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1 TRIBUANALE DI LOCRI ^^^ Esecuzione Immobiliare N 62/09 Reg. Es. Imm.; ^^^CREDITORE: **********************************************; ^^^ DEBITORE: *************************************************; ^^^GIUDICE DALLA ESECUZIONE: DOTT. Davide LAURO. OGGETTO: Relazione di consulenza tecnica di stima, redatta dal Geom. Macrì Antonio da Siderno, relativamente al bene immobile sito nel Comune di Caulonia *******************************. PREMESSA Con ordinanza dell'ill.mo Sig. G.E. del Tribunale di Locri Dott. D. Lauro, in data 17/03/2010, il sottoscritto Geom. Macrì Antonio con ufficio alla c/da Garino 72 di Siderno, veniva nominato C.T.U. in qualità di esperto nella Es. Imm. N 62/09, promossa dalla ***********************************. Avendo il sottoscritto assunto l'incarico, prestato il prescritto giuramento di rito il 26/05/2010 davanti al Dott. Lauro, redige la presente relazione di consulenza tecnica di stima al fine di rispondere ai quesiti posti dalla stesso G. E., pervenendo alle seguenti conclusioni. INDAGINIE E ACCERTAMENTI Prima di procedere alle operazioni peritali propriamente dette, il sottoscritto perito ha ritenuto opportuno e necessario consultare ed estrarre copia degli atti procedurali per poter individuare i beni esecutati, e precisamente: - Certificato ipo-catastale ventennale 02/03/ 10, vedi ALL A/1 ; - Atto di accettazione e di costituzione ipotecaria,* vedi ALL A/2 ; - Atto di pignoramento immobiliare; vedi ALL A/3, promossa **; - Nota di trascrizione, vedi ALL A/4, a favore ***** contro **** Pag.-1-

2 **, quota 1/1 con il seguente carico: Fabbricati: Comune di Caulonia, foglio 98 particella 415, A3 abitazione. via Salita Chiesa, fraz. Focà piano PT; Con la documentazione sopra indicata lo scrivente si è messo nelle condizione di poter rispondere ai quesito posti dall Ill.mo Sign. G.E.. RISPOSTA AI QUESITI 1 Quesito a) prima di ogni attività, controlli la completezza della documentazione ipocatastale, ; La documentazione in atti è completa vedi ALL A/ ; 2 Quesito b) descriva compiutamente gli immobili pignorati, allegando altresì idonea documentazione fotografica, con relativa superficie in mq., confini e dati catastali attuali e la loro corrispondenza o meno con i dati riportati nell atto di pignoramento. Dal sopralluogo effettuato personalmente sul bene immobile oggetto di causa eseguito il giorno 09/06/2010 (debitore avvisato con lettera raccomandata A.R. del 04/06/2010 n Uff. Post. Siderno), lo scrivente ha trovato la ***** ha messo a disposizione l immobile oggetto di vertenza. Con i dati rilevati personalmente sul posto si può dire che l immobile oggetto di descrizione, vedi estratto di mappa ALL 2, sorge nel comune di Caulonia, contrada FOCA, via Sacra Famiglia 4, posto al Piano Terra (1 f.t.), di un fabbricato in muratura ordinaria a 3 Piani (3 f.t.) della superficie totale di mq 117,35; confina a Ovest con strada comunale (via Salita Chiesa, via Chiesa o via della Sacra Famiglia), a Nord con fabbricato particella 404), a Est con suolo libero particella 66, a Sud con fabbricato di proprietà della moglie del debitore **(part.523),**. Pag.-2-

3 Con il sopralluogo anzidetto lo scrivente ha accertato quanto segue: 1. l appartamento oggetto di causa ed indicato nel Piano Terra (1 f.t) fa parte di un fabbricato a tre piani fuori terra, vedi FOTO 1, il quale insiste sulla particella 415 del foglio98 di Caulonia nella località Focà, vedi mappa ALL 2 ; 2. l intero fabbricato è realizzato con una struttura portante in muratura ordinaria, vedi planimetria catastale ALL 3, progetto ALL D e progetto di sopraelevazione ALL G ; 3. l appartamento di che trattasi è di proprietà del **** ALL A/1 ; 4. l alloggio posto al Piano Terra ha le seguenti rifiniture: Pavimenti, in tutte le camere in segato di marmo; nel bagno in ceramica in discrete condizioni, FOTO 3-5 ; Rivestimenti, nella cucina e nel bagno su tutte e quattro le pareti con piastrelle di ceramica di H in pessime condizioni, FOTO ; Intonaco, alle pareti e ai soffitti in tutti gli ambienti sono in pessimo stato, in particolare nella camera da pranzo, nel corridoio, nel bagno, sul soffitto del balcone e della scala esterna, dove si notano vistose macchie di umidità, vedi FOTO ; infissi interni, in legno tamburato con telaio zincato, in discreto stato di conservazione, FOTO 4-7 ; infissi esterni, in profilato zincato con persiane in legno, portone d ingresso e porta balcone della cucina in legno massello, tutti in discreto stato di conservazione, FOTO Pag.-3-

4 ; Impianto idrico sottotraccia, lo stato di conservazione è da ritenersi precario, visto che le piastrelle del rivestimento della cucina e del bagno sono scollate a causa dell umidità e della vetustà (41 anni lavori ultimati nell aprile del 1969), FOTO 6 ; Impianto elettrico sottotraccia, lo stato di conservazione è da ritenersi non idoneo sia per la vetustà (lavori realizzati da oltre 41 anni), sia per i materiali usati non conformi alle attuali nuove disposizione di legge in materia di impianti elettrici, FOTO ; 3 Quesito c) indichi l intestazione catastale, allegando relativa certificazione aggiornata, e, previa verifica della conformità dei manufatti alle licenze e/o concessioni e/o autorizzazioni rilasciate, della sussistenza dei certificati di abitabilità e/o usabilità, autorizzando all uopo l esperto ai necessari accertamenti presso i pubblici uffici; ove l immobile non risulti censito, proceda all accatastamento; - In catasto l immobile risulta intestato ********, foglio 89 di Caulonia, part. 415, cat. A/3, cl. 1; vani 7, rendita 216,91, vedi visura storica per immobile, ALL 1 ; - l immobile è provvisto di regolare Licenza di Costruzione, ALL A, Nulla Osta del Genio Civile di Reggio Cal., ALL B e ATTESTATO di inizio e fine lavori, ALL C. Si allega anche l elaborato di Progetto, ALL D, nel quale risulta disegnata una scala per l accesso al lastrico Pag.-4-

5 solare. Tale scala non è stata mai realizzata, ma è stata spostata all esterno nella realizzazione del piano superiore (P1) regolarmente approvato con Licenza di Costruzione, ALL E, Nulla Osta del Genio Civile di Reggio Cal., ALL F e l elaborato di Progetto ALL G, nel quale si evidenzia la pianta del piano terra esistente senza scala interna e la pianta del primo piano da sopraelevare con indicata la scala esterna. La planimetria catastale, ALL 3, rispecchia lo stato attuale dell immobile, con ciò risulta evidente che l immobile esecutato risulta accatastato. 4 Quesito d) dia conto dell attuale stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati; - il bene esecutato fino alla data del sopralluogo effettuato il 09/06/2010, risulta tenuto in uso ******************************************. 5 Quesito e) previa individuazione dell epoca in cui fu realizzato l immobile, ed acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, l esperto in caso di abuso edilizio accerti il tipo e la gravità dell abuso e, conseguentemente: omissis. - L immobile, come già trattato in precedenza, è stato realizzato nel 1968 e ultimato nel 1969, vedi attestato ALL C ; non è stato necessario richiedere il certificato di destinazione urbanistica considerato che il lastrico solare, nel caso in esame, risulta costruito e possiede tutte le autorizzazioni, in testa ad altra Ditta, vedi ALL G-E-F. 6 Quesito f) precisi se gli immobili pignorati sono liberi o meno da locazioni, affitti canoni, livelli, servitù ed altro; Come già detto al punto d), l immobile è tenuto in uso dallo stesso Pag.-5-

6 debitore. Le superfici libere destinate a corte sono vincolati da due servitù di passaggio. La prima superficie libera destinata a corte confina con la strada comunale, con la corte del fabbricato part. 404, e con il fabbricato oggetto di causa ed è in comune con il primo piano; la seconda superficie libera destinata a servitù di passaggio a favore del fabbricato individuato in catasto con la particella 523 foglio 98 *********, confina con la strada comunale, con il fabbricato realizzato sul confine e le particelle 328 e Quesito g) indichi eventuali vincoli storici, artistici o alberghieri, finiture di particolare pregio o di carattere ornamentale ; l immobile non è soggetto a nessun vincolo; 8 Quesito h) evidenzia l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria delle stesso ; l immobile pignorato non è gravato da nessun vincolo o oneri; 9 Quesito i) dia conto dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente ; non risulta nessuna formalità, vincoli o oneri; 10 Quesito j) determini il valore commerciale degli immobili (se trattasi di quota indivisa indichi altresì il suo solo valore), avuto riguardo agli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo soggetti a proroga o meno, esprimendo il proprio parere sull opportunità di procedere alla vendita di uno o più lotti, predisponendo, in caso affermativo, il relativo fraziona- Pag.-6-

7 mento con tutti i dati catastali (ed i prezzi) per ciascun lotto, omissis ; - lotto unico: piena proprietà sull immobile adibito a civile abitazione, posto a Piano Terra, di un fabbricato in muratura ordinaria a tre piani f.t., sito in Caulonia, c/da Focà, via Salita Chiesa n. 2, riportato nel NCEU del Comune di Caulonia al foglio di mappa 98, particella n. 415, Categoria A/3, Classe 1, vani 7, prezzo ,00 (euro venticinquemila/00); 11 Quesito k) per i fabbricati, rediga le piante planimetriche; per la pianta planimetrica è utilizzata la planimetria catastale ALL 3 ; 12 Quesito l) indichi se e quali dei beni che si andranno a trasferire, per la loro natura, sono assoggettabili ad IVA; il bene esecutato non è soggetto ad IVA; 13 Quesito m) dia conto della eventuale necessità di procedere alla allegazione della certificazione energetica; l immobile è sprovvisto della certificazione energetica perché al tempo della realizzazione non era richiesta, per tale motivo l immobile necessita della certificazione energetica; 14 Quesito n) formuli tempestivamente istanza di rinvio dell udienza, omissis; - per la procedura in esame lo scrivente non ha avuto la necessità di richiedere il rinvio dell udienza perché il deposito della presente relazione tecnica di stima è avvenuto nei termini concessigli dall Ill.mo Sig. G.E.; 15 Quesito o) terminata la relazione, ne invii copia ai creditori procedenti o intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata per il proseguo, a mezzo Pag.-7-

8 di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi. ; - l elaborato peritale integrale cartaceo accompagnato da una copia su un cd-rom è stato inviato al creditore e al debitore per posta raccomandata con Avviso di Ricevimento; 16 Quesito p) depositi, senza possibilità di deroga, l elaborato anche in supporto informatico (cd-rom, d.v.d.), preferibilmente in forma WORD per la parte descrittiva; a tal fine dovranno essere presentate due versioni dell elaborato, di cui una con la schermatura dei nomi dei soggetti a qualsiasi titolo interessati (cfr. Garante protezione dati personali, ); la copia inviata alle parti dovrà essere quella integrale; - il deposito dell elaborato peritale cartaceo in formato WORD e n 2 copie su supporto informatico (cd-rom) di cui una copia con la schermatura dei nomi dei soggetti a qualsiasi titolo interessati, sono stati depositati nei tempi concessi dal G.E.; 17 Quesito q) compaia alla predetta udienza, omissis ; - se sarà necessaria, lo scrivente sarà presente all udienza 04/11/2010. Ciò è quanto in fede e con serena coscienza posso rassegnare in espletamento dell onorevole incarico ricevuto. l Esperto Siderno (Geom. Macrì Antonio) Pag.-8-