larga maggioranza verso altre città italiane. La popolazione giovanile, invece, ha segnato una crescita marginale, dato che il trend immigratorio ha compensato solo in parte gli effetti causati dal calo delle nascite, a cui si aggiunge la crisi del mercato del lavoro. Milano presenta un maggiore dinamismo, con un aumento più consistente della popolazione giovanile, imputabile non ad un incremento delle nascite, che anzi sono calate del cinque per cento rispetto a cinque anni fa, ma all ingresso di giovani provenienti soprattutto da altre zone d Italia, attirati da maggiori opportunità di lavoro e dalla presenza di istituzioni universitarie di crescente importanza. Gli stranieri, invece, sono in calo nel capoluogo lombardo, in quanto l elevato costo della vita ha causato lo spostamento verso l hinterland. GLOBAL CITY REPORT 8

10 La composizione demografica interviene a vari livelli sull attrattività. L eterogeneità sociale, etnica e generazionale della popolazione presente sul territorio urbano condiziona la differenziazione delle attività produttive e il mix sociale. Inoltre la diversificazione della popolazione costituisce un elemento di attrazione di nuovi residenti e attività, anch essi diversificati. Il declino della fertilità e la crescente longevità hanno come risultato il progressivo invecchiamento della popolazione, che attualmente si compone per il 23 per cento di persone con più di sessanta anni: la percentuale dovrebbe salire al 29 per cento fra dieci anni e sfiorare il cinquanta per cento entro il Ancora più consistente sarà l aumento degli abitanti superiori agli ottanta anni. L invecchiamento della popolazione riveste grande importanza soprattutto perché implica la capacità della città di adeguare infrastrutture, servizi e offerta culturale e ricreativa alle esigenze di diverse categorie di età. Il trend non risparmia le due città italiane e Milano si conferma la metropoli europea con la percentuale più elevata di ultrasessantacinquenni, quasi nove punti al di sopra della media europea e la tendenza tenderà ad aumentare nei prossimi anni. La città che mostra il tasso di invecchiamento più accentuato rispetto al 2008 è Atene, probabilmente perché la grave crisi economica, con conseguente forte aumento della disoccupazione, ha indotto una quota consistente della popolazione attiva e dei giovani a lasciare la capitale, se non persino il Paese. A sorpresa è in aumento la popolazione anziana di Berlino che, a dispetto della sua fama di una delle città più giovani in Europa, ospita una percentuale di anziani superiore alla media europea e una quota di giovani inferiore al quindici per cento, la percentuale più bassa tra le venti città. Le due città italiane presentano percentuali lievemente superiori, ma sempre al di sotto della media. Londra continua a ospitare la percentuale più bassa di anziani, che rappresentano solo il 10,5 per cento degli abitanti, in lieve aumento rispetto al 9,4 per cento di cinque anni fa. In calo gli anziani a Bruxelles, che ha anche il primato per quanto riguarda i giovani al di sotto di 19 anni, che rappresentano il 24,6 per cento, in lieve aumento rispetto al La vocazione internazionale di Bruxelles richiama un elevato numero di giovani e di famiglie con bambini provenienti da tutto il mondo. Il dato trova conferma nell aumento della percentuale di stranieri a Bruxelles e Londra, dove rappresentano quasi un terzo della popolazione. Si tratta di un immigrazione di livello elevato, con un alta percentuale di lavoratori qualificati. GLOBAL CITY REPORT 9

11 Anche le città situate nell Europa settentrionale, quali Copenhagen, Stoccolma e Dublino, hanno visto aumentare i giovani, mentre a Zurigo è in crescita la popolazione attiva, visto che sono in calo sia i giovani che gli anziani. Tavola 1 Classifica in base all'andamento demografico (variazione % ) Oslo Stoccolma 12,3 11,8 Bruxelles 11,2 Amsterdam 10,4 Lisbona 9,6 Atene 9,5 Helsinki 7,0 Barcellona 6,8 Media 5,3 Francoforte 4,9 Vienna 4,7 Madrid 4,3 Dublino 4,2 Parigi 3,0 Lione 2,7 Londra 1,7 Berlino 1,0 Copenhagen 0,8 Zurigo 0,2 Milano -0,8 Roma -2,7-4,0-2,0 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 Fonte: Global city report GLOBAL CITY REPORT 10

12 Tavola 2 Andamento demografico a Milano (unità, dicembre di ogni anno) Anno Nascite Decessi Saldo naturale Immigrazione Da altre città Dall'estero italiane Emigrazione Verso altre città italiane Verso l'estero Saldo migratorio Totale Fonte: Istat Tavola 3 Andamento demografico a Roma (unità, dicembre di ogni anno) Immigrazione Emigrazione Saldo Saldo Anno Nascite Decessi Da altre città Verso altre Verso naturale Dall'estero migratorio italiane città italiane l'estero Totale Fonte: Istat GLOBAL CITY REPORT 11

13 Tavola 4 Andamento del rapporto tra giovani (0-19 anni) e anziani (>65 anni) (valori % sul totale della popolazione) Città caratterizzate da un aumento della popolazione giovane Città caratterizzate da un invecchiamento della popolazione Città Giovani Anziani Città Giovani Anziani Dublino 20,9 22,9 12,7 11,3 Atene 16,9 14,7 18,0 19,8 Copenhagen 18,6 20,9 11,4 10,4 Oslo 22,0 23,2 12,0 17,2 Bruxelles 23,7 24,6 15,0 13,5 Lione 22,0 21,4 14,0 16,6 Londra 22,2 24,1 9,4 10,5 Berlino 16,7 14,5 18,4 19,0 Parigi 19,3 19,0 14,4 13,3 Helsinki 20,6 19,8 14,2 15,8 Stoccolma 21,1 21,3 14,2 14,2 Roma 17,6 17,8 20,5 21,7 Barcellona 15,7 16,0 20,7 20,8 Vienna 20,0 19,2 16,5 16,6 Milano 15,9 16,5 23,9 25,1 Lisbona 18,1 17,6 24,2 24,3 Amsterdam 20,9 20,5 11,2 11,3 Francoforte 16,3 15,4 16,9 16,4 Madrid 17,4 17,7 19,1 19,7 Zurigo 15,7 14,7 16,8 16,0 Fonte: Global city report Tavola 5 Classifica in base alla percentuale di anziani (> 65 anni) (% sulla popolazione totale) Fonte: Global city report GLOBAL CITY REPORT 12

14 Tavola 6 Classifica in base alla percentuale di stranieri (% sulla popolazione totale) Fonte: Global city report Mercato del lavoro e costo della vita La crisi economica ha avuto un impatto drammatico sul mercato del lavoro europeo i cui effetti, anche in presenza di una fase di ripresa, si faranno sentire ancora nei prossimi anni. Si stima che attualmente nell Unione europea ci siano dieci milioni di posti di lavoro in meno di prima della crisi e che il ritorno a tassi normali richiederà dieci anni. Il tasso di disoccupazione è aumentato quasi ovunque, raggiungendo una media del 10,6 per cento nelle venti città, rispetto al 7,9 per cento di cinque anni fa. A livello dell Unione europea la disoccupazione è pari al 12,2 per cento. L aumento più consistente ha riguardato le città situate nei Paesi che hanno subito più duramente gli effetti della recessione. Barcellona e Atene superano il venti per cento, seguite a breve distanza da Madrid, contro una percentuale inferiore al dieci per cento nelle tre città nel Al di sopra della media europea si collocano anche Dublino e Roma, dove le problematiche del mercato del lavoro hanno visto un progressivo aggravamento nel corso degli ultimi anni. GLOBAL CITY REPORT 13

15 A Milano il tasso di disoccupazione è del 7,8 per cento, inferiore alla media europea ma più che raddoppiato rispetto al Nel capoluogo lombardo è in fase di lento recupero l occupazione giovanile, che si attesta intorno al 20,3 per cento, contro il 24 per cento del 2009 e una percentuale nazionale del 35 per cento. In controtendenza rispetto al resto dell Europa ci sono Helsinki e Francoforte dove, nonostante la recessione economica, la disoccupazione è scesa rispettivamente al sette e 7,5 per cento. Anche Bruxelles e Berlino hanno registrato un calo rispetto a cinque anni fa, ma sono ancora al di sopra della media europea. Nelle capitali nordiche il mercato del lavoro è più dinamico e offre maggiori occasioni, visto che presenta un tasso di disoccupazione contenuto e sono previsti efficienti piani di indennità per i disoccupati. Londra è stabile rispetto a cinque anni fa, intorno al 7,7 per cento, confermando il dinamismo e la solidità dell economia e del mercato del lavoro, mentre la città più virtuosa è Zurigo, dove il tasso di disoccupazione non supera il 3,6 per cento. La città è il motore trainante dell economia elvetica ed è tra i centri di eccellenza europei per quanto riguarda il settore terziario, con particolare riferimento ai servizi alle imprese e alle attività bancarie e assicurative. Inoltre negli ultimi anni Zurigo si è affermata in tema di innovazione, diventando un polo economico primario nel settore delle life sciences. Il costo della vita delle città considerate è superiore alla media europea e il divario tende ad aumentare. Fatto cento il valore dell Unione europea, la media delle venti città è passata da 125 nel 2008 all attuale 130. L aumento è condizionato dal migliore andamento del mercato immobiliare nelle grandi città rispetto ai piccoli centri, visto che il costo della vita viene calcolato considerando un paniere composto da circa duecento articoli, compreso l alloggio. Londra perde il primato di città più cara, superata da Zurigo e Oslo. In forte aumento anche Stoccolma e Amsterdam. In generale le città del nord Europa registrano il costo della vita più elevato, sostenuto però da stipendi nettamente superiori alla media europea e da un mercato del lavoro più dinamico. Milano e Roma hanno un indice superiore alla media di circa il quattordici per cento e hanno segnato un aumento moderato rispetto a cinque anni fa, mentre le due città spagnole, Lione, Berlino e Dublino sono le uniche ad aver registrato una riduzione, conseguendo un maggior equilibrio nel rapporto tra costo della vita e reddito pro capite rispetto al passato. GLOBAL CITY REPORT 14

16 Tavola 7 Impatto della recessione sull'occupazione (totale posti di lavoro in Ue27) * 2020* 2025* Livello attuale Livello previsto senza recessione * previsione Fonte: Cedefop Tavola 8 Classifica in base al tasso di disoccupazione (valori percentuali) Fonte: Global city report GLOBAL CITY REPORT 15

17 Tavola 9 Classifica in base al costo della vita (base 100; media Ue27 = 100) Costo della vita in calo rispetto alla media europea Costo della vita in aumento rispetto alla media europea Città Città Barcellona Berlino Dublino Lione Zurigo Amsterdam Bruxelles Copenhagen Stoccolma Oslo Parigi Vienna Madrid Helsinki Milano Roma Lisbona Londra Atene Francoforte Fonte: Global city report 3. Patrimonio immobiliare residenziale Gli ultimi cinque anni hanno registrato un brusco rallentamento dell attività edilizia in tutta Europa a causa della crisi economica generale e del conseguente forte calo della domanda. In media le venti città hanno visto aumentare lo stock dell 8,6 per cento per quanto riguarda il numero di alloggi e del 7,7 per cento per quanto riguarda la superficie occupata. Si tratta di un incremento medio di circa l 1,5 per cento annuo, inferiore rispetto al ritmo di crescita registrato da molte città nelle fasi positive di mercato. Nel complesso le venti città hanno uno stock di circa quattordici milioni di alloggi per un totale di oltre un miliardo di mq, che rappresenta circa il quattro per cento dello stock complessivo dell Unione europea. Le due città spagnole hanno visto un incremento ampiamente superiore alla media, in quanto negli ultimi anni è stata conclusa una parte dei progetti messi in cantiere prima dell inizio della recessione. Altri progetti sono rimasti incompleti per mancanza di risorse economiche, mentre dal l attività edilizia relativa a nuove iniziative è stata vicina allo zero. GLOBAL CITY REPORT 16

18 La maggiore progettualità spetta a Londra, sostenuta da una domanda vivace soprattutto da parte degli investitori istituzionali e incrementata dai progetti realizzati in occasione delle Olimpiadi dell anno scorso. Per l evento sono state costruite circa undicimila nuove abitazioni, che rappresentano il sei per cento della nuova offerta immessa sul mercato negli ultimi cinque anni. Numerosi nuovi progetti sono stati realizzati anche a Vienna e Berlino, che hanno risentito della recessione in modo limitato e dove la domanda di immobili residenziali ha mantenuto un trend positivo, e Parigi, dove l attività edilizia è concentrata nelle aree periferiche emergenti. Milano e Roma si collocano al di sotto della media europea, con una variazione dello stock rispettivamente del 3,4 e 4,3 per cento rispetto a cinque anni fa. Il ritmo di crescita è sensibilmente inferiore rispetto alla media delle città concorrenti, ma l attività era stata intensa nel periodo precedente. Lo stock di dimensioni più consistente continua ad essere quello di Berlino, con oltre 1,8 milioni di alloggi e una superficie di più di 127 milioni di mq, anche se, rapportando lo stock alla popolazione, il primato appartiene a Milano, con 43,6 mq per abitante, superiore a Oslo, Copenhagen e Barcellona. Tutte le altre città scendono al di sotto dei 40 mq, con una media di 37,1 mq, in lieve aumento rispetto a cinque anni fa. Nonostante una tendenza in crescita Roma è ancora al di sotto della media europea, con poco più di 36 mq per abitante. Marginale la flessione delle dimensioni medie degli alloggi, pari a 72,5 mq. Il dato dovrebbe registrare una progressiva flessione nei prossimi anni, in quanto la carenza di spazi disponibili nelle aree urbane induce i promotori a realizzare condomini in grado di offrire un elevato numero di alloggi, sacrificandone le dimensioni unitarie. Inoltre, le famiglie tendono a crescere di numero ma a ridursi dal punto di vista dimensionale, come conseguenza di numerosi fenomeni demografici e sociali, quali l aumento dei redditi, il calo dei matrimoni e l aumento di separazioni e divorzi, l invecchiamento della popolazione, la diffusione di stili di vita alternativi a quelli tradizionali. Negli ultimi decenni nelle grandi città europee il numero di nuclei familiari ha registrato una crescita più elevata del cinquanta per cento rispetto all incremento demografico. In generale aumenta il numero di famiglie monoparentali, dei single e degli anziani che vivono da soli e, di conseguenza, la domanda di appartamenti di piccole dimensioni. Inoltre i single e le coppie tendono ad abitare nelle aree GLOBAL CITY REPORT 17

19 centrali e semicentrali delle città, mentre le famiglie con bambini, che hanno bisogno di spazi più grandi, si orientano verso le aree esterne. Attualmente nell Unione europea si calcola una media di 2,4 persone per abitazione e le famiglie mononucleari rappresentano un terzo del totale nelle aree urbane. La città che ospita gli alloggi di maggiori dimensioni continua a essere Barcellona, nonostante una riduzione di quasi due metri quadrati rispetto al 2008, seguita da Oslo e Roma. Milano ha alloggi leggermente più piccoli, ma comunque superiori alla media europea, mentre Parigi non raggiunge settanta mq. La situazione cambierebbe se si estendesse l indagine all area metropolitana, in quanto l Ile-de-France ospita un elevato numero di complessi residenziali di livello qualitativo diversificato ma caratterizzati dalla presenza di alloggi di dimensioni maggiori, in quanto vi si concentra la domanda di famiglie con bambini. Gli alloggi più piccoli si trovano a Helsinki, dove superano di poco 63 mq, come conseguenza della cultura immobiliare locale ma anche delle dimensioni medie delle famiglie, inferiori rispetto alla maggior parte delle città concorrenti. In generale nelle capitali dei Paesi del nord le famiglie sono composte da una media di due persone, contro 2,6 dell Europa del sud e punte di 2,8 nelle città spagnole. Il calo dell attività edilizia ha come conseguenza un rallentamento del rinnovamento dello stock. Le residenze realizzate a partire dagli anni novanta rappresentano il 21,2 per cento del totale, rispetto al 19 per cento di cinque anni fa. La classifica è guidata da Barcellona, con una percentuale di immobili recenti vicina al 39 per cento, grazie ad un attività edilizia particolarmente intensa che ha comportato anche la demolizione di molti edifici realizzati prima del secondo conflitto mondiale. Madrid si colloca al quarto posto, dopo Berlino, la cui opera di ricostruzione dopo la caduta del Muro ha cambiato completamente il volto della città. Anche ad Atene il patrimonio realizzato negli ultimi vent anni è abbondante, pari al 36 per cento dello stock, grazie all elevato numero di costruzioni edificato in occasione delle Olimpiadi del Sia ad Atene che nelle due città spagnole l attività edilizia eccessiva, spesso senza controllo e priva di un piano urbanistico rigoroso, rappresenta una delle cause principali della grave crisi economica nazionale dei due Paesi. Roma si situa lievemente al di sopra della media europea, con una percentuale superiore al 23 per cento, mentre Milano ospita uno dei patrimoni più datati e precede solo Stoccolma e Helsinki. GLOBAL CITY REPORT 18

20 L età dello stock di Milano è dovuto alla scarsa attività edilizia del decennio precedente, mentre la città ha ridotto il divario rispetto alle concorrenti nel periodo successivo. Negli ultimi dieci anni, infatti, è stato realizzato oltre il sei per cento dello stock complessivo, percentuale superiore anche a Londra. Sono stati messi in cantiere progetti di buon livello, che stanno trasformando radicalmente alcuni quartieri semicentrali e periferici. Tavola 10 Composizione delle famiglie nell'unione europea (%, media centri urbani) Famiglie tradizionali (due genitori con figli) 27,5% Altro 9,6% Persone che vivono da sole (< 65 anni) 18,8% Persone che vivono da sole (> 65 anni) 14,3% Famiglie monoparentali (un genitore con figli) 3,5% Coppie (> 65 anni) 11,5% Coppie (< 65 anni) 14,8% Fonte: Global city report GLOBAL CITY REPORT 19

21 Tavola 11 Classifica in base alle dimensioni del patrimonio immobiliare residenziale (variazione % del numero di alloggi) 18,0 17,3 16,0 14,0 12,0 10,0 14,4 12,4 10,7 9,6 8,9 8,7 8,6 8,5 7,5 8,0 6,0 4,0 6,9 5,6 4,3 4,3 4,3 3,5 3,4 2,0 2,0 1,9 1,9 1,0 0,0 Fonte: Global city report Tavola 12 Classifica in base alle dimensioni medie degli alloggi (mq, giugno 2013) Barcellona Oslo Roma Madrid Milano Dublino Amsterdam Lisbona Media Stoccolma Lione Zurigo Francoforte Parigi Copenhagen Bruxelles Berlino Londra Vienna Atene Helsinki ,4 69,6 69,6 69,5 68,7 68,5 67,8 67,5 71,8 71,4 70,6 79,9 76,9 74,9 74,2 73,2 72,8 72,6 72,5 82,4 85,2 Fonte: Global city report GLOBAL CITY REPORT 20

22 Tavola 13 Classifica in base all'età dello stock (% dello stock realizzato dopo il 1990) Fonte: Global city report Per quanto riguarda la tipologia edilizia, le variazioni rispetto a cinque anni fa sono marginali. Milano presenta la percentuale più elevata di appartamenti, che rappresentano il 99,4 per cento delle abitazioni complessive, contro una media dell 83,6 per cento, in calo rispetto a cinque anni fa in considerazione della crescente domanda di case individuali situate nelle aree periferiche interne ed esterne alle grandi città. La percentuale più elevata di case individuali si trova a Dublino e Londra, per evidenti ragioni di politica urbanistica. Se a livello nazionale la percentuale di proprietari di case è aumentata pressoché ovunque, raggiungendo punte dell 83 per cento in Irlanda e dell 82 per cento in Italia, le grandi città presentano una realtà più diversificata. Gli ultimi anni hanno visto aumentare la quota di proprietari in alcune metropoli, mentre in altre è rimasta stabile o diminuita, in considerazione del difficile accesso al credito e dell impossibilità di molte giovani coppie di acquistare casa. Madrid presenta la quota di proprietari più elevata, pari all 82 per cento, distanziando di oltre quattordici punti l altra città spagnola. Roma si colloca al quarto posto con il 66,2 per cento, in calo rispetto al 2008, mentre Milano, con il GLOBAL CITY REPORT 21