Riqualificazione urbana e PPP nel nuovo secolo: 3 esempi

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1 Riqualificazione urbana e PPP nel nuovo secolo: 3 esempi Parigi: SEMAEST Barcellona: Progetto 22@ Monaco di Baviera: modello SoBoN Plus Le SEM a Parigi 19 SEM cui partecipa come azionista di maggioranza la città di Parigi. Deciso impegno per lo sviluppo sostenibile: una charte comune a tutte le ZAC in corso è stata firmata nell ottobre Complessivamente sono in corso 37 progetti in partenariato certificati come sostenibili dalla municipalità SEMAEST Più di 25 anni di esperienza. La SEMAEST, Société d'economie Mixte d'aménagement de l'est de Paris, è controllata dalla Ville de Paris che detiene il 60% del capitale ed è presieduta da Philippe Ducloux, Conseiller d'ile de France et Conseiller de Paris. Competenze: aménagement urbano, riqualificazione urbana, rivitalizzazione economica dei quartieri. MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione?

2 SEM SEMAEST SEMAEST : ZAC Bercy, Reuilly, Chalonmix funzionale e bilancio finanziario 19 SEM cui partecipa Bercy logements dont 76% aidés _ 3 hôtels et une résidence hôtelière _ un complexe de 18 salles de cinéma _ m2 de bureaux _ m2 de commerces et activités _ places de stationnement _ un parc de 12,5 ha _ 2 écoles maternelles de 6 classes _ 2 crèches ches (80 et 30 berceaux), _ un centre d'animation _ une école de boulangerie _ la maison du cinéma _ un commissariat de police _ une salle paroissiale _ un parking public (300 voitures et 80 cars) _ une station Météor Clôture de la ZAC : décembre 2005 > Principaux éléments financiers Dépenses : 175,035 M! Recettes : 370,252 M! Reuilly logements dont 73% aidés _ m2 de bureaux _ m2 de commerces et activités _ un jardin de 1,5 ha _ un square et un mail _ 1 école maternelle _ 1 crèche che de 60 berceaux _ une piscine _ un centre d animation de quartier _ une salle polyvalente de 800 places _ un hôtel de police _ Clôture de la ZAC : 2008 > Principaux éléments financiers Dépenses : 91,783 M! Recettes : 221,772 M! Chalon 586 logements dont 96% aidés 1 hôtel m2 de bureaux m2 de commerces et activités 1 école maternelle de 8 classes, extension de l école élémentaire 1 crèche che (60 berceaux) un hôtel de police un gymnase un lieu de culte une place piétonne un square et un mail mise en souterrain de la rue Chalon un parking de places Clôture de la ZAC : décembre 2005!Principaux éléments financiers Dépenses : 199,611 M! Recettes : 181,890 M! complétés s par 17,620 M!!de subvention d équilibre de la Ville

3 Barcelona: el distrito de la innovaciòn Un progetto a regia pubblica su un area quasi completamente di proprietà privata Breve premessa. PPP a Barcellona: anni 80 e : Giochi Olimpici 1988: Pla Estrategic Economic i Social de Barcelona (PEESB): molto lungimirante Areas de Nueva Centralidad : : si prevedono10 progetti (anche in aree non centrali) fra i quali il recupero del fronte mare, il riassetto complessivo dei trasporti, il recupero del Poble Nou a Nord della città (il cosiddetto Manchester Catalan ) Tutti i progetti sono oggetto di PPP (costituzione di società miste di diritto privato) L amministrazione locale finanzia l acquisto l dei terreni, il governo centrale sovvenziona le infrastrutture e i Giochi, i privati finanziano le opere. Si realizzano i grandi progetti solo nelle zone più attrattive ma non il Poble Nou MC Gibelli MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione?

4 La riconquista alla città del fronte mare Legge urbanistica catalana Per quanto riguarda le cesiones de aprovechamento,, la Catalogna ha deciso per una percentuale pari al 10% (che naturalmente si aggiunge agli oneri di urbanizzazione e alle cessioni di suolo per verde, infrastrutture e servizi): articolo 43 del nuovo Testo Unico della Legge Urbanistica di Catalogna, Decreto Legislativo 1/2005. MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione?

5 Barcelona Il Progetto 22@Barcelona, approvato nel 2000, prevede la trasformazione di 200 ettari di aree industriali quasi completamente abbandonate, localizzate nel centro-est di Barcellona (a cavallo della Diagonal, fra Plaza Glories Catalanes, il Forum, la città olimpica e il mare) attraverso un grande progetto di rigenerazione urbana, economica e sociale. La vecchia destinazione urbanistica 22a, cioè industriale, viene trasformata in 22@ a indicare una vocazione rinnovata legata alle tecnologie avanzate, della comunicazione e dell informazione (Ajuntament de Barcelona, 2008). I vantaggi localizzativi risiedono nella eccellente accessibilità,, interna ma anche esterna (con la prevista stazione intermodale dell alta velocità alla Sagrera, a cinque minuti dall insediamento previsto). I vantaggi economici per i privati risiedono nelle elevate volumetrie concesse. Il precedente livello di 2mq/mq di suolo, a uso industriale, viene portato a 2,7 mq/mq per più 0,30 mq/mq per edilizia sociale (in totale 3mq/mq). Mentre nel passato l attivitl attività industriale era la sola ammessa, con qualche possibilità di usi residenziali di basso profilo, le attività 22@ sono le più ampie (industriale, commerciale, uffici, hotel), con esclusione di attività inquinanti o moleste, con predilezione per le attività miste industriali/terziarie avanzate (che obbligatoriamente devono rappresentare una quota superiore al 20% delle attività insediate). MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione? 2 alternative: trasformare il Poble Nou in grande quartiere residenziale o salvaguardarne la vocazione produttiva?

6 Realizzare un quartiere della innovazione compatto Barcelona: un quartiere più denso

7 Barcelona progetto e gestione La gestione tecnica e urbanistica delle trasformazioni è affidata a una società pubblica di diritto privato appositamente costituita, la 22@bcn, S.A., società anonima di proprietà dell Ajuntament (il comune di Barcellona). Essa, oltre a sviluppare il piano complessivo e validare i progetti privati, realizza le infrastrutture (strade, mobilità pubblica, reti varie comprese fibra ottica e riscaldamento centralizzato) e ne intesta i costi ai privati. Nel periodo la società ha investito più di 91 milioni di euro nel Piano Speciale delle Infrastrutture. Si prevede il recupero di abitazioni tradizionali, che furono costruite all interno dell area industriale e che erano state dismesse a partire dal 1953 allorché il Pla Comarcal aveva imposto un uso esclusivamente industriale dei suoli. Si prevede inoltre la realizzazione di abitazioni di edilizia sociale, per le quali si richiede una cessione di suoli da parte dei privati. MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione? Barcelona Attraverso la trasformazione, su una grande area industriale urbana quasi totalmente privata, si realizzano nuovi usi a carattere e vantaggio collettivo. Infatti si impone la cessione al pubblico di: 10% di aree destinate a verde, 10% di aree destinate a attrezzature pubbliche, denominate equipaments 7@ : centri tecnologici, centri di ricerca e formazione, diffusione di nuove tecnologie ; 10% di aree destinate a edilizia pubblica e ad attività miste Complessivamente le dimensioni del progetto sono: 2 milioni di mq di superficie territoriale complessiva, 4 milioni di mq edificabili, di cui 3,2 milioni mq di attività produttive e mq per altri usi (residenze, servizi di quartiere), nuove unità di edilizia sociale pubblica e recupero di abitazioni dismesse, mq di nuovi spazi verdi, nuovi posti di lavoro, 180 milioni di investimenti in infrastrutture. MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: cooperazione o collusione?

8 Barcelona: il finanziamento della città pubblica avviene attraverso... gli oneri urbanistici e le cesiones de aprovechamiento Il privato deve: - accettare le condizioni generali del piano d area, d - pagare i costi della trasformazione: indennizzi, trasferimenti di attività esistenti, sistemazione alloggiativa dei residenti, bonifica dei suoli, urbanizzazione e gestione; - cedere aree per verde (10%), servizi e attrezzature (10%), viabilità; - cedere suoli per edilizia sociale e per attività economiche al Comune a titolo di ridistribuzione dei plusvalori fondiari (cesiones( de aprovechamiento). Le cessioni corrispondono in termini di valore al 10% del pv immobiliare creato dalla trasformazione (ricavi meno costo di costruzione) e vengono corrisposte in mq di edilizia sociale o a destinazione 22@ A partire dal suo decollo, il progetto ha permesso la localizzazione di nuove imprese e istituzioni, delle quali più della metà appartengono ai settori prioritari del progetto: media, tecnologie dell informazione e comunicazione, tecnologie medicali e energia..

9 Barcelona: pregi e limitri - Pregi: un esempio di successo di riqualificazione e rivitalizzazione economica di una grande porzione obsoleta e degradata della periferia industriale storica - Limiti: L area L è pressoché totalmente di proprietà privata. Soltanto concedendo elevate densità ai developer è stato possibile realizzare, a 20 anni dalla sua iniziale configurazione, il progetto di nuova centralità del Poblenou. e per concludere Monaco di Baviera compatta, verde, mista attraverso. un modello partenariale che si applica a tutti i progetti di riuso di aree dismesse non di proprietà della municipalità e che screma la rendita non caso per caso, ma come principio di base che, una volta condiviso dai partner privati, diventa regola prescrittiva Si tratta del modello SoBoN: Sozialgerechte Boden Nutzung Socially equitable land use Alle origini di SoBoN: crescente penuria di edilizia sociale/aumento continuo dei valori immobiliari/scarse risorse finanziarie del Comune -1989: delibera del 40% 40% (edilizia sociale + modello Monaco) : WoBauEflG Act che consente di mettere a gara i progetti di riqualificazione -1994: dialogo con gli operatori privati per definire regole, procedure PP, garanzie di trasparenza per bandi e procedure di assegnazione, impegni rispettivi del pubblico e del privato (SoBoN Council Resolution) (NB: nei progetti strategici relativi alla localizzazione in aree dismesse di grandi funzioni urbane la municipalità procede all acquisto acquisto delle aree per garantirsi regia di l.p. e obiettivi di sostenibilità più ambiziosi (Massestadt Riem e Theresionhoe come progetti bandiera )

10 Modello SoBoN: 35 progetti già realizzati/approvati Modello SoBoN: gli obblighi dei privati - Accessibilità (strade, percorsi pedonali) 100% dei costi - Verde urbano (2mq per ogni nuovo posto di lavoro; 15mq di verde privato per ogni nuovo abitante; 12mq di verde pubblico per ogni nuovo abitante) 100% dei costi - Servizi (100% dei costi o realizzazione diretta di nidi, scuole materne e elementari) - Per 1, 2 e 3 cessione dei suoli alla municipalità a titolo gratuito - Almeno 30% di edilizia sussidiata, ma spesso la quota è del 40% (20-30% per i gruppi a più basso reddito, 10% Modello Monaco ) - Obbligo di realizzare spazi per il commercio tradizionale e le piccole imprese - Pagamento dei costi relativi a progetti di architettura, analisi, consulenze di esperti, pubbliche relazioni, udienze pubbliche, etc. MC Gibelli Il partenariato pubblico/privato nella riqualificazione della città: : cooperazione o collusione?

11 SoBoN: risultati ad oggi nuove abitazioni di cui di edilizia sociale (alloggi in affitto a partire da 5 euro/mq) 2,44 milioni di mq di superficie di pavimento per servizi commerciali 1,13 milioni di mq per attività produttive compatibili cessione gratuita al Comune di; mq di strade; - 1,63 milioni di mq di parchi e giardini (costi di realizzazione a carico del privato) scuole (nidi, materne, elementari) per bambini fino ai 10 anni SoBoN Cessione di superfici Oneri di urbanizzazione Servizi pubblici Edilizia sociale Incremento netto Incremento lordo Valore iniziale Valore iniziale Val. Finale Lordo Val Finale Netto Così si screma davvero la rendita!!! I valori di un progetto rappresentativo del modello SoBoN (tratto dal sito del Comune di Monaco di Baviera)

12 Cancelli a Milano: sequestro in corso Cancelli a Monaco: si completa il riuso dell area ex-fiera in pieno centro (NB: edilizia privata in bianco, edilizia pubblica in giallo se no non si capisce)? PS: grazie a Fabrizio Bottini per le foto di Santa Giulia Letture consigliate Camagni R., Il finanziamento della città pubblica,, in Baioni M. (a cura di), La costruzione della città pubblica, Firenze, Alinea, Ennis F. (a cura di), Infrastructure Provision and the Negotiating Process,, London, Ashgate, 2003 Gibelli M. C., Vivibilità e nuova urbanità nelle politiche e nei progetti di rigenerazione urbana in Boniburini I. (a cura di), Alla ricerca della città vivibile, Firenze, Alinea, 2009 Heinz W. (a cura di), Partenariats public-privé dans l aml aménagement urbain,, Paris, L Harmattan, L 1994 Muenchen.de Department of Urban Planning and Building Regulation, Shaping the future of Munich. PERSPECTIVE MUNICH Strategies, Principles, Projects, 2005 Tocci W., Tra urbanistica e mercato,, in Dialoghi Internazionali,, 2099, n